【文章內(nèi)容簡介】 略定位準確，營銷策略得當，完全可以確保營銷計劃的實現(xiàn)。自身因素。運營管理者對本項目所面臨的市場狀況、農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)大市場戰(zhàn)略定位進行進一步的細致分析，制定最優(yōu)價格策略，并開展有效的市場營銷和服務(wù)營銷，以吸引大量客戶。同時，需要注意的是，農(nóng)貿(mào)大市場應(yīng)高度重視對現(xiàn)有管理人員的激勵和約束，盡量避免人才留失，另一方面，應(yīng)注意引進人才，特別是有客戶資源的人才。非正常因素導致的風險。非正常因素導致的風險一般難以控制，但這種風險出現(xiàn)的概率相對較小。本項目庫存商品多為食品，保存不當則容易腐敗變質(zhì)，因此需要采用有較高標準的通風降溫系統(tǒng)，盡量減少農(nóng)產(chǎn)品的損耗。 項目建設(shè)的必要性符合國家大力推進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展、物流振興規(guī)劃的要求為進一步貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》（國發(fā)〔2009〕8號）精神，制定和完善相關(guān)配套政策措施，促進物流業(yè)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，2011年國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》。國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見，從稅收、土地、交通、管理體制、設(shè)施資源、技術(shù)創(chuàng)新、資金扶持以及農(nóng)產(chǎn)品方面，做出相關(guān)規(guī)定，以促進物流業(yè)健康發(fā)展?！兑庖姟繁硎?，要根據(jù)物流業(yè)產(chǎn)業(yè)特點，抓緊完善物流企業(yè)營業(yè)稅差額納稅試點辦法，并進行全面推廣，并結(jié)合增值稅改革試點，解決倉儲、配送和貨運代理等環(huán)節(jié)與運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅稅率不統(tǒng)一的問題?！兑庖姟愤€指出，要在加強完善管理、節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，加大土地政策支持力度，并就重點物流項目用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、政府供應(yīng)用地等方面做出相關(guān)規(guī)定，并在土地出讓收入依法實行“收支兩條線”管理。對于物流交通方面，《意見》規(guī)定進一步降低過路過橋收費，加大對高速公路收費的監(jiān)管力度，大力推行不停車收費系統(tǒng)，確定配送環(huán)保車型，并研究調(diào)整掛車交強險征收政策，促進甩掛運輸發(fā)展。此外，還應(yīng)在規(guī)范管理的前提下適當放寬對物流企業(yè)資質(zhì)的行政許可和審批條件，認真清理針對物流企業(yè)的資質(zhì)審批項目，逐步減少行政審批，提高審批效率?！兑庖姟愤€表明，要支持大型優(yōu)勢物流企業(yè)通過兼并重組等方式，對分散的物流設(shè)施資源進行整合；鼓勵中小物流企業(yè)加強聯(lián)盟合作。其次還應(yīng)加強物流新技術(shù)的自主開發(fā)以及設(shè)備研制，推進物流信息資源開放共享，提高物流服務(wù)效率和經(jīng)營管理水平。政府資金扶持方面，應(yīng)對符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)機遇必要的資金支持，并引導銀行業(yè)金融機構(gòu)加大信貸力度，進一步擴寬融資渠道，提供融資服務(wù)和支持。要把農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展放在優(yōu)先位置，并加大政策扶持力度，并鼓勵大型企業(yè)從事農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，提高農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)的規(guī)模效益。此外，還對土地出讓農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場房產(chǎn)稅政策作出相關(guān)觀點，以保障農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。本項目的功能之一就是用于農(nóng)副產(chǎn)品的倉儲，符合國家政策的要求。同時，項目得到了縣政府的大力支持。是支持有效的物流市場機制建立的需要物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學，物流活動具有網(wǎng)絡(luò)化的特點，物流中心只是其網(wǎng)絡(luò)上的一個結(jié)點，需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。同時，物流服務(wù)活動存在著一系列委托與被委托。代理與被代理的關(guān)系。