【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這種意識(shí)的主要來(lái)源于政府和行政主管部門；認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)體制不完善，開(kāi)發(fā)企業(yè)雖做好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，卻無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來(lái)了都是客，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字，誰(shuí)都可以搞開(kāi)發(fā)，誰(shuí)都能搞好開(kāi)發(fā)，這種觀念主要來(lái)源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)。這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場(chǎng)規(guī)律辦事。(三)狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)，專搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，在短期內(nèi)求得利益，在無(wú)序、無(wú)誠(chéng)信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。這種觀念只要來(lái)源于一些小企業(yè)、無(wú)實(shí)力的企業(yè)，他們寄希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)越不規(guī)范越好、越混亂越好，這樣就對(duì)他們?cè)接欣?，他們就越有機(jī)會(huì)，可爭(zhēng)得一線生存的空間。 市場(chǎng)秩序不規(guī)范　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)范的市場(chǎng)秩序。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)秩序方面主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開(kāi)招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動(dòng)、調(diào)整頻凡，隨意性極強(qiáng)。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)，管理乏力。資質(zhì)審批不嚴(yán)，魚(yú)目混珠，違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)者得不到查處。有資質(zhì)和無(wú)資質(zhì)者同軌經(jīng)營(yíng)，行政的和市場(chǎng)的同跑道競(jìng)賽，明的和暗的互爭(zhēng)市場(chǎng)，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、發(fā)展不平衡、市場(chǎng)比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后、不發(fā)達(dá)所至，認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，要想招商引資，要想擴(kuò)大影響，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。 企業(yè)規(guī)模小、整體實(shí)力弱　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開(kāi)發(fā)企業(yè)是一些國(guó)有的老企業(yè)，他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)；后期組建的開(kāi)發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)不足，綜合實(shí)力不強(qiáng)，一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級(jí)技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無(wú)技術(shù)人員，無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，無(wú)資金，他們僅靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱，更談不上走出去參與競(jìng)爭(zhēng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源配置不合理　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的低級(jí)企業(yè)過(guò)多，人財(cái)物配置不合理，資源浪費(fèi)，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來(lái)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場(chǎng)秩序的混亂和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的加劇，甚至助長(zhǎng)一些腐敗之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。 管理不到位，部門間配合不融洽　　近來(lái)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等一系列政策相繼出臺(tái)，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng)，貫徹國(guó)務(wù)院、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達(dá)成共識(shí)，實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識(shí)太強(qiáng)，部門利益太高，認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識(shí)。 風(fēng)險(xiǎn)的成因　　任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。 　　，在地域上決定了房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)供求的不可調(diào)劑性； 　　，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不靈活性； 　　，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的不易變現(xiàn)性； 　　，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性和變現(xiàn)的困難性。 　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。 風(fēng)險(xiǎn)的類型　　為了認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律，提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)水平，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類型。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理自然風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，大體上來(lái)自兩個(gè)方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如國(guó)家政治狀況和政治形勢(shì)的變化，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國(guó)家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險(xiǎn)等。其中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理影響最大的是國(guó)家政治變動(dòng)和政策法律法規(guī)的變動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的，或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不確定因素引起的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場(chǎng)運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)　　由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經(jīng)營(yíng)管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。 風(fēng)險(xiǎn)管理方法　　風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時(shí)甚至是不可避免的，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中，主要采取以下一些方式和方法。 回避風(fēng)險(xiǎn)　　要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的目的。 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)　　是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō)，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià)，這些代價(jià)有的是直接的，有的是間接的。 減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失　　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。在減輕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營(yíng)周期或縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模；通過(guò)簽訂合同同等方式，將那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量，如利息、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來(lái)，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險(xiǎn)的目的。 對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)　　對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，是經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。 　　保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來(lái)的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。 　　對(duì)于可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行科學(xué)的分類排隊(duì)；找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系；采取適當(dāng)?shù)姆椒?，認(rèn)識(shí)特定的風(fēng)險(xiǎn)。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)通常采取的主要方法是：分析詢問(wèn)法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、流程圖法、現(xiàn)場(chǎng)觀察法、環(huán)境分析法等。