成都市休閑度假型物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究(編輯修改稿)
2025-07-19 00:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 政策以及對(duì)郊區(qū)耕地的嚴(yán)格限制都將阻礙郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。小結(jié)。郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要影響因素 城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力、郊區(qū)住宅的投資吸引力、郊區(qū)住宅的產(chǎn)品吸引力和郊區(qū)住宅的價(jià)格吸引力是郊區(qū)住宅發(fā)展過程中表現(xiàn)出來四種主要驅(qū)動(dòng)力，隨著郊區(qū)市場(chǎng)自身資源條件、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)機(jī)和城市規(guī)劃方向的不同，四種驅(qū)動(dòng)力表現(xiàn)出的重要性又各有不同，下面結(jié)合成都市郊區(qū)住宅發(fā)展的具體情況，運(yùn)用內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力作用機(jī)制，對(duì)成都市郊區(qū)住宅發(fā)展態(tài)勢(shì)作更為具體的分析。1）郊區(qū)住宅的價(jià)格吸引力是成都郊區(qū)住宅發(fā)展初期的主要驅(qū)動(dòng)力 成都市郊區(qū)住宅在發(fā)展的初期幾乎都是以低土地成本、低銷售價(jià)格、低產(chǎn)品檔次為主要操作思路，由于消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目升值潛力樂觀的預(yù)期和后期生活成本認(rèn)識(shí)不足，加上很多郊區(qū)本地居民長(zhǎng)期積累的消費(fèi)能量在短期內(nèi)爆發(fā)性的釋放，很多郊區(qū)住宅項(xiàng)目都依靠這種操作思路取得了成功。2）郊區(qū)住宅的投資吸引力在成都市郊區(qū)住宅發(fā)展中的影響力不夠 郊區(qū)住宅的投資吸引力在郊區(qū)住宅發(fā)展特別是早期有著重要的意義，以產(chǎn)品的投資吸引力為主要定位的項(xiàng)目是郊區(qū)住宅發(fā)展的主要模式之一。成都市郊區(qū)住宅市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了很多象“五角度假公寓”，“西嶺雪山溫泉酒店”、“青城假日”等以投資價(jià)值為主要賣點(diǎn)的項(xiàng)目，從項(xiàng)目銷售情況來看，郊區(qū)住宅的投資價(jià)值得到了成都市投資者的認(rèn)可，但是總體說來，成都市住宅市場(chǎng)的投資購(gòu)買行為不是很頻繁，成都住宅投資消費(fèi)不足的特征是成為住宅郊區(qū)化發(fā)展的一個(gè)重要制約因素。成都市各郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1)華陽物業(yè)發(fā)展判斷 華陽再次啟動(dòng)是在城市規(guī)模擴(kuò)張壓力推動(dòng)下的城市化過程。其主要原因有消費(fèi)者對(duì)華陽的心理距離縮短、在數(shù)個(gè)大盤強(qiáng)力策動(dòng)下生活配套較初次啟動(dòng)時(shí)已經(jīng)較為成熟，城南副中心建設(shè)的政府規(guī)劃和投資建設(shè)導(dǎo)向等。其中政府規(guī)劃和投資建設(shè)導(dǎo)向的影響力將隨著整個(gè)規(guī)劃進(jìn)入實(shí)施階段越來越顯著，并最終成為華陽住宅發(fā)展的根本影響因素。政府規(guī)劃引導(dǎo)下的新區(qū)建設(shè)將使得華陽區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施得到根本的改善，并同時(shí)提供相應(yīng)的就業(yè)機(jī)會(huì)，最終使得整個(gè)華陽住宅成為城區(qū)住宅市場(chǎng)的一個(gè)部分。這與缺乏政府規(guī)劃引導(dǎo)、投資建設(shè)的區(qū)域是根本不同的。2）溫江物業(yè)發(fā)展判斷 受溫江本地居民消費(fèi)能力的限制，溫江板塊下一步發(fā)展的重心顯然是距離成都市區(qū)更近的光華大道片區(qū)而不是溫江城區(qū)。光華大道的完成進(jìn)度似乎是光華大道片區(qū)發(fā)展的最大影響因素，據(jù)悉，光華大道將最終于2005年5月正式通車，片區(qū)發(fā)展形勢(shì)似乎完全明朗。但是應(yīng)該指出，由于溫江板塊光華大道片區(qū)與政府規(guī)劃的城市發(fā)展主方向背離，在基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的成熟和就業(yè)機(jī)會(huì)的提供將落后于華陽，作為成都市居民第一居所的競(jìng)爭(zhēng)力明顯不如華陽，城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力的主導(dǎo)作用不是很明顯，因此推動(dòng)溫江住宅發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力應(yīng)該是郊區(qū)住宅產(chǎn)品的吸引力和價(jià)格吸引力，主力產(chǎn)品應(yīng)該定位于“有閑”階層的第一居所和“有錢”階層的第二居所。