【正文】 出的關(guān)鍵。鏈家地產(chǎn)的門(mén)店數(shù)量在達(dá)到350家的規(guī)模之后，根據(jù)當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)以及公司門(mén)店經(jīng)營(yíng)的輻射范圍，我們認(rèn)為在一定時(shí)間內(nèi)也已經(jīng)達(dá)到了這樣的一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，所以350家的店面數(shù)量應(yīng)該是鏈家地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)的穩(wěn)定值，不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的無(wú)限擴(kuò)張。對(duì)此我們也在思考這些事情，是否應(yīng)該采取一些營(yíng)銷(xiāo)上的戰(zhàn)略來(lái)提升業(yè)務(wù)和品牌忠誠(chéng)度。 胡景輝：我愛(ài)我家的店面目前在北京市場(chǎng)已有300多家，確實(shí)已經(jīng)達(dá)到了飽和的狀態(tài)。在中介公司完成既定的空間布局之后，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)比拼必將往專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)方向轉(zhuǎn)換，未來(lái)二手房交易也將更加集中于品牌經(jīng)紀(jì)公司。所以現(xiàn)在在市場(chǎng)上可以看到，各知名經(jīng)紀(jì)公司都在擴(kuò)張店面，提高自身業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，就說(shuō)明市場(chǎng)的空間還很大。即使這樣，北京各經(jīng)紀(jì)公司間的競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)不如上海、福州、杭州等南方市場(chǎng)。雖然市場(chǎng)中的交易量增長(zhǎng)緩慢，但各品牌中介公司的業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)都翻了一番。為了占領(lǐng)市場(chǎng)，很多知名中介公司的店面都已經(jīng)達(dá)到或即將達(dá)到300家以上，而一些中小中介正在從市場(chǎng)中消失，僅上半年就注銷(xiāo)了700家。隨著宏觀調(diào)控對(duì)于二手房市場(chǎng)影響的減退，二手房市場(chǎng)迅速回暖，必將使中介公司的業(yè)務(wù)重心由租賃重新轉(zhuǎn)移至買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。 目前，存量房雖然在宏觀調(diào)控下增幅萎縮，但市場(chǎng)容量在擴(kuò)大，加上存量房交易的一系列政策都已出臺(tái)，如從9月份的市場(chǎng)情況來(lái)看，客戶(hù)已經(jīng)認(rèn)可稅費(fèi)的出現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入10月份后處在平穩(wěn)發(fā)展過(guò)程中，后市將會(huì)利好。但隨著今年新一輪的調(diào)控，到9月份為止，存量房交易為5萬(wàn)多套，預(yù)計(jì)到年底還有2萬(wàn)多套的交易，估計(jì)總數(shù)應(yīng)該能超過(guò)去年7萬(wàn)套的交易量。 寇海龍：經(jīng)過(guò)2005年的宏觀調(diào)控，當(dāng)年北京存量房交易達(dá)到了7萬(wàn)套。 目前國(guó)家提出的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房政策都屬于長(zhǎng)期策略，而對(duì)住宅市場(chǎng)矛盾起到緩解作用的存量房市場(chǎng)卻可馬上起到立竿見(jiàn)影的效果。而按照市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，北京市場(chǎng)以往年份的交易增長(zhǎng)量為30%~40%。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展，本報(bào)相邀我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景輝、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域分部副總經(jīng)理寇海龍、鏈家市場(chǎng)總監(jiān)金育松，對(duì)存量房市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行了探討。