【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 11964% % 兩限房27225% %9667% % 注：（單位：套、萬(wàn)平方米）2007年以來(lái)，某政府逐步加大保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，%%；2008年保障性住房開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，尤其是下半年以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷；國(guó)務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建設(shè)；2008年111月保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為41029套、%%，市場(chǎng)供應(yīng)較2007年整年提高了將近4倍；隨著11月國(guó)務(wù)院計(jì)劃20092011年總投資9000億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計(jì)劃投入3000多億；20092011年，將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，屆時(shí)某保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加。 2008年某上半年房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行，下半年價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價(jià)格從某房?jī)r(jià)近三年的走勢(shì)來(lái)看，某上半年房?jī)r(jià)較2007年同期實(shí)現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢(shì)，這種現(xiàn)象一直保持到4月份，進(jìn)入5月份房?jī)r(jià)同比持續(xù)上漲，但漲幅有所放緩；進(jìn)入8月在經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)成交的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下滑；，%%，住宅成交價(jià)格被拉底到2008年最低，僅為7853元/平方米，回歸到2006年同期水平；11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%左右，住宅成交價(jià)格低位運(yùn)行。某中房住宅指數(shù)2008年以來(lái)表現(xiàn)平穩(wěn)，與住宅成交價(jià)格基本吻合 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)某住宅指數(shù)從2007年1月的1578點(diǎn)，持續(xù)上漲到2008年3月的2300點(diǎn)，%；而住宅實(shí)際成交價(jià)格從2007年1月的8726元/平方米上漲到2008年3月的13506元/平方米，%；中房某住宅指數(shù)與住宅實(shí)際成交價(jià)格走勢(shì)基本保持一致；2008年下半年由于住宅市場(chǎng)整體低迷，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。人均可支配收入持續(xù)增加，但房?jī)r(jià)收入比仍然過(guò)高2008年111月某市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達(dá)到18577元，%，%；然而某2008年111月住宅價(jià)格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，；依次測(cè)算2008房?jī)r(jià)收入比仍然為16，仍高于合理水平。根據(jù)現(xiàn)有的金融政策和國(guó)家房地產(chǎn)的新出臺(tái)的政策的滯后性判斷，2009年上半年某市房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)仍有可能徘徊在低位，有可能在2009年的三、四月份見(jiàn)底，并在2009年的下半年進(jìn)行恢復(fù)性上漲。這對(duì)于資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)進(jìn)行土地儲(chǔ)備的最佳時(shí)期。二、某區(qū)域市場(chǎng)分析，%。，同比增長(zhǎng)2%。，同比下降17%。，%。 　　土地購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用占投資總額比重明顯增加，建筑工程投資比重下降 　　從投資構(gòu)成看，上半年因?yàn)橛袔准曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)置了土地，從而使今年投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，土地購(gòu)置費(fèi)、,%,成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要因素。由于今年奧運(yùn)會(huì)期間，部分房地產(chǎn)企業(yè)暫停施工兩個(gè)月，企業(yè)錯(cuò)過(guò)了黃金施工期，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程投資明顯下降。,%,%，%。 　　商品房開(kāi)復(fù)工面積略有上升，本年新開(kāi)工面積增幅較大 　　13季度，,比上年同期增長(zhǎng)7萬(wàn)平方米，同比上升2%。，%；別墅、,%；，%；，%。，%。 　　商品房銷(xiāo)售降速有所放緩，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行 　　受市場(chǎng)供應(yīng)量減少、房?jī)r(jià)居高不下、市場(chǎng)觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來(lái)某區(qū)商品房銷(xiāo)售一直處于下降狀態(tài)，,%,，%。商品房平均售價(jià)為8903元/平方米,比同期8395元/平方米,上漲了508元/平方米。 商品房銷(xiāo)售面積 平方米408736600118其中：現(xiàn)房平方米15418621704629期房平方米254550383072商品房銷(xiāo)售額 萬(wàn)元363904503822其中：現(xiàn)房 萬(wàn)元103510182535期房 萬(wàn)元26039432128719商品房空置總量保持一定規(guī)模，商業(yè)用房空置所占比重近五成　　截止到9月末，%。其中，,%；,%,%.5價(jià)格由于近兩年道路交通、市政設(shè)施的快速改善，某整體價(jià)格已由2003年的2600元/平方米升至2006年的5417元/平方米，增長(zhǎng)了42%。平均年均增長(zhǎng)15%。2007年某區(qū)整體價(jià)格達(dá)到7518元/平方米,2008年112月整體價(jià)格是8229元/平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：某市統(tǒng)計(jì)局二、區(qū)域市場(chǎng)分析按照《某城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》，某將完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設(shè)“多中心”，形成“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新格局。某城市總體規(guī)劃布局的改變，對(duì)某房地產(chǎn)業(yè)格局將產(chǎn)生革命性的影響。某處在最前沿的地區(qū)，有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是某參與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要區(qū)域。某也考慮到這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的區(qū)域和新的增長(zhǎng)區(qū)域，要規(guī)避奧運(yùn)后經(jīng)濟(jì)步入低谷這一現(xiàn)象。 某區(qū)總體發(fā)展思路和空間布局決定了某在未來(lái)的兩三年內(nèi)將是某市城市發(fā)展的新的起點(diǎn)。在未來(lái)的兩三年內(nèi)，某中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，向東南方向拓展，以一河（北運(yùn)河）、兩線（長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線、八通線）、一路（六環(huán)路）為構(gòu)架，以北運(yùn)河城市段為軸線，以新的行政文化服務(wù)功能區(qū)為中心，以運(yùn)河、溫榆河標(biāo)志景觀帶和都市經(jīng)濟(jì)為依托，是一個(gè)舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代化城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國(guó)際化濱水城市。某中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展，由現(xiàn)有40平方公里擴(kuò)大到80平方公里，能容納60萬(wàn)人口，以一河（北運(yùn)河）、兩線（長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線、八通線）、一路（六環(huán)路）為架構(gòu)，以運(yùn)河城市段為軸線，以新的城市廣場(chǎng)為中心，以運(yùn)河、溫榆河標(biāo)志性景觀帶和都市經(jīng)濟(jì)為依托，是一個(gè)舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國(guó)際化的濱水城市。 本項(xiàng)目就屬于某新城的一部分，因此，地理位置十分優(yōu)越，屬于某區(qū)的黃金地段，也是某區(qū)新的居住和商業(yè)發(fā)展區(qū)域。某房地產(chǎn)分布圖綜上所述，某區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系良好，產(chǎn)品需求旺盛，政策的傾斜也使整個(gè)區(qū)域的建設(shè)投資不斷加大且持續(xù)看好，某區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)成為京城投資開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一。三、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱板塊區(qū)域成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)dbc加州小鎮(zhèn)南某板塊某區(qū)18333 201 142658976 7781 阿爾法社區(qū)新華大街板塊某區(qū)4085 46 33772868 8267 北美佳苑北某板塊某區(qū)244 1 2115961 8667 本岸南某板塊某區(qū)29411 261 225786200 7677 翠福園北某板塊某區(qū)857 10 6594323 7695 翠屏北里南某板塊某區(qū)1912 11 11889651 6218 當(dāng)代名筑家園南某板塊某區(qū)937 5 6167039 6584 花澗溪南某板塊某區(qū)14064 142 86878810 6177 金地格林小鎮(zhèn)6南某板塊某區(qū)42063 307 362120600 8609 金