蘇州工業(yè)園區(qū)別墅市場分析研究總結(jié)(編輯修改稿)
2025-07-19 19:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，目前公積金會員仍以每年將近10000人的數(shù)量遞增。這項社保體系已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動作用。市場競爭日趨激烈，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，具體表現(xiàn)為加強產(chǎn)品創(chuàng)新、尋求產(chǎn)品區(qū)隔、避免同質(zhì)化競爭；增加相對適銷對路產(chǎn)品供應(yīng)，減輕去化壓力。市場結(jié)構(gòu)調(diào)整中，兩種產(chǎn)品發(fā)展趨向表現(xiàn)明顯。其一，以滿足高端客層需求的高檔住宅發(fā)展趨向；其二，以滿足中低端客層需求的青年社區(qū)發(fā)展趨向。園區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)堅實，市場成熟度高，雖然短期內(nèi)市場走勢仍然以平穩(wěn)為主，但中期及遠期前景值得看好，樓盤只有通過產(chǎn)品核心競爭力、產(chǎn)品附加值的深度挖掘來提升市場占有率。 三、園區(qū)別墅市場綜述（一）、園區(qū)別墅市場概況園區(qū)內(nèi)已經(jīng)售謦別墅項目近十個，目前正在銷售項目十余個，集中供應(yīng)于金雞湖、獨墅湖及青劍湖板塊，累計供應(yīng)量近60萬平米。%。其中又以聯(lián)排別墅為主，輔以少量獨立別墅。工業(yè)園區(qū)別墅供應(yīng)量不大，需求旺盛，市場處于供不應(yīng)求的狀況。目前市場供應(yīng)產(chǎn)品主要以聯(lián)排等經(jīng)濟性別墅為主，但面積偏大，平均面積在250㎡以上，純獨棟別墅供應(yīng)量不大。而獨棟別墅用地的緊急剎車，則意味著獨棟別墅的投資價值將遠遠超過其他類型的物業(yè)。同時，物權(quán)法草案中住宅用地滿70年續(xù)費條文的被刪，無疑將進一步提升別墅的土地價值與投資價值。 蘇州別墅市場上的買家還是以蘇州本地為主，其次即是臺灣及港澳人士，再次為長三角地區(qū)內(nèi)其它各省市人士，當(dāng)然還有少量外籍人士。在購買的需求中，投資和自住的比例基本上為二八開，投資的比例基本集中在中高端市場的項目中，外籍的客戶也主要集中在中高端市場的項目中。所有置業(yè)者幾乎都有二、三次置業(yè)的經(jīng)驗。從目前蘇州別墅市場來看，產(chǎn)品的同質(zhì)化問題比較嚴重，基本上追求的是以外部自然環(huán)境為賣點，而在產(chǎn)品建筑本身則沒有體現(xiàn)更多的個性，在未來的產(chǎn)品研發(fā)中，更應(yīng)注重居住小環(huán)境的創(chuàng)造提升，真正做到人居環(huán)境的品質(zhì)提升。 隨著2007年政策加大執(zhí)行力度，別墅將呈現(xiàn)新一輪行情，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化。在近期及未來可預(yù)期的一段時期，實際的別墅供應(yīng)將會保持收縮態(tài)勢，各種檔次別墅將會以精品化示人，整個市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重大調(diào)整，同時價格上升也是不可避免的趨勢。就普通別墅而言，為爭奪更多的市場份額，不斷的完善功能與平面升級必將成為新的趨勢。因此那些受政策限制少、創(chuàng)新多的普通別墅產(chǎn)品必將成為市場的新寵。（二）各板塊別墅市場概況園區(qū)區(qū)地域遼闊，空間跨度大，各區(qū)域自然條件和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不盡一致。為便于分析，可以將園區(qū)房地產(chǎn)市場劃分為三大類板塊。根據(jù)其市場特征劃分為3個板塊,即：湖西、湖東、和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。l 湖西板塊現(xiàn)狀特征湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全。目前湖西區(qū)域土地資源非常稀缺，尤其是湖濱土地，所以區(qū)域在售樓盤項目較少，只有沿湖的仁恒星島、高爾夫花園等，未來的可推案量很有限，區(qū)域價格較高，升值空間大，整個園區(qū)居住區(qū)域發(fā)展重點已經(jīng)向湖東市場轉(zhuǎn)移，走進湖東板塊，就可以顯見這一大的趨勢。l 湖東板塊現(xiàn)狀特征湖東板塊開發(fā)相對于湖西板塊較晚，但發(fā)展勢頭較快。 2003年，才有一批居住性質(zhì)的用地進行招拍掛，目前大多數(shù)地塊上已形成一定規(guī)模的開發(fā)。目前湖東樓盤形態(tài)比較注重產(chǎn)品的組合，有純別墅社區(qū)，也有多種物業(yè)形態(tài)混合社區(qū)，但總體由于政府的規(guī)劃因素起著舉足輕重的作用，目前湖東市場上主要的產(chǎn)品形態(tài)為高層和小高層，但后期發(fā)展方向?qū)⒁缘兔芏茸≌瑸橹?，低密度居住區(qū)主要集中在跨塘河沿岸。目前湖東別墅產(chǎn)品在售項目較多，在園區(qū)中心區(qū)域、核心地段所占比重更大。隨著中海御湖西岸、玫瑰灣、水墨江南、萬科本岸等高檔住宅項目的上市，園區(qū)湖東高檔住宅供應(yīng)量將繼續(xù)增長。l 鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊現(xiàn)狀特征鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊主要指唯亭板塊，其中包括青劍湖沿岸、陽澄湖南岸地區(qū)，唯亭板塊將是今后發(fā)展的重要區(qū)域。唯亭房地產(chǎn)基本為小高層、多層，目前唯亭商品住宅開發(fā)分布比較分散，別墅產(chǎn)品較少，目前在售有君地上郡、招商依云水岸等。新興區(qū)域青劍湖有星湖客及君地上郡外，還有其它低密度土地的供應(yīng)，隨著附近土地的大量供應(yīng)，行政中心的搬遷對其有一定的導(dǎo)入作用，最終未來青劍湖沿邊將是低密度商品住宅開發(fā)的主要區(qū)域。但同時也預(yù)測了此區(qū)域?qū)⑹俏ㄍさ禺a(chǎn)競爭最為激勵的區(qū)域。（三）、競爭個案分析高爾夫花園基礎(chǔ)信息容積率建筑面積29萬方開發(fā)商蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司代理商蘇州新吉陽物業(yè)類型小高層，高層，疊加別墅類比物業(yè)類型疊加別墅總戶數(shù)1700戶類比物業(yè)戶數(shù)88戶地理位置機場路與星港街交匯處建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約開盤時間200503物業(yè)公司深圳中旅（）綜合分析企業(yè)訴求雙湖板塊別墅區(qū)域產(chǎn)品戶型疊加別墅，223253平米，有部分地下車位，13萬元每個車庫，一樓帶花園產(chǎn)品價格均價在9200元/平米(
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