【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鐘的人流，而石牌東商業(yè)街每分鐘最少的人流量60人左右，繁華程度可以略見(jiàn)一斑。2）、附近居民消費(fèi)力極強(qiáng)：周圍的高檔住宅、居住著眾多白領(lǐng)一族，天河政府機(jī)關(guān)就在崗頂電腦城旁。3）、附近師大、暨大的學(xué)生和老師也是商業(yè)街重要的支撐力量之一。4）、大商家?guī)?dòng)商業(yè)發(fā)展，商業(yè)環(huán)境成熟。5）、商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，石牌東700米的商業(yè)街內(nèi)約有200多間臨街鋪面，其中最多的是飲食娛樂(lè)、湘菜、潮洲菜，日本壽司等各種風(fēng)味，各種檔次的餐廳，淋足、按摩、美發(fā)美容的招牌到處可見(jiàn)。在本市房地產(chǎn)項(xiàng)目中選擇一個(gè)你認(rèn)為成功或失敗的項(xiàng)目，試分析其市場(chǎng)細(xì)粉及目標(biāo)市場(chǎng)選擇的過(guò)程，提出其成功或失敗的原因所在，并分析其未來(lái)應(yīng)采取的對(duì)策。 名雅花園的市場(chǎng)定位車目標(biāo)市場(chǎng)選擇一、 目標(biāo)客戶選擇 1）、從目標(biāo)客源來(lái)自的區(qū)域進(jìn)行分析，項(xiàng)目的買家主要由廣州市西線客戶，南海市的買家面向港澳地區(qū)推廣與媒介運(yùn)用上也以此作為“雙打”的目標(biāo)。2）從年齡特征分析本項(xiàng)目買家的年齡從中青年為主，年齡估計(jì)約在2030歲范圍內(nèi)，30歲的買家為主，他們工作時(shí)間約在815年左右，手頭的積儲(chǔ)不算十分豐厚，但每月乃至每年的收入多。3）從職業(yè)層次分析，南海市內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主，知名企業(yè)，機(jī)構(gòu)的高級(jí)員工，廣州等地區(qū)的私營(yíng)企業(yè)和合資企業(yè)的白領(lǐng)一族，將是本項(xiàng)內(nèi)容的主流。4）從收入層次分析，根據(jù)本項(xiàng)目占主導(dǎo)比例的單元售價(jià)為2630萬(wàn)萬(wàn)，按此售價(jià)估算，售價(jià)按揭，20年月供款額為1400元/月，客戶個(gè)人的月收入約在3000元或者以上。5）從客戶購(gòu)買住宅的用途和社區(qū)住宅類型的設(shè)置分析，客戶置業(yè)傾向大多以度假為主，工作，郊區(qū)度假的“5+2”生活模式所占比例增大，尤其是黃峙以外的客戶。6）獲知層次：隨著項(xiàng)目社會(huì)知名的提高，形象的建立，口碑的傳播，客戶從以往慣常大眾傳播體上認(rèn)識(shí)，了解，購(gòu)買本項(xiàng)目外，通過(guò)親朋好友介紹，業(yè)主推薦而認(rèn)識(shí)，購(gòu)買客戶比例將大幅上升。二、 形象支持點(diǎn)：1）、項(xiàng)目地處黃峙，素稱廣州市“中山九路”，交通方便，瞬時(shí)可到。一向在廣州人心中是大廣州概念的一個(gè)組成部分，處于廣州西線的中心主線上。在廣州人心中，名雅花園是西線中心區(qū)域的知名樓盤。2）名雅花園是南海市黃峙占地面積最大，總建筑面積最大樓盤，花園地處南海市中心地段，小區(qū)內(nèi)配套齊全，擁有的“私家游艇會(huì)”“私家碼頭”“私家花園”“私家江堤”“私家巴士”“私家會(huì)所”其他樓盤不能相比的硬件設(shè)施，根據(jù)市場(chǎng)分析客戶分析項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，名雅花園的市場(chǎng)形象鎖定“廣州西線名盤—名雅花園”“南?！▓@—名雅花園”三、 通過(guò)此案例分析，該樓盤的主要消費(fèi)者為南海市原居民，廣州市西線客戶且買家還以中心為主，所以開(kāi)發(fā)商利用了市場(chǎng)密集型策略，選擇以小戶為目標(biāo)，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的購(gòu)買家及市場(chǎng)分析研究，該項(xiàng)目代理商以為本樓盤宜走中檔精品路線，中小戶型是該區(qū)的適銷戶，該項(xiàng)目在代理商的策劃下取得較好的銷售成績(jī)，未來(lái)應(yīng)抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，各求直接消費(fèi)者心理，在銷售策略，廣資策略方面應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，吸引更多消費(fèi)者購(gòu)買物業(yè)，并根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性配護(hù)型特點(diǎn)。3． 說(shuō)明并分析以下案例所使用的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。案例一：深圳萬(wàn)科集團(tuán)在1997年確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為其核心業(yè)務(wù)，通過(guò)認(rèn)真分析研究，該集團(tuán)將國(guó)內(nèi)的防地產(chǎn)市場(chǎng)分為北部，東部、南部三大片區(qū)，并制定了通過(guò)深圳、北京、天津、上海這些核心城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以帶動(dòng)周邊大中型城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)發(fā)戰(zhàn)略。案例二、香港鈞濠集團(tuán)以收入作為細(xì)分變量，將深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為高收入、中等收入和低收入三個(gè)子市場(chǎng)，通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)分析并結(jié)合企業(yè)所擁有的的資源優(yōu)勢(shì)，該集團(tuán)選擇了面廣量大的的低收入群體作為自由的目標(biāo)市場(chǎng)，并有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)了德?