【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)生動力。二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。其經(jīng)濟(jì)增長太過依賴投資和出口，內(nèi)生動力不足。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不足，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展較為緩慢，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也比較缺乏。三是社會事業(yè)的發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對民生關(guān)注度不夠。近年來，山東省的經(jīng)濟(jì)雖然持續(xù)快速發(fā)展，但社會公共事業(yè)的發(fā)展卻明顯滯后，社會公共服務(wù)供需矛盾比較尖銳，一些群眾的民生訴求得不到滿足。盡管文化、教育、醫(yī)療等社會事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，但由于山東省人口眾多，地方政府財力有限，加上多年以“GDP為綱”、對社會事業(yè)重視程度不夠，導(dǎo)致用于民生事業(yè)的財政支出較少，社會福利事業(yè)的發(fā)展依舊任重而道遠(yuǎn)。 山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 山東省房地產(chǎn)投資額變動情況近年來，山東省房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、方興未艾，大量社會資本涌入，使其投資額也隨之水漲船高。，2006年首次突破千億元大關(guān)，其增長速度之快令人嘆為觀止。圖31中顯示，19902013年全省房地產(chǎn)投資額占其GDP的比重雖有些許起伏，但其總體趨勢是一路上揚(yáng)的，到2013年更是幾乎達(dá)10%，這種一個行業(yè)投資額占經(jīng)濟(jì)總量高達(dá)一成的現(xiàn)象令其他行業(yè)黯然失色。注：房地產(chǎn)投資額占GDP的比重=本年房地產(chǎn)開發(fā)投資額／本年GDP100%圖31 房地產(chǎn)投資額占GDP的比重 自1990年以來，山東省房地產(chǎn)市場雖然在不斷發(fā)展，但也不斷波動，而且其波動幅度還比較大。如圖32所示，房地產(chǎn)投資在19911996這6年間波動幅度最大，%，%，1993年與1994年繼續(xù)快速增長，每年增長率都超過60%，這表明在19911994這4年間，山東省房地產(chǎn)業(yè)開始起步且發(fā)展勢頭驚人。%，到1996年更是降到了0以下，說明在19951996這兩年間，山東省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遭遇了挫折。從1997年開始，山東省房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，此后自1998年一直到2013年這16年間，是山東省房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的時期，總體波動較小，除了個別年份外，絕大部分年份的房地產(chǎn)投資增長率都在20%以上，%，但從2011年開始有所下降。總體來看，19912013這23年間，全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷過一次比較大的起伏，隨后就一直比較平穩(wěn)的持續(xù)快速增長，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，但從2011年至2013年，盡管投資額仍繼續(xù)增長，但從增長率上看，房地產(chǎn)市場開始有逐步降溫的趨勢。結(jié)合2014年全國房地產(chǎn)市場不景氣以及國家實(shí)行轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)政策的大環(huán)境來看，山東省房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷的趨勢愈發(fā)明顯。注：房地產(chǎn)投資額增長率=（本年房地產(chǎn)開發(fā)投資額上年房地產(chǎn)開發(fā)投資額）／上年房地產(chǎn)開發(fā)投資額100%圖32 房地產(chǎn)投資額變化情況由圖33可以看出，房地產(chǎn)投資增長波動的基本趨勢與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動基本一致，但是二者的波動存在一個時間差，即后者的波動滯后于前者，且后者的波動幅度要遠(yuǎn)大于前者。這表明，山東房地產(chǎn)業(yè)極為顯著地影響本省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，且前者的波動總是先于后者的波動，即房地產(chǎn)市場的變化可以在一定程度上預(yù)示本省經(jīng)濟(jì)的走勢。