這期間有的經(jīng)紀(jì)公司說(shuō)“日子不好過(guò)了”，一些中小經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始選擇“退場(chǎng)”或冷眼觀市，有的卻在暗蓄力量期待迸發(fā)。 不久前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方過(guò)庫(kù)，實(shí)行‘收支兩條線’管理。 有別于國(guó)土資源部將土地出讓金統(tǒng)一上收、建立基金專(zhuān)戶(hù)、由中央統(tǒng)一調(diào)配的思路，財(cái)政部當(dāng)時(shí)提出的方案核心，是由地方自行安排土地出讓金的使用，但規(guī)定其中用于三農(nóng)及社會(huì)保障的資金比例，并納入地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理，監(jiān)督其使用。 一直以來(lái)，土地出讓金有中央和地方管理兩種思路。”趙全厚表示。 “不同的是，以前只是籠統(tǒng)地說(shuō)，土地出讓金由地方政府負(fù)責(zé)，現(xiàn)在已經(jīng)明確了由省區(qū)市政府一把手負(fù)責(zé)。 趙全厚補(bǔ)充說(shuō)：“規(guī)定了土地出讓金財(cái)政專(zhuān)用賬戶(hù)后，所有的土地出讓金都要進(jìn)入這個(gè)賬戶(hù)，比如說(shuō)，如果一塊地以1000萬(wàn)元成交，這1000萬(wàn)元必須進(jìn)入財(cái)政賬戶(hù)，由財(cái)政部門(mén)掌控，至于后期的利益分配，都由財(cái)政部門(mén)來(lái)執(zhí)行，這樣既保障了財(cái)政的完整性，又體現(xiàn)了國(guó)家土地財(cái)政的特征。進(jìn)入專(zhuān)戶(hù)前，財(cái)政對(duì)這筆資金的具體收支還是不知情。 “后來(lái)出臺(tái)了29號(hào)文件，規(guī)定土地出讓金屬于財(cái)政性資金，應(yīng)該由財(cái)政專(zhuān)戶(hù)管理。 上世紀(jì)90年代中期，北京被查出有100億元土地出讓金收入用于違規(guī)性城市建設(shè)，包括建招待所等，中央開(kāi)始重視土地出讓金的使用問(wèn)題。 建立財(cái)政專(zhuān)用賬戶(hù) 建立地方財(cái)政土地出讓金專(zhuān)用賬戶(hù)是土地出讓金管理辦法另一個(gè)巨大變化。 有些省市已經(jīng)先行一步?！壁w全厚表示，“這樣硬性規(guī)定主要是為了支持新農(nóng)村建設(shè)”。 15%用于農(nóng)村建設(shè) 把土地出讓總價(jià)款的15%用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是土地出讓金管理辦法在土地收益分配方面的第一個(gè)原則。 10月12日，記者從財(cái)政部獲悉，《土地出讓金管理辦法》目前已經(jīng)制定完畢，將于11月公布，2007年1月1日起施行。《案例解析》選取了個(gè)別常見(jiàn)案例，可以從中得到有益的借鑒。從各地的行業(yè)動(dòng)態(tài)可以從中發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，希望能夠幫助大家了解行業(yè)知識(shí)，開(kāi)拓視野?！墩哂型嘏? 二手房市場(chǎng)找尋新平衡》、《宏觀調(diào)控還應(yīng)重視土地立法》等幾篇文章，對(duì)了解政策方向有一定幫助。2006年第3期（總第三期）導(dǎo) 讀近期，雖然國(guó)家關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)控逐漸降溫，并沒(méi)有大的政策出臺(tái)，但是受前一階段房地產(chǎn)及土地調(diào)控政策的影響，各地紛紛開(kāi)始著手準(zhǔn)備或已經(jīng)出臺(tái)措施，執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。在《政策導(dǎo)向》中，摘錄了《土地出讓金管理辦法明年初施行》，其中主要還是集中在土地的調(diào)控問(wèn)題上，是對(duì)前段階調(diào)控政策的補(bǔ)充。在《地方動(dòng)態(tài)》中，主要摘錄《北京土地調(diào)控細(xì)則月底出臺(tái)》、《上海再議土地增值稅》等幾篇文章,主要圍繞土地調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)展開(kāi)?！督?jīng)營(yíng)指導(dǎo)》中《一漲再漲,海南物業(yè)管理費(fèi)》、《中海物業(yè)管理公司如何管理物業(yè)》、《目標(biāo)管理在物業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目中的運(yùn)用》等幾篇文章，主要是針對(duì)物業(yè)管理方面的問(wèn)題展開(kāi)，其中涉及到的管理措施及實(shí)施辦法能夠?qū)ξ覀兊墓ぷ髌鸬揭欢ǖ闹笇?dǎo)作用。目 錄【政策導(dǎo)向】………………………………………….……….