【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，在編制國(guó)有土地出讓方案時(shí)，國(guó)土部門(mén)將明確把套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷(xiāo)售價(jià)格限制、銷(xiāo)售對(duì)象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。而且，在國(guó)有土地招拍掛活動(dòng)中，符合出讓文件規(guī)定的上述建設(shè)、規(guī)劃和其他競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人，才能參加公開(kāi)出讓。 “土地出讓時(shí)限套型、限房?jī)r(jià)，這是與國(guó)家最新政策一脈相承的，今后開(kāi)發(fā)商拿地不但要競(jìng)地價(jià)，還要競(jìng)房?jī)r(jià)，制定這樣的規(guī)定可以從源頭遏制房?jī)r(jià)的上漲，而且在小戶型為主的背景下，未來(lái)的總房?jī)r(jià)也不會(huì)太高，從而滿足普通人的購(gòu)房需求?！贝筮B脈點(diǎn)策劃有限公司總經(jīng)理王偉說(shuō)。 記者還了解到，大連市第一批“限套型”商品住宅用地前不久已經(jīng)被掛牌出讓?zhuān)@6宗地塊小戶型比率最低為60%、最高為80%。 （來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）廣州：按區(qū)域落實(shí)新政廣州執(zhí)行“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”的細(xì)則已經(jīng)基本定了調(diào)，那就是按區(qū)域落實(shí)“90平方米、70%”的要求，至于是否會(huì)具體到板塊甚至路段，目前有關(guān)部門(mén)正在討論可行的方案，最快在本月底會(huì)有答案。 雖然廣州地方細(xì)則未定，但廣州執(zhí)行國(guó)家新政的力度仍在逐漸加大，目前已經(jīng)推出了兩個(gè)限戶型的地塊，規(guī)劃要求90平方米以下戶型分別占80%和100%。 同時(shí)，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)有兩塊住宅用地在限戶型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)的方式出讓?zhuān)@兩塊地均要求90平方米以下的戶型占90％以上，限房?jī)r(jià)6000元/平方米。 據(jù)了解，為了減少對(duì)已批出項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整，廣州盡可能通過(guò)加大新建項(xiàng)目的中小戶型比例來(lái)平衡。在廣州市規(guī)劃局的《關(guān)于近期擬出讓地塊住宅套面比例問(wèn)題規(guī)劃意見(jiàn)的函》中，廣州今年土地出讓的幾個(gè)重點(diǎn)地塊都被要求規(guī)劃70%~100%的中小戶型，如大學(xué)城、水泥廠地塊等，其中僅水泥廠地塊的總建筑面積就已達(dá)50多萬(wàn)平方米，建成后可提供5000多套中小戶型住宅。另外，廣州今年以來(lái)已批準(zhǔn)建設(shè)包括金沙洲E區(qū)在內(nèi)的7個(gè)新住宅項(xiàng)目，總建筑面積77萬(wàn)平方米，其中大部分是規(guī)劃成中小戶型。僅上述新項(xiàng)目就已經(jīng)可以為廣州市提供2萬(wàn)多套中小戶型產(chǎn)品了，這樣的調(diào)劑使得廣州市政府在制定地方細(xì)則的時(shí)候會(huì)有更寬松的空間，也可以為一些在建項(xiàng)目爭(zhēng)取到更多的大戶型比例。 上海再議土地增值稅在正式征收二手房個(gè)人所得稅之后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次籠罩在重稅的陰影之下。記者通過(guò)多方了解，目前上海市財(cái)政部門(mén)正在就征收土地增值稅問(wèn)題，對(duì)部分房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研和抽查，這也許預(yù)示著上海正開(kāi)始醞釀恢復(fù)征收土地增值稅。 “聽(tīng)說(shuō)過(guò)可能征收土地增值稅的消息，但目前關(guān)于征收的具體意見(jiàn)還沒(méi)有出來(lái)，還沒(méi)有看到具體的征收范圍及征收稅率。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民告訴記者。 對(duì)于征收傳言，記者采訪了多家上海的發(fā)展商，他們均表示“的確有財(cái)稅部門(mén)來(lái)聊過(guò)相關(guān)土地增值稅的問(wèn)題”。上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。上海市財(cái)政局工作人員則以該話題太過(guò)敏感為由拒絕回答。 征收懸疑 上海也許正在為過(guò)去財(cái)政收入過(guò)度依賴房地產(chǎn)稅收而付出代價(jià)。