【文章內(nèi)容簡介】 徹，也只有在完全平等條件下的競爭，才能使競爭所造成的外部壓力變成企業(yè)改善管理服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)素質(zhì)的動力。沒有平等競爭，一切都無從談起?！　」降脑瓌t。所謂公平就是在物業(yè)管理招投標(biāo)競爭中，要始終將公平有效的競爭貫穿于招投標(biāo)的全過程。打破任何形式的壟斷、封鎖和地方保護(hù)主義、部門保護(hù)主義，按照統(tǒng)一的競爭市場、競爭規(guī)則進(jìn)行，任何行政部門、任何人都不得進(jìn)行干涉或通過拉關(guān)系、“走后門”等進(jìn)行干擾。只有公平的競爭，才能有效地刺激物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)水平，改善經(jīng)營管理，增強(qiáng)企業(yè)活動。　　合理的原則。合理就是在牧業(yè)管理中要逐步形成凡符合招投標(biāo)條件的物業(yè)項目，均應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)委員會和評標(biāo)小組必須依法辦事，各級招投標(biāo)管理部門要會同工商、公證等部門對招投標(biāo)工作秉公辦事，嚴(yán)格按照招標(biāo)程序進(jìn)行，領(lǐng)導(dǎo)干部和主管部門不得強(qiáng)行安排物業(yè)管理企業(yè)。只有保證物業(yè)管理競爭合理的進(jìn)行，才能使物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到保護(hù)?！　》€(wěn)步推進(jìn)的原則。鑒于我國物業(yè)管理正處于大發(fā)展階段，物業(yè)競爭市場正在培育發(fā)展之中，競爭規(guī)則、法制建設(shè)尚不健全的實際情況。各地應(yīng)把基礎(chǔ)條件好、配套設(shè)施齊全、功能比較完善的物業(yè)項目進(jìn)行招投標(biāo)試點(diǎn)。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善規(guī)則，循序漸進(jìn)，逐步擴(kuò)大。從各地物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展勢頭看，預(yù)計在一兩年內(nèi)，在物業(yè)管理發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)管理招投標(biāo)將形成大的氣候，在五年左右的時間內(nèi)，全國物業(yè)管理的招投標(biāo)市場將形成，在10年左右的時間，各地的物業(yè)管理項目有望全部通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理招投標(biāo)存在的問題　　自建設(shè)部1995年5月在深圳市召開了全國物業(yè)管理工作會議之后，各地實行物業(yè)招投標(biāo)的物業(yè)項目日漸增多，如：北京市回龍觀文化居住區(qū)、南京市百家湖花園、深圳市中醫(yī)院、沈陽市科學(xué)家花園、天津市嘉?；▓@、廣州市城市麗水庭苑、大慶市建設(shè)大廈、南寧市華僑大廈、武漢市中央花園、南京市國際展覽中心、長沙市市委市政府機(jī)關(guān)新大院、江蘇省會議中心等等，其中，多數(shù)招投標(biāo)項目競爭激烈、名家角逐，充分體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則。對培育物業(yè)管理市場，加速建立物業(yè)管理競爭機(jī)制起到了推波助瀾的作用。應(yīng)當(dāng)肯定的說，物業(yè)管理招投標(biāo)工作已出現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭，但目前仍存在一些亟待解決的問題?！　×⒎蟆Ｊ袌鼋?jīng)濟(jì)需要完備的“游戲規(guī)則”，目前，國家尚未制定出臺《物業(yè)項目招標(biāo)投標(biāo)管理辦法對于實行物業(yè)管理招投標(biāo)的原則、招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、違約責(zé)任等均沒有明確的規(guī)定，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作無所遵循。眼下，全國除江蘇省等個別省市出臺了物業(yè)項目招標(biāo)投標(biāo)管理辦法外，絕大多數(shù)省市都沒有出臺物業(yè)項目招投標(biāo)管理方面的地方性法規(guī)或規(guī)章。由于沒有競爭規(guī)劃，直接影響了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的開展和實際效果。　　競相壓價、惡性競爭。眼下，由于沒有出臺《物業(yè)項目招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和《物業(yè)管理反對不正當(dāng)競爭規(guī)定》。因此，在招投標(biāo)中出現(xiàn)了一些物業(yè)管理公司，不按實際測算出的管理成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參與競爭，而是違反價值規(guī)律和競爭規(guī)則，竟以明顯低于管理成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亮出標(biāo)價，其目的是通過不正當(dāng)競爭，千方百計拿到物業(yè)管理項目。一些物業(yè)項目被非正當(dāng)競爭奪走后帶來了不良的后果，一是由于盲目報價，以低價格搶到物業(yè)管理項目，造成收不抵支，使企業(yè)背上了沉重包袱。二是為了不使企業(yè)虧損，對不正當(dāng)競爭到的物業(yè)管理項目，隨意減少和降低管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，損害產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益。三是嚴(yán)重擾亂了物業(yè)管理競爭市場的秩序，由于不是靠物業(yè)管理公司的信譽(yù)、管理服務(wù)水平和實力競爭得物業(yè)項目，其項目到手后，管理服務(wù)質(zhì)量難以到位，產(chǎn)權(quán)人、使用人意見很大?！　〉胤奖Ｗo(hù)主義、本位主義嚴(yán)重。