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，也是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的工作。 可行性研究可行性研究的含義　　可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策前，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。通過(guò)可行性研究，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究；可以對(duì)提出的各種經(jīng)營(yíng)管理方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證；還可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，為經(jīng)營(yíng)管理決策部門最終決策，提供科學(xué)依據(jù)。 可行性研究階段劃分　　可行性研究，大體上分為三個(gè)階段，即機(jī)會(huì)可行性研究階段；初步可行性研究階段；最終可行性研究階段。 　　 　　機(jī)會(huì)可行性研究階段的主要任務(wù)是確定經(jīng)營(yíng)方向，提出經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目提出建議。為了實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)可行性研究階段的任務(wù)，必須對(duì)投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)展的背景、當(dāng)?shù)氐馁Y源條件、市場(chǎng)供需狀況等基本情況進(jìn)行初步的調(diào)查和預(yù)測(cè)。通過(guò)初步研究，尋找和確定最有利的投資經(jīng)營(yíng)方向和投資經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，提出可行性研究的建議書(shū)，并為下一步研究提出要求。 　　 　　初步可行性研究階段的主要任務(wù)就是要根據(jù)機(jī)會(huì)階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選址、建筑工程的設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等問(wèn)題。對(duì)于一些關(guān)鍵性的問(wèn)題，還必須進(jìn)行專題研究，諸如市場(chǎng)需求狀況、投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的地址優(yōu)劣、工程設(shè)計(jì)方案合理性、施工進(jìn)度可行性等。在對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)一步研究的基礎(chǔ)上，對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行認(rèn)真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進(jìn)一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎(chǔ)。 　　 　　最終可行性研究，是可行性研究的最后一個(gè)階段。這個(gè)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場(chǎng)等方面進(jìn)行詳細(xì)地和深入地分析論證、確定經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對(duì)這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估，在這個(gè)基礎(chǔ)上提出一個(gè)或幾個(gè)可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營(yíng)管理的決策依據(jù)。 　　簡(jiǎn)言之，在可行性研究的三個(gè)階段中，機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是確定投資方向，提出項(xiàng)目建議書(shū)；初步可行性研究階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的生命力和發(fā)展前景；最終可行性研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的分析，為經(jīng)營(yíng)管理者提供可靠的依據(jù)。 可行性研究的內(nèi)容　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對(duì)市場(chǎng)、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問(wèn)題。 　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目可行性研究，必須包括以下三個(gè)內(nèi)容： 　　。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場(chǎng)的需求。如果沒(méi)有市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就失去了存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究的首要問(wèn)題，就是要研究有沒(méi)有市場(chǎng)，市場(chǎng)的容量有多大。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究中，有沒(méi)有市場(chǎng)的問(wèn)題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有沒(méi)有“必要性”的問(wèn)題，所以這個(gè)問(wèn)題就成為全部可以可行性研究的基礎(chǔ)和前提。 　　。主要是研究規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問(wèn)題，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的“可能性”問(wèn)題。 　　。就是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的是為了取得利潤(rùn)，而且是為了取得最大利潤(rùn)。如果企業(yè)不盈利，企業(yè)就失去了經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。所以，這個(gè)問(wèn)題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理“合理性”的問(wèn)題或企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的問(wèn)題。概括地說(shuō)，這三個(gè)方面的關(guān)系是：市場(chǎng)問(wèn)題是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的前提；工程技術(shù)問(wèn)題是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的目的。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究，只有對(duì)這三個(gè)問(wèn)題做出明確的回答，才可以說(shuō)完成了可行性研究的任務(wù)。 可行性研究報(bào)告　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究結(jié)論或意見(jiàn)形成以后，還必須編寫(xiě)出可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告，是可行性研究的最終成果。一般來(lái)說(shuō)，可行性研究報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下具體內(nèi)容。 　　 　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，涉及到國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面，因此在可行性報(bào)告中，必須對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等情況做出簡(jiǎn)單的介紹和說(shuō)明。 　　 　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的概況部分，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：⑴房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的名稱；⑵房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的地理位置；⑶房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境；⑷房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的性質(zhì)和主要特點(diǎn)；⑸房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。 　　 　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，既要有定性分析，又要有定量分析來(lái)提供可靠的數(shù)據(jù)。 　　其中主要應(yīng)當(dāng)包括：⑴項(xiàng)目投資總額；⑵項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：其中主要包括經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等；⑶項(xiàng)目占地面積；⑷占用的土地及其使用狀況：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目占用的土地?cái)?shù)量、被占用的土地原先使用狀況、需要拆除的房屋面積、需要給予補(bǔ)償?shù)母?、占用菜地面積、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等；⑸建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；⑹其他有關(guān)資料。 　　 　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用支出，在市場(chǎng)物價(jià)一定的情況下，成本支出大小對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)核心問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本估算，通常的作法是先分項(xiàng)估算，然后再進(jìn)行匯總，最后做出成本估算表。房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：⑴土地征用費(fèi)用估算或概算。其中主要包括征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及其他地上物的補(bǔ)償費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占用稅等。⑵拆遷安置費(fèi)。主要包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用。⑶前期工程費(fèi)用。主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)用等。⑷房屋建筑安裝費(fèi)用。由于房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)等的不同，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同類型、不同設(shè)計(jì)、不同等級(jí)的房屋分別列出各自