【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 線上唯一的省會(huì)城市，大流通的功能，至少區(qū)域性的集散功能尚未充分發(fā)揮。提升商業(yè)層次、擴(kuò)大商業(yè)布13 / 64局、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、擴(kuò)大輻射力將是南昌市商業(yè)發(fā)展的方向。14 / 64第二章 片區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析第一節(jié) 青云譜現(xiàn)狀及前景一、概況青云譜區(qū)位于南昌城區(qū)的南端，北沿建設(shè)路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車站與南昌縣毗連，整個(gè)青云譜全區(qū)面積為 平方公里，居民 萬(wàn)戶，總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中常住人口 萬(wàn)人。青云譜區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，10320 國(guó)道縱貫全區(qū)，年吞吐量數(shù)千萬(wàn)噸的南昌南大型鐵路貨運(yùn)站坐落在區(qū)內(nèi)；該區(qū)是南昌市一個(gè)老工業(yè)城區(qū)，全區(qū)共有商品市場(chǎng) 16 個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1103 個(gè)，有 20 多家大中型中央、省、市屬企業(yè)，屬全國(guó) 500 強(qiáng)的企業(yè)有兩家（洪都集團(tuán)、江鈴集團(tuán)） ；地區(qū)工業(yè)產(chǎn)品有摩托車、機(jī)床、建材、紡織服裝、電線電纜 、肉類制品等，并且有眾多的專業(yè)市場(chǎng)，南昌市的十大專業(yè)市場(chǎng)有五個(gè)在該區(qū)，南昌建材大市場(chǎng)、南昌肉類制品批發(fā)市場(chǎng)、南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)和南昌水果批發(fā)市場(chǎng)，顯示該區(qū)域正逐漸形成一個(gè)具有較大規(guī)模的商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)。二、區(qū)域特點(diǎn)? 城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)內(nèi)有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五個(gè)街辦，下轄 101 個(gè)居委會(huì)；鄉(xiāng)村有有青云譜鄉(xiāng)（黃溪、萬(wàn)溪、熊紡等村落）和青云譜農(nóng)場(chǎng)。? 大交通網(wǎng)絡(luò)形成，區(qū)內(nèi)公交欠發(fā)達(dá)地處南昌市的南大門(mén)，大交通網(wǎng)絡(luò)便捷，京九線縱貫全區(qū)，公路、水路、鐵路均較方便；但區(qū)內(nèi)公交線路較少。15 / 64? 商業(yè)相對(duì)落后區(qū)內(nèi)商業(yè)相對(duì)落后，大部分為小型門(mén)市經(jīng)營(yíng)、個(gè)體攤販，缺乏綜合性購(gòu)物場(chǎng)所，購(gòu)物環(huán)境較差，導(dǎo)致居民形成了進(jìn)城購(gòu)物的習(xí)慣。? 專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展良好區(qū)域特定的產(chǎn)業(yè)環(huán)境適合專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。特別是在政府的大力扶持下，專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較快、較良好。如深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、南昌建材大市場(chǎng)等。三、區(qū)域大型企業(yè)概況江鈴汽車集團(tuán)公司? 集團(tuán)概況經(jīng)過(guò)十年的勵(lì)精圖治，江鈴集團(tuán)已發(fā)展成擁有 12022 名員工，占地面積 2130畝，凈資產(chǎn)總額 10 億元的國(guó)營(yíng)大型企業(yè)，國(guó)家機(jī)械工業(yè)部重點(diǎn)企業(yè)。綜合經(jīng)濟(jì)效益居全國(guó)同行業(yè)第二位，由 1984 年前的連續(xù) 16 年共虧損 5600 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)變?yōu)?993 年創(chuàng)利稅 億元，總資產(chǎn)由 1984 年前不足二千萬(wàn)元，發(fā)展到 1993 年 23億元，十年增長(zhǎng) 100 倍。員工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。江鈴集團(tuán)下面有 8 家子公司，包括股份公司和合資公司。股份公司有鑄造公司，合資公司包括合資車間（五十鈴） ，有南齒、江拖、水箱廠等。