深圳市房地產(chǎn)秋交會(huì)展調(diào)查研究總結(jié)(編輯修改稿)
2025-07-20 20:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以8月份央行上調(diào)存貸款利率為例，可以認(rèn)為，這次央行加息，其目的是為了化解國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、貨幣信貸增長(zhǎng)偏快、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快等方面突出矛盾和問(wèn)題。根據(jù)最新利率政策，商業(yè)銀行自主定價(jià)能力的增強(qiáng)，商業(yè)銀行可按照國(guó)家相關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在該下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率。若執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限（），則實(shí)際上調(diào)幅度有限，所以此輪加息基本上對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房置業(yè)行為沒(méi)有產(chǎn)生太大影響。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，16％的被訪者表示將會(huì) “推遲購(gòu)房計(jì)劃”、％的被訪者表示央行上調(diào)存貸款利率對(duì)自己的個(gè)人理財(cái)計(jì)劃基本沒(méi)有影響，也有24％的被訪者表示會(huì)因此盡量減少個(gè)人貸款額度，以盡量節(jié)約利息支出，另外，還有近15％的被訪者表示將“盡量增加銀行存款”以合理理財(cái)。表：不同家庭年收入被訪者認(rèn)為利率上調(diào)對(duì)自己理財(cái)計(jì)劃的影響影響收入將推遲購(gòu)房計(jì)劃將盡量減少住房貸款將盡量增加銀行存款基本沒(méi)有影響其他￥6萬(wàn)以下%%%%%￥7－10萬(wàn)%%%%0%￥11－20萬(wàn)%%%%%￥21－30萬(wàn)%%%%%￥31－50萬(wàn)%%%%0%￥51－100萬(wàn)%%0%%0%101萬(wàn)以上100%0%0%0%0%不同家庭年收入被訪者對(duì)利率上調(diào)對(duì)自己理財(cái)計(jì)劃的影響也不相同：有近1/3家庭年收入在6萬(wàn)元以下的被訪者會(huì)因利率上調(diào)而推遲自己的購(gòu)房計(jì)劃，表示會(huì)因利率上調(diào)而推遲的購(gòu)房計(jì)劃的被訪者比例隨著家庭年收入的逐步增加而呈下降趨勢(shì)，兩者基本呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。表示利率調(diào)整對(duì)自己理財(cái)計(jì)劃基本沒(méi)有影響的被訪者在各不同家庭年收入人群中均占有相當(dāng)比重。 5. “限價(jià)房”利弊眾說(shuō)紛紜，近半數(shù)認(rèn)為影響不大調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，％的被訪者表示“限價(jià)房”并不能限制房?jī)r(jià)上漲，％的被訪者表示“限價(jià)房”有利于市場(chǎng)健康發(fā)展，另有部分被訪者表示了不同意見(jiàn)。置業(yè)國(guó)際研究中心認(rèn)為，“限價(jià)房”作為一種調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策性調(diào)控手段，其目的雖然是好的，但其結(jié)果可能會(huì)事與愿違，也就是“限價(jià)房”政策的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致某種“非意圖后果”。供求關(guān)系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的價(jià)值規(guī)律，它強(qiáng)調(diào)的是供給與需求之間的關(guān)系決定了商品的價(jià)格。供求變動(dòng)可以引起價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)資源的優(yōu)化配置。通過(guò)強(qiáng)制性的行政命令對(duì)價(jià)格進(jìn)行管控進(jìn)而達(dá)到影響供求關(guān)系的目的，這種干預(yù)市場(chǎng)正常運(yùn)行的行政手段很可能不僅不能湊效，反而會(huì)使房?jī)r(jià)會(huì)因供給的嚴(yán)重不足而再度上漲，正所謂事與愿違，南轅北轍。 第三部分 置業(yè)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求狀況新政之下，六成置業(yè)者會(huì)考慮小戶型，以中低收入家庭為主90㎡以下住房面積所占比重，必須達(dá)到總面積的70%。鑒于深圳政府對(duì)中央政策的一貫堅(jiān)決執(zhí)行態(tài)度，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，市面上90㎡以下的小戶型供應(yīng)無(wú)疑將成為主力。市民對(duì)90㎡以下的小戶型需求狀況如何呢？置業(yè)國(guó)際研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：60%的置業(yè)消費(fèi)者會(huì)考慮購(gòu)買，34%的居民明確表示不會(huì)考慮，另有6%尚未考慮清楚。而根據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，目前市面上供應(yīng)大戶型住宅已達(dá)到近5成，隨著“90/70”政策對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，未來(lái)市面上的戶型供應(yīng)情況將有所傾斜。加上營(yíng)業(yè)稅政策的限制，投資客戶會(huì)大幅減少；伴隨房?jī)r(jià)漲幅的趨緩，將會(huì)有更多以居住為首要目的家庭投入到置業(yè)大軍中來(lái)。而在會(huì)否考慮購(gòu)買90㎡以下小戶型和家庭年收入的交互分析分布圖中，我們可以清晰看到，以31—50萬(wàn)元之間家庭年總收入為臨界值，年收入在31萬(wàn)以下者，未來(lái)購(gòu)買小戶型比例明顯占主導(dǎo)地位，而年收入50萬(wàn)以上的家庭則鮮有考慮。 1/3以上被訪者認(rèn)為：大戶型住宅售價(jià)將不斷走高“90/70”政策出臺(tái)以后，置業(yè)消費(fèi)者對(duì)90㎡以上大戶型市場(chǎng)預(yù)期如何呢？數(shù)據(jù)顯示：48%的消費(fèi)者認(rèn)為市場(chǎng)需求會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，35%的人認(rèn)為售價(jià)將不斷走高，24%認(rèn)為供應(yīng)必然越來(lái)越少。從投資角度考慮，22%的人認(rèn)為未來(lái)大戶型的升值潛力將比小戶型要高的多，16%的人認(rèn)為90㎡以上戶型投資價(jià)值無(wú)疑將會(huì)越來(lái)越大，另有10%的人認(rèn)為不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，和小戶型產(chǎn)品差不多。在與家庭年總收入的交互分析中，我們看到，收入不同關(guān)注角度會(huì)有所側(cè)重：家庭年總收入越多的家庭，從投資收益及升值潛力方面關(guān)注要多一些，而家庭
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