【文章內容簡介】 不得超過質押權利憑證票面價值的90%；以貸款行認可的其他財產作為抵押物的，貸款額度最高不得超過抵押物價值的70%；以純擔保方式發(fā)放的貸款，貸款額度最高不得超過所購（建、大修）住房價值的50%；委托性個人住房貸款的額度按照當?shù)刈》抠Y金管理中心的有關規(guī)定執(zhí)行。重點四、貸款期限個人住房貸款期限最長為30年。不同情況下貸款期限有所區(qū)別。重點五、住房利率個人住房貸款利率按照中國人民銀行的有關規(guī)定執(zhí)行。第二部分 復習思考題一、申請個人住房貸款要具備哪些條件？答：具有合法的身份；有穩(wěn)定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；有所購（建、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于所購（建、大修）住房的首付款；能夠提供有貸款行認可的有效擔保；貸款行規(guī)定的其他條件。二、個人住房貸款的額度如何規(guī)定？答：購買普通商品住房、經濟適用住房、公有住房、集資建房、再交易住房、房產置換房、拍賣房產的，由于房價較低且較穩(wěn)定，貸款額度一般不超過購房款或個人實際應出資部分的80%；購買高級商品房、寫字樓、商務套房、商鋪店面、商業(yè)經營用房、單獨的車庫車位等商業(yè)用房的，由于房價較高且價格較不穩(wěn)定，貸款額度最高不得超過購房款或評估價格（就低）的70%；自建、大修住房的，貸款額度一般不超過建造費用的70%；以符合條件的有價證券（包括財政部門發(fā)行的憑證式國債、國家重點建設債券、金融債券、AAA級債券、個人定期儲蓄存單）作質押，貸款額度最高不得超過質押權利憑證票面價值的90%；以貸款行認可的其他財產作為抵押物的，貸款額度最高不得超過抵押物價值的70%；以純擔保方式發(fā)放的貸款，貸款額度最高不得超過所購（建、大修）住房價值的50%；委托性個人住房貸款的額度按照當?shù)刈》抠Y金管理中心的有關規(guī)定執(zhí)行。重點四、貸款期限個人住房貸款期限最長為30年。不同情況下貸款期限有所區(qū)別。信貸手冊 第三篇第一章 客戶評價第一部分 重點解析重點一、信貸客戶評價的定義通過定義掌握我行信貸客戶評價的組成、掌握我行客戶信用等級的劃分層次、了解客戶授信量分析的含義。重點二、客戶評價的對象客戶評價的對象是指建設銀行已經或可能為之提供信貸服務的非金融類企業(yè)法人。事業(yè)法人和其他非個人客戶（未能按一般財務會計準則核算的客戶）可比照執(zhí)行；也可就具體的授信需求單獨考慮，不進行信用等級評定和授信控制量的測算。對固定資產項目貸款的評估依據有關的項目評估辦法執(zhí)行。重點三、客戶評價報告的有效期限客戶評價報告的有效期為1年，從審定人簽字之日起計算。經認定的信用等級的有效期為1年，從審批行審批認定之日起計算。在有效期內，客戶申請信貸業(yè)務時評價報告可以重復使用，可以代替項目評估中的客戶資信評價，也可以作為審批申報書的附件。重點四、客戶評價人員信貸客戶評價由直接評價人員、評價審查人員、評價審定人員共同完成。評價審定人員由經營主責任人擔任或由經營主責任人指定。重點五、集團客戶評價掌握：對采取整體授信方式的集團客戶，對采取分別授信方式的集團客戶，應如何進行客戶評價。了解：如何確定牽頭行和成員行。重點六、客戶資格材料的審查內容1．審查企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照：2．審查企業(yè)法人代碼證書。3．審查法定代表人證明書、法人授權委托證明書。4．審查公司成立批文。