【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高速和寧連公路都不到10公里，南部距寧徐高速也只有10公里左右的距離。未來(lái)在淮安市北部規(guī)劃建設(shè)漣水機(jī)場(chǎng)也僅有一小時(shí)左右的車程。四、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：A 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯,交通便捷B 度假村主題鮮明,形式多樣C 生態(tài)、溫泉、土地等資源優(yōu)勢(shì)明顯D 社會(huì)群體多元化，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)少E 社會(huì)消費(fèi)群體對(duì)新鮮事物存在一定的好奇心理F 21世紀(jì)的生活理念，人們?cè)谙硎墁F(xiàn)代文明的同時(shí)，更加關(guān)注自身的身體健康項(xiàng)目的劣勢(shì)A 規(guī)模大,投資資金較大B 開發(fā)模式復(fù)雜C 四周景觀差不配套D 大多數(shù)人對(duì)養(yǎng)生的理解僅局限于表層,往往把養(yǎng)生和一般的保健視為等同項(xiàng)目的機(jī)會(huì)全國(guó)各地的酒店業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，面對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，單一的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式必然要?jiǎng)?chuàng)新改革，挖掘新穎獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)的必要條件。同時(shí)我們的策劃符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,弘揚(yáng)歷史文化。A 汽車進(jìn)入家庭，自駕車散客旅游明顯增多B 老齡化社會(huì)的來(lái)臨C 家庭對(duì)于子女協(xié)作能力的重視D 投資第二住宅，居住郊區(qū)化E 美容美體產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展F “亞健康”群體的壯大項(xiàng)目的威脅A 此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未見底B 項(xiàng)目服務(wù)要求高C 無(wú)品牌,無(wú)知名度發(fā)展的戰(zhàn)略分析　　經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)正由產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)演進(jìn)。旅游業(yè)本質(zhì)上是以出售體驗(yàn)和經(jīng)歷為主要產(chǎn)品，應(yīng)是能率先跨入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)之一。因此，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上應(yīng)該以資源為舞臺(tái)，以環(huán)境為背景，以文化為內(nèi)涵，以設(shè)施為載體，以服務(wù)為支撐。為旅游消費(fèi)者制造獨(dú)特的體驗(yàn)和經(jīng)歷。旅游產(chǎn)品的價(jià)值在于能為顧客提供何種經(jīng)歷和體驗(yàn)的程度。蔣壩養(yǎng)生文化度假村通過(guò)調(diào)動(dòng)人們的視覺(jué)、味覺(jué)、嗅覺(jué)、聽覺(jué)、觸覺(jué)，而獲得身心愉悅的感覺(jué)和感受，把“養(yǎng)生、生態(tài)、休閑”做好、做細(xì)、做精，做成真正的品牌、名牌，有著國(guó)學(xué)深厚底蘊(yùn)的中國(guó)名牌。5．1 戰(zhàn)略目標(biāo)蔣壩養(yǎng)生文化度假村是集養(yǎng)生、休閑、度假、SPA的生態(tài)、綠色、的環(huán)保旅游。企業(yè)的愿景是：營(yíng)造一個(gè)比家還溫馨的港灣，待每一個(gè)客人勝過(guò)親人，成為每一個(gè)來(lái)賓心中真正的名牌。使命是:“送你健康,送你快樂(lè)” 度假村致力于打造成為都市里的桃花源,致力于營(yíng)造身心愉悅體驗(yàn)感覺(jué)的假期,致力于創(chuàng)造一種健康、時(shí)尚、休閑、快樂(lè)的生活。戰(zhàn)略目標(biāo): 建成蘇北及周邊地區(qū)養(yǎng)生度假旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 建成蘇北及周邊地區(qū)優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境的商務(wù)會(huì)議中心。 建成華東地區(qū)中國(guó)養(yǎng)生文化研討?zhàn)B生體驗(yàn)的中心。 蔣壩養(yǎng)生文化度假村以養(yǎng)生為支點(diǎn)，構(gòu)筑以保健養(yǎng)生、休閑、度假舒適型的現(xiàn)代旅游：以傳統(tǒng)的中醫(yī)診療，以溫泉、SPA水療養(yǎng)外，食療、湯療、茶療養(yǎng)內(nèi)的立體保健養(yǎng)生；以傍水依林，享受竹海綠色，享受陽(yáng)光；天人合一、天地合一、地人合一；真正創(chuàng)造天蘭、水秀、地綠、人善、融洽、和諧的至高境界；成就一個(gè)百年品牌。5．2 戰(zhàn)略體系 :度假村在滿足人們祈求的基礎(chǔ)上,突出重點(diǎn),把溫泉和養(yǎng)生作為重中之重,濃墨重彩地做精做細(xì)做足。:從習(xí)慣于觀光旅游中脫穎而出,走一條完全不同的旅游路徑,把中華瑰寶的中醫(yī)中藥、道教文化、藏醫(yī)藏藥等繼承發(fā)揚(yáng)光大；C。品牌戰(zhàn)略：做旅游精品，樹百年名牌，賦予人性光輝的內(nèi)涵；D。合作戰(zhàn)略：他山之石可以攻玉，廣泛地尋求與日本的溫泉企業(yè)、韓國(guó)的溫泉企業(yè)等國(guó)外企業(yè)的合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)共創(chuàng)輝煌。5．