【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡造成的結(jié)構(gòu)失調(diào)，反映出零售業(yè)態(tài)布局紊亂、功能雷同、脫離消費(fèi)需求現(xiàn)實(shí)等問題，一定程度上影響城市商業(yè)區(qū)域功能的發(fā)揮。在農(nóng)村，由于農(nóng)民的收入水平低，消費(fèi)觀念落后，重?cái)?shù)量而輕質(zhì)量，由此決定了新型業(yè)態(tài)比例低，呈小型化趨勢，經(jīng)營方式陳舊，管理方式落后，使得小型零售企業(yè)經(jīng)營越來越困難?！　〉诙?，業(yè)態(tài)組織化程度低、運(yùn)作不規(guī)范，各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢難以發(fā)揮。百貨店長期以來是各大城市零售業(yè)的龍頭，但在激烈的競爭中已暴露出許多問題，尤其是市場定位和經(jīng)營方式已不能適應(yīng)多樣化需求。其次就是超市不超、連鎖不鎖現(xiàn)象比較普遍。據(jù)國外測算，連鎖店的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模至少要發(fā)展到20家以上，年銷售額在1億元以上才會有盈利，但目前全國的連鎖公司很多都沒有達(dá)到這一規(guī)模，連鎖優(yōu)勢根本發(fā)揮不出來。在農(nóng)村，零售業(yè)態(tài)不規(guī)范表現(xiàn)尤為突出，以為超市就是開架售貨，幾家商店統(tǒng)一了店名、服裝、標(biāo)識就是連鎖，許多地方的連鎖店表面連鎖而實(shí)質(zhì)仍是單店操作、各自為政，很少真正做到“統(tǒng)一”配送、“統(tǒng)一”核算和“統(tǒng)一”管理。大多數(shù)小型店鋪可以用“小、亂、低、差”四個(gè)字來概括。　　第三，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)容基本上是純粹的模仿式。這是一種較為初級的和外在的創(chuàng)新，主要是簡單引進(jìn)別人模式，尤其是國外商家的一些店鋪形式、商品布局，模仿某些營銷手段和技巧等。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，對于處在轉(zhuǎn)軌和起步階段的我國零售企業(yè)來說，這已經(jīng)算是一種進(jìn)步了，通過大膽引進(jìn)，洋為中用，我們自己的現(xiàn)代零售企業(yè)正迅速蛻變成長，避免了完全靠自己從頭摸索。但是，也正是這種“拷貝式成長”使企業(yè)之間很難拉開檔次，形成經(jīng)營梯度，以致于市場上每出現(xiàn)一種新業(yè)態(tài)都有眾多商家迅速效法跟上，業(yè)態(tài)趨同發(fā)展，最終導(dǎo)致同地域、同檔次、同類型的多家企業(yè)之間展開過度競爭。　　第四，產(chǎn)業(yè)高度分散。2001年我國零售業(yè)100強(qiáng)企業(yè)年零售額1903億元，%，其中只有一家過百億的企業(yè)——聯(lián)華超市，銷售額141億元。美國的零售巨頭沃爾瑪去年銷售額高達(dá)2220多億美元，是中國百強(qiáng)零售企業(yè)銷售總額的8倍多。在美國，主要的零售市場前三大家企業(yè)的銷售總額一般都占整個(gè)市場份額的70%以上。相對而言，中國的零售業(yè)高度分散是當(dāng)前最顯著的特征。而且，目前還沒有出現(xiàn)全國性的零售企業(yè)。最大的零售企業(yè)——聯(lián)華超市也只是在以上海為中心向周邊地區(qū)發(fā)展。雖然跨地區(qū)發(fā)展已成為一個(gè)趨勢，但目前還僅僅是開始，多數(shù)企業(yè)并沒有找到跨地區(qū)擴(kuò)張的有效途徑，這也是產(chǎn)業(yè)分散的根本原因?！　〉谖?，經(jīng)營方式缺乏競爭力。目前大型超市、便利店、倉儲會員店、專業(yè)店等逐步成為主流。與此同時(shí)，連鎖經(jīng)營方式也逐漸在零售業(yè)中廣泛采用。但目前來看，并沒有哪家企業(yè)真正建立起自己的競爭優(yōu)勢，也沒有哪一家企業(yè)創(chuàng)造出獨(dú)特的經(jīng)營和管理方式。總體來說，目前零售業(yè)還缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，管理水平較低，員工缺乏培訓(xùn)，整個(gè)行業(yè)缺乏高素質(zhì)的人才。管理上缺乏一貫性，服務(wù)上缺乏一致性，企業(yè)也就缺乏相應(yīng)的形成差別化的有效措施?！　∥濉⒘闶燮髽I(yè)經(jīng)營方式的發(fā)展趨勢分析　　未來幾年，我國零售業(yè)在規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，還將呈現(xiàn)出以下幾個(gè)發(fā)展趨勢：　?。ㄒ唬┛傮w規(guī)模將不斷擴(kuò)大?！　