【文章內(nèi)容簡介】 項目的中高檔定位提供客觀支持。項目開發(fā)時缺乏某些內(nèi)容時，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計中予以充分考慮。 點評：上海萬科城市花園，由于地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通相對不便，發(fā)展商為此不得不自行投資購買巴士解決交通問題，后期又出資引入公共交通。僅此項費用每年的成本高達200多萬元。?? （4）、項目周邊環(huán)境 項目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。① 噪聲情況；② 周邊治安情況；③ 空氣情況；④ 河流、湖泊污染情況；⑤ 景觀；⑥ 危險源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲基地等）⑦ 歷史上有無不良或不吉利背景、典故；⑧ 風(fēng)水情況； 點評：上海萬科城市花園，由于地處飛機航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設(shè)計、平面戶型、景觀、休閑娛樂及物業(yè)管理等方面具有很強的吸引力，飛機的噪聲仍然是制約銷售的主要因素。（5）、項目地質(zhì)情況了解項目地質(zhì)情況，可以適度把握規(guī)劃設(shè)計及工程建造的結(jié)構(gòu)要點。應(yīng)了解的內(nèi)容包括：① 土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理；② 承載力：基礎(chǔ)處理；③ 地下水位：地下室防水處理；④ 抗震性：抗震要求； 點評：上海萬科城市花園，由于未詳細了解地塊的地質(zhì)特征，一期工程采用鋼筋混凝土預(yù)制方樁的保守做法，比粉噴樁或深層攪拌樁每平米增加80100元。項目法律手續(xù)情況確認項目法律手續(xù)，初步把握項目轉(zhuǎn)讓、立項的合法性。需要轉(zhuǎn)讓方提供的書面資料有：① 省、市國土局批準的土地出讓合同；② 省、市規(guī)劃局審批的規(guī)劃許可證；③ 項目立項批準書；④ 建設(shè)許可證；⑤ 地價付款憑證； 了解清楚當?shù)刂鞴懿块T對項目轉(zhuǎn)讓、立項合法性的有關(guān)規(guī)定，并隨時掌握最新動態(tài)，是一項基本的工作，因為政府的規(guī)定不是一成不變的。項目地價款、配套費的支付情況項目地價款、配套費的支付，應(yīng)把握好以下幾個方面：（1）、公司資金實力與需要支付金額的關(guān)系；（2）、地價款、配套費支付周期與開發(fā)節(jié)奏的關(guān)系；（3）、配套建設(shè)與配套費支付時間的關(guān)系； 點評：上海萬科城市花園，地價為48萬元/畝。由于前期缺乏資金，地價款是一筆筆湊起來的，第一期地價款共分了78筆，最少的8萬元，大的10萬、30萬、500萬不等湊起2900萬不足3000萬整數(shù)匯往上海交給土地方。上海萬科城市花園前期的資金是非常緊張的，這也是項目開發(fā)進度不得不加快的原因之一，產(chǎn)生了一系列的后期遺留問題。項目相關(guān)收費內(nèi)容、稅收（1）、各項收費內(nèi)容及標準 由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不規(guī)范，各地政府、部門對發(fā)展商的收費內(nèi)容及標準均不一樣。項目開發(fā)前應(yīng)詳細了解，對成本及費用作充分估算。（2）、關(guān)于稅金的交納 合作開發(fā)的項目，可能涉及到被雙重征稅的情況，即在獲得可售房屋時被征一道，在銷售房屋時又被征一道。因此，應(yīng)詳細了解當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的稅務(wù)規(guī)定。 項目的開發(fā)，因為合作形式的不同，而可能產(chǎn)生不同的稅務(wù)環(huán)節(jié)。目前，國家的有關(guān)規(guī)定如下：l 買斷：甲方（發(fā)展商）向乙方（土地方）購買土地使用權(quán)，項目以后開發(fā)的相關(guān)稅務(wù)環(huán)節(jié)由甲方承擔(dān)，乙方僅承擔(dān)土地買賣行為中的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。l 合作建房：甲方投入資金，乙方投入土地。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。乙方若將甲方分來的房屋進行銷售，仍需要交納這部分房屋的營業(yè)稅及其附加。這樣，這部分房屋的營業(yè)稅及其附加，就在甲方、乙方進行了二次征收。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。甲乙雙方應(yīng)事先明確，這部分稅款該由誰承擔(dān)。l 成立合資公司 如果雙方按固定比例分成，乙方在投入土地時，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。合資公司對房屋進行銷售，需要交納交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時，分配環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及其附加。如果甲方或乙方，將合資公司分配來的房屋進行銷售，需要交納銷售房屋的營業(yè)稅及附加。 如果雙方是風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，乙方不需要交納土地銷售的營業(yè)稅及附加、土地增殖稅、所得稅等。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開發(fā)的各項稅款后，甲、乙雙方不會在被重復(fù)征收第二次。需要指出的是，房地產(chǎn)項目開發(fā)，在獲得土地、分配收益這二個環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生被重復(fù)征收營業(yè)稅的問題，而且數(shù)額巨大（銷售額的5%，假如有2億元的銷售額，營業(yè)稅就有1000萬元人民幣）。由于國家稅收政策、規(guī)定的經(jīng)常調(diào)整，我們必須及時掌握有關(guān)信息。項目的投資分析（1）、開發(fā)節(jié)奏及資金計劃、管理資源配置；擬開發(fā)的周期、銷售計劃；現(xiàn)金流量表；相應(yīng)的管理資源、人力資源配置等。（2）、經(jīng)濟指標測算；包括：總投資、銷售收入、成本構(gòu)成、期間費用、稅前利潤、稅后利潤、投資利潤率、風(fēng)險性分析等。項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮 上述情況，針對的是項目本身的可行性判斷。 但對于公司來說，項目開發(fā)的戰(zhàn)略性卻是首要考慮的內(nèi)容。 （1）、集團的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開發(fā)等。 點評：上海萬科城市花園，就項目本身而言，在項目的選項過程中存在許多不足，但從萬科公司發(fā)展的戰(zhàn)略角度看，項目個性的缺點只能放在第2位。l 上海城市花園項目符合公司大規(guī)模開發(fā)的投資決策思路，土地塊處在上海城市發(fā)展的規(guī)劃方向，地價適中，地上沒有任何建筑物，可以很快進行開工，進入銷售階段。l 萬科要人力、財力、經(jīng)驗等方面進行積累的資源。應(yīng)充