【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 花園、時(shí)富花園、東興花園藍(lán)月灣、康湖山莊、聚富花園、麗景花園、金美花園、麗都花園、嘉輝豪庭、雍景花園、駿景高爾夫花園、荔景山莊、碧河花園、天龍居、雍翠居、帝雍園、碧湖花園、東田麗苑、雅景苑、隱賢山莊鹿兒島、新世紀(jì)華庭、麗城開(kāi)發(fā)區(qū)、新天美地花園、豪苑廣場(chǎng)3期、綠茵豪庭2期、嘉多利山花園、凱達(dá)華庭順德碧桂園陽(yáng)光別墅、城市花園江門(mén)中遠(yuǎn)大廈、 金斯美邸、香梅花園、太陽(yáng)都市花園、九龍花苑、康寧雅庭、匯豪天下、柏仕晶舍、綠地名人坊、中山雅居樂(lè)逸湖居、星晨花園八期、凱茵新城、甘泉花園珠海海怡灣畔2期、海愉半島、旭日灣花園、珠海高爾夫山莊惠陽(yáng) 惠陽(yáng)棕櫚島上海圣約翰名都、杰仕豪苑、靜安楓景、上海世紀(jì)花園、湯臣高爾夫花園、世茂濱江花園、虹橋金斯花園、浦東世紀(jì)花園、錦麟天地、盛大金盤(pán)北京 國(guó)際村十一月份展銷(xiāo)樓盤(pán)一覽表（截至2003/11/15）地區(qū)分布備注 深圳名駿豪庭、皇御苑二期、金怡華庭、假日世界一期、羅湖金岸、嘉寶田花園、桂芳園6期、皇庭世紀(jì)、陽(yáng)光帶海濱城、大世紀(jì)水山緣、金城華庭、創(chuàng)副廣場(chǎng)、白馬服裝市場(chǎng)、港麗豪園、繽紛時(shí)代、金域藍(lán)灣、龍華蘋(píng)果園、金色都匯、駿皇名居廣州 南沙濱?；▓@、東風(fēng)廣場(chǎng)3期、蓉景四季、祈福新村天湖居?xùn)|莞帝豪花園、東田麗園、凱達(dá)華庭、駿景高爾夫花園、天龍居順德碧桂園陽(yáng)光別墅、城市花園珠海旭日灣花園上海協(xié)和城、HK100上海南京店、凱欣豪園、中心豪門(mén)之地、濱江國(guó)際福州時(shí)茂外灘花園新加坡升濤灣北京 國(guó)際村 香港客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)需求之綜合分析（1）對(duì)住宅類(lèi)型的需求分析從本司的統(tǒng)計(jì)資料分析所得，在物業(yè)類(lèi)型選擇方面，有七成客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)洋房，有三成選擇別墅(但大部份為小型半獨(dú)立別墅而總價(jià)偏低者)，原因在于洋房之總價(jià)始終較低，相反市場(chǎng)上大部份別墅較貴，但這個(gè)洋房與別墅之間的比例或會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)情況而有所改變。現(xiàn)時(shí)選擇洋房之客戶(hù)比例仍會(huì)較選擇別墅之客戶(hù)為高，在洋房之中，以二房及三房，面積由60100平方米最受歡迎，而其中以一些多層不帶電梯(七層)及小高層帶電梯(十至十二層)最多人選擇。四層高洋房將密度降低，但若超過(guò)四層以上而沒(méi)有電梯，一般香港人都寧愿選擇帶電梯(除非景觀極常理想)。別墅方面，以較小面積(約100130平方米)之三房單位較多人購(gòu)買(mǎi)，戶(hù)型設(shè)計(jì)則以一些半獨(dú)立式或排屋形式(四孖屋)較理想，雖然這些別墅在『級(jí)數(shù)』上不及一些獨(dú)立式別墅，但對(duì)于長(zhǎng)期居住于擠迫環(huán)境的香港人來(lái)說(shuō)已是非常足夠。別墅以四十至五十萬(wàn)元之樓價(jià)較受歡迎，按揭月供二千余元之間，因香港人暫時(shí)不會(huì)投入太多金錢(qián)于國(guó)內(nèi)物業(yè)之中，即使用空間感不強(qiáng)亦不會(huì)造成太大影響。（2）對(duì)不同戶(hù)型的選擇分析選擇洋房的客戶(hù)，對(duì)三房及二房需求最大(82%)，即面積由60平方米至100平方米之間。而60平方米以下或100平方米以上戶(hù)型，即一房或四房的戶(hù)型，只有18%洋房客戶(hù)選擇。另一方面，選擇別墅的客戶(hù)則以三房為主(90%)，面積以100150平方米最受香港人歡迎，而選擇四房別墅的人仕只有10%或以下。