?jù)預(yù)測，未來五至十年，我國零售市場中，15%的市場份額將由中小超市占領(lǐng)，大賣場的市場份額約為10%，百貨店業(yè)態(tài)將占10%，其他各種零售業(yè)態(tài)單體可能不會超過10％以上的市場份額?！　　　×闶蹣I(yè)態(tài)間的競爭更加激烈。大型綜合超市和倉儲式商品迎合人們“一站式”購物需求，且又以產(chǎn)品豐富、價(jià)格低廉的優(yōu)勢擁有相當(dāng)?shù)母偁幜?，將成為?nèi)、外資企業(yè)競爭的焦點(diǎn)。百貨店將向細(xì)分化、個(gè)性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店市場份額將逐漸萎縮，購物中心將在未來幾年內(nèi)有較大發(fā)展。　　新興零售業(yè)態(tài)促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。近年來，國內(nèi)零售業(yè)不斷發(fā)展、整合，大大提高了經(jīng)營化程度，促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的物流水平也將大大提高。　　　?。ǘ耙?guī)范化”是我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的一個(gè)主要趨勢?！　〉谝唬覈鴤鹘y(tǒng)百貨店將會從兩個(gè)方面發(fā)生變化。一方面百貨店原有的中低檔商品和五金家電等商品會分流出去，讓位給超市和專業(yè)店；百貨店中高毛利、低周轉(zhuǎn)的商品比重增加，并提高服務(wù)，從而走上規(guī)范化的道路。另一方面是一部分百貨店仍然以大眾消費(fèi)需求為目標(biāo)市場，但將自身改變業(yè)態(tài)，向大型綜合超市轉(zhuǎn)化。從我國現(xiàn)階段百貨店整體發(fā)展來看，百貨店業(yè)穩(wěn)定中將有所下降，逐漸地達(dá)到數(shù)量上的平衡?！　〉诙?，超級市場是我國零售業(yè)中的生力軍。隨著我國生產(chǎn)力水平的不斷提高，生鮮食品從生產(chǎn)到消費(fèi)之間的鏈條逐步形成，食品超市中生鮮食品的比重將會逐步增加，并達(dá)到規(guī)范化的水平。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，大型綜合超市會有更為廣闊的發(fā)展空間。一部分食品超市也將會發(fā)展成大型綜合超市。這一業(yè)態(tài)將會成為中國零售業(yè)中的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。　　第三，由于我國目前尚缺乏方便店所需要的強(qiáng)大的消費(fèi)層的支持，以及生產(chǎn)力發(fā)展水平的限制，國內(nèi)本土化的方便店的大規(guī)模發(fā)展還需要一定的時(shí)日。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活節(jié)奏加快，以及國外大型配送企業(yè)進(jìn)入，會促進(jìn)方便店這一業(yè)態(tài)的發(fā)展?！　〉谒模瑢I(yè)店尤其是專賣店在我國會有長足發(fā)展。它們會在商品的品牌、經(jīng)營方式、規(guī)范服務(wù)等方面形成自身的風(fēng)格。其中一部分精品店、名品店會進(jìn)入到大型百貨店中設(shè)址；專賣店將進(jìn)一步向個(gè)性化、民族化方向發(fā)展。以連鎖制形式開設(shè)的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)，以及在大型商業(yè)設(shè)施和百貨店中也都會有很大的發(fā)展機(jī)會?！　〗窈笠欢螘r(shí)期，是我國零售業(yè)態(tài)間競爭激烈的時(shí)期。我國零售業(yè)將會對同時(shí)登場的各種業(yè)態(tài)逐步認(rèn)識和理解，并結(jié)合中國國情，使這些業(yè)態(tài)完成本土化的過程，同時(shí)，還將會有新的零售業(yè)態(tài)不斷進(jìn)入。當(dāng)然，越具有技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢的業(yè)態(tài)，越有可能成長為主導(dǎo)業(yè)態(tài)。　　　(三)在企業(yè)的組織形式上，連鎖商店將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)，并在某些業(yè)態(tài)中居支配地位。根據(jù)連鎖經(jīng)營“十五”規(guī)劃的要求，到“十五”期末，連鎖企業(yè)的銷售額將達(dá)到7000億元，年遞增約35％，占社會批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)零售額的比重將達(dá)到20％左右?！　　