；▓@項(xiàng)目。答：案例一：所使用的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)是按地租細(xì)分市場(chǎng)，深圳萬(wàn)科集團(tuán)按照消費(fèi)者所出的地理位置，自然環(huán)境來(lái)細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)樘幵诓煌乩憝h(huán)境下的消費(fèi)者對(duì)于同一類產(chǎn)品往往有所不同需求與偏好，他們對(duì)企業(yè)采取的營(yíng)銷策略與措施會(huì)有不同的反映。 案例二：所使用的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)是按人口變量細(xì)分市場(chǎng)的收入作為細(xì)分市場(chǎng)的收入作為細(xì)分時(shí)常市目標(biāo)，鈞濠集團(tuán)通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研最終選擇面廣量最大的第收入群體作為自己的目標(biāo)市場(chǎng)，是根據(jù)消費(fèi)者收入高低最終選擇目標(biāo)群體。4． 南京棲霞建設(shè)股份公司是意見(jiàn)大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，借助自身核心競(jìng)爭(zhēng)能力，該公司開(kāi)發(fā)了各種物業(yè)來(lái)滿足各種客戶群體的需求，試問(wèn)該公司的目標(biāo)市場(chǎng)選擇是那種類型的策略，并分析其利弊。答：該公司的目標(biāo)市場(chǎng)選擇了市場(chǎng)整體化策略 市場(chǎng)整體策略又稱為市場(chǎng)無(wú)差別策略，是以市場(chǎng)整體為服務(wù)對(duì)象，以一種產(chǎn)品，一種市場(chǎng)組合策略供應(yīng)所有的顧客。市場(chǎng)無(wú)差別策略是建立的市場(chǎng)所有顧客對(duì)某種新產(chǎn)品的需求都大致相同的基礎(chǔ)上，在促銷，價(jià)格，渠道等方面無(wú)需求采取特殊策略。市場(chǎng)無(wú)差別策略甚至可用一種規(guī)格，一樣價(jià)格，統(tǒng)一包裝與商標(biāo)相同廣告的產(chǎn)品進(jìn)入所有的市場(chǎng)。 市場(chǎng)整體化策略的優(yōu)點(diǎn)在于：一方面產(chǎn)品單一，易于實(shí)行大批量生產(chǎn)提高，生產(chǎn)效率，另一方面有助于年創(chuàng)名牌，提高產(chǎn)品的聲譽(yù)，再一方面可以簡(jiǎn)化經(jīng)營(yíng)方式，節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用。這種策略也有一定局限性，如：?jiǎn)我划a(chǎn)品難以滿足消費(fèi)者日益增加的多樣化需要，不易明確目標(biāo)市場(chǎng)，容易忽視有特定需要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，產(chǎn)品一旦滯銷轉(zhuǎn)產(chǎn)困難等。電大天堂【房地產(chǎn)營(yíng)銷管理】形考作業(yè)三答案：（第七章～第十章）　房地產(chǎn)核心產(chǎn)品是人們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)的　　基本功能和利益　　　，是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最基本構(gòu)成?！　‘a(chǎn)品組合的寬度是指企業(yè)有多少　　產(chǎn)品線　，產(chǎn)品組合的長(zhǎng)度是指產(chǎn)品組合中包含的　　　　　　總數(shù)。　　房地產(chǎn)新產(chǎn)品從技術(shù)更新程度上可分為　全新產(chǎn)品，　革新產(chǎn)品　，　改良產(chǎn)品　，　仿制產(chǎn)品四種類型　　4．產(chǎn)品生命周期一般可分為四個(gè)階段，即　引入期　　，　成長(zhǎng)期　　，　成熟期　　，　衰退期　　?！　∑放剖且粋€(gè)綜合體，它包括　品牌名稱　，　品牌商標(biāo)　，　商標(biāo)　　　三個(gè)部分?！　》康禺a(chǎn)商品的價(jià)格的最高限度取決于　市場(chǎng)需求及有關(guān)限制因素 ，而最低價(jià)格則取決于　　商品的經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用　，即房地產(chǎn)商品價(jià)格的下限?！　〕杀炯映啥▋r(jià)法包括不同的具體種類，主要有成本加成 定價(jià)法、盈虧平衡　定價(jià)法、　目標(biāo)利潤(rùn)　　定價(jià)法。成本加成定價(jià)法的計(jì)算公式是：?jiǎn)挝环康禺a(chǎn)商品的價(jià)格=單位房地產(chǎn)商品的總成本（1＋成本加成）/ 1－稅金率 。某房產(chǎn)商宣布，顧客購(gòu)買房屋金額達(dá)到100萬(wàn)元以上的，給予九七折優(yōu)惠，這就是　數(shù)量　折扣，目的是鼓勵(lì)顧客增加購(gòu)買量?！　　r(jià)值感受定價(jià)法　是根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品及其價(jià)值的感受來(lái)定價(jià)的一種定價(jià)方法?！　?從生產(chǎn)者的角度分析，一般分銷渠道級(jí)數(shù)越高，生產(chǎn)商控制的難度　也越高　。1　獨(dú)家分銷　是最窄的分銷推廣渠道，它一般適用于　新產(chǎn)品　、　名牌產(chǎn)品　及具有特殊性能和用途的　　特殊品　　的銷售。1產(chǎn)品價(jià)值是指產(chǎn)品的單位價(jià)值。一般而言，產(chǎn)品價(jià)值與其分銷渠道的寬窄成　反比例關(guān)系?！　?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在分銷渠道策略的選擇中，主要有二種渠道策略可供選擇，即　直接銷售渠道　　策略及　　間接銷售渠道　　　　策略。　　1在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，成功的營(yíng)銷渠道不僅包括第一營(yíng)銷渠道還包括了　　第二營(yíng)銷渠道　?！?