（3）對(duì)選擇地區(qū)之分析最多香港人選擇的地方是深圳，高達(dá)50%，其余的分布珠江三角洲各地，如番禺、中山、順德、常平、樟木頭等地，除了深圳發(fā)展商較積極于香港不斷推廣外，因其優(yōu)越的地理位置，各種交通工具及鐵路網(wǎng)絡(luò)，皆可直達(dá)深圳，再加上近年廣泛報(bào)導(dǎo)24小時(shí)通關(guān)，百多萬(wàn)港人移往深圳居住，都是推動(dòng)香港人將深圳列為國(guó)內(nèi)置業(yè)首選地點(diǎn)。而珠三角之鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)亦有樓盤(pán)亦有一批穩(wěn)定的捧場(chǎng)客，因始終有一部份港人喜歡水路及較寬廣的度假空間。（4）對(duì)價(jià)格的承受能力分析對(duì)物業(yè)價(jià)格要求方面，洋房最受歡迎為2房2廳(500平方呎至800平方呎)，3房2廳(7001100平方呎)，總價(jià)由$10萬(wàn)$40萬(wàn)(占89%)左右。而買(mǎi)家主要傾向小高層或多層洋房(四層高)，并不希望選擇密度較高的高層，因與香港居住無(wú)異。選擇別墅的的買(mǎi)家，3房2廳大約在1000至1700平方呎之間，而小部份會(huì)選取4房2廳，面積約在1500平方呎至2000平方呎之間，總價(jià)由$40萬(wàn)至$80萬(wàn)(占84%)，只有11%超過(guò)$100萬(wàn)以上。由此看來(lái)，香港人普遍只能接受$100萬(wàn)以下之樓價(jià)，極少能承受或愿意付超過(guò)$100萬(wàn)來(lái)購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)物業(yè)。地理上接近香港的深圳，布吉物業(yè)平均呎價(jià)由每呎$300余元至羅湖每呎$1000或以上，是相對(duì)較現(xiàn)時(shí)每呎珠海、中山、番禺、東莞、廣州等地貴上二至三倍。各珠江三角洲度假樓盤(pán)洋房平均呎價(jià)維持在$300$400呎，而別墅在$500余元。（5）對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的要求由于現(xiàn)時(shí)具備較多元化配套設(shè)施的數(shù)個(gè)大型屋如順德碧桂園、番禺祈福新村皆擁有較佳的銷(xiāo)售，反映越多設(shè)施，越能吸引大量香港人購(gòu)買(mǎi)樓房來(lái)渡假真正玩樂(lè)才能切合港人的度假需要。再者，現(xiàn)時(shí)越來(lái)越多樓盤(pán)同時(shí)擁有多個(gè)會(huì)所，而業(yè)主只消費(fèi)而不須繳任何會(huì)籍費(fèi)用，而且設(shè)施越見(jiàn)新穎，如一些以往的田園農(nóng)莊來(lái)迎合香港人追求大自然環(huán)保的意念，又或是室內(nèi)恒溫泳池以至水上樂(lè)園，至最近中山雅居樂(lè)新一期規(guī)劃中的『攀巖館』，因發(fā)展商不斷加入全新的配套設(shè)施意念。當(dāng)然，除了玩樂(lè)以外，香港人對(duì)『吃』亦非常重視，所以諸如中菜酒家、西餐廳、特色美食廣場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，便利店等等都是每個(gè)大型屋苑例必具備的，而現(xiàn)時(shí)大型屋苑所提供的各項(xiàng)設(shè)施規(guī)劃大致分類(lèi)如下：一) 康樂(lè)運(yùn)動(dòng)戶(hù)外設(shè)施游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、釣魚(yú)場(chǎng)；二) 康樂(lè)運(yùn)動(dòng)室內(nèi)設(shè)施恒溫泳池、健身室、棋藝室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、兒童游戲機(jī)中心、保齡球場(chǎng)三) 美容護(hù)理設(shè)施美容護(hù)膚、理發(fā)修甲、按摩治療、香熏藥浴、保健中心四) 