5．查閱公司合同、章程6．審查貸款證（卡）。7．審查在我行結算的資金流量。8．審查評估資信等級證書。重點七、授信總量建議值的確定因素在測算出授信控制量的基礎上，綜合考慮以下因素，提出對客戶的授信總量建議值?！　、倏蛻舻目陀^信用需求；　?、陬A計客戶從其他銀行取得信用或歸還其他銀行信用的情況；　?、劢ㄔO銀行的信貸政策?！　〉诙糠?難點解析難點一、重大經營活動的判定依據了解重大經營活動的內容。掌握重大建設項目、重大體制改革、重大法律訴訟和對外擔保的判定依據。難點二、重新進行客戶評價的情況1．對已經完成客戶評價報告的客戶，在客戶評價報告編制完成后出現(xiàn)如下事項，信貸經營部門應及時對原報告進行補充完善，重新進行客戶評價：重大建設項目；重大體制改革；重大法律訴訟和對外擔保；重大人事調整；重大事故賠償。2．信貸風險管理部門認為有必要時，信貸業(yè)務經營部門要對客戶進行重新評估，原客戶評價報告暫時停止使用。3．客戶的貸款分類降級時，原則上應重新評價。分類結果為可疑和損失類時，客戶評價報告必須停止使用，待上述情況消失后，要重新進行客戶評價。難點三、信用等級認定權限及程序掌握一、二級分行信貸經營部門和一級分行營業(yè)部、總行營業(yè)部的信用等級認定權限及程序。難點四、資格審查時，對建安企業(yè)、房地產企業(yè)另須審查的證件1．建安企業(yè)：《承建資格證書》、《安全資質證》、《工程項目施工安全許可證》、建設單位的《建設工程開工許可證》、《施工合同或購料合同》。2．房地產開發(fā)企業(yè)：《房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證》、《施工合同》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》。難點五、客戶信用等級的評定標準客戶信用等級根據客戶得分進行評定， F級客戶不評分，根據條件直接歸類?？蛻粜庞玫燃壴u定標準如下：信用 等級得分 S市場競爭力 C流動性 L管理水平 M其他說明AAA70≤S15≤C12≤L15≤M不限定單項不滿足條件下條一級AA60≤S＜7012≤C10≤L12≤M不限定同上A50≤S＜609≤C8≤L9≤M不限定同上BBB45≤S＜50不限定不限定不限定不限定　BB40≤S＜45不限定不限定不限定不限定　BS＜40不限定不限定不限定不限定　F不符合國家環(huán)境保護政策、產業(yè)政策銀行信貸政策的客戶，或貸款分類結果為可疑和損失類的客戶　　連續(xù)兩個結息日拖欠利息或本金逾期6個月以上的客戶、貸款五級分類結果為次級以下（含次級）AA級以上（含AA級）；欠息超過6個月或本金逾期超過12個月以上的客戶，原則上其信用等級不得超過BB級（含BB級）。難點六、分項詳細估算法即對客戶生產經營過程中不同階段的資金占用逐項進行詳細測算，以確定其流動資金的需求量。工業(yè)企業(yè)依其生產經營環(huán)節(jié)的不同順序，可將流動資金劃分為生產環(huán)節(jié)的流動資金和流通環(huán)節(jié)的流動資金。生產環(huán)節(jié)的流動資金包括儲備資金、生產資金和成本資金。流通環(huán)節(jié)的流動資金包括結算資金和貨幣資金?！　?．儲備資金估算。儲備資金可用下式估算：　　　　　　　　全年需用量進場單位價格　　儲備資金＝∑－－　　　　　　　　　　　周轉次數(shù)　 2．生產資金的估算。其測算公式如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　產品經營成本　　生產資金＝日均生產費用產品生產周期＝產品生產周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年工作日　　3．