3）都江堰住宅發(fā)展判斷 都江堰是目前成都郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，發(fā)展方向最明確的板塊之一。由于都江堰本市總體消費(fèi)能力不高，城市擴(kuò)張速度有限，在經(jīng)過最初幾年的房地產(chǎn)開發(fā)以后，都江堰本市消費(fèi)者對(duì)都江堰房地產(chǎn)發(fā)展的影響將不再是主要的。所以，雖然針對(duì)都江堰本市消費(fèi)者的常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)在都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)存在，但是，發(fā)揮城市特色旅游資源優(yōu)勢(shì)，面向更大范圍的市場(chǎng)，開發(fā)特色房地產(chǎn)項(xiàng)目是都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)面向未來的必然選擇，郊區(qū)住宅的產(chǎn)品吸引力必將成為都江堰住宅發(fā)展的絕對(duì)主導(dǎo)力量。4）龍泉住宅發(fā)展判斷 龍泉位于成都城東，而成都東郊都是工業(yè)集中地，房地產(chǎn)開發(fā)明顯滯后于華陽和溫江緊臨的城南和城西，而且在交通位置落后于華陽溫江板塊，雖然城東副中心規(guī)劃和建設(shè)在一定程度上將改變這種局面，但是整個(gè)龍泉板塊融入成都市城區(qū)主流消費(fèi)市場(chǎng)還會(huì)有較長(zhǎng)的距離，城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力在龍泉住宅發(fā)展中的主導(dǎo)地位仍然不是很明顯。龍泉住宅發(fā)展應(yīng)該盡快走出以價(jià)格吸引力為主導(dǎo)的發(fā)展模式，提高產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)特別是社區(qū)環(huán)境質(zhì)量以產(chǎn)品吸引力和價(jià)格吸引力共同作用來推動(dòng)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。 小結(jié)：成都市郊區(qū)房地產(chǎn)總體狀況216。整體地位提高 成都市郊區(qū)商品住宅供給占成都市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例逐年上升，居住郊區(qū)化的趨勢(shì)明顯。216。整體形象提高 新供給產(chǎn)品開發(fā)商知名度高，樓盤規(guī)模大，社區(qū)環(huán)境好，價(jià)格有較大幅度上漲，已經(jīng)逐件脫離劣質(zhì)低價(jià)的形象。216。供應(yīng)將大幅度上漲 隨著城市化進(jìn)程的深入以及城市市政配套的完善，各個(gè)郊區(qū)在遵循城市總體規(guī)劃的前提下，各自推出不同的針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資以及置業(yè)等的優(yōu)惠措施，加上城市規(guī)劃的成熟等；將很大程度上提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力；各個(gè)區(qū)域未來的房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)將大幅度上漲。216。需求主體多元化 從地域上講，郊區(qū)住宅的消費(fèi)者有郊區(qū)本地居民，成都市居民和四川周邊城市居民。從購(gòu)房目的看，有常規(guī)居住、休閑度假、退休養(yǎng)老和投資增值等目的。第三部分 成都市各郊區(qū)休閑度假型物業(yè)市場(chǎng)研究一、休閑度假型物業(yè)的定義范圍休閑度假型物業(yè)與物業(yè)功能定位的關(guān)系 綜合前面部分，本次研究的休閑度假型物業(yè)主要為居住功能定位上的“第二居所”物業(yè)以及為滿足客戶休閑、度假為目的的物業(yè)歸納入休閑度假型物業(yè)進(jìn)行研究，其中包括部分主要提供休閑度假配套服務(wù)的商業(yè)項(xiàng)目。休閑度假物業(yè)與旅游房地產(chǎn)的關(guān)系 旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑?！ ?＋2的生活工作方式、一年中三次七天長(zhǎng)假及各種休假制度，為生活節(jié)奏越來越緊張的人們提供了難得的休閑放松時(shí)間?！凹偃战?jīng)濟(jì)”已成為人們耳熟能詳?shù)囊粋€(gè)名詞。隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，在城市近郊以及城市景點(diǎn)近年內(nèi)出現(xiàn)大量的旅游地產(chǎn)開發(fā)，吸引著城市精英的眼球；在成都，旅游房地產(chǎn)在最近幾年內(nèi)有了較大程度的發(fā)展；青城山、西嶺雪
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