【正文】 收入、房屋銷售價(jià)格等。品牌效應(yīng)在當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)中扮演著重要角色，在房地產(chǎn)行業(yè)中，營(yíng)銷過程中能夠樹立企業(yè)良好形象是很重要的。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)店和實(shí)體店鋪之間的互動(dòng)，可以擴(kuò)大銷售力度。 參考文獻(xiàn):[1] .3[2]David ,Roger [3]韓小紅. 網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者行為[M]. 西安交通大學(xué)出版社,2008[4]符小蘭、洪開榮.《4PS理論在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的應(yīng)用研究》，《湖南有色金屬》2010年第8期。此外，衷心的感謝管理學(xué)院的每一位老師和同學(xué)在這四年當(dāng)中給與我的支持與幫助，是你們的支持和幫助使我順利的完成了學(xué)業(yè)。企業(yè)可以通過人員推銷、廣告、銷售促進(jìn)等手段進(jìn)行促銷，影響產(chǎn)品的需求彈性，以期獲得更多的銷量和市場(chǎng)份額?！叭绶康禺a(chǎn)企業(yè)萬科，在南昌“萬科四季花城”、面積在30—70平方米、單價(jià)在3000多元／平方米的“螞蟻工房”公寓樓，讓年輕一族輕松圓了置業(yè)夢(mèng)，很受市場(chǎng)歡迎[13] ”。消費(fèi)者的需求是推動(dòng)開發(fā)商不斷開發(fā)出新產(chǎn)品的催化劑，反過來也會(huì)刺激消費(fèi)。在土地政策方面，由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)許多城市的城體總規(guī)劃相對(duì)超前，然而在土地規(guī)劃和利用方面卻相對(duì)滯后，這樣一來容易出現(xiàn)在項(xiàng)目前期論證時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)只去研究城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的執(zhí)行的城市規(guī)劃，而忽視了其總體規(guī)劃的效力，若與政府部門規(guī)劃不一容易導(dǎo)致項(xiàng)目無法進(jìn)行下去。對(duì)于這種不利勢(shì)頭，在伴隨著市場(chǎng)成熟的同時(shí)，開發(fā)商們也會(huì)越來越團(tuán)結(jié)，面對(duì)資金和成交低迷的壓力，在營(yíng)銷策略方面，他們會(huì)推陳出新，開發(fā)新市場(chǎng)，新顧客，擴(kuò)大消費(fèi)者的需求。一般情況下，消費(fèi)者對(duì)于某一商品的態(tài)度不會(huì)改變，但當(dāng)有外部因素刺激時(shí)就有可能發(fā)生態(tài)度轉(zhuǎn)變。（4）政府宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)的自身的營(yíng)銷策略對(duì)于消費(fèi)者的影響 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅猛，形成賣方市場(chǎng)，這樣容易出現(xiàn)市場(chǎng)泡沫，此時(shí)政府就要出面干預(yù)。廣義上來說，我們可以將影響消費(fèi)者行為的文化價(jià)值觀分為三種不同的形式：他人導(dǎo)向價(jià)值觀、環(huán)境導(dǎo)向價(jià)值觀和自我導(dǎo)向價(jià)值觀。在現(xiàn)如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，為了和消費(fèi)者建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的交換關(guān)系，企業(yè)就需要研究消費(fèi)者行為和了解消費(fèi)者的消費(fèi)決策過程和影響因素。目前，國(guó)內(nèi)企業(yè)所運(yùn)用的營(yíng)銷手段主要還是以“4P”（一種市場(chǎng)營(yíng)銷組合，即產(chǎn)品、價(jià)格、分銷渠道和促銷[1]）組合為主，這種理論是從企業(yè)角度出發(fā)的，它更多地是考慮開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的利益和銷售策略等。營(yíng)銷是房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)，然而消費(fèi)者的購(gòu)買決策和購(gòu)買心理對(duì)其有著重要的影響作用。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的一步步推進(jìn)和政策的實(shí)施，整個(gè)行業(yè)正在接受著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。相信大家都有這種體驗(yàn)，當(dāng)我們消費(fèi)和使用某種商品或服務(wù)時(shí)，如果自己感覺好，就有可能繼續(xù)購(gòu)買同種商品或服務(wù)。比如說，假如社會(huì)很注重集體的作用，那么消費(fèi)者在做購(gòu)買決策時(shí)可能會(huì)更多地去咨詢其他人，征詢他人意見。企業(yè)的營(yíng)銷策略在很大程度上也會(huì)影響著消費(fèi)者的行為方式。營(yíng)銷服務(wù)的不斷提高，已經(jīng)不僅僅是停留在單純銷售房產(chǎn)的營(yíng)銷模式上了，營(yíng)銷的方法也在不斷革新。和所有商品一樣，這種不動(dòng)產(chǎn)也是一樣，都有供求不平衡的時(shí)候。自2010年起，中央政府陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)消費(fèi)差別化信貸政策，為房地產(chǎn)銷售增加了更多的困難。 