【文章內容簡介】 布和和結構等方面的情況。它他不僅直接影響人們的消費行為，也可以通過通過影響其他的個人因素，比如個人價值觀和決策行為來間接地影響消費者決策行為。人口的社會分層可以理解為同一社會中的不同人群，可以分為三種情況，一是以年齡段來劃分；二是以社會等級來劃分；三是以社會財富來劃分。不同層次的人消費的決策方式也不盡相同。比如說，以各人擁有社會財富來說，同樣是買房，有錢人一般只會考慮房子的質量和周圍環(huán)境，不會考慮錢多錢少，財富少的則就考慮的比較細膩點，畢竟能力有限，買房也要看自己的經濟實力的所以他的消費行為比較謹慎。（3） 群體對消費者行為的影響 群體是指由兩個或兩個以上具有一套共同的規(guī)范、價值觀或信念的個人組成，他們彼此之間存在著隱含的或明確的關系，因而其行為是互相依賴的[5]。通常情況下，我們都會無意識的保持和群體的一致。比如朋友幾個一起出去玩，其他人都看中了一件紀念品，都想買，此時你也會無意識的跟著一起買，就是這個道理。群體的影響主要有三種方式：信息性影響、規(guī)范性影響和認同性影響。（4）政府宏觀調控與房地產企業(yè)的自身的營銷策略對于消費者的影響 房地產產業(yè)在國內發(fā)展迅猛，形成賣方市場，這樣容易出現市場泡沫，此時政府就要出面干預。顯而易見，如果政府對房地產行業(yè)進行宏觀調控，那么勢必會營銷消費者的決策行為。消費者感覺市場在降溫的話他就可能以觀望態(tài)度觀看市場的行情走勢。企業(yè)的營銷策略在很大程度上也會影響著消費者的行為方式。經濟高速發(fā)展，企業(yè)競爭勢必更加劇烈，這樣開發(fā)商的銷售策略會直接影響到消費者，誰的政策好，消費者才會去購買。只要消費者感覺到需求得到最大滿足，你的方式就成功了。赫伯特西蒙說過這樣一個原則：不求最滿意的，“過得去”就行了[6]。 內部因素（1） 動機、個性和情緒 動機是促使行為發(fā)生并為行為提供目的和方向的動力，他幫助解釋消費者為什么做出特定的行為。個性反映個體對一系列重復發(fā)生的情境所顯示出的較穩(wěn)定和一致的行為傾向，情緒是影響我們行為的強烈而相對難以控制的感覺。情緒被動機、個性和其他外在因素的相互作用所觸發(fā)。動機、個性和情緒這三個因素往往是緊密相關密不可分的。一些學者認為積極情緒會占用認知加工資源和破壞認知過程，干擾系統性信息處理過程，進而影響決策質量[7]。美國著名決策研究專家 Hastie2001年在《心理學年鑒》上發(fā)表文章，提出了決策領域未來需要解決的16個問題，情緒是其中的重要問題之一，也是目前日益受到重視的問題[8]。另外，情緒對消費者的體驗性決策有重大影響，所謂體驗性決策，是指親自去參與體驗某一新奇刺激的消費項目或活動，或者親身去體驗感受某一新奇刺激的商品或服務的新型消費方式時所做出的決策[9]（2） 消費者的態(tài)度 態(tài)度是我們對于所處環(huán)境的某些方面的動機、情感知覺和認識一種持續(xù)的表達，也就是對給定事物的表現和反映的一種傾向。由信念、感覺和反映傾向三部分組成。一般情況下，消費者對于某一商品的態(tài)度不會改變，但當有外部因素刺激時就有可能發(fā)生態(tài)度轉變。 三、我國房地產行業(yè)營銷現狀及營銷制約因素（一）我國房地產行業(yè)的發(fā)展及現狀我國房地產業(yè)在上世紀九十年代初期逐步開始市場化，相對國外來說，起步相對較晚，市場開始蓬勃發(fā)展是在步入21世紀之后，而后在國家的宏觀調控中，房地產業(yè)逐步走向了成熟。