奇特設(shè)施農(nóng)莊種植場(chǎng)、潛水館、水上樂(lè)園（6）對(duì)小區(qū)環(huán)境要求在小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)方面，許多發(fā)展商越來(lái)越重視，尤其是深圳發(fā)展商在競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，要使自已的樓盤(pán)在市場(chǎng)脫穎而出，除了在定價(jià)上的競(jìng)爭(zhēng)，小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃是另一個(gè)買(mǎi)家認(rèn)購(gòu)的主要因素，例如早前靠近深圳灣的其中一個(gè)熱賣(mài)樓盤(pán)金海灣花園，發(fā)展商就特地邀請(qǐng)了設(shè)計(jì)美國(guó)狄士尼樂(lè)園的專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。一些香港建筑師樓或園林設(shè)計(jì)師樓亦相繼為內(nèi)地樓盤(pán)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。各個(gè)大型度假樓盤(pán)，因環(huán)境的規(guī)限，部份單位未必能享有上佳的景觀(如海景或江河景)，所以，發(fā)展商利用園林設(shè)計(jì)促使欠缺景觀的中心區(qū)得益，有利整體銷(xiāo)售。 而現(xiàn)時(shí)各珠江三角洲大型屋苑在最新開(kāi)發(fā)的區(qū)域中，都對(duì)環(huán)境分區(qū)，景觀分區(qū)及園林設(shè)計(jì)上作出有系統(tǒng)性規(guī)劃，大致如下：（7）環(huán)境分區(qū)分析 整個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行封閉式管理，但屋苑內(nèi)各區(qū)則以開(kāi)放式設(shè)計(jì)分隔； 每區(qū)雖是開(kāi)放式設(shè)計(jì)，但以綠化帶，廣場(chǎng)，闊大空間來(lái)造成顯著的區(qū)域分割； 每區(qū)有相對(duì)不同主題的園林設(shè)計(jì)，但相差不能太大，整體趨保持統(tǒng)一風(fēng)格； 不同類(lèi)型的物業(yè)，如小高層洋房、別墅、復(fù)式洋房等皆不會(huì)混為一體，以致分布更見(jiàn)完整；（8）園林設(shè)計(jì)分析 園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多以參照外國(guó)如美國(guó)加洲，印尼巴峇島，澳洲黃金海岸等渡假風(fēng)情； 綠化以多綠樹(shù)、寬闊草地為主，間中配以色彩較斑爛的花卉，椅、桌、街燈、路牌都以木制為主，部份樓盤(pán)更設(shè)有人造沙灘及瀑布水池，以增加各區(qū)的自身賣(mài)點(diǎn)。（9）對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)要求 現(xiàn)時(shí)一般住宅單位都送裝修，務(wù)求使香港買(mǎi)家不用替裝修事宜煩惱，因裝修支出不少。所以，發(fā)展商都于交樓時(shí)配備基本裝修。而基本裝修的質(zhì)量則按個(gè)別發(fā)展商的定價(jià)策略而設(shè)定，而一般的裝修要求如客飯廳及房間的地板、墻身、天花及廚房全套廚具、洗手間全套潔具等基本設(shè)備。（10）對(duì)付款方式的選擇分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，高達(dá)65%買(mǎi)家選取付款只需低于三成首期的樓盤(pán)，而有30%選擇付清全部三成首期或免息分期(各占一半)，只有不到百分之五的人仕選擇一次性付款?，F(xiàn)時(shí)普遍香港人已接受人民幣按揭供款，而珠江三角洲鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤(pán)提供80%按揭貸款。所以，香港人傾向『少少首期，月供輕輕松松』的付款方法。付款方式銀行按揭一次性付款免息分期低于30%首期30%首期百分比(%)645（11）客戶(hù)主要信息來(lái)源多年來(lái)國(guó)內(nèi)樓盤(pán)在香港舉行展銷(xiāo)會(huì)的同時(shí)，均須配合相應(yīng)的廣告量，而主要媒體為電視及報(bào)章為主，再輔以一些新聞繕稿，及其它媒介如雜志，互聯(lián)網(wǎng)等。