房地產(chǎn)稅收及土地的相關(guān)收入占到了上海市財(cái)政收入的四分之一?！胺康禺a(chǎn)對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)太大，一旦市場(chǎng)有變化，影響很大。”上海一家房產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者。 在不久前公布的《關(guān)于上海市2006年上半年預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告》顯示，%，但與上一個(gè)統(tǒng)計(jì)年度相比。《報(bào)告》顯示，導(dǎo)致增幅回落的主要原因是房地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)稅收大幅下降。 而在今年上半年，在上海房地產(chǎn)市級(jí)稅收當(dāng)中，、，剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。 實(shí)際上，自從去年宏觀調(diào)控開(kāi)始，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于萎縮，成交并不像2004年時(shí)那么活躍?！爸坝行﹨^(qū)的財(cái)政收入的很大一部分都來(lái)自于賣(mài)地，像閔行區(qū)這種情況特別突出。”上述人士說(shuō)。但他并不認(rèn)為征收土地增值稅只是為財(cái)政補(bǔ)缺，“稅收是把雙刃劍，增加財(cái)政收入的同時(shí)也將影響到整個(gè)市場(chǎng)，財(cái)政總量能否增加還不一定?！? 上海市著名房地產(chǎn)評(píng)論人士顧海波也認(rèn)為，地方政府遲遲不征收土地增值稅是跟他們短期利益不相符的，也就是說(shuō)，征收了土地增值稅未必能為財(cái)政收入增加多少。因此，上海市目前還有大量的閑置土地未盤(pán)活，放出要恢復(fù)征收土地增值稅的風(fēng)聲很可能是為了盡快盤(pán)活那些閑置土地。 上海世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理袁鴻昌認(rèn)為，該政策出臺(tái)，更多還是想規(guī)范這一稅收?！霸诮趪?guó)務(wù)院的土地新政前，土地出讓金及土地增值稅一直是地方預(yù)算外收入，如今這部分收入將歸納進(jìn)地方政府的預(yù)算，征收土地增值稅也有助于這部分收入的透明化，我認(rèn)為，這是上海市政府貫徹國(guó)務(wù)院近期土地新政的組成部分。” 調(diào)控風(fēng)暴？ 上海市財(cái)政局相關(guān)人士告訴記者，土地增值稅一旦實(shí)施，很可能就會(huì)按照國(guó)家規(guī)定的稅率，稅率以累進(jìn)制計(jì)算，即以“增值額（項(xiàng)目金額減去各類(lèi)成本）”為稅基，再將計(jì)算出的稅基與項(xiàng)目總金額相除，當(dāng)結(jié)果小于等于50%時(shí)，稅率為30%；大于50%小于等于100%時(shí)，稅率為40%；大于100%小于等于200%時(shí)，稅率為50%；大于200%，稅率為60%。 上海的的土地招拍掛雖然是從2001年開(kāi)始，但相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間之內(nèi)，上海土地出讓主要還是協(xié)議出讓?zhuān)瑓f(xié)議出讓的價(jià)格無(wú)疑要比招拍掛低得多。與前幾年相比，現(xiàn)在價(jià)格比當(dāng)初那些土地協(xié)議出讓時(shí)候增長(zhǎng)了很多倍，一旦征收土地增值稅，數(shù)目不小。“如果真的按照國(guó)家規(guī)定嚴(yán)格征收，對(duì)市場(chǎng)的沖擊將太大了，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都承受不了這樣的重稅。”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，“幾乎大部分的利潤(rùn)都將變成稅收?！? 從去年6月1日開(kāi)始，針對(duì)別墅的土地增值稅在上海已經(jīng)正式開(kāi)始征收。政策出臺(tái)之后，上海別墅市場(chǎng)成交量幾乎以每個(gè)月50%的速度萎縮。 在上海中星集團(tuán)副總經(jīng)理劉承建看來(lái)，征收土地增值稅其實(shí)就是在加強(qiáng)土地管理，最直接的影響是房地產(chǎn)公司成本上升，小公司繼續(xù)被淘汰。 袁鴻昌認(rèn)為，會(huì)有短期的影響，而不是長(zhǎng)期的影響，短期內(nèi)會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的拿地行為，及整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售量，但是就像二手房征收個(gè)人所得稅一樣，在兩三年后，這個(gè)稅收會(huì)被當(dāng)作固定成本從心理上加以消化，從而為市場(chǎng)所接受。這個(gè)政策的企圖就像國(guó)家對(duì)實(shí)木地板和進(jìn)口高檔手表征收奢侈稅一樣，政府只是想引導(dǎo)供求關(guān)系，而不是反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系。