3 戰(zhàn)略意義在大地理圈上：上海蘇錫常南京的大都市旅游——淮安的歷史文化旅游——蔣壩的養(yǎng)生休閑保健、生態(tài)綠色游；形式上由動(dòng)到靜，由喧鬧到恬靜，返樸歸真回歸自然；成為南京、淮安的必要補(bǔ)充，成為淮安的郊區(qū)別墅、南京的后花園，填補(bǔ)這一地區(qū)沒(méi)有養(yǎng)生品牌的空白。對(duì)本地區(qū)和對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游發(fā)展有關(guān)極其重大的戰(zhàn)略意義。促成環(huán)洪澤湖旅游圈的形成,成為其中一個(gè)較強(qiáng)點(diǎn)。改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成績(jī)，但外需過(guò)旺、內(nèi)需不足，投資強(qiáng)勁、消費(fèi)疲弱的問(wèn)題已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要的結(jié)構(gòu)矛盾。黨中央、國(guó)務(wù)院從新時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全局高度，提出“擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)”。這一方針表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將要更多地立足于國(guó)內(nèi)的資源、能源和市場(chǎng)，將要更多地依靠擴(kuò)大消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。因此，現(xiàn)階段迫切需要調(diào)整投資與消費(fèi)、內(nèi)需與外需關(guān)系，增強(qiáng)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，旅游消費(fèi)作為直接層次上的最終消費(fèi)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、啟動(dòng)社會(huì)資金、促進(jìn)居民消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資中將發(fā)揮重要的作用，將為國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需做出更加積極的貢獻(xiàn)。內(nèi)部產(chǎn)權(quán)式公寓酒店SWOT分析 產(chǎn)權(quán)式公寓從其定義來(lái)看，既是一個(gè)房地產(chǎn)創(chuàng)新品種，也是新的酒店產(chǎn)品。因此，其產(chǎn)品和市場(chǎng)前景既需要與國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的涉外星級(jí)酒店比較，也必須與其它酒店類似產(chǎn)品，特別是酒店式公寓進(jìn)行比較。只有通過(guò)比較找出其真正的優(yōu)勢(shì)、缺陷、機(jī)會(huì)和威脅，才能結(jié)合其個(gè)人產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，正確定位其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理模式。 優(yōu)勢(shì)（Strength） A、無(wú)論是傳統(tǒng)的星級(jí)酒店，還是最近幾年出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)型酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店，其客房主要是以標(biāo)準(zhǔn)間和套間為主，因此，對(duì)公寓式酒店不構(gòu)成威脅。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費(fèi)者。 B、目前淮安以及省內(nèi)南京、蘇、錫、常這些地區(qū)該形式酒店并不多。其原因是大部分此類公寓的產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主只能自己或委托物業(yè)中介公司對(duì)外出租，所以我們的市場(chǎng)目標(biāo)可以是周邊南京淮安工作的長(zhǎng)期租賃客（一年以上），也可以是短期配套我們魚來(lái)魚去俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)的需求。 C、產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的投資主體（企事業(yè)單位組織和中產(chǎn)階級(jí)家庭）同時(shí)也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)主體的模式，將對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理有良好的促進(jìn)作用。 缺陷 (weakness) A、新的酒店產(chǎn)品，由于受傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品概念和酒店式公寓的影響，需要一定時(shí)間被市場(chǎng)接受。該產(chǎn)品在經(jīng)營(yíng)之前是作為房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)商售給投資者，由于開發(fā)商的逐利思維，使該產(chǎn)品作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)時(shí)會(huì)存在配套功能不足等問(wèn)題。 B、開發(fā)商盲目抬高銷售價(jià)格，而業(yè)主對(duì)投資回報(bào)預(yù)期又較高，因此，會(huì)影響酒店對(duì)外定價(jià)的靈活性。 C、國(guó)內(nèi)目前缺乏對(duì)業(yè)主個(gè)人所有權(quán)和委托經(jīng)營(yíng)權(quán)之間法律條款的約束。如果此類房產(chǎn)個(gè)人所有權(quán)中的處置權(quán)與管理公司經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生沖突，不僅會(huì)影響該物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也會(huì)影響管理公司的公眾形象。 