房地產企業(yè)房屋拆遷還房的賬務與稅務處理(編輯修改稿)
2025-07-24 00:33 本頁面
【文章內容簡介】 建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產開發(fā)公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。三、拆遷還房的案例分析[案例1]江西省南昌市某房地產開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關的稅務處理分析。[稅務處理分析]（一）營業(yè)稅處理該房地產開發(fā)公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷售不動產營業(yè)稅88000元（80022005%）。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產營業(yè)稅35000元（20035005%）。（二）土地增值稅的處理房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。本例中由于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元（8003500），同時，計入房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，則應按規(guī)定預繳土地增值稅56000元（2800000元2%）。（三）企業(yè)所得稅的處理根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂地價計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復》（國稅函〔2002〕172號）規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。同時根據《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產開發(fā)公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相
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