【文章內(nèi)容簡介】 點，因此隨著各個佈點增加，可分攤廣告、人員教育訓練費用等固定成本。多角化集團經(jīng)營創(chuàng)造品牌綜效 若房仲業(yè)者本身即是處於多角化企業(yè)集團經(jīng)營之下，其集團本身整體的良好品牌形象，已經(jīng)創(chuàng)造了消費者心目中的無形價值。中信房屋也是和信集團經(jīng)營之下的其中之一，因此利用集團的品牌在消費者心中留下印象，而品牌帶來品牌綜效的效益。集團財力雄厚可佔據(jù)較佳通路屬於集團式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開設店面，佔據(jù)較好的開店地點（通路）。而對房仲業(yè)而言，店舖式的連鎖經(jīng)營對於顧客服務、經(jīng)營管理以及案源流通等開發(fā)、銷售工作均有助益，且店面的開設也予人較為可靠的信任感，可為其帶來本身的競爭優(yōu)勢。除此之外，也由於其資本雄厚，故能不斷對其成員施予專業(yè)訓練，提高其專業(yè)的服務能力及品質(zhì)。群組三（跨區(qū)性與垂直整合程度中） 圖五、群組三之策略矩陣群組業(yè)者：巨東群組敘述 此一群組內(nèi)的房仲業(yè)者只有巨東建設一家，是屬於樓面式經(jīng)營，較早進入房仲市場。策略分析 採用樓面是經(jīng)營降低價值活動成本 巨東是採用樓面式經(jīng)營，只租借一個樓層做為其辦公據(jù)點，並且聘請很多仲介人員來從事房屋買賣的交易，而這些仲介人員多為低底薪或是沒有底薪，全部靠交易所得的獎金。因此，此經(jīng)營成本會較店面式經(jīng)營來的低，較為節(jié)省。選擇垂直整合相關活動以加強產(chǎn)品組合巨東建設自行從事垂直整合，包括鑑定公司、土地登記事務所等，提供消費者鑑價、產(chǎn)權調(diào)查及移轉的服務，以加強產(chǎn)品與服務之組合。建設公司 代書業(yè)海外事業(yè) 巨東 巨東 盈福 巨東國際表九、群組三內(nèi)之廠商垂直整合程度群組四（單區(qū)性與垂直整合程度低） 圖六、群組四之策略矩陣群組業(yè)者：永慶房屋、21世紀不動產(chǎn)、僑福房屋、其他小型店面與跑單幫形式群組敘述 此群之群組業(yè)者皆在北區(qū)經(jīng)營，且都為加盟之形式，為較晚進入此市場的一群。策略分析 採用店面式商圈深耕增加地區(qū)性競爭優(yōu)勢 此群之群組業(yè)者由於垂直整合程度低加上目前皆在北區(qū)經(jīng)營，且由於店鋪式商圈精耕式的連鎖經(jīng)營對於鄰里間關係之維持上較能建立良好之關係，因此此區(qū)之業(yè)者在開發(fā)賣主、尋找買方、買賣撮和上較能發(fā)揮其關係之優(yōu)勢，也由於其較能掌握鄰里之關係，因此其在促銷活動、品牌形象與產(chǎn)品上較能符合客戶之需求，進而累積其優(yōu)勢。建立網(wǎng)路關係提供較完整的服務此群之群組業(yè)者由於其垂直整合程度最低，僅在於『技術相關』的產(chǎn)業(yè)延伸，如土地登記專業(yè)代理人事務所及房地產(chǎn)鑑價公司，或根本沒有垂直整合，故需藉由與其他業(yè)者合作來加強產(chǎn)品與服務之組合，如與特定的代書或鑑定公司簽約，以提供消費者產(chǎn)權調(diào)查、鑑定及產(chǎn)權移轉上的完整服務，進而提升其服務品質(zhì)與品牌形象。群組關係 在本組的群組分法裡，四個群組彼此相互競爭，但其競爭的強度則有程度上的差異，因此根據(jù)此一特性可以由以下的比較得知：在所跨的地理區(qū)域上：群組四大多由於因為採取商圈深耕的競爭策略，因此彼此的競爭程度大，故四個群組內(nèi)的競爭程度可以以此一關係表示：群組四群組一群組二群組三。在垂直整合程度上：由於群組一及群組二是跨全國性的仲介公司，且大多有著雄厚的集團財力支持，或是是房仲業(yè)內(nèi)早期進入具有規(guī)模的公司，因此在其各項業(yè)務的垂直整合程度均遠優(yōu)於擁有類似策略作法的群組三以及群組四，四者間的關係可以下列關係表示：群組一、群組二群組三群組四。