因香港人大部份都有收看電視的習(xí)慣，所以一般香港買(mǎi)家對(duì)國(guó)內(nèi)樓盤(pán)的信息主要來(lái)源是電視，繼后于展銷(xiāo)會(huì)當(dāng)天閱覽報(bào)章，再到展銷(xiāo)會(huì)參觀及選購(gòu)單位。電視報(bào)章TVBATV有線東方蘋(píng)果經(jīng)濟(jì)明報(bào)星島太陽(yáng)80%18%2%40%30%6%2%2%20%（12）客戶(hù)群分析a. 買(mǎi)家階層比例分析：從上述圖表顯示，選購(gòu)深圳樓盤(pán)的主要客戶(hù)以工薪階層為主，因深圳與香港在地理位置非常接近，該客戶(hù)群購(gòu)房將以安置國(guó)內(nèi)家人或結(jié)婚等之用。 但選購(gòu)珠江三角洲樓盤(pán)的客戶(hù)則以專(zhuān)業(yè)人仕、行政人員之中、上階層為主，這些人會(huì)較偏向以純度假為主。第二部分 物業(yè)分析 物業(yè)簡(jiǎn)介1) 本項(xiàng)目位于東莞市塘廈鎮(zhèn)，緊鄰觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)北門(mén)口，毗鄰東莞市各交通樞紐。2) 占地面積約32萬(wàn)平方米，總建筑面積45萬(wàn)平方米，規(guī)劃住戶(hù)約3400戶(hù)，居住人數(shù)約12000人。 3) 擁有3萬(wàn)平方尺尊貴豪華會(huì)所，特設(shè)大型會(huì)議及宴會(huì)廳、全天侯泳池、SPA、MINICLUB、荷李活影院等，各項(xiàng)娛樂(lè)設(shè)施；4) 國(guó)家甲級(jí)物業(yè)管理公司—康景物業(yè)提供的酒店式管理；5) 綠化率達(dá)到43%。6) 戶(hù)型分別以別墅、TOWNHOUSE、帶電梯洋房、帶電梯小高層組成；7) 一期：總戶(hù)數(shù)：607戶(hù)，已售出約50%單位， 已入伙；☆ 均價(jià)：￥35003800元/平方米； ☆ 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 ☆ 一梯2戶(hù)/南北朝向/其中2座單位東西朝向 ☆ 面積：1363平方尺—1939平方尺之間（標(biāo)準(zhǔn)18層）； 3078平方尺—3304平方尺之間（復(fù)式為11層）；☆ 客戶(hù)比例：香港客戶(hù)：國(guó)內(nèi)=9：1；☆ 剩余單位之主要景觀：高爾夫大道及本項(xiàng)目園林景觀；6）二期之第一組團(tuán)：總戶(hù)數(shù)：176戶(hù)，根據(jù)發(fā)展商介紹，這組團(tuán)于2003年11月底發(fā)售，已售出約20%；☆ 均價(jià)：3100元/平方米；☆ 訂價(jià)：人民幣49萬(wàn)元—81萬(wàn)元之間；☆ 11層小高層/一梯4戶(hù)/南北朝向，少部分園林景觀；☆ 面積：2F2T/—3F2T/，每層為2房2套，3房2套； 7）付款方式：一成首期，一成免息分期，8成30年銀行按揭； 8）戶(hù)型分析：**認(rèn)為，本戶(hù)型定位基本上符合香港買(mǎi)家的要求，根據(jù)發(fā)展商提供資料顯示，在半個(gè)月內(nèi)售出單位30余套，銷(xiāo)售成績(jī)尚算理想，但還略嫌稍大；若想在二期之第二組團(tuán)銷(xiāo)售更好，產(chǎn)品戶(hù)型應(yīng)定位2房在（70平方米）以下，3房在（80平方米以下）；單位總價(jià)在應(yīng)盡量定在2房，港幣10余萬(wàn)—19萬(wàn)區(qū)間，3房在港幣25萬(wàn)之下。 