并且江鈴有自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司， “景泰家園”就是江鈴自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，并且也對(duì)外銷售，如江西印鈔廠就有許多職工在此買房。江鈴集團(tuán)的住宅區(qū)共有 8000~9000 人，其中在小蘭鄉(xiāng)段江鈴分廠鑄造公司的職工共 600 人左右、飾件廠共 500 人左右、專用車輛廠有 400 人左右、改裝總廠的職工也不少于 600 人都在此居住。梨園小區(qū)總共 2022 多戶，100 多棟樓，在京山小區(qū)和桃苑小區(qū)都有住宅。近期江鈴集團(tuán)準(zhǔn)備在昌南工業(yè)區(qū)建安居工程，價(jià)格便宜?；痣娊ㄔO(shè)公司16 / 64? 公司概況江西省火電建設(shè)公司始建于 1958 年，屬國(guó)家一級(jí)資質(zhì)建筑企業(yè)，具有電力工程施工總承包一級(jí)、管道工程專業(yè)承包一級(jí)、機(jī)電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包一級(jí)、環(huán)保工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)。并承建了江西、廣東、天津、江蘇、浙江、湖北、安徽等省（市）一大批大、中、小型電站工程，共安裝火電機(jī)組 71 臺(tái)，裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 7100MW。? 職工及收入狀況火電建設(shè)公司現(xiàn)有員工近 3000 人，職工的月均收入約 1200 元。公司職工在38 歲就內(nèi)退，每月工資為在職期的 60%左右，大約 400 元。公司給予每個(gè)人分房的福利，進(jìn)公司的新職工都能享受到單位的福利房，例如：每平方米 1500 元的房子，單位職工只需要每平方米 800 元就可以買到。洪都集團(tuán)? 集團(tuán)概況洪都集團(tuán)為大型國(guó)營(yíng)企業(yè)，是國(guó)家二級(jí)軍工企業(yè)，整個(gè)洪都集團(tuán)占地面積相當(dāng)于一個(gè)澳門(mén)的面積。洪都集團(tuán)正式職工 2 萬(wàn)余人，生活區(qū)內(nèi)職工及家屬近十萬(wàn)人。洪都職工的工資平均為 10001200 左右。洪都集團(tuán)內(nèi)文化、商業(yè)設(shè)施較齊全，有占地 36 畝的洪都公園和建筑面積 3000 平方米的體育館、藏書(shū) 13 萬(wàn)冊(cè)的大型圖書(shū)館、電影院和標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，生活區(qū)內(nèi)的超市、商業(yè)街為職工提供日常生活所需。昌南工業(yè)區(qū)南昌昌南工業(yè)園于 2022 年 10 月經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，總規(guī)劃 340 公頃，一期規(guī)劃面積 220 公頃。東至青云譜萬(wàn)溪村，西至洪都鐵路專線，南至朱橋東路，北至包佛公路。園區(qū)于 2022 年 11 月 28 日正式奠基，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于 2022 年2 月開(kāi)始全面鋪開(kāi)，現(xiàn)各項(xiàng)工作進(jìn)展順利。17 / 64昌南工業(yè)園自開(kāi)園以來(lái)，憑借自身獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、獨(dú)有的投資模式和較快的建設(shè)速度，形成了一個(gè)良好的招商態(tài)勢(shì)。昌南工業(yè)園成功引進(jìn)江鈴集團(tuán)全資子公司江鈴建業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)，2022 年底，合同引進(jìn)資金 億元投資園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套工程建設(shè)。截止 2022 年 1 月底，江鈴建業(yè)公司在園區(qū)已投入一億一千多萬(wàn)元。到目前為止，已有 29 家企業(yè)正式入園，涉及機(jī)械、服裝、針織、食品、汽配、印刷等諸多行業(yè)，其中包括江鈴汽車工業(yè)區(qū)集團(tuán)，寧波華翔集團(tuán)、洪都股份公司、香港和寶國(guó)際（控股）公司、江西新地實(shí)業(yè)公司等知名企業(yè)和上市公司，項(xiàng)目合同金額達(dá) 億元，其中外資 810 萬(wàn)美元。園區(qū)簽訂正式合同的土地面積，占可出讓面積 66%。達(dá)成土地出讓意向的有二十多家。其中：南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)有限公司與園區(qū)意向簽訂土地出讓協(xié)議書(shū)，用地面積達(dá) 500 畝，目前正在洽談中，意向性用地總面積上為可用地面積的 28%。寧波華翔、新地實(shí)業(yè)、東勁實(shí)業(yè)、江鍋動(dòng)力、協(xié)中汽配、青云譜醫(yī)療器械、立特麗公司等八家企業(yè)已開(kāi)工建設(shè)。