房地產營銷活動中牛鞭效應的系統(tǒng)動力學研究(編輯修改稿)
2025-07-21 15:09 本頁面
【文章內容簡介】 過各環(huán)節(jié)的傳遞及各利益部門的多層累加，需求信息的扭曲程度越大，“牛鞭效應”越明顯。這也正是行政調控無法避免的兩難困境。行政調控需要借助漫長的行政鏈條，借助于地方政府有關部門來執(zhí)行，而鏈條越長，信息失真的可能性就越大。 通過以上的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)“牛鞭效應”產生的根本原因在于房地產開發(fā)的價值鏈中上、下游部門間缺乏溝通和信任機制，而每一個利益部門又都是理性人，有各自的利益，由此造成需求信息在傳遞過程中不斷地被扭曲。三、不同組織狀態(tài)、不同的技術、經(jīng)濟、環(huán)境參數(shù)或不同政策因素對房地產營銷活動中牛鞭效應的影響 房地產營銷是一個企業(yè)經(jīng)營管理質量的具體體現(xiàn)，是聯(lián)系企業(yè)內部與外部市場的橋梁，營銷管理的好壞直接影響企業(yè)產品或服務的價值能否實現(xiàn)。所以，研究不同組織狀態(tài)、不同的技術、經(jīng)濟、環(huán)境參數(shù)或不同政策因素對房地產營銷活動中牛鞭效應的影響意義重大。1．不同組織狀態(tài)對房地產營銷活動中牛鞭效應的影響 在上世紀八十年代初期，早期的房地產企業(yè)組織結構比較簡單，一般房地產的營銷活動由企業(yè)自身做，專業(yè)從事房地產策劃、銷售代理的中介公司還未出現(xiàn)，在此階段房地產開發(fā)、策劃、營銷還處于初級階段，所以房地產營銷活動中中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費者之間需求與供給之間的偏差還不是很明顯，營銷活動中的牛鞭效應也處于萌芽階段。 在中國經(jīng)過二十多年的發(fā)展，目前的房地產中介企業(yè)中大規(guī)模、有實力，特別是連鎖經(jīng)營的大型中介企業(yè)已開始出現(xiàn)，房地產營銷作為一個行業(yè)出現(xiàn)。房地產營銷活動中的牛鞭效應也顯現(xiàn)，表現(xiàn)在：房地產開發(fā)結構的失衡，別墅、大戶型住宅開發(fā)量偏高，商業(yè)房地產空置率偏高，特殊性房地產開發(fā)匱乏（如工業(yè)廠房等）；空置成本轉嫁給消費者，房地產價格畸高；住宅房地產需求矛盾突出等。 此階段，房地產營銷業(yè)發(fā)展已進入了一個新的全方位立體策劃階段，解決上述營銷牛鞭效應需要一個有機的、系統(tǒng)的、強有力的銷售網(wǎng)絡支持，為房地產走向市場進入流通領域營造一個巨大的接納空間，這也導致新型組織形態(tài)（如扁平化組織等）的產生。2．不同社會經(jīng)濟環(huán)境對房地產營銷活動中牛鞭效應的影響 隨著中國城市化步伐的加快，城市人口遷移量會迅速增加。而城市人口數(shù)量和家庭結構，對城市房地產業(yè)的發(fā)展有著重大影響。如果在人均居住面積維持不變的情況下，那么隨著城市人口的自然增長和遷移增長，也就提出了與這些新增人口規(guī)模相適應的住宅需求量，以及要求新建一定數(shù)量的公共建筑和基礎設施與之配套。由此可見，家庭結構的變化，居住水平的提高，不僅要求增加住房數(shù)量，而且要求在住房質量、結構、造型、功能等方面有新的變化,進而對房地產營銷水平提出了新的要求,由此產生的牛鞭效應顯現(xiàn)。 再者，中國的經(jīng)濟增長方式已經(jīng)歷著從粗放型向集約型轉變的階段。經(jīng)濟增長方式的轉變對房地產業(yè)有很大影響，要求房地產業(yè)盡快適應市場需求，提高投資決策科學化、理性化水平，走持續(xù)健康發(fā)展的道路，這也為規(guī)避房地產營銷活動中牛鞭效應提出了新的要求。 技術環(huán)境因素包括生產、設計、管理、生活和服務技術等。據(jù)西方一些國家分析，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費用對工程造價的影響程度占75%以上。有關專家指出，通過技術進步提高房屋質量，達到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，是循環(huán)經(jīng)濟不可缺少的部分。例如深圳市國土房產局準備制訂相關規(guī)定，比如節(jié)能達不到50％以上的商品房不能出售；房屋質量不高，壽命達不到70年的，也不能出售。同時采取節(jié)能和高質量的材料、工藝、技術，無疑將提高房屋成本。為此，對采取節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電的房地產開發(fā)，政府今后將考慮進行補貼。這些技術措施也為房地產營銷提出了新的課題，綠色營銷、系統(tǒng)營銷、文化營銷等理念被提出，對規(guī)避由于營銷理念變化產生的需求變化——房地產營銷活動中牛鞭效應提出了新的要求。 房地產是近年來中國利益博弈最典型的一個領域，房地產集團也是目前我國發(fā)育程度最高的一個利益群體。從一定意義上講，政策是政府與利益集團相互作用的結果。反映在房地產營銷活動中，主要表現(xiàn)在： 房地產營銷開始精耕細作，營銷效率提高。很多小型的住宅項目由于市場定位有特色，產品精細，企業(yè)經(jīng)營管理機制靈活，也獲得了良好的收益，顯示出強勁的勢頭，很多大的國有企業(yè)盡管規(guī)模很大，但銷售一般。在市場化的大背景下，衡量企業(yè)的標準是市場表現(xiàn)，確切說房地產營銷策略的適合與否，也要求營銷活動中牛鞭效應得到規(guī)避。 再者，如果真的取消期房銷售政策，而只能賣現(xiàn)房，那么房價要漲。從土地開工到房子封頂，最快的速度也需要一年時間。如果期房不讓賣了，那么在這一年的時間里，各地會面臨房屋空檔期，帶來的結果就是房價暴漲。這也加強了由于需求預測不準確帶來的房地產營銷的牛鞭效應。 四、建立房地產營銷活動中牛鞭效應的系統(tǒng)動力學模型 從系統(tǒng)動力學角度，研究房地產營銷活動中牛鞭效應的形成機理、改進策略之間的相互關系，建立模型，進行動態(tài)仿真試驗，以考察不同組織狀態(tài)、不同的技術、經(jīng)濟、環(huán)境參數(shù)或不同政策因素對牛鞭效應的影響。主要內容如下： 1．房地產營銷活動中牛鞭效應的系統(tǒng)動力學分析 房地產營銷活動中牛
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