此外，前者的彈性遠(yuǎn)大于后者的彈性，即房地產(chǎn)市場更加敏感，也更加不穩(wěn)定。注：GDP增長率=（本年GDP上年GDP）／上年GDP100%圖33 房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率 山東省房地產(chǎn)投資對全社會固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率分析從圖34可以看出，房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重總體呈上升趨勢，19901995年迅速竄高，但19961997年又迅速跌落，并于1997年落到谷底。1998年一直到2010年這13年間，雖然不斷起伏，但總體走高的趨勢卻十分明顯。但自2011年至2013年，該比重開始緩慢下降，開始新一輪的波動。此外，在這15年間，房地產(chǎn)投資對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)在大部分年份遠(yuǎn)大于其所占的比重，由此可見，房地產(chǎn)投資的增長對社會固定資產(chǎn)投資的增長做出了重要的貢獻(xiàn)。注：房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重=房地產(chǎn)開發(fā)投資額／固定資產(chǎn)投資額100%房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率=房地產(chǎn)投資增量／固定資產(chǎn)投資增量100%圖34 山東省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重及房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率 山東省房地產(chǎn)市場供需狀況 近年來，隨著山東省經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、城鎮(zhèn)居民收入不斷增加，房地產(chǎn)投資也持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。盡管自2008年金融危機(jī)以來，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢一直起色不大，但是由于住房的剛性需求旺盛，加之社會對房價的預(yù)期仍在不斷走高，使得房地產(chǎn)市場在2013年的時候依舊火爆異常。但房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的景象背后也有著不小的隱憂，從圖35中可以看出，山東省房屋施工面積節(jié)節(jié)攀升，而其竣工面積、銷售面積卻難有大的斬獲，更為不利的是，空置面積同樣卻有了較為明顯的增長。以上表明，山東省每年雖然有大批房地產(chǎn)項目開工，但竣工、售出的卻是遠(yuǎn)少于開工的，房屋空置面積也隨之不斷增大，有投資過度、泡沫化的趨勢。山東省房地產(chǎn)市場實(shí)際上存在著過度供給的情況，不少地方出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”就是明證。再結(jié)合2014年宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、全國性房地產(chǎn)市場萎靡以及2015年經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)增大的大背景，結(jié)論似乎更加悲觀：大批已經(jīng)在建的房屋可能會因開發(fā)商資金鏈斷裂而爛尾；已經(jīng)建成的商品房在過度供給的情況下可能會更難售出，這又會使原本居高不下的空置率更為高漲，使開發(fā)商回籠資金更加困難，這對已經(jīng)出現(xiàn)頹勢的房地產(chǎn)市場無疑雪上加霜。注：數(shù)據(jù)來源于《山東省統(tǒng)計年鑒2014》圖35 20052012年山東省房地產(chǎn)業(yè)增長情況（1）山東房地產(chǎn)市場供給分析：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。山東省房地產(chǎn)市場經(jīng)過19901995年的起步和19961997年的受挫，自1998年以來，受內(nèi)需的不斷擴(kuò)大和住房制度改革等相關(guān)政策的有力拉動，房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇，并迅速進(jìn)入到高速發(fā)展時期。2013年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增大繼續(xù)擴(kuò)大，%。2）房屋施工面積迅速擴(kuò)張，竣工面積增長緩慢。山東省房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了19961997年暫時的受挫后，隨著地方政府對房地產(chǎn)業(yè)愈加重視以及相關(guān)政策和土地整頓措施的逐步到位，從2000年起，開始高速發(fā)展，大量項目如雨后春筍一般紛紛開工，房屋施工面積快速增長。