◆ 優(yōu)惠政策 入園企業(yè)可采取購(gòu)買、租賃、吸股等方式取得土地使用權(quán)； 園內(nèi)土地以每畝起價(jià) 12 萬(wàn)元優(yōu)惠出讓土地使用權(quán) 50 年； 投資規(guī)模大、購(gòu)地面積多或有很大發(fā)展前景的高新科技業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)有優(yōu)先選地權(quán)； 在園區(qū)可租賃土地使用權(quán)、廠房和寫(xiě)字樓等。三店工業(yè)園園區(qū)內(nèi)企業(yè)一攬表企業(yè)名稱 廠區(qū)面積（㎡） 職工人數(shù) 職工工資水平南昌億盛汽配廠 200300 3040 人 7001000 元南昌市紅菱實(shí)業(yè)有限公司 300350 2030 人 8001200 元江西省綠?？萍加邢薰?800 900 1530 人 8002022 元青云譜醫(yī)院設(shè)備廠 200300 2030 人 10003000 元18 / 64青云譜風(fēng)機(jī)廠 200300 1530 人 6001000 元江西南翔空壓機(jī)有限公司 200250 1525 人 6001200 元南昌鹽業(yè)公司第二批發(fā)部 150250 1528 人 8001200 元三店南苑工業(yè)園占地面積近 10 畝，園區(qū)內(nèi)廠房只租不售，該工業(yè)區(qū)屬于小規(guī)模工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)進(jìn)駐的多為機(jī)械制造業(yè)為主的小型廠礦。四、青云譜區(qū)整體發(fā)展?fàn)顩r? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速青云譜區(qū)著力發(fā)展符合區(qū)情特色的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)板塊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，近五年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)完成 億元，年均遞增 %，其中 2022 年完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。是 1997 年 倍，第一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、%、%。? 工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)依托轄區(qū)大工業(yè)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展與之配套的產(chǎn)業(yè)，形成了以汽車和摩托車配件、紡織服裝、飼料加工、機(jī)械制造、食品等為主的工業(yè)體系。五年來(lái)國(guó)有及年銷售收入 500 萬(wàn)元以上的非國(guó)有企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成 億元，年均遞增%，2022 年完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。為進(jìn)一步構(gòu)筑本區(qū)工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，增強(qiáng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)實(shí)力，推進(jìn)了占地 340 多公頃的昌南工業(yè)園建設(shè)，已完成一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，引進(jìn)了香港和寶公司、寧波華翔集團(tuán)、江鈴汽車集團(tuán)、洪都集團(tuán)等 28 家知名企業(yè)和上市公司，出讓土地面積已達(dá) 畝，引進(jìn)資金 億元。? 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快19 / 64順應(yīng)城郊經(jīng)濟(jì)，積極發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，鼓勵(lì)能人帶動(dòng)農(nóng)民致富，涌現(xiàn)了贛達(dá)飼料、梅氏禽蛋等一批產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。近五年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成 億元，年均遞增 %，2022 年完成總產(chǎn)值 9 億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展又上新臺(tái)階。? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)堅(jiān)持“三產(chǎn)興區(qū)”戰(zhàn)略，加大區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度，特別是近年來(lái)以井岡山大道為軸線，精心打造購(gòu)物餐飲娛樂(lè)帶，引進(jìn)了北京華聯(lián)青云譜店、香港百匯一家等連鎖大賣場(chǎng)，唐人街海鮮主題餐廳等企業(yè)。