從目前來看，在一些物業(yè)管理項目招投標(biāo)中，地方保護(hù)主義、本位主義仍較嚴(yán)重，如一些大的物業(yè)管理招標(biāo)項目本應(yīng)面向全省乃至全國招標(biāo)，但行業(yè)主管部門或產(chǎn)權(quán)單位，從地方保護(hù)主義、本位主義出發(fā)，僅在本系統(tǒng)或本地區(qū)進(jìn)行招標(biāo)。有的也雖然面向全省或全國招標(biāo)，但對于外來投標(biāo)的單位，不是采取公平、公正的態(tài)度，而是要求十分苛刻，或以外地管理模式不適應(yīng)本地管理、情況不熟悉等理由，想方設(shè)法將符合條件的外地物業(yè)管理企業(yè)拒之門外。　　違反競爭原則，實行“先定后招”?！　∫恍┑胤降脑u標(biāo)實行暗箱操作，不是當(dāng)場公布得分，有的“先定后招”，走形式、走過場，使真正業(yè)績突出，管理服務(wù)好的名牌企業(yè)難以中標(biāo)。　　產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益得不到體現(xiàn)。物業(yè)管理項目招投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，由物業(yè)管理委員會代表產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理企業(yè)。但從一些地方的招標(biāo)實踐看，除了在建尚未竣工的項目，由于沒有組建物業(yè)管理委員會，無法由產(chǎn)權(quán)人、使用人代表參加評委會外，即使是已組建了物業(yè)管理委員會的項目，其產(chǎn)權(quán)人、使用人代表在評委會中的比例也偏小，往往只有一兩名代表作為評委，這顯然是有失公平的，也難以體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志。筆者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)人、使用人代表名額在評委會中的比例應(yīng)不少于50％。如果按照現(xiàn)在評委會的比例，物業(yè)項目招投標(biāo)成了由物業(yè)管理主管部門和專家招聘物業(yè)管理公司，而不是由物業(yè)管理委員會代表產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理公司?！　。ㄋ模┙⑽飿I(yè)管理競爭機(jī)制需要加強(qiáng)的幾項工作　　建立物業(yè)管理競爭機(jī)制是一個系統(tǒng)工程，它涉及到管理方式、經(jīng)營戰(zhàn)略、競爭規(guī)則、法制規(guī)范等等，要求從諸多方面進(jìn)行一系列的根本轉(zhuǎn)變。特別是在我國的物業(yè)管理法制不健全，行為不規(guī)范，管理服務(wù)水平不高情況下，建立物業(yè)管理競爭機(jī)制，應(yīng)加強(qiáng)以下工作：　　積極探索和確立具有中國特色的物業(yè)管理競爭機(jī)制。我國所要建立的物業(yè)管理競爭機(jī)制是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的競爭機(jī)制。因此，我國物業(yè)管理競爭機(jī)制的建立，一方面要學(xué)習(xí)借鑒其他行業(yè)建立的競爭機(jī)制、競爭規(guī)則、運(yùn)行機(jī)制、操作方式上所具有共性和成功經(jīng)驗；另一方面在學(xué)習(xí)借鑒時，又不能照抄照搬，而必須從我國物業(yè)管理的實際出發(fā)，按照物業(yè)管理自身規(guī)律和我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，認(rèn)真總結(jié)深圳等城市實行物業(yè)管理招投標(biāo)的做法，并逐步確立起具有中國特色的物業(yè)管理競爭機(jī)制?！　≌J(rèn)真總結(jié)我國物業(yè)管理引進(jìn)競爭機(jī)制的成功經(jīng)驗，加以完善提高。我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳市，為提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量，探索市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理，從1993年開始就率先將競爭機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，對蓮花北村采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。經(jīng)過招標(biāo)、投標(biāo)、專家評審，萬廈物業(yè)管理公司以其優(yōu)秀的物業(yè)管理方案和保本微利的管理收費(fèi)，在激烈的競爭中取勝。3年之后，蓮花北村在全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)考評中一舉奪魁。1996年11月深圳市為了將物業(yè)管理的競爭機(jī)制引向深入，又對建成投資入使用7年的鹿丹村住宅小區(qū)公開進(jìn)行招投標(biāo)。深圳市大膽將競爭機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，為全國建立物業(yè)管理競爭機(jī)制開了先河，創(chuàng)造和積累了較為成功的經(jīng)驗。特別是近年來，深圳、廣州、北京、天津、上海、南京、沈陽、大連等城市都成功地進(jìn)行了物業(yè)管理項目公開招投標(biāo)，為培育物業(yè)管理市場，建立物業(yè)管理競爭起到了積極的推動作用。我們要認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)，不斷提高和完善，積極進(jìn)行推廣，盡快建立起符合我國物業(yè)管理行業(yè)實際的競爭機(jī)制?！　√岣哒J(rèn)識，更新觀念，為建立物業(yè)管理競爭機(jī)制奠定基礎(chǔ)。從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)條件下住宅小區(qū)管理模式到實行物業(yè)管理，是城市管理體制的重大改革，需要人們在思想觀念上進(jìn)行更新。從實行物業(yè)管理到引進(jìn)競爭機(jī)制，同樣需要人們在思想觀念上進(jìn)行更新。市場競爭不僅是市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征，而且是市場機(jī)制作用的本質(zhì)要求和反映。物業(yè)管理競爭雖然具有風(fēng)險性，會導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰，但只有經(jīng)過激烈競爭，才能使企業(yè)將市場競爭的壓力變?yōu)閯恿?