【正文】 位，說明中國與國際水平的差距很大，同時也說明了中國的旅游業(yè)有著巨大的發(fā)展空間和前景。特別是最近為了加快旅游業(yè)的發(fā)展,把我國建設(shè)成為世界旅游強國,進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點作用,國務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》,制定了加快旅游業(yè)發(fā)展的政策措施,積極采取有效措施,解決旅游業(yè)發(fā)展的重點,難點問題,為旅游發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的政策環(huán)境,必將推動我國旅游業(yè)高層次發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。 梁保華書記多次指出，大力發(fā)展現(xiàn)代旅游業(yè)，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，對保護(hù)生態(tài)資源、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展都將起到積極的推動作用。江蘇省人民政府將把旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)來培育、進(jìn)一步加大對旅游業(yè)的政策引導(dǎo)力度、加快旅游公共服務(wù)體系建設(shè)、加大旅游項目建設(shè)和資金投入力度、切實引導(dǎo)和拉動國內(nèi)旅游消費、積極推進(jìn)旅游誠信體系建設(shè)、加快旅游創(chuàng)新步伐。搞些人造景觀仿古建筑；找些點子高手策劃，或捕風(fēng)捉影或無中生有編排故事傳說；制造些人造節(jié)慶炒作一把?，F(xiàn)代旅游更傾心于真山真水，真史真跡，活的文化，真實的生活。從市場趨勢看旅游的品種升級換代當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國民生活水平的不斷提高，生活方式的改變，國民對回歸自然的渴望，對生態(tài)綠色的向往，對休閑的需求越來越多；對健康的重視， 對運動的重視，對生活品質(zhì)、生命質(zhì)量的重視；自駕車的普及、帶薪年假的實行、黃金周、小長假、長周末生活方式的改變，必定帶來旅游結(jié)構(gòu)的調(diào)整，旅游品種的升級換代和豐富多彩。 以空氣為資源類：負(fù)氧離子含量極高的空氣，可開發(fā)吐納、森林浴、霧浴等養(yǎng)生項目； 以氣候為資源類：適宜的溫度條件、日光條件，可開發(fā)避暑、日光浴等養(yǎng)生項目；以山林為資源類：特色的植物、動物，如花卉、竹、草藥等。三、項目定位項目形象定位主形象：長三角地區(qū)一流的養(yǎng)生文化旅游度假區(qū)推廣策略—大型活動、高級別會議、與著名醫(yī)療機構(gòu)合作區(qū)域定位：長三角北部最大最好養(yǎng)生文化主題度假村主力客戶群定位：主體：35歲以上工作壓力較大人群（一） 個人消費群分析中高收入家庭例：學(xué)生考上大學(xué)，父母作為獎勵和放松。 （三） 老年人 他們大多為收入高且穩(wěn)定，無須工作的。3．地塊交通條件調(diào)查東部距寧淮高速和寧連公路都不到10公里，南部距寧徐高速也只有10公里左右的距離。A 汽車進(jìn)入家庭，自駕車散客旅游明顯增多B 老齡化社會的來臨C 家庭對于子女協(xié)作能力的重視D 投資第二住宅，居住郊區(qū)化E 美容美體產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展F “亞健康”群體的壯大項目的威脅A 此次經(jīng)濟(jì)危機尚未見底B 項目服務(wù)要求高C 無品牌,無知名度發(fā)展的戰(zhàn)略分析　　經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展趨勢正由產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)向體驗經(jīng)濟(jì)演進(jìn)。旅游產(chǎn)品的價值在于能為顧客提供何種經(jīng)歷和體驗的程度。 戰(zhàn)略目標(biāo)蔣壩養(yǎng)生文化度假村是集養(yǎng)生、休閑、度假、SPA的生態(tài)、綠色、的環(huán)保旅游。 建成蘇北及周邊地區(qū)優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境的商務(wù)會議中心。 戰(zhàn)略體系 :度假村在滿足人們祈求的基礎(chǔ)上,突出重點,把溫泉和養(yǎng)生作為重中之重,濃墨重彩地做精做細(xì)做足。5．