產(chǎn)業(yè)分析結論房仲業(yè)之所以會興起並發(fā)展成目前的局勢，回歸最基本的概念便是因為這項交易過程中的交易成本過高，一般人一生中不會有多次買賣房屋的經(jīng)驗或是累積那麼多的交易知識，也因此房仲業(yè)能在臺灣隨著快速蓬勃發(fā)展。簡而言之，房仲業(yè)此一產(chǎn)業(yè)的價值便是在縮短買賣雙方間存在的距離並有效的降低交易成本，而此細分此項交易成本的產(chǎn)生，便是由於買賣的房屋商品具多元化，且其交易頻次低；再者便是由於整個買賣房屋的過程需要相當多的法律知識、土地使用、稅賦計算、地價、甚至於許多相關的生活資訊等，便造成了交易情境的不確定，進而導致了買賣雙方的不信任氣氛，又消費者對此方面知識的不瞭解，也沒有足夠的時間去瞭解，故房仲業(yè)仍有極大的生存與發(fā)展空間。個案分析公司簡介 公司沿革 民國七十二年，太平洋建設開始派遣一批高級主管赴美、日考察。民國七十四年，太平洋房屋公司正式引進美日先進的房屋仲介制度，成為國內(nèi)第一家合法的仲介公司。以「公平」、「公正」、「公開」的經(jīng)營理念，重建仲介市場新秩序，提供國人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。民國七十六年，當時臺灣房價行情混亂並且不易掌握，消費者的權益受到威脅。但太平洋房屋認為只要是對客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產(chǎn)協(xié)會的作法，力倡公開「太平洋成交行情」。為臺灣房屋仲介業(yè)者中第一家隨時在電腦上提供成交行情並定期印刷成冊，以供查詢的重要依據(jù)，並且成為提供不動產(chǎn)走勢分析的重要參考依據(jù)。在民國八十年初，太平洋房屋在內(nèi)部提出「房屋仲介廣告文字範例」，以平實文宣做銷售訴求，並充分尊重客戶在簽約前作最後決定意願。除此之外，積極推動「客戶權益說明書」的製作，充分尊重消費者知的權利。為了保護客戶買屋付款上的風險，再引進美國「購屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價款的取回。即使順利交屋，仍規(guī)劃「房屋保固」的售後服務措施，照顧水電維修的問題。達到太平洋房屋仲介公司的成立宗旨：促進房屋流通，保障交易安全。經(jīng)營型態(tài) 太平洋房屋為國內(nèi)第一家引進國外房屋仲介制度觀念的仲介公司，採用全省分區(qū)的直營、加盟連鎖並行型態(tài)方式經(jīng)營。正式引進美、日店頭式的經(jīng)營方式，採行固定費率。店頭式的經(jīng)營方式，除了可以提供顧客更便利及流通更廣的服務外，也把仲介業(yè)由個人服務為媒介的層面，提升到以整個店為服務的方式，並且因為店面的開設，增加了顧客更可靠的信任感，仲介公司收取固定傭金取代差價，交易過程完全公開，是業(yè)者所謂透明行銷時期。一開始由於一般民眾對仲介業(yè)者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴展業(yè)務。但後來因為公司對加盟業(yè)者較無約束力，為了確實貫徹公司的經(jīng)營理念，控管一致的服務品質(zhì)，便逐漸的以直營店為主，凡是之前加盟業(yè)者合約到期或違約者，一律不再續(xù)約，至今全省共有127家據(jù)點，其中只有3家為當初沿習下來的加盟店，其餘均為直營店。公司經(jīng)營的項目囊括了中古屋仲介、鑑估價、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動產(chǎn)等，幾乎囊括了整個不動產(chǎn)的業(yè)務，是所謂的不動產(chǎn)販賣時期。未來展望 房屋仲介方面 在臺繼續(xù)將店點拓展至150家，但會考量經(jīng)濟、景氣因素來斟酌店數(shù)。在大陸預計2000年時，店數(shù)拓展至300家，其經(jīng)營方式以加盟型式為主。