根據(jù)消費(fèi)者的決策行為，適當(dāng)巧妙地運(yùn)用房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和其他商品一樣，房地產(chǎn)營(yíng)銷也是通過一定的方式將房地產(chǎn)品及相關(guān)信息介紹給客戶，包括人員推銷和媒體廣告等，使其對(duì)產(chǎn)品和企業(yè)有詳細(xì)的了解，最終促使其購(gòu)買。如今的消費(fèi)者越來越成熟，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)也很注重房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、信譽(yù)保證等。（五）其他影響因素刺激誘導(dǎo)策略消費(fèi)者買商品時(shí)很容易受到外界的刺激，有力刺激則能夠激發(fā)消費(fèi)者的興趣，是成交的機(jī)會(huì)增大。[5]David ,Roger [6]HerbertSimon.《決策論》.1980年11目在天津大學(xué)的講演.[7]Finucane,Peters,E,Sloivc,:TheDance0fAffcetnadReason[M].In：Schneider，S．L ，amp。非常感謝霍老師在繁忙的工作中抽出寶貴的時(shí)間多次對(duì)我的論文的整體結(jié)構(gòu)、觀點(diǎn)提出的寶貴意見，在整個(gè)過程中霍老師都非常嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)，霍老師不僅是一位良師更是我的益友。促銷的基本目的是改變公司產(chǎn)品的需求曲線的現(xiàn)狀，在一定的價(jià)格條件下，增加某種產(chǎn)品的銷售量。只有對(duì)消費(fèi)者或潛在的消費(fèi)者現(xiàn)行的消費(fèi)習(xí)慣、審美觀念等進(jìn)行了詳細(xì)的了解，我們才能夠更好的提供符合消費(fèi)者市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)品，詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查以及合理的產(chǎn)品定位，才能更好地為房地產(chǎn)營(yíng)銷階段創(chuàng)造成功的條件。（2）市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品需求和購(gòu)買能力。新一輪宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全方位的在一系列調(diào)控政策的作用下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的勢(shì)頭已受到遏制．市場(chǎng)開始出現(xiàn)整體性下滑，政策作用已然顯現(xiàn)。宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的成熟，成交會(huì)越來越少，消費(fèi)者的觀望愈加強(qiáng)烈。由信念、感覺和反映傾向三部分組成。群體的影響主要有三種方式：信息性影響、規(guī)范性影響和認(rèn)同性影響。 影響消費(fèi)者行為的因素很多，而這些因素大多數(shù)是隨文化習(xí)俗的。消費(fèi)者的消費(fèi)行為與商品或服務(wù)是密切聯(lián)系在一起的。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的營(yíng)銷模式還是遠(yuǎn)落后于國(guó)外的先進(jìn)營(yíng)銷模式。通過對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房心理和決策行為等主要因素分析，提出如何適當(dāng)巧妙地運(yùn)用房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略和理論來應(yīng)對(duì)這些消費(fèi)行為。自2007年年底以來，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策的 “雪球效應(yīng)”開始起作用了，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本漸入調(diào)整期，市場(chǎng)觀望氣氛越來越濃，房?jī)r(jià)漲幅回落，市場(chǎng)成交量開始逐漸萎縮，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。也就是說，產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)越與否會(huì)對(duì)企業(yè)和消費(fèi)者之間的長(zhǎng)期交換關(guān)系產(chǎn)生重要的作用。如果此時(shí)你的銷售如果過于強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者個(gè)體，則很難引起消費(fèi)者的興趣，達(dá)到共鳴，這樣的話營(yíng)銷效果就不好了；環(huán)境導(dǎo)向價(jià)值觀反映社會(huì)對(duì)其與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和物質(zhì)環(huán)境之間相互關(guān)系的看法；自我導(dǎo)向價(jià)值觀反映的是社會(huì)成員認(rèn)為應(yīng)為之追求的生活目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的途徑、方式。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必更加劇烈，這樣開發(fā)商的銷售策略會(huì)直接影響到消費(fèi)者，誰的政策好，消費(fèi)者才會(huì)去購(gòu)買。但是，還是存在著一些問題，這需要我們理性認(rèn)識(shí)營(yíng)銷的內(nèi)涵，