3 戰(zhàn)略意義在大地理圈上：上海蘇錫常南京的大都市旅游——淮安的歷史文化旅游——蔣壩的養(yǎng)生休閑保健、生態(tài)綠色游；形式上由動到靜，由喧鬧到恬靜，返樸歸真回歸自然；成為南京、淮安的必要補充，成為淮安的郊區(qū)別墅、南京的后花園，填補這一地區(qū)沒有養(yǎng)生品牌的空白。黨中央、國務(wù)院從新時期我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的全局高度，提出“擴(kuò)大內(nèi)需是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點”。內(nèi)部產(chǎn)權(quán)式公寓酒店SWOT分析 產(chǎn)權(quán)式公寓從其定義來看，既是一個房地產(chǎn)創(chuàng)新品種，也是新的酒店產(chǎn)品。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費者。 缺陷 (weakness) A、新的酒店產(chǎn)品，由于受傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品概念和酒店式公寓的影響，需要一定時間被市場接受。如果此類房產(chǎn)個人所有權(quán)中的處置權(quán)與管理公司經(jīng)營權(quán)發(fā)生沖突，不僅會影響該物業(yè)的日常經(jīng)營，同時也會影響管理公司的公眾形象。D、國外消費者對Extended Stay Hotel產(chǎn)品的認(rèn)識。 B、國外更加專業(yè)的Extended Stay Hotel公司的滲透。結(jié)合B 盱眙、洪澤、泗洪三縣新近簽署協(xié)議，共同開發(fā)環(huán)洪澤湖旅游資源，合力推進(jìn)環(huán)洪澤湖旅游全面發(fā)展。六、項目投入產(chǎn)出分析（一）總投資拆遷費根據(jù)《淮安市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》中拆遷房屋重置價格表，鑒于規(guī)劃范圍內(nèi)房屋屬于磚木結(jié)構(gòu)四級，按340元每平米估算，總體拆遷費為 S=340*35841。5平方米　9998。2 賓館會議區(qū)塊16142。6平方米12001723。68　1。6 度假屋（57棟）15372平方米13002071。1　1。1平方米400535。休憩游樂11726平方米5058。48 按綠化面積40元/平米2。合計　　　10370。中餐包括獨立小屋、情侶屋等。488元/半天（小套） 888元/半天（大套）2 * 220 =47872元S（B4）= 888 * 0。1 *220 =303600元S（D）=1183600元S（E）=200 * 100（人數(shù)）* 0。1（參與率）*220 =1953600元S（H2）=1288 *100 * 0。05（場數(shù)）* 90（天數(shù)）=8496元S（B2）=1388 * 0。5（參與率）* 90 =459000元S（D2）=88 * 150 * 0。3（參與率）*90 =202500元S（F2）=50 * 150 * 0。05 * 90 =1071900元S（H4）=1588 * 150 * 0。2元S（B3）=1088 * 0。2元S（B）=18577。1 *20 =55200元S（D）=296800元S（E）=200 * 200（人數(shù)）* 0。05（參與率）*20 =177600元S（H2）=1288 * 200 * 0。6元4）產(chǎn)權(quán)式公寓（分四期3年售出）S（G1期）=20（棟數(shù)）*3（層數(shù)）* 120（面積）* 6000（單價）* 0。3（購買率）=12960000元S總4=43200000元S收 =S1+S2+S3=26117733。在盱眙、洪澤，因距離較近，城市相對較小，又有著一脈相連的關(guān)系，只要做一些宣傳，和搞一些活動，就可以達(dá)到理想的認(rèn)知度。行業(yè)風(fēng)險策劃公司，不是旅游、酒店等相關(guān)行業(yè)的，無經(jīng)驗可借鑒；所以，誠邀業(yè)內(nèi)人士、專業(yè)團(tuán)隊加盟，以回避或化解跨行業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。 是國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵的，是江蘇省重點大力發(fā)展類的項目，無環(huán)境污染，也是為洪澤湖環(huán)湖發(fā)展配套的。八、社會效益估算　　通過項目建設(shè),能夠產(chǎn)生良好的社會效益:　　帶動當(dāng)?shù)亟ㄖ?