【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 條款和依據(jù)頻繁地通過(guò)宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對(duì)一些不太自覺(jué)的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過(guò)上述的工作給小區(qū)一個(gè)良好的生活秩序和環(huán)境。第一節(jié) 接管驗(yàn)收公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備疑難問(wèn)題解答 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收都有那些項(xiàng)目？可分為電梯、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、生活水泵、消防水泵、高壓配電柜、低壓配電柜、干式變壓器、交通道閘系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)等。接管驗(yàn)收時(shí)供配電系統(tǒng)有哪些注意事項(xiàng)？接管驗(yàn)收時(shí)供配電系統(tǒng)要注意，各開(kāi)關(guān)柜容量及母排聯(lián)絡(luò)是否與竣工圖紙相符；高、低壓各開(kāi)關(guān)柜專用操作工具是否齊全、配電柜前后有無(wú)絕緣墊（耐壓500V及以上）、各開(kāi)關(guān)柜出線有無(wú)表明去向的標(biāo)牌、計(jì)量電表有無(wú)漏裝接地線是否連接，線色地是否正確、配電房?jī)?nèi)消防系統(tǒng)是否配備合理（例如：煙感數(shù)量、分布情況等）；電容柜自動(dòng)，手動(dòng)是否工作正常，面版顯示與實(shí)際是否相符，有無(wú)過(guò)補(bǔ)或滯后現(xiàn)象。生活水泵、消防水泵接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意那些問(wèn)題？、手動(dòng)盤車要靈活輕快、核驗(yàn)水泵的使用說(shuō)明書、出廠合格證等第1題中所列資料；手動(dòng)、自動(dòng)啟、停水泵，控制部分無(wú)雜音，無(wú)接觸不良現(xiàn)象；啟動(dòng)水泵仔細(xì)傾聽(tīng)有無(wú)雜音，有無(wú)震動(dòng)；測(cè)量空載電流和滿載電流是否與說(shuō)明書相符、檢查泵體有無(wú)滲漏、填料槽是否漏水是否符合標(biāo)準(zhǔn)。干式變壓器驗(yàn)收時(shí)要注意哪些問(wèn)題？驗(yàn)收時(shí)要注意：核驗(yàn)說(shuō)明書與變壓器型號(hào)、規(guī)格是否相符及耐壓實(shí)驗(yàn)報(bào)告等其他文字資料；保護(hù)圍欄是否符合標(biāo)準(zhǔn)、護(hù)欄內(nèi)有無(wú)雜物、母排與變壓器出線是否連接緊密牢固、通風(fēng)散熱情況是否良好、接地母排是否連接良好；高壓進(jìn)線有無(wú)安全隱患、空載時(shí)的聲音是否正常、電流，電壓與說(shuō)明書是否相符、有無(wú)溫度測(cè)量裝置使用是否正常等。有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獠糠钟烧l(shuí)驗(yàn)收？由市政相關(guān)專業(yè)部門或公司驗(yàn)收。公共給水管道驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？驗(yàn)收時(shí)注意與市政管道接駁處接口是否牢固；水表安裝方向是否正確；排水管道是否暢通、井蓋是否完好、管道接口是否密實(shí)有無(wú)滲漏現(xiàn)象、是否與竣工圖紙相符等。室內(nèi)公共設(shè)施包括哪些內(nèi)容？室內(nèi)公共實(shí)施包括：所有的公共裝飾面、電梯前室和入戶走廊及附屬的燈具、開(kāi)關(guān)、電氣插座、門窗、防盜網(wǎng)、公共走廊、樓梯、扶手、油漆、水電表井、大堂、公共洗手間等。（消防栓箱、手動(dòng)報(bào)警按鈕、煙感等消防設(shè)施單獨(dú)核驗(yàn)）內(nèi)墻飾面驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？?jī)?nèi)墻飾面驗(yàn)收時(shí)要注意：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)明顯裂縫、無(wú)污漬等。瓷磚飾面驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？瓷磚飾面驗(yàn)收時(shí)要注意：瓷片粘貼牢固、無(wú)缺楞掉角、面層無(wú)裂紋、無(wú)損傷、無(wú)空鼓、色澤一致、對(duì)縫砂漿飽滿、線條順直。頂棚抹灰面驗(yàn)收時(shí)注意哪些問(wèn)題？頂棚抹灰面要平整、面層涂料均勻、無(wú)脫皮、無(wú)裂紋、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡。1公共門窗驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？公共門、窗驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意：門開(kāi)啟自如、無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確、無(wú)翹曲變形；門鎖、窗鉸鏈開(kāi)啟靈活、窗銷連接牢固；玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無(wú)明顯刮花痕跡無(wú)損傷；油漆均勻、色澤光亮新鮮；不銹鋼門表面光亮、無(wú)刮花、變形。1公共樓梯扶手驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？樓梯、扶手驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)腐蝕、彎曲、油漆完好、色澤均勻表面平滑。1木裝修工程驗(yàn)收時(shí)注意什么問(wèn)題？木裝修工程驗(yàn)收要注意：表面光潔五毛刺、線條順直、色澤均勻、無(wú)起泡、開(kāi)裂現(xiàn)象、油漆完好。1公共電氣部分驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？電氣部分驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意：電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定、電源接通正常、接地線連接良好；開(kāi)關(guān)安裝牢固，完好無(wú)損、開(kāi)關(guān)靈活、接觸良好；燈具安裝牢固、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常1防盜網(wǎng)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？防盜網(wǎng)驗(yàn)收時(shí)注意：安裝要牢固、焊接密實(shí)無(wú)虛焊、無(wú)扭曲變形。1室外給排水驗(yàn)收是可分為幾部分？可分為化糞池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面圖等。1業(yè)主室內(nèi)給水管道驗(yàn)收時(shí)的注意事項(xiàng)？室內(nèi)給水管道驗(yàn)收時(shí)注意屋內(nèi)各種設(shè)施安裝是否牢固、管道有無(wú)滲漏有無(wú)銹跡、水流是否暢通、是否有足夠壓力。第二章復(fù)習(xí)作業(yè)：1. 根據(jù)現(xiàn)在物業(yè)管理的情況，物業(yè)管理前期介入可以分為哪三個(gè)階段？2. 物業(yè)公司在工程施工階段介入過(guò)程中應(yīng)注意什么？3. 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收都有那些項(xiàng)目？4. 接管驗(yàn)收時(shí)供配電系統(tǒng)有哪些注意事項(xiàng)？5. 生活水泵、消防水泵接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意那些問(wèn)題？6. 干式變壓器驗(yàn)收時(shí)要注意哪些問(wèn)題？7. 室內(nèi)公共設(shè)施包括哪些內(nèi)容？8. 內(nèi)墻飾面驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？9. 瓷磚飾面驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？10. 公共門窗驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？11. 公共電氣部分驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？12. 室外給排水驗(yàn)收是可分為幾部分？第三章 小區(qū)房屋二次裝修管理一、二次裝修含義：業(yè)主在初裝基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行分隔、裝修、布置的裝修稱為二次裝修。特點(diǎn)：必須符合樓宇原設(shè)計(jì)時(shí)的技術(shù)規(guī)范和指標(biāo)。 施工應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作和生活，盡量減少影響。 對(duì)施工人員的技術(shù)及質(zhì)量要求較高。 要重視施工中的防火和環(huán)境污染二、二次裝修的規(guī)定二次裝修的程序 1）裝修申報(bào) （1）填寫申請(qǐng)表 （2）工程部門對(duì)資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料 （3）裝修設(shè)計(jì)，并將裝修設(shè)計(jì)圖交工程部門審查 （4）選擇合格的裝修單位 2）物業(yè)公司審批 （1）接到設(shè)計(jì)一周內(nèi)，工程部會(huì)同保安部對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審批，提出同意或修改意見(jiàn)。 （2）方案批準(zhǔn)后，裝修戶到物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議或消防安全協(xié)議書，領(lǐng)取裝修許可證、辦理出入證，并同時(shí)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金，施工管理費(fèi)和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。 （3）施工單位進(jìn)場(chǎng)前，審查資質(zhì)，核發(fā)《出入證》。并監(jiān)督其遵守協(xié)議和相關(guān)規(guī)定。 （4）施工中如需動(dòng)火作業(yè)，必須先申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后簽發(fā)《動(dòng)火證》 （5）加強(qiáng)裝修現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)、裝修、裝飾技巧的指導(dǎo)。 （6）裝修完畢后，對(duì)裝修工程竣工驗(yàn)收，并填寫工程竣工驗(yàn)收單。三、加強(qiáng)二次裝修的管理 督促、協(xié)助業(yè)主選擇合格的裝修公司，簽訂詳細(xì)裝修協(xié)議。完工后，向施工單位索要發(fā)票，保證出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保護(hù)正當(dāng)權(quán)益。 加強(qiáng)二次裝修的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)。按照協(xié)議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)時(shí)監(jiān)控檢查。 1）審查施工人員情況，督促遵守小區(qū)規(guī)定，并堅(jiān)持憑證出入。 2）控制施工人員動(dòng)用明火，遵守消防規(guī)定。 3）控制不損壞樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施，照?qǐng)D施工。 4）阻止施工人員污染環(huán)境和空氣，按規(guī)定投放建筑垃圾。 5）指導(dǎo)業(yè)主或施工人員正確實(shí)施裝修裝飾，以人為本，提高功能性和藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)健康性，滿足審美情趣。四、裝修管理現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)技巧業(yè)主經(jīng)常咨詢物業(yè)管理處對(duì)自己的住宅進(jìn)行裝修，為什么需向物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心申報(bào)？答：為了整個(gè)住宅小區(qū)的外觀和諧和統(tǒng)一，營(yíng)造良好的安居環(huán)境和讓私人住宅在使用中得到升值的空間。物業(yè)管理處的工作人員將充分運(yùn)用知識(shí)，替業(yè)主在二次裝修過(guò)程中，盡到服務(wù)與管理的義務(wù)。例如：誰(shuí)都不愿意看到樓上的住戶洗澡，立即產(chǎn)生洗澡水滴漏到樓下人家，樓下的住戶就氣沖沖跑到門口叫罵。同梯位的上下鄰居，為衛(wèi)生門違章裝修造成的事實(shí)，一見(jiàn)面就爭(zhēng)吵。樓下住戶的櫥柜安裝不慎，將樓上住戶的供電線路擊穿，樓上樓下業(yè)主之間造成糾紛不斷……。若干年之后，業(yè)主家中的隱蔽工程供電線路需要維修，就可以在物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心保存在業(yè)主檔案之中的管線設(shè)計(jì)施工圖中找到維修的最佳方案。物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心如何對(duì)業(yè)主申報(bào)的裝修施工現(xiàn)場(chǎng)提供服務(wù)與管理？答：根據(jù)業(yè)主臨時(shí)公約和前期物業(yè)服務(wù)合同的要求，對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心提供以下幾個(gè)方面的服務(wù)和管理： 1. 現(xiàn)場(chǎng)施工是否有涉及到房屋結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題； 2. 現(xiàn)場(chǎng)施工人員對(duì)各類管道，線路日常使用和鋪設(shè)； 3. 外立面美觀、統(tǒng)一，與整個(gè)小區(qū)景觀和諧； 4. 