服務(wù)的無形化特點、各種復(fù)雜的費率協(xié)商、服務(wù)的標準和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。建立集中服務(wù)運作的物流倉儲園區(qū)，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實踐，有助于改善當前某某縣商業(yè)信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務(wù)需求的積極態(tài)度，擴大物流服務(wù)的市場需求不足。因此，本物流倉儲園的建設(shè)與運營，對某某縣重要的經(jīng)濟中心實現(xiàn)市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序，形成對物流服務(wù)企業(yè)活動的良性規(guī)范與積極引導，具有十分積極和現(xiàn)實的意義。是引導和轉(zhuǎn)化某某縣潛在物流需求的需要物流活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然某某縣區(qū)域內(nèi)當前存在著巨大的物流需求，但相當?shù)奈锪餍枨笫且环N低水平的物流需求，表現(xiàn)為相當部分傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)與生產(chǎn)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營組織模式；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營活動過程中對建立在供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標準。管理標準、工作標準時尚未意識到建立共同的物流標準的重要性，真正意義上的物流需求難以形成。隨著某某縣整體經(jīng)濟的發(fā)展，這種初步意義上的物流需求將必然向現(xiàn)代高水平的物流需求轉(zhuǎn)化，在這一轉(zhuǎn)化的進程中，提高物流服務(wù)供給能力方面的水平是至關(guān)重要的。本項目建成后將有力地加強現(xiàn)有交通設(shè)施銜接以及交通運輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有商貿(mào)資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運作水平得以提高。是促進某某縣社會經(jīng)濟發(fā)展的需要物流業(yè)發(fā)展程度已成為衡量一個國家、地區(qū)綜合國力和現(xiàn)代化程度的重要標志，發(fā)展物流業(yè)是推進城市工業(yè)化、城市化、市場化和國際化進程，進而提升綜合實力和國際競爭力的重要舉措。物流業(yè)是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經(jīng)濟增長的重要動力，加快發(fā)展物流業(yè)，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推動比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢；有助于改善發(fā)展環(huán)境，滿足社會多樣化的服務(wù)需求；有助于實現(xiàn)集約式發(fā)展，提高經(jīng)濟競爭能力和人民生活質(zhì)量。項目的建設(shè)，對提高城市經(jīng)濟運行效率及城市在經(jīng)濟區(qū)域的地位和作用具有積極的意義，可促進某某縣現(xiàn)代物流的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的培育，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟增長點，為經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長支持，為某某縣提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。是提高某某縣對周邊縣域經(jīng)濟發(fā)展輻射能力的需要物流倉儲園是商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要輻射作用。某某縣作為連接某某縣、萬年縣、景德鎮(zhèn)的重要公路樞紐區(qū)，必須走科學發(fā)展之路，堅持好字優(yōu)先，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，在努力實現(xiàn)量的增加的同時，更加強調(diào)質(zhì)的提高，不斷增強經(jīng)濟輻射的范圍和能力。加強市場對接，積極主動地融入周邊縣域市場，拓寬經(jīng)濟輻射領(lǐng)域。建立物流倉儲園，將倉儲服務(wù)延伸到周邊縣域，構(gòu)筑暢通的現(xiàn)代物流運輸大通道。加快信息化建設(shè)，推進數(shù)字化物流倉儲園建設(shè)，暢通信息渠道，提高市場反應(yīng)能力。大力拓展物資倉儲、物流分撥、貿(mào)易、金融保險、信息服務(wù)等綜合功能，改善某某縣商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，提升某某縣促進周邊縣域經(jīng)濟發(fā)展的能力。