∥覈倪B鎖業(yè)比重極小，只不過剛剛起步，存在著極大的發(fā)展空間。今后我國連鎖業(yè)將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)上，連鎖經(jīng)營的百貨商店、方便店、專業(yè)商店、倉儲商場會成為連鎖業(yè)中的強(qiáng)大力量。隨著連鎖經(jīng)營的擴(kuò)張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網(wǎng)點(diǎn)外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。連鎖經(jīng)營對零售業(yè)進(jìn)行重組改造，提高其組織化程度勢在必行。零售商業(yè)企業(yè)必將逐步擺脫地域概念、規(guī)模擴(kuò)大、集中程度提高，出現(xiàn)一批跨省市的大型連鎖商業(yè)企業(yè)集團(tuán)?！　。ㄋ模I(yè)態(tài)將更趨多樣化?！　“儇浬痰?、超級市場、連鎖商店、倉儲商場等業(yè)態(tài)是20世紀(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)的成功典范，曾經(jīng)并且將繼續(xù)滿足人們的物質(zhì)文化生活需要作出巨大貢獻(xiàn)。進(jìn)入21世紀(jì)，以電子化、網(wǎng)絡(luò)化、國際化、閑暇化為基礎(chǔ)，能體現(xiàn)全功能、快節(jié)奏、高效率、低費(fèi)用、新潮流等特點(diǎn)的新興業(yè)態(tài)也將成為主流。新興業(yè)態(tài)層出不窮，將有集購買、旅游、消遣、工作于一體的“新型商業(yè)”；有方便購買、快速購買的“無重復(fù)商店”；有通過電子網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)交易的“全功能超級市場”等陸續(xù)出現(xiàn)?！　∪魏瘟闶蹣I(yè)態(tài)的產(chǎn)生和發(fā)展都取決于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和技術(shù)條件。盡管我國各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。　?。ㄎ澹┩馍踢M(jìn)入速度加快，競爭日益國際化?！　∈墁F(xiàn)行政策的限制，目前外商與港澳臺商投資企業(yè)在中國市場所占份額不到5％，未來幾年，隨著外資進(jìn)入我國零售業(yè)在企業(yè)設(shè)立形式、數(shù)量、地域、股權(quán)比例等方面的限制陸續(xù)取消，零售業(yè)將會形成外商獨(dú)資、中外合資以及各種經(jīng)濟(jì)成分共同競爭的格局，內(nèi)資零售業(yè)將在更廣的范圍、更深的層次上參與全球市場的競爭?！　×?、抓住機(jī)遇加快推進(jìn)流通現(xiàn)代化的對策建議　?。ㄒ唬┘涌鞂?shí)現(xiàn)零售業(yè)從單一業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)發(fā)展。要認(rèn)真研究零售業(yè)態(tài)發(fā)展變化的規(guī)律性，在業(yè)態(tài)的調(diào)整過程中，必須要有明確的市場定位，既要在區(qū)域上進(jìn)行合理布局和總量控制，避免重復(fù)建設(shè)和盲目發(fā)展帶來的同業(yè)態(tài)模式的惡性競爭，又要用業(yè)態(tài)的多樣化滿足消費(fèi)需求的多層次和差異化?！　氖澜绨l(fā)達(dá)國家零售業(yè)態(tài)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)、趨勢和我國的實(shí)際情況看，我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整的措施應(yīng)為：穩(wěn)定發(fā)展大型百貨商店，并對其進(jìn)行改造，增加服務(wù)功能，從而將目標(biāo)顧客定在中、高收入階層及特定的假日下的普通消費(fèi)者；積極發(fā)展既能滿足各種需求又能發(fā)揮商業(yè)經(jīng)營特色的專業(yè)店和專賣店；努力發(fā)展連鎖超市和超級購物中心，使其成為消費(fèi)者購物、娛樂一體化的場所，提供全面服務(wù)；根據(jù)各地實(shí)際情況有選擇地發(fā)展倉儲式商場；有計(jì)劃、有步驟地發(fā)展網(wǎng)上銷售等高科技性質(zhì)的零售方式，從而跟上時(shí)代發(fā)展步伐，適應(yīng)國際化競爭的需要，滿足消費(fèi)者對零售發(fā)展的需求?！　。ǘ?shí)現(xiàn)零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理化。