公共治安秩序的維護(hù)、對(duì)施工人員、來(lái)訪人員實(shí)施治安管理； 5. 修物資進(jìn)場(chǎng)的安全鑒別； 6. 資的出入小區(qū)進(jìn)行盤查控制； 7. 現(xiàn)場(chǎng)的治安、消防安全管理； 8. 垃圾分類袋裝，定點(diǎn)投放，集中清運(yùn)； 9. 人員、來(lái)訪人員、車輛停放秩序管理； 10. 道路管理； 11. 保護(hù)宣傳。 通過(guò)物業(yè)管理處工作人員（樓管員、安防員、工程技術(shù)員）的巡查、指導(dǎo)、監(jiān)督、服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。為什么要繳裝修保證金？答：為了有效控制裝修公司、裝修工程隊(duì)的施工人員違章施工、野蠻施工以及裝修過(guò)程中違反治安、消防、交通、環(huán)保等法規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。裝修保證金是由裝修公司、裝修工程隊(duì)在進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)施工前，裝修公司、裝修施工隊(duì)向物業(yè)管理處申報(bào)《裝修竣工協(xié)查表》，裝修施工期間如無(wú)違章情況發(fā)生，在裝修竣工并使用一個(gè)月后，物業(yè)管理處將退還裝修保證金。建議業(yè)主裝修時(shí)，最好請(qǐng)正規(guī)的裝修公司進(jìn)場(chǎng)施工，正規(guī)的裝修公司，即有質(zhì)量保證、保修期，又具備裝修空間環(huán)保監(jiān)測(cè)，維護(hù)居住空間健康保障的權(quán)益。裝修施工期間將會(huì)面臨哪些違章裝修行為？答：面臨違反《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部令第146號(hào)）和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)）以及地方有關(guān)規(guī)定《福州市環(huán)境保護(hù)條例》等的行為： 1. 主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載； 2. 裝飾裝修設(shè)計(jì)、施工和材料使用，不遵守建筑裝修防火規(guī)定的； 3. 取必要措施，控制施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣、固體廢氣物及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染，嚴(yán)重影響人們正常生活和人身財(cái)產(chǎn)安全的； 4. 有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間，廚房間； 5. 承重墻體原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； 6. 房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； 7. 拆除、改造各類管道（給水管、排水管、煤氣管）； 8. 拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物（泥水，化學(xué)物口殘?jiān)龋?9. 公共場(chǎng)地的行為； 10. 荷用電，亂堆亂放造成火災(zāi)現(xiàn)象； 11. 拋物，傾瀉污水。在二次裝修管理期間，樓宇管理員在施工現(xiàn)場(chǎng)提供服務(wù)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？答：在二次裝修管理期間，樓宇管理員首先應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的戶型結(jié)構(gòu)、承重墻、承重梁的具體位置要了解，對(duì)戶內(nèi)的各類預(yù)埋管線的位置、走向要十分清楚，對(duì)每個(gè)梯位的電力、通訊、有線電視、安防等線路管道預(yù)埋的具體位置和走向需要明明白白，樓宇管理員只有熟悉戶型結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)和梯位的各類管線的預(yù)埋位置和走向，才能在每日巡查施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、管理、建議、勸阻的服務(wù)目的。樓宇管理員在巡查施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)注意以下事項(xiàng)（有18項(xiàng)） 1. 裝修許可證，施工人員出入證盤查； 2. 進(jìn)度（土建、水電布、木工、油漆、水電）巡查服務(wù)記錄； 3. 安規(guī)定時(shí)間進(jìn)行噪音施工裝修； 4. 包封陽(yáng)臺(tái)，安裝防盜網(wǎng)； 5. 垃圾是否占用公共部位； 6. 改動(dòng)公共墻、承重墻、承重梁、柱、排煙氣管道； 7. 改變室內(nèi)使用功能； 8. 