房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)研究(編輯修改稿)
2025-07-21 15:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過(guò)各環(huán)節(jié)的傳遞及各利益部門的多層累加，需求信息的扭曲程度越大，“牛鞭效應(yīng)”越明顯。這也正是行政調(diào)控?zé)o法避免的兩難困境。行政調(diào)控需要借助漫長(zhǎng)的行政鏈條，借助于地方政府有關(guān)部門來(lái)執(zhí)行，而鏈條越長(zhǎng)，信息失真的可能性就越大。 通過(guò)以上的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)“牛鞭效應(yīng)”產(chǎn)生的根本原因在于房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈中上、下游部門間缺乏溝通和信任機(jī)制，而每一個(gè)利益部門又都是理性人，有各自的利益，由此造成需求信息在傳遞過(guò)程中不斷地被扭曲。三、不同組織狀態(tài)、不同的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境參數(shù)或不同政策因素對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的影響 房地產(chǎn)營(yíng)銷是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量的具體體現(xiàn)，是聯(lián)系企業(yè)內(nèi)部與外部市場(chǎng)的橋梁，營(yíng)銷管理的好壞直接影響企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)。所以，研究不同組織狀態(tài)、不同的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境參數(shù)或不同政策因素對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的影響意義重大。1．不同組織狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的影響 在上世紀(jì)八十年代初期，早期的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，一般房地產(chǎn)的營(yíng)銷活動(dòng)由企業(yè)自身做，專業(yè)從事房地產(chǎn)策劃、銷售代理的中介公司還未出現(xiàn)，在此階段房地產(chǎn)開發(fā)、策劃、營(yíng)銷還處于初級(jí)階段，所以房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者之間需求與供給之間的偏差還不是很明顯，營(yíng)銷活動(dòng)中的牛鞭效應(yīng)也處于萌芽階段。 在中國(guó)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，目前的房地產(chǎn)中介企業(yè)中大規(guī)模、有實(shí)力，特別是連鎖經(jīng)營(yíng)的大型中介企業(yè)已開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷作為一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中的牛鞭效應(yīng)也顯現(xiàn)，表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的失衡，別墅、大戶型住宅開發(fā)量偏高，商業(yè)房地產(chǎn)空置率偏高，特殊性房地產(chǎn)開發(fā)匱乏（如工業(yè)廠房等）；空置成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房地產(chǎn)價(jià)格畸高；住宅房地產(chǎn)需求矛盾突出等。 此階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)發(fā)展已進(jìn)入了一個(gè)新的全方位立體策劃階段，解決上述營(yíng)銷牛鞭效應(yīng)需要一個(gè)有機(jī)的、系統(tǒng)的、強(qiáng)有力的銷售網(wǎng)絡(luò)支持，為房地產(chǎn)走向市場(chǎng)進(jìn)入流通領(lǐng)域營(yíng)造一個(gè)巨大的接納空間，這也導(dǎo)致新型組織形態(tài)（如扁平化組織等）的產(chǎn)生。2．不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的影響 隨著中國(guó)城市化步伐的加快，城市人口遷移量會(huì)迅速增加。而城市人口數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重大影響。如果在人均居住面積維持不變的情況下，那么隨著城市人口的自然增長(zhǎng)和遷移增長(zhǎng)，也就提出了與這些新增人口規(guī)模相適應(yīng)的住宅需求量，以及要求新建一定數(shù)量的公共建筑和基礎(chǔ)設(shè)施與之配套。由此可見，家庭結(jié)構(gòu)的變化，居住水平的提高，不僅要求增加住房數(shù)量，而且要求在住房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、造型、功能等方面有新的變化,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷水平提出了新的要求,由此產(chǎn)生的牛鞭效應(yīng)顯現(xiàn)。 再者，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已經(jīng)歷著從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的階段。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有很大影響，要求房地產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求，提高投資決策科學(xué)化、理性化水平，走持續(xù)健康發(fā)展的道路，這也為規(guī)避房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)提出了新的要求。 技術(shù)環(huán)境因素包括生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、管理、生活和服務(wù)技術(shù)等。據(jù)西方一些國(guó)家分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但正是這小于1%的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響程度占75%以上。有關(guān)專家指出，通過(guò)技術(shù)進(jìn)步提高房屋質(zhì)量，達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，是循環(huán)經(jīng)濟(jì)不可缺少的部分。例如深圳市國(guó)土房產(chǎn)局準(zhǔn)備制訂相關(guān)規(guī)定，比如節(jié)能達(dá)不到50％以上的商品房不能出售；房屋質(zhì)量不高，壽命達(dá)不到70年的，也不能出售。同時(shí)采取節(jié)能和高質(zhì)量的材料、工藝、技術(shù)，無(wú)疑將提高房屋成本。為此，對(duì)采取節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電的房地產(chǎn)開發(fā)，政府今后將考慮進(jìn)行補(bǔ)貼。這些技術(shù)措施也為房地產(chǎn)營(yíng)銷提出了新的課題，綠色營(yíng)銷、系統(tǒng)營(yíng)銷、文化營(yíng)銷等理念被提出，對(duì)規(guī)避由于營(yíng)銷理念變化產(chǎn)生的需求變化——房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)提出了新的要求。 房地產(chǎn)是近年來(lái)中國(guó)利益博弈最典型的一個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)集團(tuán)也是目前我國(guó)發(fā)育程度最高的一個(gè)利益群體。從一定意義上講，政策是政府與利益集團(tuán)相互作用的結(jié)果。反映在房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中，主要表現(xiàn)在： 房地產(chǎn)營(yíng)銷開始精耕細(xì)作，營(yíng)銷效率提高。很多小型的住宅項(xiàng)目由于市場(chǎng)定位有特色，產(chǎn)品精細(xì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制靈活，也獲得了良好的收益，顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，很多大的國(guó)有企業(yè)盡管規(guī)模很大，但銷售一般。在市場(chǎng)化的大背景下，衡量企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)表現(xiàn)，確切說(shuō)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的適合與否，也要求營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)得到規(guī)避。 再者，如果真的取消期房銷售政策，而只能賣現(xiàn)房，那么房?jī)r(jià)要漲。從土地開工到房子封頂，最快的速度也需要一年時(shí)間。如果期房不讓賣了，那么在這一年的時(shí)間里，各地會(huì)面臨房屋空檔期，帶來(lái)的結(jié)果就是房?jī)r(jià)暴漲。這也加強(qiáng)了由于需求預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確帶來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷的牛鞭效應(yīng)。 四、建立房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型 從系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)角度，研究房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的形成機(jī)理、改進(jìn)策略之間的相互關(guān)系，建立模型，進(jìn)行動(dòng)態(tài)仿真試驗(yàn)，以考察不同組織狀態(tài)、不同的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境參數(shù)或不同政策因素對(duì)牛鞭效應(yīng)的影響。主要內(nèi)容如下： 1．房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛鞭效應(yīng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)分析 房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中牛
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