成品資金的估算。測算公式：　　　　　　　　年經營成本　　　　成品資金＝－［年初庫存＋年產量（１－產銷率）］　　　　　　　　　年產量4．結算資金的估算。其測算公式如下：　　　　　　　　　 產品銷售成本　　　 產品銷售成本結算資金＝＝結算天數(shù)　　　　　　 結算次數(shù)　　　　　　 360　　結算天數(shù)＝商品在途天數(shù)＋驗收天數(shù)＋購貨方承付天數(shù)＋銀行結算天數(shù)　　5．貨幣資金的估算。根據企業(yè)的規(guī)模、結算方式、不同時期貨幣資金變化規(guī)律等因素合理加以估算。通過上述各形態(tài)資金的估算，便可測算企業(yè)流動資金數(shù)量。全部流動資金需要量＝儲備資金＋生產資金＋結算資金＋貨幣資金難點七、客戶授信控制量測算授信控制量是建設銀行確定的對單一客戶所有本外幣、表內外信用余額的風險控制界限。學員應理解授信控制量的測算公式，并能在案例中正確測算授信控制量。第三部分 復習思考題一、信貸客戶評價的定義信貸客戶評價，簡稱客戶評價，是對客戶的資信狀況進行分析和評估，并據此就客戶的償債能力作出全面的評價，由信用等級評定和授信量分析組成。信用等級是反映客戶償還債務能力的相對尺度，主要從客戶的市場競爭力、資產流動性、管理水平等方面評定。目前我行客戶信用等級分為AAA級、AA級、A級、BBB級、BB級、B級和F級。我行2002年出臺的《客戶信用風險評級辦法(征求意見稿)》將客戶信用等級分為10級?？蛻羰谛帕糠治鍪窃u價人員在分析客戶對建設銀行的信用需求、測算授信控制量的基礎商提出對客戶授信總量建議的過程。二、集團客戶評價對集團客戶采取整體授信方式的，由管轄行指定牽頭行對集團客戶進行評價，各成員行協(xié)助評價；對集團客戶采取分別授信方式的，牽頭行和成員行對母公司和集團成員公司分別進行評價。管轄行是指能對集團母公司和各成員公司的開戶行有效的實施控制的建設銀行總行或某分支機構。牽頭行是指母公司所在行，成員行是指成員公司的開戶行。三、重大經營活動的判定依據重大經營活動包括重大建設項目、重大體制改革、重大法律訴訟和對外擔保、重大人事調整、重大事故和賠償?shù)取Ｆ渲校褐卮蠼ㄔO項目的判定依據是總投資超過客戶投資前3年的稅后利潤之和；重大體制改革包括兼并、收購、分立、破產、股份制改造、資產重組等；重大法律訴訟和對外擔保的判定依據是訴訟標的或對外擔保額達到凈資產的30%。四、信用等級認定權限及程序二級分行信貸經營部門有權認定A級以下（含A級）的信用等級；一級分行信貸經營部門有權認定所有級別的信用等級，其中AAA級企業(yè)報總行信貸經營部門備案。超過權限的，由信貸經營部門將包含建議信用等級的客戶評價報告上報上級行認定。一級分行營業(yè)部有權自行認定A級以下（含A級）的信用等級；總行營業(yè)部有權認定所有級別的信用等級，其中AAA級企業(yè)報總行信貸經營部備案。各級營業(yè)部認定信用等級須由本級信貸管理委員會討論通過，超過其權限的，由其組織報同級信貸經營部門按權限審批認定。五、客戶授信控制量測算　 授信控制量是建設銀行確定的對單一客戶所有本外幣、表內外信用余額的風險控制界限。授信控制量測算公式如下：　　CL=L+1/3(KV－P) E　　CL表示授信控制量．　　L為客戶目前在建行全部本外幣表內外信用的余額．　　K為行業(yè)目標杠桿比率，根據不同的行業(yè)確定．　　V為根據客戶信用等級確定的企業(yè)目標杠桿比率調節(jié)系數(shù)，主要根據客戶的情況對行業(yè)目標杠桿比率進行調整，確定方法見下表：　 信用等級　AAAAA　A　BBB　BB　B調節(jié)系數(shù)V10．