【文章內(nèi)容簡介】 高速和寧連公路都不到10公里，南部距寧徐高速也只有10公里左右的距離。未來在淮安市北部規(guī)劃建設(shè)漣水機(jī)場也僅有一小時左右的車程。四、項目SWOT分析項目的優(yōu)勢：A 區(qū)域優(yōu)勢明顯,交通便捷B 度假村主題鮮明,形式多樣C 生態(tài)、溫泉、土地等資源優(yōu)勢明顯D 社會群體多元化，同行業(yè)競爭少E 社會消費群體對新鮮事物存在一定的好奇心理F 21世紀(jì)的生活理念，人們在享受現(xiàn)代文明的同時，更加關(guān)注自身的身體健康項目的劣勢A 規(guī)模大,投資資金較大B 開發(fā)模式復(fù)雜C 四周景觀差不配套D 大多數(shù)人對養(yǎng)生的理解僅局限于表層,往往把養(yǎng)生和一般的保健視為等同項目的機(jī)會全國各地的酒店業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，面對于市場競爭，單一的傳統(tǒng)經(jīng)營模式必然要創(chuàng)新改革，挖掘新穎獨特的經(jīng)營項目是同行業(yè)競爭主導(dǎo)的必要條件。同時我們的策劃符合國家產(chǎn)業(yè)政策,弘揚歷史文化。A 汽車進(jìn)入家庭，自駕車散客旅游明顯增多B 老齡化社會的來臨C 家庭對于子女協(xié)作能力的重視D 投資第二住宅，居住郊區(qū)化E 美容美體產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展F “亞健康”群體的壯大項目的威脅A 此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未見底B 項目服務(wù)要求高C 無品牌,無知名度發(fā)展的戰(zhàn)略分析　　經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展趨勢正由產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)向體驗經(jīng)濟(jì)演進(jìn)。旅游業(yè)本質(zhì)上是以出售體驗和經(jīng)歷為主要產(chǎn)品，應(yīng)是能率先跨入體驗經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)之一。因此，在產(chǎn)品的設(shè)計上應(yīng)該以資源為舞臺，以環(huán)境為背景，以文化為內(nèi)涵，以設(shè)施為載體，以服務(wù)為支撐。為旅游消費者制造獨特的體驗和經(jīng)歷。旅游產(chǎn)品的價值在于能為顧客提供何種經(jīng)歷和體驗的程度。蔣壩養(yǎng)生文化度假村通過調(diào)動人們的視覺、味覺、嗅覺、聽覺、觸覺，而獲得身心愉悅的感覺和感受，把“養(yǎng)生、生態(tài)、休閑”做好、做細(xì)、做精，做成真正的品牌、名牌，有著國學(xué)深厚底蘊的中國名牌。5．1 戰(zhàn)略目標(biāo)蔣壩養(yǎng)生文化度假村是集養(yǎng)生、休閑、度假、SPA的生態(tài)、綠色、的環(huán)保旅游。企業(yè)的愿景是：營造一個比家還溫馨的港灣，待每一個客人勝過親人，成為每一個來賓心中真正的名牌。使命是:“送你健康,送你快樂” 度假村致力于打造成為都市里的桃花源,致力于營造身心愉悅體驗感覺的假期,致力于創(chuàng)造一種健康、時尚、休閑、快樂的生活。戰(zhàn)略目標(biāo): 建成蘇北及周邊地區(qū)養(yǎng)生度假旅游市場的熱點。 建成蘇北及周邊地區(qū)優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境的商務(wù)會議中心。 建成華東地區(qū)中國養(yǎng)生文化研討?zhàn)B生體驗的中心。 蔣壩養(yǎng)生文化度假村以養(yǎng)生為支點，構(gòu)筑以保健養(yǎng)生、休閑、度假舒適型的現(xiàn)代旅游：以傳統(tǒng)的中醫(yī)診療，以溫泉、SPA水療養(yǎng)外，食療、湯療、茶療養(yǎng)內(nèi)的立體保健養(yǎng)生；以傍水依林，享受竹海綠色，享受陽光；天人合一、天地合一、地人合一；真正創(chuàng)造天蘭、水秀、地綠、人善、融洽、和諧的至高境界；成就一個百年品牌。5．2 戰(zhàn)略體系 :度假村在滿足人們祈求的基礎(chǔ)上,突出重點,把溫泉和養(yǎng)生作為重中之重,濃墨重彩地做精做細(xì)做足。:從習(xí)慣于觀光旅游中脫穎而出,走一條完全不同的旅游路徑,把中華瑰寶的中醫(yī)中藥、道教文化、藏醫(yī)藏藥等繼承發(fā)揚光大；C。品牌戰(zhàn)略：做旅游精品，樹百年名牌，賦予人性光輝的內(nèi)涵；D。合作戰(zhàn)略：他山之石可以攻玉，廣泛地尋求與日本的溫泉企業(yè)、韓國的溫泉企業(yè)等國外企業(yè)的合作，優(yōu)勢互補(bǔ)共創(chuàng)輝煌。5．3 戰(zhàn)略意義在大地理圈上：上海蘇錫常南京的大都市旅游——淮安的歷史文化旅游——蔣壩的養(yǎng)生休閑保健、生態(tài)綠色游；形式上由動到靜，由喧鬧到恬靜，返樸歸真回歸自然；成為南京、淮安的必要補(bǔ)充，成為淮安的郊區(qū)別墅、南京的后花園，填補(bǔ)這一地區(qū)沒有養(yǎng)生品牌的空白。