………………..5《土地出讓金管理辦法》明年初施行…………………………………………5政策有望回暖 二手房市場(chǎng)找尋新平衡…………………………………… 7宏觀調(diào)控還應(yīng)重視土地立法………………………………………………… 12調(diào)控下一步：實(shí)施“兩分開(kāi)”？……………… …………………………… 14【地方動(dòng)態(tài)】………………………………………………………………… 17北京土地調(diào)控細(xì)則月底出臺(tái)………………………………………………… 17大連：強(qiáng)化土地出讓環(huán)節(jié)…………………………………………………… 20廣州：按區(qū)域落實(shí)新政………………………………………………………21上海再議土地增值稅………………………………………………………… 22鄭東新區(qū)“停建”經(jīng)濟(jì)適用房………………………………………………25鄭州千畝土地近期掛牌………………………………………………………27北京經(jīng)濟(jì)適用房制度醞釀變革………………………………………………29深圳工業(yè)用地率先市場(chǎng)化……………………………………………………31鄭州探索廉租房建設(shè)新模式…………………………………………………33【經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)】…………………………………………………………………36一漲再漲,海南物業(yè)管理費(fèi)………………………………………………… 36萬(wàn)科“松山湖一號(hào)”一場(chǎng)華麗的冒險(xiǎn)？…………………………………… 40中小戶(hù)型應(yīng)更加精細(xì)化…………………………………………………… .43消費(fèi)需求與投資需求如何區(qū)分……………………………………………… 44中海物業(yè)管理公司如何管理物業(yè)…………………………………………….47外資、全球化、產(chǎn)業(yè)安全與房地產(chǎn)…………………………………………50當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題和對(duì)策……………………………………………53物業(yè)糾紛頻頻出現(xiàn)　臺(tái)灣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)可借鑒……………………………58目標(biāo)管理在物業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目中的運(yùn)用…………………………………………60【案例解析】…………………………………………………………………66沒(méi)有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)…………………… 69參與執(zhí)行分配，物業(yè)公司追回欠交管理費(fèi)…………………………………68“物業(yè)”為何頻頻炒…………………………………………………………70 別墅小區(qū)三業(yè)主連遭盜竊引發(fā)爭(zhēng)論…………………………………………72【政策導(dǎo)向】《土地出讓金管理辦法》明年初施行土地出讓金分配體制的改革是完善土地出讓制度的關(guān)鍵一環(huán)。 財(cái)政部科學(xué)研究所金融室主任趙全厚介紹，《土地出讓金管理辦法》的主要內(nèi)容包括建立土地出讓金收支專(zhuān)戶(hù)、土地出讓金全額進(jìn)入地方預(yù)算、土地出讓金分配方式等，“其中國(guó)有土地出讓收益的分配和管理機(jī)制是其中的核心問(wèn)題”。 “以前各地土地出讓金收入用于失地農(nóng)民補(bǔ)償、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)、廉租房建設(shè)等公共事業(yè)的比例偏低，大部分被用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市土地開(kāi)發(fā)，這成為中央政府不得不重視的問(wèn)題。 今后的土地出讓總收益的分配情況為：50%~60%被用于拆遷補(bǔ)償和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，15%用于農(nóng)村土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，5%用于廉租房建設(shè)，其余的才能用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市土地開(kāi)發(fā)。從5月1日起，重慶市就規(guī)定，土地出讓金收益計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金的比例由按國(guó)家核定的土地出讓平均純收益的15%調(diào)整為20%。 在此之前，土地出讓以協(xié)議出讓為主，交易雙方協(xié)商價(jià)格，出讓后直接用于市政建設(shè)，不少地方的發(fā)改委和財(cái)政局都無(wú)從過(guò)問(wèn)出讓價(jià)格和用處。 