以撫河南路為軸線，精心打造商貿(mào)旅游帶，引資開(kāi)發(fā)了新街花園、象湖威尼斯國(guó)際水岸名宅，象湖源等房地產(chǎn)項(xiàng)目。以南隔堤、包佛公路為軸線，精心打造外環(huán)大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶，在鞏固規(guī)范現(xiàn)在專業(yè)大市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大本區(qū)專業(yè)大市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度。五年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 億元，年均遞增 %。? 個(gè)私民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增長(zhǎng)按照“放心、放膽、放寬、放開(kāi)、放活”的方針，相繼制定了一系列鼓勵(lì)和扶持個(gè)私民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，實(shí)行企業(yè)掛牌、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)和免打擾制度，成立了“咨詢服務(wù)中心”和“舉報(bào)投訴中心” ，實(shí)行“一條龍服務(wù)” 、 “一條專線投訴” ，全方位為個(gè)私民營(yíng)企業(yè)排憂解難，相關(guān)職能部門(mén)制定了服務(wù)承諾，改善了個(gè)私民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。五年來(lái)，個(gè)私民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值累計(jì)完成 億元，年均增幅 %，其中 2022 年完成 22 億元，同比增長(zhǎng) %，個(gè)體工商戶達(dá)2856 戶，個(gè)私民營(yíng)企業(yè) 353 家。五、發(fā)展規(guī)劃? 加速“工業(yè)強(qiáng)區(qū)” 、 “三產(chǎn)興區(qū)”進(jìn)程，全面提升綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力 為實(shí)現(xiàn)“三個(gè)翻一番”的目標(biāo)，必須以昌南工業(yè)園為主戰(zhàn)場(chǎng)，加快工業(yè)化進(jìn)程；以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，大力培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，全面提升全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。1. 以昌南工業(yè)園為主戰(zhàn)場(chǎng)，大力推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程。2. 以培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)為目標(biāo)，大力發(fā)展和繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要按照“城內(nèi)大20 / 64商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的布局，全力建好一個(gè)現(xiàn)代區(qū)域商業(yè)中心，精心打造摩托車、汽車配件、水暖器材、啤酒批發(fā)、文化旅游用品等五條專業(yè)特色街，著力建設(shè)好中遠(yuǎn)名城、青云購(gòu)物中心、香港百匯一家大賣場(chǎng)、錦城商貿(mào)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)青云譜店等五個(gè)大型購(gòu)物商廈，重點(diǎn)培育深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心、南昌肉食品批發(fā)市場(chǎng)、江南建材超市、迎賓國(guó)際家具廣場(chǎng)、昌南大市場(chǎng)、酒店旅游用品批發(fā)市場(chǎng)等六大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),注重發(fā)展洪都、江鈴等兩大社區(qū)商業(yè)。3. 進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)業(yè)自由度，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。? 進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力1. 全力實(shí)現(xiàn)招商引資新突破。2. 迅速提高外向型經(jīng)濟(jì)比重。3. 大力優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境。? 