到2013年，%；，%，房地產(chǎn)市場過度、過快擴(kuò)張存在隱患。3）商品房銷售面積總體呈增長趨勢，房屋空置率快速上升。，；。在商品房銷售量不斷增加的背后，是大片空置的房屋，且空置面積還在快速增長，這表明山東省房地產(chǎn)市場存在事實(shí)上的過度供給。4）住宅供給總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)適用房供給量不足。從圖36中可以看出，近幾年來，住宅施工面積占房屋施工面積的比例基本保持穩(wěn)定，其銷售面積占商品房銷售面積的比例也基本保持不變；但是經(jīng)適房的施工面積占房屋施工面積的比例卻在逐年下降，其銷售情況更是不樂觀，且有逐年惡化的態(tài)勢。上述情況表明，山東省房地產(chǎn)開發(fā)主要以商品房為主，對于用于保障民生的經(jīng)濟(jì)適用房的供給有所欠缺。圖36 住宅施工面積占房屋施工面積的比重住宅銷售面積占商品房銷售面積的比重經(jīng)濟(jì)適用房施工面積占房屋施工面積的比重經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占商品房銷售面積的比重（2）山東房地產(chǎn)市場需求分析：從圖37可以看出，最近今年，全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，形勢蒸蒸日上，人民群眾的收入水平有了較大大幅度的提高。盡管商品房價格不斷上揚(yáng)，但由于總體經(jīng)濟(jì)形勢較好，居民收入不斷提高，加上居民對商品房的剛性需求，山東省的房地產(chǎn)需求應(yīng)該仍有一定的增長空間。從圖35中可以看出，從2005到2013年的9年間，每年的商品房銷售面積都大于房屋竣工面積，這說明，對住房的需求比較旺盛；但是，從圖中也可以明顯的看出，前者高于后者的幅度正在回落，這說明，旺盛的需求在逐漸消退，積存的住房也在不斷增加。結(jié)合2014年全國房地產(chǎn)市場的整體萎靡以及2015年經(jīng)濟(jì)下行壓力的進(jìn)一步增大，可以大膽地預(yù)測，這種需求衰退的態(tài)勢或?qū)⒗^續(xù)、甚至加速。注：數(shù)據(jù)來源于《山東省統(tǒng)計年鑒2014》圖37 19902013年山東省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入與農(nóng)民年人均純收入變動情況 山東省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比“投入產(chǎn)出比”在各類相關(guān)文獻(xiàn)中罕有提及，但是由于它具有直觀性強(qiáng)、可信度高、方便快捷等特點(diǎn)，經(jīng)常被各類企業(yè)和投資者用來作為投資項目立項的重要評價指標(biāo)?！巴度氘a(chǎn)出比”是指投入的資金與其創(chuàng)造的價值之比，常用“1∶N”的形式表達(dá)，若這個值大于1，則表示產(chǎn)出大于投入，資金投入是高效的；若這個值小于1，則表示產(chǎn)出小于投入，資金使用效率不高。從圖38可以看出，在20002008年這一段時間內(nèi)，山東省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出比一直小于1，說明這段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)使用資金的效率并不高；從2009年到2011年，這三年間，山東省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出比高于1，并且不斷上漲，說明這段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)使用資金的效率是高效的。然而，自2012年開始，投入產(chǎn)出比開始下降，并重新跌落至1以下，雖然2013年有所抬頭，但仍小于1。如果再結(jié)合2014年全國房地產(chǎn)市場降溫、市場預(yù)期普遍走低和國家相關(guān)政策調(diào)整的大背景，可以大膽預(yù)測，2014年甚至及以后的一段時間，投入產(chǎn)出比會繼續(xù)降低。單純就20122013年投入產(chǎn)出比的情況來看，山東省房地產(chǎn)業(yè)的資金使用效率不高，并且若上述預(yù)測為真，情況會進(jìn)一步惡化。注：房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比=商品房銷售額／開發(fā)投資額100%圖38 20002013年山東省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比山東省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證研究4 山東省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證研究 計量方法及模型 單位根檢驗所謂時間序列的平穩(wěn)性，是指時間序列的各種數(shù)字特征不會隨著時間的變化而發(fā)生變化。