機(jī)會(huì)（Opportunity） A、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和中國(guó)旅游業(yè)的巨大市場(chǎng)。B、旅游消費(fèi)者對(duì)旅游產(chǎn)品的消費(fèi)觀念逐漸成熟。C、國(guó)內(nèi)信息技術(shù)的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場(chǎng)接受。D、國(guó)外消費(fèi)者對(duì)Extended Stay Hotel產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)。E、與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較，我們的經(jīng)營(yíng)的具有獨(dú)特性。 F、現(xiàn)有酒店式公寓由于產(chǎn)權(quán)的分散，不可能再采取Extended Stay Hotel的經(jīng)營(yíng)方式。 威脅（Threat） A、隨著市場(chǎng)的認(rèn)同，新的公寓式酒店產(chǎn)品將逐漸增加。 B、國(guó)外更加專業(yè)的Extended Stay Hotel公司的滲透。 C、國(guó)內(nèi)外突發(fā)性事件對(duì)旅游業(yè)的影響。 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì),材質(zhì)：漢唐建筑風(fēng)格為主B 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)：原生態(tài)為主結(jié)合田園式自由和諧的布局D 度假村配套和物業(yè)管理：現(xiàn)代理念，開放自由價(jià)值實(shí)現(xiàn)的政策因素A 江蘇省政府專門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步支持蘇北地區(qū)加快發(fā)展的政策意見》。江蘇省蘇北發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人說(shuō)，《意見》主要包括支持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、支持重點(diǎn)開發(fā)區(qū)平臺(tái)建設(shè)、支持新能源產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展、實(shí)施土地利用優(yōu)惠政策、降低出口退稅負(fù)擔(dān)比例、大力加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)、進(jìn)一步幫助改善民生、增強(qiáng)基層財(cái)政保障能力、實(shí)行全面小康推進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)等十個(gè)方面，具有極高的“含金量”。結(jié)合B 盱眙、洪澤、泗洪三縣新近簽署協(xié)議，共同開發(fā)環(huán)洪澤湖旅游資源，合力推進(jìn)環(huán)洪澤湖旅游全面發(fā)展。洪澤湖周邊分布自然、人文景點(diǎn)達(dá)100多處，形成了以盱眙鐵山寺、明祖陵，泗洪洪澤湖濕地生態(tài)水景苑與洪澤老子山為代表的各具特色旅游景點(diǎn)。近年來(lái)環(huán)洪澤湖旅游飛速發(fā)展，吸引了長(zhǎng)三角及周邊地區(qū)大量游客前來(lái)參觀游覽，并與常熟等地形成無(wú)障礙旅游區(qū)，僅第八屆中國(guó)盱眙國(guó)際龍蝦節(jié)期間，常熟就發(fā)來(lái)組團(tuán)游客8600人次。六、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一）總投資拆遷費(fèi)根據(jù)《淮安市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》中拆遷房屋重置價(jià)格表，鑒于規(guī)劃范圍內(nèi)房屋屬于磚木結(jié)構(gòu)四級(jí)，按340元每平米估算，總體拆遷費(fèi)為 S=340*35841。236=12186020。24元總計(jì)為1220萬(wàn)元投資估算表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目成本數(shù)量單位單價(jià)金額備注（萬(wàn)元）1。土建工程182857。5平方米　9998。5　1。1 接待中心7035平方米1000703。5　1。2 賓館會(huì)議區(qū)塊16142。5平方米10001614。25 　1。3 休閑娛樂(lè)區(qū)塊14365。6平方米12001723。87　1。4 特色養(yǎng)生餐飲區(qū)塊6955。7平方米1200834。68　1。5 3層產(chǎn)權(quán)式公寓6915。79平方米900622。42　1。6 度假屋（57棟）15372平方米13002071。03　1。7 森林養(yǎng)生小屋（18棟）7177。32平方米1300933。1　1。8 配備車庫(kù)6400平方米1500960。00 　1。9 廣場(chǎng)及地上車庫(kù)13384。1平方米400535。4 　室外工程89109。5平方米　372。43　2。休憩游樂(lè)11726平方米5058。63　2。綠化水體工程56496。9平方米40282。48 按綠化面積40元/平米2。生態(tài)林改造20886。6平方米1531。32　3。合計(jì)　　　10370。9　兩項(xiàng)合計(jì)約為1。15億（二）總收益各項(xiàng)消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1）KTV（集體活動(dòng)）2）棋牌（手洗麻將、撲克等集體活動(dòng)）3）足浴、美發(fā)及溫泉4）乒乓球或籃球、網(wǎng)球5）內(nèi)湖水上娛樂(lè)（魚塘生態(tài)觀賞、廚藝及茶藝）6）外湖水上娛樂(lè)（沖鋒艇或飛艇或畫舫，釣魚）A、客房套票（按天算）128套票（128元/人）中餐 晚餐 客房（普通雙標(biāo)間）288套票 （228元/人）3人以上客房（小套度假屋）早餐中餐晚餐B、會(huì)議租用容納90人（課桌型） 1888元/場(chǎng) 1188元/半天 容納60人（課桌型