所以它的影響會(huì)在一段時(shí)間后被消化。 有關(guān)專(zhuān)家也對(duì)土地增值稅如何實(shí)施提出了質(zhì)疑。顧海波認(rèn)為，上海如果征收土地增值稅，應(yīng)該會(huì)比國(guó)家目前規(guī)定寬松。去年針對(duì)別墅的土地增值稅政策并不是對(duì)所有的別墅都征收，也有減免條件，當(dāng)時(shí)的規(guī)定是：“超過(guò)5年轉(zhuǎn)讓免征，3年至5年減半征收，而3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓則全額征收?！?鄭東新區(qū)“停建”經(jīng)濟(jì)適用房在鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理中心近日?qǐng)?bào)送鄭州市政府待批的《2007年鄭州經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃報(bào)告》中，鄭東新區(qū)未被納入其中。 “鄭州今后的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將向西區(qū)、南區(qū)傾斜，規(guī)模計(jì)劃也將有所擴(kuò)大，以緩解區(qū)域內(nèi)市民扎堆認(rèn)購(gòu)房源的現(xiàn)象?！?月26日，鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理中心主任夏衛(wèi)英對(duì)本報(bào)記者表示。 盡管“鄭東新區(qū)今后將不再批建經(jīng)濟(jì)適用房”并沒(méi)有以政府文件的方式確定下來(lái)，但幾乎已是政府相關(guān)部門(mén)的共識(shí)。對(duì)于“停建”的原因，鄭州一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：“目前新區(qū)用地多用于商業(yè)建設(shè)，住宅用地不多，且地價(jià)過(guò)高，已經(jīng)不適合建經(jīng)濟(jì)適用房?！? 關(guān)于土地成本的考慮 鄭東新區(qū)曾經(jīng)是鄭州經(jīng)濟(jì)適用房的主要建設(shè)區(qū)域。 資料顯示，為了促進(jìn)鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，2003年鄭州市政府推出新舉措：中低收入家庭可在鄭東新區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二套經(jīng)濟(jì)適用房；鄭東新區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)面積可以擴(kuò)大30%左右；當(dāng)年新批的30萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)全部“花落”鄭東新區(qū)。 由于售價(jià)相對(duì)較低，鄭東新區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房一度被市場(chǎng)所關(guān)注。2003年前后，機(jī)關(guān)單位團(tuán)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的行為也在此時(shí)期頻頻出現(xiàn)于鄭東新區(qū)。但是，機(jī)關(guān)單位的團(tuán)購(gòu)行為引起外界的強(qiáng)烈質(zhì)疑。鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房也一度處于社會(huì)輿論的風(fēng)口浪尖。 時(shí)至今日，鄭東新區(qū)多數(shù)商品房小區(qū)周邊市政配套仍不樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目一度陷入困境。據(jù)鄭州市有關(guān)部門(mén)介紹，自2004年以來(lái)，鄭東新區(qū)基本上沒(méi)有制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。 目前，鄭東新區(qū)建成和在建的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)模達(dá)90萬(wàn)平方米。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，鄭東新區(qū)房屋在建和建成面積累計(jì)達(dá)1300萬(wàn)平方米，多以中高檔住房為主。在鄭東新區(qū)的購(gòu)房者中，鄭州以外的購(gòu)房者比例超過(guò)一半，多是二次購(gòu)房者和投資者。鄭東新區(qū)主要項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目的業(yè)主非鄭州籍的比例高達(dá)8成，這些樓盤(pán)的客戶多為私營(yíng)業(yè)主和城市白領(lǐng)。 據(jù)記者了解，鄭東新區(qū)住宅各戶型的套均面積都大于全市平均水平，多以140平方米以上的戶型為主，住宅均價(jià)多在4000元/平方米。 