有兩條基本途徑：一是通過市場競爭，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，逐步形成較為合理的市場結(jié)構(gòu)；二是靠國家的宏觀政策調(diào)節(jié)解決，即在某些領(lǐng)域設(shè)立必要的進(jìn)入壁壘，促進(jìn)企業(yè)集中，阻止過度的分散性競爭。對于市場經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)的我國，單純依靠市場力量自發(fā)推進(jìn)有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。應(yīng)該采取雙管齊下，結(jié)合并用的措施，由政府通過宏觀調(diào)控政策加以推進(jìn)和引導(dǎo)。　?。ㄈ┰跇I(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整中使新興業(yè)態(tài)成為新的增長點(diǎn)。一方面要充分發(fā)揮傳統(tǒng)的專業(yè)商店、百貨商店、超級市場、方便商店、綜合商店、雜貨商店等業(yè)態(tài)的作用，另一方面要使新興業(yè)態(tài)成為流通領(lǐng)域新的增長點(diǎn)?！　。ㄋ模┘訌?qiáng)零售業(yè)態(tài)混合經(jīng)營的管理，將零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整引向深入。多業(yè)態(tài)混合經(jīng)營開始成為大型零售企業(yè)的一種成長方式。目前我國大型零售企業(yè)的資源并不十分充足，在實(shí)行組合業(yè)態(tài)經(jīng)營時(shí)，尤其要注重設(shè)法使所組合的各業(yè)態(tài)的目標(biāo)顧客盡量相近，以使各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)并充分展示出商場整體的目標(biāo)顧客定位。否則，業(yè)態(tài)組合很容易華而不實(shí)，同時(shí)牽強(qiáng)的業(yè)態(tài)拼接無法發(fā)揮“合力效應(yīng)”，因此，也無法具備超出資源相對集中使用的單一業(yè)態(tài)經(jīng)營者的競爭力。南京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、南京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和完善、社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高、城市消費(fèi)人口的增長、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對居民活動(dòng)范圍的擴(kuò)展，南京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機(jī)會，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢。市場競爭具有雙贏性經(jīng)過若干年的發(fā)展，南京市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)分布著多個(gè)影響力很強(qiáng)的區(qū)域性商圈。如果在一個(gè)新興商圈里，沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目共同存在，將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。而在此區(qū)域的每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，將起到互相烘托的作用，達(dá)到區(qū)域共贏。但是在區(qū)域經(jīng)營中，一定要形成錯(cuò)位經(jīng)營，達(dá)到互補(bǔ)，盡量減小同區(qū)域項(xiàng)目對于自身項(xiàng)目的沖擊。但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，在本區(qū)域尚未形成具有影響力的大型成熟商圈的情況下，局部商業(yè)的發(fā)展將烘托起整個(gè)江寧地區(qū)的商業(yè)氣氛，為本項(xiàng)目超大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)進(jìn)行良好的鋪墊。此外，大型高檔次樓盤的涌現(xiàn)，將會迅速改變江寧地區(qū)嘈雜、混亂的不良形象，有助于本項(xiàng)目形象的提升和未來商業(yè)物業(yè)的推廣及經(jīng)營。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化隨著南京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。投資者和經(jīng)營者已經(jīng)意識到了經(jīng)營管理的重要性，都將會對發(fā)展商提出此類要求，促使發(fā)展商對市場作出售后承諾。