轉型計劃目前計劃轉型邁向「生活仲介」業(yè)，但「生活仲介」業(yè)仍在籌備階段，因(1)人員不足；(2)公司、人員在各方面的資訊與專業(yè)知識仍不足，會因給人雜而不專的印象，進而影響本身的專業(yè)性，故需周詳規(guī)劃、多方考量。目前先在網(wǎng)路上試辦，提供一些生活資訊給顧客，如汽車、精品等，因網(wǎng)路與目前經(jīng)營方式較不衝突且是創(chuàng)造商機的新開端。而店面經(jīng)營方面打算從與房屋較有關係的行業(yè)著手，如家具等，採取複合式經(jīng)營，既可分攤營業(yè)成本，又可增加來客率，促進買氣。大事表71年 參考美、日仲介經(jīng)營模式，進行新事業(yè)研發(fā)。73年 取得國內(nèi)第一家房屋仲介公司經(jīng)營執(zhí)照。74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開經(jīng)營理念，開啟國內(nèi)仲介業(yè)新里程碑。建立CIS系統(tǒng)、電腦資訊網(wǎng)路系統(tǒng)、採店面式經(jīng)營、採行固定費率，為仲介業(yè)樹立清流典範。75年 擴展服務網(wǎng)路，建立責任中心制度，規(guī)?？焖俪砷L。77年 三年有成，成立40家店，並率先公開成交行情，打破傳統(tǒng)仲介黑箱作業(yè)。78年 拓展至60家店，大洋投資公司成立，開啟不動產(chǎn)運用時代。全省認養(yǎng)50座太平洋公園，開企業(yè)認養(yǎng)之風氣之先，落實社區(qū)精耕策略。80年 挑戰(zhàn)300億業(yè)績目標，首創(chuàng)水電保固制度，建立完整售後服務。與土銀簽約，提供120億優(yōu)惠貸款，領先業(yè)界。81年 推出SIR服務系統(tǒng)，涵蓋電腦配對服務、產(chǎn)權調(diào)查、法律諮詢、房屋行情查詢、稅費法規(guī)查詢、全面保障消費權益。榮獲勞委會評定為績優(yōu)企業(yè)訓練單位，並獲頒「金商獎」。以消費權益為經(jīng)營導向，首創(chuàng)購屋付款保證制度及客戶權益說明書。85年 貫徹以「客戶第一、人才為本」永續(xù)經(jīng)營主軸，推出八大服務主張，整合服務資源，擴大市場佔有率，全力擴店至全省133家。在網(wǎng)際網(wǎng)路建置網(wǎng)站，首創(chuàng)電腦網(wǎng)路服。國內(nèi)首家房仲業(yè)以全國經(jīng)營據(jù)點，員工服務品質(zhì)，通過ISO9002國際品質(zhì)認證考驗。86年 跨足投資興建業(yè)，推出薩耳士堡個案。獲頒『臺北市勞工教育績優(yōu)單位市長獎』表十、太平洋房屋大事表企業(yè)價值鏈 圖七、企業(yè)價值鏈通路選擇太平洋房屋仲介公司在通路選擇方面是採用直營的體系，直營店的設立分為兩種：一為年度預定計畫設立，配合公司年度的政策，預定設立直營店的家數(shù)，各業(yè)處擬定開店計畫之進度皆依照計畫逐步完成。另一個為各事業(yè)處依需要而設立，若是有看好的市場，依然可以設立直營店。在開店的標準，則分為三大部份：直營店面寬、深度之標準：，賣場12坪以上。 月租金上限及市場潛力：月租金上限以北、中、南三大都市區(qū)域區(qū)隔。而市場潛力需評估結果具有1500萬元以上之市場營業(yè)額才會設立直營店。 直營店位置：位置的考量應考慮幾點，如為主要幹線必經(jīng)之處，具有廣告效果、人潮聚集處、責任商圈之重心點等因素。教育訓練 太平洋房屋仲介自行研發(fā)「營隊訓練」課程，此一課程針對不同職等，階層人員及職能所設計。而此種教育訓練的型態(tài)，讓太平洋房屋仲介公司在三年內(nèi)貳次獲得「訓練績優(yōu)廠商獎」的榮譽。太平洋房屋希望由此訓練能培養(yǎng)所需的人才，為顧客提供更完美的服務。促銷活動可分成三個部分來探討：電視廣告：先後以ISO9002認證及電腦公開出價強調(diào)太平洋公正、公平、公開及專業(yè)服務。 出版品：成立太聯(lián)文化，定期出版「房屋與生活」，內(nèi)載有太平洋房屋的平面廣告與最近的委託物件。 