原材料等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,從而促進(jìn)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)的全面增長.　　吸收當(dāng)?shù)氐膭趧恿?增加就業(yè)機會,增加人民收入.　　項目建成以后,隨著旅游人數(shù)的增加,旅游消費將成為當(dāng)?shù)貏?chuàng)收的一個穩(wěn)定持久的來源.　　隨著景區(qū)在國內(nèi)國際知名度的提高,必將吸引眾多投資者前來考察,興辦企業(yè),成為當(dāng)?shù)卣猩桃Y的一張名片.　　隨著景區(qū)旅游熱的興起,必將帶動和提升當(dāng)?shù)赝恋貎r格,提高土地資源利用率.　　為廣大游客營造一個新興的風(fēng)景名勝區(qū),滿足精神文明需要.不僅如此,進(jìn)行本項目建設(shè),還具有:　　,生化工程等領(lǐng)域一起,被國家作為優(yōu)先重點發(fā)展的方面,并出臺了諸多優(yōu)惠政策,必將極大地鼓勵和促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.　　符合長三角地區(qū)生態(tài),。項目緊緊抓住現(xiàn)代人對健康快樂的追求心理，把握現(xiàn)代社會的快節(jié)奏競爭壓力巨大的脈搏，挖掘中國傳統(tǒng)精華與現(xiàn)代的養(yǎng)生對接，引領(lǐng)時尚生活品質(zhì)生活的潮流。 綜上所述，該項目在擁有獨天特厚資源的基礎(chǔ)上，可行性研究：是現(xiàn)期經(jīng)濟(jì)效益好、收益高回報快、可操作性強、競爭少風(fēng)險小的項目；而且還有相當(dāng)好的發(fā)展前景和增值空間，是不可多得的資源項目。建立服務(wù)專項、開發(fā)新品服務(wù)，以變化贏得市場，每一次度假都給消費者以不同的感受，真正建立以客為尊的思想觀念。完善顧客服務(wù)體系，實現(xiàn)服務(wù)規(guī)范化。 提出一系列的營銷組合策略，并根據(jù)實際情況和消費者的反饋進(jìn)行逐步調(diào)整。產(chǎn)品的選擇要遵循以下幾個原則： ① 產(chǎn)品沒有副作用（或副作用很小）。訴求點是產(chǎn)品功能的濃縮和提煉，能引起消費者的關(guān)注。能體現(xiàn)價值的產(chǎn)品主要有三類：一是傳統(tǒng)的補品如家喻戶曉的燕窩、南方的鐵皮楓斗、北方的海參，傳統(tǒng)補品知名度高，無需對顧客進(jìn)行大量的教育，很容易上手；二是從浩瀚的中醫(yī)典籍整理出來的名貴配方，如從藥王孫思邈《千金方》中挖掘的配方、從皇家宮廷中挖掘出來的秘方；三是從國外引進(jìn)的一些高科技理念的產(chǎn)品。 ④ 產(chǎn)品要有層次感。另外的3—4種產(chǎn)品要選擇簡包裝的在當(dāng)?shù)胤浅Ａ餍械谋＝∑贰? 度假村可以設(shè)計獨特的養(yǎng)生功法，憑借獨特的養(yǎng)生功法來吸引顧客。老年人常見的毛病有骨關(guān)節(jié)疾病、胃腸病、心腦血管病、肺病、糖尿病、免疫力低下。所以，養(yǎng)生功法一定要簡單易行，動作舒緩，易推廣。中華民族是個有著悠久歷史傳統(tǒng)的民族，而古老神秘的東西最能引起人們美好的遐想?！叭擞形矣胁蛔阆?，人無我有方珍奇。會議營銷有一個明顯的缺陷，那就是服務(wù)半徑的局限性。 要有自己的養(yǎng)生文化 “三流企業(yè)賣產(chǎn)品，二流企業(yè)賣品牌，一流企業(yè)賣文化”。 一家有文化底蘊的企業(yè)，既能留住顧客，又能留住員工，使公司持久發(fā)展。但是，效果卻不理想。解決方案：該市針對該景區(qū)自然風(fēng)光特色及人文風(fēng)情，推出了一套DM介紹手冊。當(dāng)?shù)孛褡逦幕f明，詳解。因此，在人們空白的腦海中要形成一種清晰的“立體花園小區(qū)”概念，并培養(yǎng)項目潛在客戶，再推出產(chǎn)品，使之被目標(biāo)客戶認(rèn)同并接受。第一階段（即點火期）要統(tǒng)一在某一時刻讓洪澤\盱眙縣大街小巷都能看到，并誘使人們爭相了解我們的度假村，此階段應(yīng)注意“搶時間、搶風(fēng)頭”。一、營造競爭優(yōu)勢的四大主線 全方位的營銷推廣系統(tǒng)物業(yè)高尚的品質(zhì)保證二、創(chuàng)造和培育潛在市場 此期間應(yīng)完全避免一些敏感性問題影響（如價格、物管收費等），使之牢牢拴住目標(biāo)客戶。 持續(xù)銷售期緊抓客戶心理，循序漸進(jìn)地深化項目三大優(yōu)勢，炒作搶購熱潮，增添附加價值，并通過系列公關(guān)、促銷活動、以及業(yè)主入住后的口碑傳播等達(dá)到順利持續(xù)銷售。 制定有效的品牌形象策略，媒體策略與價格策略：以鮮明、易記的品牌形象展現(xiàn)，以專業(yè)的媒體組合（戶外廣告、活動、報紙、電視、人等）運用進(jìn)行全方位推廣并實現(xiàn)“科學(xué)、高效、節(jié)儉的原則。