營銷業(yè)的興起與發(fā)展促進了房地產行業(yè)的快速發(fā)展，同時由于現代市場營銷理論的應用，使得房地產業(yè)又上了一個新的臺階。營銷服務的不斷提高，已經不僅僅是停留在單純銷售房產的營銷模式上了，營銷的方法也在不斷革新。但是，還是存在著一些問題，這需要我們理性認識營銷的內涵，更好的促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。自2008年以來，由于政府的介入，我國房地產市場逐漸由繁榮轉為平淡，逐漸冷卻了下來 。而在這個過程中，開發(fā)商們?yōu)榱司鹑「哳~利潤堅持不降房價，而消費者由于承受能力有限也是持續(xù)的靜等降價，成交量的降低，使得整個房地產市場極不景氣。根據國家統計局公布的數字，當前中國房地產市場的空置總量是 ，房產的閑置率少則20％，多達60％[10]。房地產市場成交量明顯下降，市場持續(xù)走低，不景氣的房地產市場開始從大城市往小城市蔓延開來。全國各大城市的市場成交量都在減少市場持續(xù)萎靡。2010年在就業(yè)壓力與通貨膨脹的雙重壓力下，政府出臺了一些政策來遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，以實現房價的理性回歸。對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數[11]。2011年，我國房地產業(yè)經歷了國家限價政策、貨幣從緊政策、限購政策等等一系列政策。直至現在，從政府的作風來看，政府將會繼續(xù)加強調控力度，控制房地產行業(yè)的超高速發(fā)展。房地產行業(yè)發(fā)展的道路依舊艱難，政府的大力管制和購房者的消費愈加成熟，勢必會導致市場成交低迷。宏觀調控和市場的成熟，成交會越來越少，消費者的觀望愈加強烈。對于這種不利勢頭，在伴隨著市場成熟的同時，開發(fā)商們也會越來越團結，面對資金和成交低迷的壓力，在營銷策略方面，他們會推陳出新，開發(fā)新市場，新顧客，擴大消費者的需求。比如，賣房者可能會做出降價的營銷策略。這樣一來，對于消費者尤其是首次購房者，在開發(fā)商讓利的刺激下，將會有一大部分人會入市，在一定程度上市場成交將會出現一波攀升態(tài)勢。和所有商品一樣，這種不動產也是一樣，都有供求不平衡的時候。（2） 我國房地產行業(yè)營銷中的制約因素 營銷環(huán)境因素無論是營銷什么，制定營銷策略的第一要件首先就是要了解營銷環(huán)境，房地產也是一樣。研究和掌握房地產營銷環(huán)境，因地制宜，審時度勢，靈活運用各營銷方法和手段，你就成功了一半。一個企業(yè)經營的優(yōu)劣成敗，是好是壞，很大程度上依賴于營銷管理者是否順應不斷變化的營銷環(huán)境。房地產項目處于復雜的市場環(huán)境中受到多方面因素的影響，因此對營銷環(huán)境的分析是很重要的，SWTO就是其中常用的一種方法[12]。營銷管理者及執(zhí)行者需要掌握的營銷環(huán)境主要有宏觀政策、區(qū)域市場環(huán)境和競爭環(huán)境等三個方面。（1） 宏觀環(huán)境因素 經濟狀況、自然環(huán)境、政府管制、技術發(fā)展等等都是影響房地產產業(yè)的宏觀因素，這些因素一方面影響著消費者的需要與預期，另一方面對公司自身和競爭對手勢力消長產生影響。比如說自然環(huán)境，如果惡化，必然會刺激消費者對“環(huán)境友善產品”的需求，同時也會引起政府的重視，這時政府就會有相關的政策出臺，以應對這種情況，同時這些管制措施的實施又會反過來影響產品的設計