【文章內(nèi)容簡介】 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責任人的責任。第二部分 強電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應標志清晰。配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計劃轉(zhuǎn)、停電供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應立即報告物管部經(jīng)理。因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理?？偨?jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應報經(jīng)總經(jīng)理批準啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。(二)事故轉(zhuǎn)、停電大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應立即排除故障恢復供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。物管部經(jīng)理應安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。轉(zhuǎn)、停電前應填寫操作票，交主管管理員簽名。轉(zhuǎn)、停電后當值人員應重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應記錄在當值日志上。四、臨時用電管理規(guī)程（一）用電申請用戶應事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。（二）公司審批用電申請須經(jīng)物管部審批。（三）簽定用電協(xié)議物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標準。（四）接線及送電經(jīng)批準后，用戶應自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線用戶終止用電，應事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。（六）計費方式電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應馬上查找原因，并通知物管部安排處理。用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。報物管部經(jīng)理審批。督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。維修保養(yǎng)結(jié)束后，應將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當值日志上。高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應戴絕緣手套。七、工作票制度在電氣設(shè)備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應將發(fā)令人、負責人及工作任務(wù)詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復誦核對一遍。工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。一個工作負責人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應一次做完。事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負責監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。工作票的有效時間，以批準檢修期為限。需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責人同意。工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。工作票所列人員的安全責任：(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2)工作負責人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。(4)工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。八、供電突發(fā)性事故的應急措施(一)外線故障大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。(二)內(nèi)部故障當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。(三)市電全停當兩路市電全停，啟動發(fā)電機。退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復市電。及時書面向上級領(lǐng)導報告。市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。(四)通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下：凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。用戶出門前應將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。用戶不可隨意更改大廈供水管道。有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。(2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采