破壞外觀； 9. 是否安裝于指定位置； 10. 表前是否改動(dòng)； 11. 改動(dòng)排污水管、封閉污水管、雨水管； 12. 增加線路負(fù)荷； 13. 是否加做防水層； 14. 堵塞地漏和排水管道； 15. 擅自進(jìn)行動(dòng)火作業(yè) 16. 隨意拆改智能化系統(tǒng)（通訊、網(wǎng)絡(luò)、安防） 17. 油漆、涂料時(shí)是否有采取粉塵控制措施； 18. 殘?jiān)欠裼衼y傾倒于排污管內(nèi)現(xiàn)象。 以上18項(xiàng)是樓宇管理員在二次裝修管理期間，在施工現(xiàn)場(chǎng)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍。樓宇管理員在每日巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，更應(yīng)該注重自身的心態(tài)和工作方法：1. 氣和、尊重他人、講文明禮貌，無(wú)論對(duì)業(yè)主、使用人、委托人、施工人員均以禮相待；2. 主負(fù)責(zé)，盡參謀之現(xiàn)，到現(xiàn)場(chǎng)是提供服務(wù)，而不是“管制”，發(fā)現(xiàn)施工材料質(zhì)量有疑問(wèn)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)，發(fā)現(xiàn)違章裝修的苗頭，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)，規(guī)勸業(yè)主采納更好的方案。3. 悅色，反復(fù)宣講裝修注意事項(xiàng)，盡到“告知”義務(wù)，在裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，每一個(gè)不同的施工進(jìn)度，都會(huì)有不同的專業(yè)施工人員進(jìn)場(chǎng)，樓宇管理員要針對(duì)不同施工進(jìn)度的裝修注意事項(xiàng)“告知”他們，避免違章裝修發(fā)生。（如果是品牌裝修公司有現(xiàn)場(chǎng)管理人員，只要告知管理人員即可。）4. 嚴(yán)重違規(guī)施工，及時(shí)請(qǐng)安防隊(duì)長(zhǎng)派人員前來(lái)制止，在該問(wèn)題未協(xié)調(diào)解決之前，通知安防隊(duì)長(zhǎng)將該現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)裝修物資和施工人員的《臨時(shí)出入證》暫扣并阻止在小區(qū)門口，不準(zhǔn)進(jìn)場(chǎng)施工。5. 了解室內(nèi)裝飾裝修的相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)。6. 二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的不同施工進(jìn)度，應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？　　答：對(duì)于二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的不同施工進(jìn)度，物業(yè)管理服務(wù)人員在現(xiàn)場(chǎng)的巡查、監(jiān)督的重點(diǎn)工作內(nèi)容也有所不同：1. 階段：敲墻——注意戶型結(jié)構(gòu)安全，承重墻、梁、管道井、通氣井；注意入戶預(yù)埋的管線安全；建筑垃圾袋裝，投放到指定地點(diǎn)。鉆孔——空調(diào)安裝位置，是否與小區(qū)的規(guī)劃一致；了解業(yè)主是否有安裝防盜網(wǎng)的意向，及時(shí)規(guī)勸。防水——廚衛(wèi)是否有做防水層施工。2. 布線：是否有更改排污管，地漏是否有移位；弱電系統(tǒng)建設(shè)盡量不要更改，如有更改請(qǐng)業(yè)主向施工隊(duì)索要線路設(shè)計(jì)/施工圖，以便于日后故障維修；電力系統(tǒng)建議業(yè)主監(jiān)督使用品牌電纜、電線，管預(yù)埋以后要?dú)v經(jīng)數(shù)年使用，不可忽視；注意提醒業(yè)主，必需留強(qiáng)、弱電設(shè)計(jì)施工圖紙。3. 階段：施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全管理；提醒施工人員入戶隱蔽工程的管線安全；裝修垃圾袋裝后，投放到指定的地點(diǎn)；注意管道是否有堵塞現(xiàn)象。4. 階段：施工現(xiàn)場(chǎng)的粉塵控制，消防安全管理；油漆材料包裝盒應(yīng)集中放置，不得隨意亂扔；提醒施工人員切勿將油漆殘?jiān)鹊谷胂滤?，以免堵塞管道及污染環(huán)境。5. 安裝：空調(diào)屬于“裝修管控物資”；安防門崗發(fā)現(xiàn)“空調(diào)物資”進(jìn)入小區(qū)，實(shí)行盤查通報(bào)，管理處接到通報(bào)情況，立即派人到安裝空調(diào)的現(xiàn)場(chǎng)提供定位服務(wù)。監(jiān)督空