970．940．880．840．8P為客戶當前的財務杠桿．財務杠桿是客戶負債與權益之比，與資產負債率的關系是：財務杠桿＝資產負債率／（１－資產負債率）．E＝凈資產－可認定的其他已損耗的資產，為客戶目前的有效凈資產．可認定的其他已損耗的資產只待攤費用、遞延資產和待處理財產損溢等已經損耗的資產．　　F級客戶的授信控制量直接定為零。第三章 信貸擔保 第一部分 重點解析重點一、擔保合同與借款合同的關系根據《擔保法》的規(guī)定,擔保合同是主合同的從屬合同,主合同無效,擔保合同也無效,但擔保合同另有約定的,按照約定。因此建設銀行應與擔保人約定擔保合同的獨立性,即擔保合同的效力獨立于主合同,主合同無效并不影響擔保合同的效力。重點二、保證方式保證可分為一般保證和連帶責任保證。一般保證指保證人和建設銀行約定,當債務人不能履行債務時,由保證人承擔保證責任的一種擔保方式。連帶責任保證是指保證人和建設銀行約定,保證人與債務人對債務承擔連帶責任的一種擔保方式。建設銀行只接受保證人提供的連帶責任保證,不接受保證人提供的一般保證。重點三、動產抵押和動產質押的區(qū)別動產抵押是指債務人或者第三人不轉移對擁有所有權、處分權的動產的占有,將該財產作為對建設銀行債權的擔保。債務人不履行債務時,建設銀行有權依照《擔保法》的規(guī)定,以抵押動產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。動產質押是指以動產交建設銀行占有,并作為債權擔保的一種質押方式。重點四、擔保范圍《擔保法》規(guī)定的法定范圍為:①主債權②利息③違約金④損害賠償金⑤實現(xiàn)債權的費用⑥質物保管費用如需另行約定擔保責任范圍,可在擔保合同中予以約定。要注意法定范圍和約定擔保責任范圍的區(qū)別。重點五、如何審查保證人的主體資格掌握建設銀行可以接受的保證人和不接受的保證人分別有哪些。重點六、簽訂保證合同應注意的問題1．所擔保的信貸業(yè)務經規(guī)定的審批程序批準后,應在與客戶簽訂信貸合同的同時簽訂保證合同；2．保證合同一般采用總行制定的統(tǒng)一標準格式；3．保證期間一律約定為自信貸合同生效之日至信貸合同履行期限屆滿之日后兩年；4．如因特殊要求需調整保證合同的條款或采用非標準保證合同文本的,應送一級分行法規(guī)部門審查同意；5．保證合同經保證人加蓋公章且法定代表人(負責人)或委托代理人簽字,建設銀行或各授權行(處)加蓋公章且法定代表人或負責人簽字后生效。6．保證合同簽訂后,信貸經辦人員應及時在保證人的《貸款證》“企業(yè)經濟保證情況登記表”進行登錄。重點七、如何選擇抵押物掌握建設銀行接受和不接受哪些財產作為抵押。重點八、抵押審查的要點1．審查抵押人對抵押物占有的合法性。2．審查抵押物的合法性。3．審查條件。4．審查抵押的有效性。重點九、如何確定抵押率確定抵押率的依據主要有: 抵押物的適用性、變現(xiàn)能力和抵押物價值的變動趨勢。擔保評價的審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率，抵押率計算公式為：抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額100%抵押率一般不能超過70%。重點十、抵押權的存續(xù)期間抵押權與其擔保的信貸業(yè)務主債權同時存在，、抵押物保險的要求①保險單上的保險賠償?shù)谝皇芤嫒藶榻ㄔO銀行；②辦理抵押擔保前,抵押人已辦理抵押物保險的,應要求保險公司出具變更建設銀行為第一受益人的批單；