堅持以人為本，注重生態(tài)文明建設(shè)，集約、節(jié)約使用土地，推進節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，促進商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展、與環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)。是提升物流對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶動能力的需要物流倉儲園發(fā)揮好資源配置載體的作用，有助于所在區(qū)域吸納和集聚生產(chǎn)要素，促進產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高對外開放的層次和水平。某某物流倉儲園位于某某縣城北新區(qū)迎賓大道，區(qū)域位置理想，交通條件優(yōu)越，是理想的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園發(fā)展地。加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善物流倉儲服務(wù)功能，突出大宗散貨、集裝箱，建設(shè)大型化、專業(yè)化、現(xiàn)代化物流倉儲園，推動某某縣向全省一流強商貿(mào)物流縣域邁進，提升物流倉儲園的帶動能力。進一步擴大開放，通過聯(lián)盟合作、借力發(fā)展，集聚更多生產(chǎn)要素，促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。不斷創(chuàng)新集疏運方式，改善集疏運條件，提升對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)拉動作用。 項目建設(shè)的可行性地方積極性高本項目的建設(shè)得到了當?shù)卣陀嘘P(guān)部門的高度重視和積極配合，表示全力支持該項目的建設(shè)，愿為項目建設(shè)提供優(yōu)惠政策和良好的施工環(huán)境，項目建設(shè)單位決心大，積極性高，要求迫切，愿望強烈。政策支持性強項目建設(shè)符合《農(nóng)商批發(fā)大市場建設(shè)與管理指南》、《關(guān)于進一步加強農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)的指導意見》和《某某省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》。因此，本項目的建設(shè)有政策支持。社會效益廣泛本項目實施后，有利于提高某某縣的農(nóng)貿(mào)交易服務(wù)水平，促進農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易事業(yè)發(fā)展，構(gòu)建社會主義和諧社會。因而，項目的建設(shè)，具有廣泛的社會效益。項目建設(shè)技術(shù)條件該項目經(jīng)深入調(diào)查、反復(fù)論證，符合當?shù)貤l件和實際需要，并通過征求業(yè)主單位及主管部門的意見，可操作性強，便于施工。施工力量及材料供應(yīng)項目建設(shè)所需的各種建筑材料能在當?shù)鼗虺菂^(qū)購買，且項目為鋼架、框架結(jié)構(gòu)，土建和安裝工程可由地方施工單位承建。第三章項目選址與建設(shè)條件 項目建設(shè)地點項目建設(shè)地址位于某某縣城城北，緊鄰迎賓大道，與某某交警指揮中心、某某汽貿(mào)城相望，臨近長途汽車站新站、公交總站，人氣旺盛。迎賓大道向北通往九江、景德鎮(zhèn)，向東可通往南昌、鷹潭，交通十分便利。該地區(qū)遠離污染及易燃、易爆場所，交通便利，排水通暢，通風情況良好，選址自然條件十分理想。 項目建設(shè)地點某某縣位于某某省的東北部，某某的東岸，北與彭澤縣和安徽省東至縣交界；南同余干、萬年接壤；東于景德鎮(zhèn)、樂平市為鄰；西北同都昌縣山水相連。地處“昌九景”金三角腹地，它西接廬山，北望黃山，東依三清山，南靠龍虎山，是環(huán)某某經(jīng)濟圈的重要組成部分，是某某畔正在建設(shè)中的區(qū)域中心城市。在東部開放和西部開發(fā)中，具有重要的承接和中轉(zhuǎn)作用，周邊輻射十余縣市近千萬人口，市場空間充滿無限生機。某某縣史有“舟車四達”、“百貨歸墟”之美譽?？h城距景德鎮(zhèn)、九江機場、南昌昌北機場分別為半小時、1小時、2小時車程，一小時經(jīng)濟圈已基本形成。境內(nèi)某某直通長江，某某港是某某省重要港口，千噸貨輪可直達長江?！皟筛咭昏F”（景婺衢鐵路）建成后，某某將進入江浙滬4小時經(jīng)濟圈。某某縣總面積4215平方公里，毗鄰?fù)钅?，是某某省面積第二大縣、人口最多縣。，%，水資源非常豐富；全縣土地總面積達4215平方公里，其中低山丘陵占全縣總面積的45%。，，山地面積234萬畝；林地面積14萬余公頃，覆蓋率達29%。某某縣屬典型的中亞熱帶季風區(qū)，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，年平均日照數(shù)達2098小時，℃℃，年平均降雨量13001700毫米。全縣礦產(chǎn)資源豐富，擁有瑩石礦儲量70萬噸，花崗石存量1億方，瓷土、石灰、煤、金、鎢等礦產(chǎn)具有較高開采價值。本工程周邊道路交通及城市其它相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通十分便捷。