店頭廣告：以POP、立板或布條來展示物件或最近的促銷方案。開發(fā)賣主分別從兩方面進行主動詢問：依欲購屋者的需求，主動去詢問符合條件的屋主是否願意賣屋。 廣設通路：鋪設更多店面，以全國性品牌與ISO9002認證的服務品質(zhì)來招攬賣主。不動產(chǎn)鑑定 太平洋房屋為維護顧客權益，所有接受委託的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉投資的子公司─太平洋鑑定公司來鑑價，提供專業(yè)的鑑價服務，避免買賣雙方對房屋的價值爭議。簽立委託契約當客戶初次與太平洋接洽時，經(jīng)紀人會提供「賣方權益說明書」及最新印製的「太平洋房屋物件成交行情表」以供參考。當賣方願意提供房屋委託給太平洋銷售時，雙方簽立專任委託契約書及標的物現(xiàn)況說明書。委託書上所記載物件之內(nèi)容包含土地標示、建物面積、權力範圍、交屋時間、付款方式、附贈設備、委託總價、委託期限、約定服務報酬及他項權力等項目，須經(jīng)雙方確認無誤，用以約定雙方應盡的權益及應享義務。 屋內(nèi)現(xiàn)有設備即是否有損壞、漏水情形，亦須記載在標的物現(xiàn)況說明書內(nèi)?！‘a(chǎn)權調(diào)查 太平洋房屋為維護顧客權益，所有接受委託的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉投資的子公司─太平洋鑑定公司來調(diào)查產(chǎn)權狀況，並將調(diào)查結果寫成一份完整的不動產(chǎn)說明書，以供購屋者參考，避免發(fā)生產(chǎn)權移轉不清等問題。完整的不動產(chǎn)說明書之內(nèi)容目錄作用產(chǎn)權調(diào)查篇產(chǎn)權調(diào)查表：建物權狀土地權狀建物、土地謄本地籍圖建物平面圖地價證明產(chǎn)調(diào)結果並提示注意事項確定該建物所有權人確定該土地所有權人政府登記之有關該建物所有產(chǎn)權基地位置、土地形狀及緊鄰之道路建物形狀、尺寸或座落於土地之位置證明地價以供稅賦換算參考生活資料篇基本事項：個別條件區(qū)域條件地理位置參考圖地籍、所有權人……等樓層、結構、採光、外牆、格局……等鄰建物道路、附近學校、公車站附近範圍生活機能地圖建物設備篇室內(nèi)平面參考圖 電腦繪製之室內(nèi)格局、隔間圖法令規(guī)範都市計畫參考圖土地分區(qū)使用證明瞭解該建物及附近未來都市計畫狀況，避免座落於未來公共設施用地資料來源：信義不動產(chǎn)企研室表十一、太平洋房屋不動產(chǎn)說明書尋找買方接受物件委託後三個工作日內(nèi)將物件資料輸入電腦，完成區(qū)域電腦連線。委託後七個工作日內(nèi)完成物件拍照並製作店頭銷售資料。 展示物件套板於該委託店或相關銷售據(jù)點。 製作發(fā)行購屋流通情報、住宅情報、銷售海報、報紙分類廣告及上網(wǎng)際網(wǎng)路供買方查詢，增加物件曝光率，積極促銷。 於標的物上張掛銷售標示牌至少一面（規(guī)格為80cmX120cm）簽定買賣要約書 當買方尋求到合意物件時，填寫買賣要約書，表明願意以多少總價款購買之意願，由經(jīng)紀人於一小時內(nèi)輸入電腦建檔。在當日17：00時，電腦將公開所有出價的開盤結果，並由賣方經(jīng)紀人將當日最高價位之買方，送達給賣方作為成交與否或契約內(nèi)容變更之意思表示依據(jù)。買賣撮合 買賣雙方的撮合，在價值活動中，是買賣雙方達成交易的重要步驟，因為買方在獲得資訊後可以藉由交易配對，對喜愛的房屋做取捨，達到最後的交易。簽定買賣契約 不動產(chǎn)買賣契約的簽立，以太平洋公司所指定的代書處所進行。買賣契約的簽立，是交易這個價值活動的達成，在整個價值鏈的活動中，是完成交易的必須步驟。交屋 太平洋房屋為維持其服務品質(zhì)，自行成立太平洋代書事務所，代為處理太平洋房屋所仲介的案件之所有權轉移等法律事務，以提高服務品質(zhì)及減少顧客之購屋糾紛與風險。品