上述開(kāi)發(fā)商表示，鄭東新區(qū)并非沒(méi)有土地可用，主要是商業(yè)用地，住宅用地不多。鄭東新區(qū)新的定位短時(shí)期內(nèi)抬高了新區(qū)的地價(jià)，鄭東新區(qū)在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房還是賣(mài)地滿足其財(cái)政收入的兩種選擇上，做出了“傾向性選擇”。 需求分布不平衡 9月26日，鄭州市第二批經(jīng)濟(jì)適用房公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售，單個(gè)項(xiàng)目購(gòu)房人數(shù)與套數(shù)比例由首次的12∶1下降到目前的5∶1。 但是，仍有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市民排隊(duì)搶購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，說(shuō)明鄭州市目前經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求，中低價(jià)位房比較缺乏。 資料顯示，自1995年鄭州被納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃試點(diǎn)城市以來(lái)，截至去年年底，全市共開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房33364套，竣工24019套，預(yù)銷(xiāo)售29893套。 夏衛(wèi)英表示，今后經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將側(cè)重西區(qū)和南區(qū)，這樣考慮是因?yàn)槲鲄^(qū)和南區(qū)的用地空間、區(qū)域的分布可更有效解決中低收入家庭的住房需求。 夏衛(wèi)英介紹，2006年鄭州經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)“雙60”計(jì)劃，即實(shí)現(xiàn)開(kāi)工、竣工各60萬(wàn)平方米。2007年的計(jì)劃規(guī)模業(yè)已申報(bào)市政府待批，規(guī)模比今年將有擴(kuò)大，計(jì)劃區(qū)域也較廣泛，主要集中在西區(qū)、南區(qū)。 “這些區(qū)域中低收入家庭居多，加大這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)，可有效緩解經(jīng)濟(jì)適用房供需失衡帶來(lái)的壓力。”夏衛(wèi)英解釋。 鄭州市房管局副局長(zhǎng)李武建透露，鄭州年底前還將公布第三期房源，三次報(bào)名參加搖號(hào)均沒(méi)搖中的市民會(huì)有特殊待遇，具體措施正在制定當(dāng)中。 “公開(kāi)搖號(hào)方式還要繼續(xù)，而且制度會(huì)越來(lái)越完善。明年不少經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將開(kāi)工或交房，鄭州市將推出更多的中低價(jià)房源。”李武建說(shuō)。 （來(lái)源：大河網(wǎng)）鄭州千畝土地近期掛牌“這近千畝土地近期內(nèi)會(huì)逐步上市交易，最早的時(shí)間是在10月中旬?！?0月12日，鄭州市土地儲(chǔ)備中心有關(guān)人士向本報(bào)記者透露。 即將入市的這近千畝土地其實(shí)已經(jīng)提前和開(kāi)發(fā)商“會(huì)面”。9月29日，鄭州市土地儲(chǔ)備中心組織的首次土地出讓項(xiàng)目推介會(huì)在該中心舉辦，到場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商達(dá)到200家。 鄭州市土地部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人向到會(huì)的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)介紹了此次推出的項(xiàng)目，但并未當(dāng)場(chǎng)宣布掛牌起始價(jià)。 鄭州市土地儲(chǔ)備中心發(fā)展研究處處長(zhǎng)聶繼詠表示，提前公開(kāi)推介是想告知開(kāi)發(fā)商政府土地部門(mén)將有這方面的推地計(jì)劃，使開(kāi)發(fā)商心中有數(shù)，做好介入土地市場(chǎng)計(jì)劃，以便提高土地出讓的效率。 “有點(diǎn)像香港的勾地制度?！碑?dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。 鄭州市土地儲(chǔ)備中心提供的資料顯示，此次推介會(huì)共推出土地9宗，總面積達(dá)933畝，比上半年公布的計(jì)劃推出1650畝降低約43%。地塊分布在多個(gè)區(qū)域，其中100畝以上三塊，最大的一塊422畝，其余多在100畝以內(nèi)。除位于鄭州西郊一塊29畝是商業(yè)用地外，其他均為居住用地，控制指標(biāo)是90平方米套型面積必須達(dá)到建筑總面積70%。 