依據(jù)項目的整體規(guī)劃進行建設(shè)，中心內(nèi)給水、排水、電力、通訊工程配套設(shè)施良好，且有良好的人文社會環(huán)境。項目所處位置工程地質(zhì)、氣象條件均較好，無不良地質(zhì)情況，無惡劣氣候條件。綜上所述，項目建設(shè)工程選址土地權(quán)屬明確，符合城市規(guī)劃要求，且選址周邊社會環(huán)境、建筑環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，故而本工程選址方案是可行的，并且已經(jīng)得到了某某縣人民政府的批準。對外交通工程對外交通為公路運輸，工地緊靠城市公路，工程場內(nèi)外交通均已形成，運輸有保證。施工供電、供水本項目施工供電、供水接自區(qū)域現(xiàn)有供電、供水設(shè)施。工程區(qū)域施工供電、供水有保證。建筑材料工程所需建筑材料為水泥、鋼材、砂石骨料等。工程用水泥由當?shù)厮鄰S供給，鋼材由廠商提供，砂石當?shù)刭徺I。序號建址經(jīng)濟指標項目指標1建址面積2建址地貌特征前后無障礙物，場地平整3工程地質(zhì)較好4交通運輸條件運輸方便5供水采用供水公司自來水6排水用市政公共管道排水7供電采用市政22KV變電站供電8生活、福利設(shè)施條件距文教區(qū)及其他公共設(shè)施近9周圍環(huán)境及相互影響無明顯不利影響第四章項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容作為農(nóng)業(yè)比重較大的某某省，糧食、油料、蔬菜、生豬、蜜桔、淡水魚類等農(nóng)業(yè)品在全國占有重要地位。隨著某某生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，某某生態(tài)農(nóng)業(yè)前景可喜，綠色農(nóng)產(chǎn)品正成為重要增長點。治湖冶江治山的“山江湖工程”被聯(lián)合國專家譽為跨世紀工程和可持續(xù)發(fā)展的范例，養(yǎng)豬、制沼和種果相結(jié)合的生態(tài)農(nóng)業(yè)方式在贛南實施取得良好效益，正逐步向全省推開，市場投資環(huán)境日趨成熟。2012年，某某省供銷社改造興建各類農(nóng)副產(chǎn)品交易市場87個，其中年交易額超10億的有三家。某某省供銷系統(tǒng)搭建”四大經(jīng)營服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”縣級社35個，基本建成兩個網(wǎng)絡(luò)以上的縣級社86個，發(fā)展農(nóng)資連鎖經(jīng)營企業(yè)119家，連鎖門店13088家。2013年，某某省供銷系統(tǒng)商品購銷總額超1100億元。某某省供銷為加快推進某某省農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的建設(shè)整合和升級，積極實施市場配送與電子商務(wù)“體兩翼“戰(zhàn)略，致力打造網(wǎng)絡(luò)化集團化多元化為體的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場龍頭企業(yè)，努力構(gòu)建現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品流通體系，積極引進戰(zhàn)略合作伙伴，在全省范圍內(nèi)建設(shè)打造5個重要節(jié)點農(nóng)商大市場，輔助建設(shè)N個分支農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，整臺全省現(xiàn)有市場資源，實現(xiàn)與中國在批市場并網(wǎng)，形成覆蓋全省范圍輻射全國的農(nóng)商市場網(wǎng)絡(luò)體系。 功能定位某某省農(nóng)副產(chǎn)品一站式采購中心。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“兩心、兩帶、三軸、十區(qū)”布局結(jié)構(gòu)；兩心由會展中心和兩棟高層辦公、酒店所圍合形成的主入口前廣場為第一心。會展中心采用了船形造型，為來至全國各地的名優(yōu)土特產(chǎn)提供了一個展示和交易的場所。會展中心采用傳統(tǒng)商鋪與大空間展示區(qū)結(jié)合的形式。將為地區(qū)性乃至全國性的展會提供硬件支持，促進市場經(jīng)濟與城市經(jīng)濟的共同發(fā)展。一二期用地之間的玉亭北大道和貫穿兩區(qū)的東西向規(guī)劃道路交匯形成的節(jié)點構(gòu)成了第二心，作為兩大片區(qū)的過渡和紐帶。兩帶、三軸劃分開用地的橫向規(guī)劃路與縱向城市道路形成了整個規(guī)劃的“兩帶”，而“三軸”將區(qū)內(nèi)各個交易片區(qū)有機的串聯(lián)起來。十區(qū)農(nóng)鮮交易區(qū)：該區(qū)包含了蔬菜、水果、水產(chǎn)、活禽交易等功能，科學合理的交通動線設(shè)計規(guī)避了人車搶道的混亂場面；建筑平面形式主要為一層，局部兩層；一層為敞開式交易區(qū)，內(nèi)設(shè)了寬敞明亮的市場交易大棚，避免了經(jīng)營商戶和顧客的日曬雨淋。日用品交易區(qū)：該區(qū)為各類日常用品的交易場所，一期位于迎賓北大道和越瑞路相交處的日用品交易區(qū)，為三層的集中式大型商業(yè)，其現(xiàn)代高檔的立面造型將成為一道獨特的城市風景，提升整個區(qū)域的氣質(zhì)。二