對本地區(qū)和對周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游發(fā)展有關(guān)極其重大的戰(zhàn)略意義。促成環(huán)洪澤湖旅游圈的形成,成為其中一個較強(qiáng)點。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成績，但外需過旺、內(nèi)需不足，投資強(qiáng)勁、消費疲弱的問題已成為中國經(jīng)濟(jì)中的重要的結(jié)構(gòu)矛盾。黨中央、國務(wù)院從新時期我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的全局高度，提出“擴(kuò)大內(nèi)需是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點”。這一方針表明，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將要更多地立足于國內(nèi)的資源、能源和市場，將要更多地依靠擴(kuò)大消費促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。因此，現(xiàn)階段迫切需要調(diào)整投資與消費、內(nèi)需與外需關(guān)系，增強(qiáng)內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，旅游消費作為直接層次上的最終消費，在拉動經(jīng)濟(jì)增長、啟動社會資金、促進(jìn)居民消費、帶動民間投資中將發(fā)揮重要的作用，將為國家擴(kuò)大內(nèi)需做出更加積極的貢獻(xiàn)。內(nèi)部產(chǎn)權(quán)式公寓酒店SWOT分析 產(chǎn)權(quán)式公寓從其定義來看，既是一個房地產(chǎn)創(chuàng)新品種，也是新的酒店產(chǎn)品。因此，其產(chǎn)品和市場前景既需要與國內(nèi)傳統(tǒng)的涉外星級酒店比較，也必須與其它酒店類似產(chǎn)品，特別是酒店式公寓進(jìn)行比較。只有通過比較找出其真正的優(yōu)勢、缺陷、機(jī)會和威脅，才能結(jié)合其個人產(chǎn)權(quán)特點，正確定位其未來的經(jīng)營管理模式。 優(yōu)勢（Strength） A、無論是傳統(tǒng)的星級酒店，還是最近幾年出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)型酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店，其客房主要是以標(biāo)準(zhǔn)間和套間為主，因此，對公寓式酒店不構(gòu)成威脅。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費者。 B、目前淮安以及省內(nèi)南京、蘇、錫、常這些地區(qū)該形式酒店并不多。其原因是大部分此類公寓的產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主只能自己或委托物業(yè)中介公司對外出租，所以我們的市場目標(biāo)可以是周邊南京淮安工作的長期租賃客（一年以上），也可以是短期配套我們魚來魚去俱樂部經(jīng)營的需求。 C、產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的投資主體（企事業(yè)單位組織和中產(chǎn)階級家庭）同時也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店目標(biāo)市場消費主體的模式，將對酒店的經(jīng)營管理有良好的促進(jìn)作用。 缺陷 (weakness) A、新的酒店產(chǎn)品，由于受傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品概念和酒店式公寓的影響，需要一定時間被市場接受。該產(chǎn)品在經(jīng)營之前是作為房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)商售給投資者，由于開發(fā)商的逐利思維，使該產(chǎn)品作為酒店對外經(jīng)營時會存在配套功能不足等問題。 B、開發(fā)商盲目抬高銷售價格，而業(yè)主對投資回報預(yù)期又較高，因此，會影響酒店對外定價的靈活性。 C、國內(nèi)目前缺乏對業(yè)主個人所有權(quán)和委托經(jīng)營權(quán)之間法律條款的約束。如果此類房產(chǎn)個人所有權(quán)中的處置權(quán)與管理公司經(jīng)營權(quán)發(fā)生沖突，不僅會影響該物業(yè)的日常經(jīng)營，同時也會影響管理公司的公眾形象。 機(jī)會（Opportunity） A、中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和中國旅游業(yè)的巨大市場。