1996年底開(kāi)始逐步將其納入預(yù)算，進(jìn)行收支兩條線管理。但是地方在將這筆資金交到財(cái)政專(zhuān)戶(hù)前有個(gè)過(guò)渡戶(hù)，是由國(guó)土部門(mén)直接支配，用于支付土地開(kāi)發(fā)公司的土地整理及農(nóng)民補(bǔ)償款?！壁w全厚說(shuō)?！? 全部納入地方預(yù)算 在土地出讓金管理體制上，管理辦法明確了仍由地方政府管理、中央政府監(jiān)督的原則。這樣責(zé)任更明確到人。 中國(guó)人民大學(xué)土地管理系嚴(yán)金明教授稱(chēng)，土地出讓金的一部分統(tǒng)一由中央調(diào)配的做法可能會(huì)抑制地方政府的批地沖動(dòng)。其中，國(guó)土資源部的意見(jiàn)就是成立國(guó)家土地專(zhuān)項(xiàng)基金，由中央政府部門(mén)統(tǒng)一管理土地出讓金。 由于土地出讓金收入存在較大的波動(dòng)性，財(cái)政部方案還規(guī)定，在當(dāng)年度的土地出讓金收益中40%納入次年財(cái)政預(yù)算，并規(guī)定地方政府不得用于當(dāng)期收入安排使用，剩余部分則由地方政府在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)自行支配?！保▉?lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）政策有望回暖 二手房市場(chǎng)找尋新平衡宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)了變化，觀望與試探、進(jìn)入與走出的畫(huà)面每天都在二手房市場(chǎng)上上演。而有人說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正經(jīng)歷著洗牌與品牌提升，品牌經(jīng)紀(jì)公司正著手新的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，展開(kāi)市場(chǎng)較量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已呈白熱化態(tài)勢(shì)，整個(gè)二手房市場(chǎng)似乎在尋找新的平衡。 二手房市場(chǎng)后市利好 主持人：自宏觀調(diào)控以來(lái)，二手房市場(chǎng)一直受到政策關(guān)注，這幾個(gè)月走過(guò)來(lái)，目前北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)著怎樣的變化？ 胡景輝：從1~8月份北京二手房市場(chǎng)的交易情況來(lái)看，與去年同期相比僅增加了7000套，增長(zhǎng)了16%。宏觀調(diào)控下，二手房市場(chǎng)發(fā)展確實(shí)受到了影響，但仍在緩慢上升，并且后市將會(huì)利好。估計(jì)國(guó)家下一步會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)推出一些利好政策，發(fā)揮二手房市場(chǎng)在住宅供應(yīng)中的作用。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀估計(jì)2006年存量房交易會(huì)達(dá)到10萬(wàn)套。這說(shuō)明，即使是政策在調(diào)控市場(chǎng)，但存量房的交易一直處在上升階段，而這也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。 金育松：自1999年二手房允許上市交易以來(lái)，北京的二手房市場(chǎng)一直處于快速發(fā)展，其交易量在連年迅速增長(zhǎng)，交易比重也是逐年快速增長(zhǎng)，∶1，∶1，∶1。 市場(chǎng)向品牌企業(yè)靠攏 主持人：在這樣的市場(chǎng)環(huán)境之下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的日子怎么樣？競(jìng)爭(zhēng)有沒(méi)有達(dá)到白熱化的狀態(tài)？ 胡景輝：實(shí)際上從整體市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)紀(jì)公司間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)在深入與白熱化。但市場(chǎng)正在向品牌企業(yè)靠攏，品牌企業(yè)的發(fā)展空間正在增大。 寇海龍：北京經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明在宏觀調(diào)控下，經(jīng)紀(jì)行業(yè)正在經(jīng)歷著洗牌和品牌集中。