物業(yè)SWOT分析■優(yōu)勢(shì)分析（S）1） 貼鄰全世界最大的觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)，可稱(chēng)與深圳一墻之隔，但有球場(chǎng)景觀的單位所余無(wú)幾；2） 驅(qū)車(chē)8分鐘直達(dá)莞深高速公路，離深圳火車(chē)站只需40分鐘車(chē)程；3） 逾萬(wàn)平米熱帶植物園林景觀，三千平米景觀泳湖及尊貴商務(wù)綜合會(huì)所，均已交付使用，港人客戶(hù)頗為認(rèn)同；4） 6800平米全天候商業(yè)假日大街，提供港人度假生活所需；5） 高素質(zhì)的教育體系：北京師范大學(xué)教育學(xué)院東莞駿景幼兒園，及正在接洽引進(jìn)的北京師范大學(xué)附屬學(xué)校、華南師范大學(xué)附屬學(xué)校、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園等名牌教育單位；6） 本項(xiàng)目已在市場(chǎng)銷(xiāo)售一段時(shí)間，亦在香港主力打開(kāi)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商能夠堅(jiān)持至今，實(shí)屬不易，這亦留給香港客戶(hù)一個(gè)不錯(cuò)的印象，這等于本項(xiàng)目在港已有一定的知名度，且發(fā)展商提供之產(chǎn)品素質(zhì)高，因此下一步若能配合具開(kāi)創(chuàng)性、較新穎之營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，本項(xiàng)目將成為珠三角新一代度假名盤(pán)。7） 本項(xiàng)目位處東莞塘廈，港人到來(lái)此地，不需乘搭船、火車(chē)，一則可節(jié)省大量交通費(fèi)，二則交通時(shí)間便捷，三則距深圳（觀瀾）只一墻之隔，四則可享受深圳未來(lái)地鐵網(wǎng)。8） 發(fā)展商乃廣州最具影響力的開(kāi)發(fā)商合生創(chuàng)展，旗下強(qiáng)盤(pán)如林，具一定的品牌效應(yīng)?！?劣勢(shì)分析（W） 一期：1） 塘廈整體規(guī)劃與開(kāi)發(fā)相比于東莞其他地區(qū)顯得略為滯后；2） 位置略為偏僻，落高速之后的交通不便利，以至很難有自來(lái)客到場(chǎng)參觀；3） 一期戶(hù)型單位設(shè)計(jì)偏大，以至標(biāo)準(zhǔn)層單位總價(jià)達(dá)到人民幣50多萬(wàn)至80多萬(wàn)，這價(jià)格在珠江三角區(qū)可購(gòu)四開(kāi)別墅，甚至二開(kāi)別墅；4） 單位景觀主要為泳湖、園林景觀為主，但這類(lèi)景觀在蕓蕓度假名盤(pán)對(duì)手中，不屬獨(dú)特，故難以說(shuō)服客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。5） 這些大單位消化必需有時(shí)間性，加上一些針對(duì)性措施來(lái)配合，不能過(guò)分急進(jìn)地利用廣告催谷；6） 部分別墅單位接近高壓電線區(qū)域和緊鄰排水溝，對(duì)外景觀為農(nóng)田及舊農(nóng)民房； 二期：1） 單位戶(hù)型稍大，不利于銷(xiāo)售；2） 單位景觀只限園景，沒(méi)有獨(dú)特性；3） 屋苑規(guī)模比諸鄰近之樓盤(pán)如御景花園、新天美地花園、桂芳園小因而難打動(dòng)客戶(hù)；4） 配套設(shè)施與碧桂園、祈福新村、星辰花園、雅居樂(lè)花園、御景花園比較，無(wú)法與之抗衡；5） 項(xiàng)目知名度、廣告力度不足與強(qiáng)勢(shì)抗衡；6） 外立面色調(diào)較冷，親和力及視覺(jué)沖擊力不夠；7） 老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù)較難，因基數(shù)??；8） 欠缺一個(gè)旗幟鮮明的市場(chǎng)立足點(diǎn)，例如：碧桂園之給你一個(gè)五星級(jí)的家；初期本項(xiàng)目以高爾夫球場(chǎng)景為定位，但二期已失去這景觀，因此定位出現(xiàn)問(wèn)題?！?機(jī)會(huì)分析（O）1） 東莞是以制造業(yè)而聞名的城市，在莞企業(yè)不計(jì)其數(shù)，其中的高級(jí)藍(lán)領(lǐng)及中層領(lǐng)，再加在莞經(jīng)商多年的中小商戶(hù)，這點(diǎn)從東莞市場(chǎng)近期推出的中小戶(hù)型被熱銷(xiāo)可得到印證。2） 東莞市面貌的改觀也會(huì)令到一部分外資企業(yè)高層改變置業(yè)觀念，再次推動(dòng)市場(chǎng)。3） CEPA的簽署，加強(qiáng)了深港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使更多的香港