華德產(chǎn)權酒店詳(編輯修改稿)
2025-07-19 04:05 本頁面
【文章內容簡介】 /天間，二星級酒店的平均價格100—150元/天間，因此本項目的租金價格依照我司的定位思路，定為160—180元/天間。采取租金反推法定價，按照我司建議的租金價格和市場平均60%開房率，算出平均一間客房的年毛收入[計算公式為：一間客房的年毛收入=房價開房率每年天數(shù)（365）]，管理公司毛收益和業(yè)主回報按照6：4分攤（參照產(chǎn)權式酒店行業(yè)規(guī)律得出的結論）[計算公式為：管理公司毛收益=一間客房的年收益，業(yè)主回報金額=一間客房的年收益]，業(yè)主回報部分按照投資總額的8．5%的回報率（見銷售方案），推算出銷售價格[計算公式為：單位銷售價格=每年可回報業(yè)主金額247。(55)]。（55為本項目酒店套房主力建筑面積），得出本項目單位定價在3000元/㎡～3400元/㎡。從競爭項目單價考慮，周邊公寓的未裝修時均價在2800元左右，而本項目產(chǎn)品為精裝修標準，自然單價要提高；從競爭項目總價考慮，海德酒店主力戶型總價在22—25萬，建議本案總價控制在20萬左右，形成局部優(yōu)勢。同時再結合上述反推法定價，將本項目均價定為3500元/㎡。這樣主力戶型總價20萬元不到，約相當于住一年的三星級酒店（對自住型客戶是較好訴求點）。六、經(jīng)營定位集商務、休閑于一體的高性價比酒店物業(yè)功能分配：1—3層為商務、休閑區(qū)， 4—10層為標準套房， 11—12層仍為多功能廳，包含部分KTV包廂。（原規(guī)劃4層規(guī)劃，可根據(jù)銷售狀況更改為套房對外出售，增加資金回籠）。分析：由于地塊周邊配套的不足，本項目如能完善自身功能配套不僅彌補上述不足，更是形成項目獨特的賣點。我司建議：從使用的角度，考慮到本項目將來物業(yè)的使用者，大部分為企業(yè)及相關商務客流，且部分有中長期的居住需求，1—3層的配套引進也將以滿足商務和日常生活服務為主，商務類如商務中心、票務中心、速遞服務、自助銀行、小型會議室等，生活類如小型便利超市、健身會所、自助型中西餐廳、洗浴中心等。從銷售角度，商業(yè)配套的引進是對本項商務定位的最好詮釋，建議在將來樓書中予以體現(xiàn)，給客戶以充分想象空間。在裝修標準上，5—10層為精裝修參考三星級標準即可，一方面，畢竟本經(jīng)營定位為經(jīng)濟型酒店，三星級的標準已能滿足酒店將來使用者的需求。另一方面從銷售角度，我們產(chǎn)品的主要優(yōu)勢是經(jīng)濟性、高回報、優(yōu)質的服務，針對主要目標客戶群消費心理，本項目只需對重要功能區(qū)域（如大堂）進行重點包裝。但對外推廣時仍以四星級宣傳，由酒店管理公司盡早介入指導為宜。七、項目建議◆管理公司建議本項目目標客戶群體集中在投資客身上，項目所有建議都集中圍繞在如何給消費者一個信心——投資該項目定有高額回報。我司建議盡早聘請一家酒店管理公司介入前期工作。分析：之所以采用酒店管理公司，而不采用物業(yè)管理公司，是因為酒店管理強調的是經(jīng)營；物業(yè)管理強調的是服務。產(chǎn)權式商務酒店“亦住亦商”，采用物業(yè)管理公司會存在很多問題。同時，該類產(chǎn)品如果物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力也無法為小業(yè)主提供租賃客源和酒店式服務。更重要的是只有酒店管理公司才能把本項特有的差異定為淋漓盡致的表現(xiàn)出來。如果物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種
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