對于本項(xiàng)目除了要考慮如何將商鋪盡快的銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值和增值。商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；鶕?jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。外商的介入，將促使商業(yè)物業(yè)市場和國際接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，將逐步走向有序的規(guī)范市場。作為市政府重點(diǎn)工程，本項(xiàng)目必須考慮適當(dāng)?shù)某靶?，提高自身的競爭力（國外企業(yè)對商業(yè)物業(yè)的硬件、軟件等條件要求相當(dāng)苛刻），以適應(yīng)未來高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的需求。項(xiàng)目公共空間社會化未來發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，將會主動(dòng)配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休閑的場所，使商業(yè)活動(dòng)與公共活動(dòng)互相促進(jìn)，成為綜合性的城市廣場。實(shí)際上，把公共空間進(jìn)行社會化，將會為商場帶來可觀的潛在消費(fèi)人流，是一種非常有效的經(jīng)營方式。本項(xiàng)目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動(dòng)展示等問題，需結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化。三、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題投資開發(fā)商業(yè)物業(yè)的比重過小據(jù)南京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在南京近年開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，%,市場供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類物業(yè)、辦公類物業(yè)的供應(yīng)速度。目前南京房地產(chǎn)市場上投資開發(fā)的商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場的成熟越來越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。住宅的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面，而商鋪的同質(zhì)化與住宅不同，目前南京商鋪的同質(zhì)化多是集中在概念和推廣手法上，比如地鐵概念、步行街概念等。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價(jià)格為主要砝碼的低等競爭。實(shí)際上，即使同是地鐵物業(yè)或步行街物業(yè)，不同的項(xiàng)目均有其不同的特質(zhì)，并且彼此的商場定位、經(jīng)營品種、經(jīng)營手段、推廣策略都是不一樣的，簡單的模仿是不能有效增加物業(yè)競爭力的，突出項(xiàng)目個(gè)性、提高項(xiàng)目自身品質(zhì)才是增加項(xiàng)目競爭力的關(guān)鍵因素。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場競爭強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越重視自身形象的宣傳。但是對于商業(yè)物業(yè)，一直以來塑造感性的項(xiàng)目形象方面的工作力度不夠，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，減弱了對目標(biāo)客戶的吸引力。項(xiàng)目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經(jīng)營之前，眾多投資者無法取得經(jīng)濟(jì)收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍(lán)圖來增加投資信心，因此商業(yè)項(xiàng)目的形象對于后期銷售是至關(guān)重要的。營銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。對于主要面對投資客戶的商業(yè)物業(yè)來講，靈活多樣、具有利益吸