當(dāng)時間序列平穩(wěn)時，此序列對任何外在的沖擊只會有暫時性的影響，而非平穩(wěn)時間序列的統(tǒng)計規(guī)律會隨著時間的推移而變化，并會對外來沖擊產(chǎn)生累積影響，進(jìn)而逐漸偏離其均值。在現(xiàn)實(shí)生活中，直接搜集的經(jīng)濟(jì)變量的時間序列大都不是平穩(wěn)的，如果直接采用原始數(shù)據(jù)，結(jié)論錯誤的可能性較大，易出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象。所以，對于時間序列，在采用之前，要先進(jìn)行平穩(wěn)性的檢驗，如果它不平穩(wěn)，則應(yīng)先通過差分運(yùn)算，將其轉(zhuǎn)化為平穩(wěn)的時間序列，然后再建模。ADF檢驗是較為常用的檢驗時序數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的方法，它具有簡明、準(zhǔn)確、易操作的特點(diǎn)，其包含如下三種回歸模型：模型一： уt＝γуt1＋iуti＋μt， t=1，2，…，T （41） 模型二： уt ＝γуt1＋а＋iуti＋μt， t=1，2，…，T （42） 模型三： уt＝γуt1＋а＋δt＋iуti＋μt， t=1，2，…，T （43）其中，a代表常數(shù)，δt代表線性趨勢函數(shù)。零假設(shè)為：H0:γ=0，即存在一個單位根；備選假設(shè)為：H1:γ＜0，即不存在單位根。實(shí)際進(jìn)行檢驗時按照先模型3，其次模型2，最后模型1的順序進(jìn)行檢驗，若檢驗結(jié)果拒絕零假設(shè)，則原時間序列不存在單位根,若以上三個模型的檢驗結(jié)果都不能拒絕零假設(shè)，則此時間即存在單位根。對于時間序列，存在單位根即代表此數(shù)列是非平穩(wěn)數(shù)列，反之亦然。對非平穩(wěn)時間序列一般進(jìn)行差分運(yùn)算將其轉(zhuǎn)化為平穩(wěn)時間序列。如果一個非平穩(wěn)時間序列經(jīng)過d次差分后變?yōu)槠椒€(wěn)時間序列，則稱原序列為d階單整序列，記為I(d)。ADF檢驗方法在實(shí)際運(yùn)用的時候要注意兩點(diǎn)：一是設(shè)法確定是否含有常數(shù)項和時間趨勢項。有很多方法可以解決這個問題，其中較為簡便的方法是畫出檢驗序列的曲線圖，先通過觀察該序列是否在0值附近變動來決定是否添加常數(shù)項，然后再根據(jù)該序列的波動情況是否跟隨時間變化來決定是否添加時間趨勢項。二是如何選擇合理滯后階數(shù)的問題。一般是根據(jù)赤池信息準(zhǔn)則確定滯后階數(shù)，同時還要兼顧系統(tǒng)的穩(wěn)定性。 協(xié)整檢驗盡管運(yùn)用差分的方法能夠去掉時序數(shù)據(jù)中的不平穩(wěn)因素，使其符合建模要求，然而，經(jīng)過這種處理的序列往往會丟失一些重要的信息，從而使其難以被解釋，甚至根本毫無意義。上世紀(jì)80年代誕生的協(xié)整理論，給出了一個可行的解決方法。協(xié)整是指雖然兩個或多個時間序列就自身而言是非平穩(wěn)的，但它們的線性組合可能是平穩(wěn)的。協(xié)整理論的意義就在于，它能夠判斷兩個或多個非平穩(wěn)的時間序列之間是否存在長期均衡關(guān)系，即如果它們是協(xié)整的，則在它們之間存在一個長期的均衡關(guān)系。在實(shí)證檢驗的過程中，應(yīng)首先對時序數(shù)據(jù)及其一階差分序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗，然后檢驗變量間的協(xié)整關(guān)系，最后建立協(xié)整變量與均衡之間的誤差修正方程。:南開大學(xué)出版社,2006EG兩步檢驗法：第一步，建立回歸方程。 Yt＝bXt＋μt （44）模型估計的殘差為 et＝Y(jié)t—bXt （45）第二步，檢驗殘差序列et是否平穩(wěn)，如果是平穩(wěn)的，就能夠確定二者存在協(xié)整關(guān)系，否則二者就不存在協(xié)整關(guān)系。 格蘭杰因果關(guān)系檢驗在日常的研究中，常常需要判斷兩個或多個變量之間的因果關(guān)系。所謂格蘭杰因果關(guān)系是指，假設(shè)有兩個變量X和Y，若前者能在一定程度上解釋或預(yù)測后者，且前者添加滯后項以后，會使這種解釋或預(yù)測能力變強(qiáng)，則認(rèn)為X是Y的格蘭杰原因，其檢驗方程如下： Yt＝аiXti＋βiYti＋ε1t （46） Xt＝λiYti＋δiXti＋ε2t （47） 這個模型是建立在變量X和Y都平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，在確定這一點(diǎn)以后，才能夠進(jìn)行檢驗。在做該檢驗的時候，應(yīng)用最廣泛、運(yùn)算最合理、受認(rèn)可度最高的是F檢驗和t檢驗這兩種檢驗方法。上述兩種方法各有千秋，但相比后者，前者更為嚴(yán)密一些，所以本文采用前者作為檢驗方法。對于此檢驗方法，要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是，處理序列非平穩(wěn)的方法特別重要，它能十分顯著地