深入持久地開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)，全面推進(jìn)現(xiàn)代文明花園城區(qū)建設(shè)按照“東西挺進(jìn)、南北合圍、中間突破”的思路，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),充分展示現(xiàn)代文明花園城區(qū)新形象?！皷|西挺進(jìn)”即南蓮路以東，以昌南工業(yè)園、昌南大市場(chǎng)、青云譜鎮(zhèn)新行政中心包家花園文化廣場(chǎng)、高新大道建設(shè)為契機(jī)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城區(qū)東面的舊城、舊村進(jìn)行徹底改造。“南北合圍” ，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景觀區(qū)和江南建材超市等項(xiàng)目建設(shè)為載體，由南向北加快城區(qū)改造，建設(shè)南昌市的城南城市副中心，使之與現(xiàn)在形成南北圍合之勢(shì)?！爸虚g突破” ，就是以井岡山大道、南蓮路為軸線，加快實(shí)施“退二進(jìn)三” 、 “退城進(jìn)郊” 、“騰籠換鳥(niǎo)” ，大力發(fā)展以商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)。21 / 64六、青云譜區(qū)發(fā)展前景及展望? 根據(jù)南昌市政府發(fā)展計(jì)劃，中心城面積將向周邊擴(kuò)大一倍,人口增長(zhǎng) 40%,青云譜區(qū)作為南昌市城鄉(xiāng)結(jié)合部，是連接五個(gè)衛(wèi)星城中最具發(fā)展?jié)摿Φ纳徧僚c南昌市區(qū)的重要樞紐。將成為南昌城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。? 包佛大道的 50 米拓寬改造，正在進(jìn)行整改的洪都南大道，規(guī)劃中一條直通高新南大道的新路，全長(zhǎng) 15 公里、雙向 6 車道的昌南外環(huán)線，交織形成的便捷交通網(wǎng)絡(luò)將有效優(yōu)化本區(qū)的投資環(huán)境，大大促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。? 加快工業(yè)化進(jìn)程是解決江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中基本矛盾和現(xiàn)實(shí)困難的唯一方式，因此加快工業(yè)化進(jìn)程、形成工業(yè)主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)格局，是江西“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心內(nèi)容。本區(qū)是南昌市重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)區(qū)，其在全市乃至全省的地位將得到前所未有的提升，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也將必然。第二節(jié) 項(xiàng)目周邊片區(qū)商業(yè)分析一、區(qū)域商業(yè)環(huán)境概況區(qū)域內(nèi)最大的兩個(gè)企業(yè)是洪都集團(tuán)和江鈴集團(tuán)，其中江鈴集團(tuán)距本案相對(duì)較遠(yuǎn)；洪都集團(tuán)已形成了相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，洪都集團(tuán)的職工生活區(qū)在北面，生活區(qū)內(nèi)形成了完善的商業(yè)配套。靠近項(xiàng)目南面是洪都的生產(chǎn)廠區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)狀況1. 周邊 1 公里范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展滯后本項(xiàng)目周邊 1 公里內(nèi)商業(yè)分布主要以臨街小商鋪為主。其中佛塔村每月逢8 日的集市是周邊黃溪村、萬(wàn)溪村、三店村、佛塔村、前萬(wàn)村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，屬于傳統(tǒng)的、原始的商品交易方式。經(jīng)營(yíng)者多為當(dāng)?shù)卮迕?、青云譜農(nóng)場(chǎng)下崗職工，大部分是以自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，僅能維持生計(jì)。22 / 642. 洪都生活區(qū)商業(yè)街自成一體洪都集團(tuán)有近十萬(wàn)職工及家屬，集團(tuán)生活區(qū)內(nèi)有香港公司投資建設(shè)的百匯一家大型超市、新世界超市、萬(wàn)事達(dá)超市、五金一條街、空調(diào)一條街、建材一條街、小吃一條街等共計(jì) 1000 多間店鋪。生活設(shè)施較完善，為集團(tuán)職工、家屬平常購(gòu)買生活用品較集中的區(qū)域，但洪都集團(tuán)長(zhǎng)期形成了獨(dú)立的商圈，集團(tuán)內(nèi)的生活配套