B、旅游消費者對旅游產(chǎn)品的消費觀念逐漸成熟。C、國內(nèi)信息技術(shù)的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場接受。D、國外消費者對Extended Stay Hotel產(chǎn)品的認(rèn)識。E、與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較，我們的經(jīng)營的具有獨特性。 F、現(xiàn)有酒店式公寓由于產(chǎn)權(quán)的分散，不可能再采取Extended Stay Hotel的經(jīng)營方式。 威脅（Threat） A、隨著市場的認(rèn)同，新的公寓式酒店產(chǎn)品將逐漸增加。 B、國外更加專業(yè)的Extended Stay Hotel公司的滲透。 C、國內(nèi)外突發(fā)性事件對旅游業(yè)的影響。 五、項目價值分析項目可提升價值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計,材質(zhì)：漢唐建筑風(fēng)格為主B 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計：原生態(tài)為主結(jié)合田園式自由和諧的布局D 度假村配套和物業(yè)管理：現(xiàn)代理念，開放自由價值實現(xiàn)的政策因素A 江蘇省政府專門出臺《關(guān)于進(jìn)一步支持蘇北地區(qū)加快發(fā)展的政策意見》。江蘇省蘇北發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人說，《意見》主要包括支持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、支持重點開發(fā)區(qū)平臺建設(shè)、支持新能源產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展、實施土地利用優(yōu)惠政策、降低出口退稅負(fù)擔(dān)比例、大力加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)、進(jìn)一步幫助改善民生、增強(qiáng)基層財政保障能力、實行全面小康推進(jìn)獎勵等十個方面，具有極高的“含金量”。結(jié)合B 盱眙、洪澤、泗洪三縣新近簽署協(xié)議，共同開發(fā)環(huán)洪澤湖旅游資源，合力推進(jìn)環(huán)洪澤湖旅游全面發(fā)展。洪澤湖周邊分布自然、人文景點達(dá)100多處，形成了以盱眙鐵山寺、明祖陵，泗洪洪澤湖濕地生態(tài)水景苑與洪澤老子山為代表的各具特色旅游景點。近年來環(huán)洪澤湖旅游飛速發(fā)展，吸引了長三角及周邊地區(qū)大量游客前來參觀游覽，并與常熟等地形成無障礙旅游區(qū)，僅第八屆中國盱眙國際龍蝦節(jié)期間，常熟就發(fā)來組團(tuán)游客8600人次。六、項目投入產(chǎn)出分析（一）總投資拆遷費根據(jù)《淮安市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》中拆遷房屋重置價格表，鑒于規(guī)劃范圍內(nèi)房屋屬于磚木結(jié)構(gòu)四級，按340元每平米估算，總體拆遷費為 S=340*35841。236=12186020。24元總計為1220萬元投資估算表項目名稱項目成本數(shù)量單位單價金額備注（萬元）1。土建工程182857。5平方米　9998。5　1。1 接待中心7035平方米1000703。5　1。2 賓館會議區(qū)塊16142。5平方米10001614。25 　1。3 休閑娛樂區(qū)塊14365。6平方米12001723。87　1。4 特色養(yǎng)生餐飲區(qū)塊6955。7平方米1200834。68　1。5 3層產(chǎn)權(quán)式公寓6915。79平方米900622。42　1。6 度假屋（57棟）15372平方米13002071。03　1。7 森林養(yǎng)生小屋（18棟）7177。32平方米1300933。1　1。8 配備車庫6400平方米1500960。00 　1。9 廣場及地上車庫13384。1平方米400535。4 　室外工程89109。5平方米　372。43　2。休憩游樂11726平方米5058。63　2。綠化水體工程56496。9平方米40282。48 按綠化面積40元/平米2。生態(tài)林改造20886。6平方米1531。32　3。合計　　　10370。9　兩項合計約為1。15億（二）總收益各項消費標(biāo)準(zhǔn)1）KTV（集體活動）2）棋牌（手洗麻將、撲克等集體活動）3）足浴、美發(fā)及溫泉4）乒乓球或籃球、網(wǎng)球5）內(nèi)湖水上娛樂（魚塘生態(tài)觀賞、廚藝及茶藝）6）外湖水上娛樂（沖鋒艇或飛艇或畫舫，釣魚）A、客房套票（按天算）128套票（128元/人）中餐 晚餐 客房（普通雙標(biāo)間）288套票 （228元/人）3人以上客房（小套度假屋）早餐中餐晚餐B、會議租用容納90人（課桌型） 1888元/場 1188元/半天 容納60人（課桌型