據(jù)記者了解，為了搞清楚近期上市宗地的具體情況，好有資金籌備的時(shí)間，不少有意向參與揭牌的開(kāi)發(fā)商跑到多個(gè)政府部門(mén)進(jìn)行咨詢，但得到的答復(fù)均是“具體時(shí)間待定”。 當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，鄭州土地市場(chǎng)的供需矛盾趨于尖銳，市場(chǎng)供應(yīng)量偏小而需求量偏大，加之開(kāi)發(fā)商迫切拿地的心理導(dǎo)致供需失衡，面對(duì)有限的土地，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)價(jià)結(jié)果造成土地價(jià)格高漲。 不少房地產(chǎn)企業(yè)包括一些知名開(kāi)發(fā)商一改幾年前貪大求全的做法，幾十畝甚至幾畝的地塊都成了開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的對(duì)象，以解后續(xù)開(kāi)發(fā)難以為繼的困境。 河南順馳、河南綠地有關(guān)人士向記者表示，他們均有進(jìn)入鄭州中心城區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃。他們認(rèn)為，土地情況的提前推介，可使開(kāi)發(fā)商在實(shí)際操作中做好先期規(guī)避。如具體實(shí)施力度、可操作性等都有待市場(chǎng)考驗(yàn)，并可防范區(qū)域土地儲(chǔ)備與公司拿地計(jì)劃脫節(jié)的情況。 “（鄭州市土地儲(chǔ)備）中心結(jié)合市區(qū)存量土地調(diào)查、舊城改造以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)情況，擬定了近期土地供應(yīng)計(jì)劃，以緩解鄭州市土地資源緊缺局面，并希望藉此影響并抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。土地情況提前介紹更有利于開(kāi)發(fā)商在一個(gè)透明的平臺(tái)上競(jìng)爭(zhēng)?！甭櫪^詠說(shuō)。 （來(lái)源：大河網(wǎng)）北京經(jīng)濟(jì)適用房制度醞釀變革北京經(jīng)濟(jì)適用房制度正在醞釀重大變革。近日，北京市規(guī)劃委公布了《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年~2010年）》。根據(jù)該規(guī)劃，北京經(jīng)濟(jì)適用住房將轉(zhuǎn)變供應(yīng)模式，由銷(xiāo)售為主過(guò)渡到租售并舉，并探索建立政府回購(gòu)式的“內(nèi)循環(huán)”流轉(zhuǎn)模式。 “此次政府?dāng)M對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)，顯然是為了抑制目前經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的投資行為。經(jīng)濟(jì)適用房政策本身就是為了解決中低收入人群的住房需求問(wèn)題。政府回購(gòu)相當(dāng)于要求住戶改善住房條件后把福利還給國(guó)家，解決更多中低收入人群的住房問(wèn)題?！北本╂溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松說(shuō)。 而北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩卻認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房，由于此前出售的經(jīng)濟(jì)適用房在銷(xiāo)售時(shí)，政府已經(jīng)申明5年后在繳納10％的綜合地價(jià)款的前提下可以上市交易，對(duì)于回購(gòu)政府應(yīng)該審慎對(duì)待。 此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“經(jīng)濟(jì)適房政府回購(gòu)制”的可操作性也存在諸多問(wèn)題。 “回購(gòu)的資金成本如何計(jì)算，如何攤銷(xiāo)到房屋成本中，回購(gòu)時(shí)如何計(jì)算裝修費(fèi)用、房款利息、已經(jīng)交的稅費(fèi)等問(wèn)題，使得回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)需要技術(shù)層面的處理和多方的協(xié)調(diào)?！倍f(shuō)。 中國(guó)社科院劉維新教授也表示，經(jīng)濟(jì)適用房將怎么回購(gòu)？回購(gòu)的依據(jù)是什么？如果這些不能得到解決，此政策就會(huì)適得其反。 在劉維新看來(lái)，實(shí)行“經(jīng)濟(jì)適用房政府回購(gòu)制”就要建立公有產(chǎn)權(quán)制。不理順產(chǎn)權(quán)機(jī)制是無(wú)法實(shí)現(xiàn)政府回購(gòu)的。 對(duì)此，北京市規(guī)劃委員會(huì)辦公室主任陳建軍接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年~