從二手房交易量來(lái)看，北京仍處在增量階段，大家都有市場(chǎng)生存的空間，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到南方市場(chǎng)交易量不變、店面不斷增加的慘烈競(jìng)爭(zhēng)程度，今明兩年應(yīng)該是各家經(jīng)紀(jì)公司擴(kuò)張的最好階段。 金育松：目前京城經(jīng)紀(jì)公司多數(shù)還是停留在公司規(guī)模擴(kuò)張的層面上，通過(guò)大范圍的布局和設(shè)點(diǎn)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)份額，而并沒(méi)有從強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)的“內(nèi)功”（專(zhuān)業(yè)化）層面入手。 主持人：以北京的市場(chǎng)容量和發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，一家中介公司開(kāi)出300家的店面對(duì)于北京市場(chǎng)和公司自身而言是否已經(jīng)達(dá)到飽和？另外從市場(chǎng)的交易量來(lái)看，去年上半年交易量是36000套，今年上半年交易量為38000套，交易增量并不明顯，而中介公司擴(kuò)張的速度在加快，如我愛(ài)我家上半年店面增加了100多家，比去年增加了60%。 金育松：從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，是存在一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。但是對(duì)于現(xiàn)有店面的空間布局會(huì)出現(xiàn)適時(shí)的調(diào)整，比如我們會(huì)增加社區(qū)店面的數(shù)量而縮減其他的一些干道店面，社區(qū)店面的比例應(yīng)該會(huì)從現(xiàn)在的40%上升到60%~70%。 寇海龍：今年21世紀(jì)北京的加盟店面將新增加30家，預(yù)計(jì)到年底將達(dá)到100家，明年將達(dá)到200家，是在按照公司的既定計(jì)劃穩(wěn)步發(fā)展。但目前北京市場(chǎng)的店面還沒(méi)有達(dá)到飽和的狀態(tài)，上海最繁榮時(shí)，店面曾達(dá)到12000多家，目前北京僅有2000多家。 營(yíng)銷(xiāo)策略各出奇招 主持人：針對(duì)目前二手房市場(chǎng)的狀態(tài)，各公司都采取了哪些營(yíng)銷(xiāo)策略？ 胡景輝：目前我們已經(jīng)決定與北京達(dá)文物業(yè)公司聯(lián)手開(kāi)拓二手房市場(chǎng)，之前我們就在這方面有過(guò)嘗試，包括去天津市場(chǎng)考察，都發(fā)現(xiàn)與物業(yè)公司聯(lián)手開(kāi)拓二手房市場(chǎng)將是贏得未來(lái)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。 現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，如何有效掌握房源信息，說(shuō)服業(yè)主交易，提供貼身服務(wù)等模式，將是從明年開(kāi)始比店面數(shù)量更為重要的問(wèn)題，這也是我們與物業(yè)公司合作的原因。 此外，達(dá)文物業(yè)管理的社區(qū)多是高檔社區(qū)，如四合院、二手公寓、二手別墅、商住寫(xiě)字樓，有利于我愛(ài)我家更快速地從中低端市場(chǎng)轉(zhuǎn)入中高端市場(chǎng)。 金育松：鏈家地產(chǎn)的20家社區(qū)店齊開(kāi)，是推動(dòng)公司專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要途徑。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，就更需要專(zhuān)業(yè)化素質(zhì)。從服務(wù)消費(fèi)者的角度來(lái)看，社區(qū)店能夠給消費(fèi)者提供更加翔實(shí)和準(zhǔn)確的房產(chǎn)交易信息，從而增強(qiáng)消費(fèi)者的信息接受力。 寇海龍：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一貫的營(yíng)運(yùn)模式就是通過(guò)專(zhuān)業(yè)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 （來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）宏觀調(diào)控還應(yīng)重視土地立法隨著國(guó)家土地調(diào)控升級(jí)，八九月份國(guó)家密集出臺(tái)的一系列土地政策，進(jìn)一步收緊了土地“閘門(mén)”。他還強(qiáng)調(diào)，在土地調(diào)控的過(guò)程中，土地立法的工作也有助于調(diào)控政策的落實(shí)。比如，對(duì)地方政府的責(zé)任問(wèn)題，這次31號(hào)