，求生存、求發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)管理，提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平，當(dāng)這種動力與管理者的利益結(jié)合時，就形成企業(yè)積極進(jìn)取，拼搏向上的活力，從而推動我國的物業(yè)管理向深層次、高水平發(fā)展。建立物業(yè)管理競爭機(jī)制，必須樹立開拓進(jìn)取、刻意求新的觀念?？梢哉f各級領(lǐng)導(dǎo)對建立物業(yè)管理競爭機(jī)制認(rèn)識提高之日，就是全國物業(yè)管理競爭機(jī)制形成之時?！　∑瞥袠I(yè)保護(hù)主義，本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機(jī)制創(chuàng)造條件。建立物業(yè)管理競爭機(jī)制，必須破除行業(yè)保護(hù)主義和本位主義，要勇于把符合招投標(biāo)條件的物業(yè)管理項目拿出來，推向市場進(jìn)行競爭，打破地區(qū)間、行業(yè)間、部門間的界線。對于符合招投標(biāo)條件項目，要勇于向全國、包括國外招標(biāo)。只有這樣，才有利于物業(yè)管理競爭機(jī)制的形成，才有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，才有利于同國際物業(yè)管理市場的接軌。目前，多數(shù)單位不愿將自己建設(shè)的物業(yè)項目實行招投標(biāo)，存在著肥水不流外人田或擔(dān)心自己建設(shè)的物業(yè)項目被別人拿走，職工沒活干。如果行業(yè)保護(hù)主義、本位主義不破除，不僅物業(yè)管理競爭機(jī)制難以形成，而且物業(yè)管理行業(yè)也難以提高管理和服務(wù)水平，更難以把物業(yè)管理推向一個新的更高境地?！　《喾N渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為建立物業(yè)管理競爭機(jī)制作好人才儲備。建立物業(yè)管理競爭機(jī)制，培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，智力的開發(fā)，人才的培養(yǎng)是關(guān)鍵。物業(yè)管理的競爭，人才競爭是第一位的。在激烈的物業(yè)管理競爭中，企業(yè)必須面向市場，認(rèn)真研究市場變化，才能做出正確的決策。物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中取勝，并在競爭中站穩(wěn)腳跟，除了加強(qiáng)管理，提高管理服務(wù)水平，做到科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，取信于民外，必須加強(qiáng)人才的培養(yǎng)，要通過多種形式下大力氣提高管理者的素質(zhì)。企業(yè)如果沒有一支技術(shù)精、業(yè)務(wù)好、懂專業(yè)、善管理、愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞、勇于奉獻(xiàn)的職工隊伍，難以在競爭中取勝。因此，物業(yè)管理行業(yè)主管部門和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，必須以戰(zhàn)略的眼光加速物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，使之適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的需要?！　〖铀倭⒎?，為建立物業(yè)管理競爭機(jī)制提供法律保證。物業(yè)管理的競爭，客觀上要求它的運(yùn)行活動應(yīng)是有序的、規(guī)范的和法制化的，這不僅是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，也是建立物業(yè)管理競爭機(jī)制的實踐要求。目前，國家在物業(yè)管理競爭方面既沒有立法，也未出臺競爭規(guī)則。因此，要保證物業(yè)管理競爭機(jī)制的正常運(yùn)行和有序發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)管理競爭的規(guī)范化、法制化，有關(guān)部門必須未雨綢繆，加快物業(yè)管理競爭立法，使我國物業(yè)管理的競爭有法可依，有章可循。只有法律作保證，物業(yè)管理競爭才能走上規(guī)范有序的軌道?！　≮厔葜杭瘓F(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，成為物業(yè)管理行業(yè)的主體　?。ㄒ唬┙M建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)的必要性　　應(yīng)當(dāng)說20年來，我國的物業(yè)管理已有了空前的發(fā)展。同時，也應(yīng)當(dāng)看到，目前物業(yè)管理公司不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足等問題?！　∪珖f科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)管房面積較大外，物業(yè)管理公司平均管房面積偏低。據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理企業(yè)150萬家，從業(yè)人員近200萬人，，可見物業(yè)管理企業(yè)平均管理規(guī)模之小，人均管房面積之少。另據(jù)物業(yè)管理雜志披露，南京市1100多家物業(yè)管理公司，2000年有70％以上處于虧損。由此看來，要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊的整體實力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)走集團(tuán)化發(fā)展道路，組建一批實力雄厚，人才集中，專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)?！　∵@是因為，企業(yè)集團(tuán)是適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀需要的一種新的經(jīng)濟(jì)組織形式。其突出的特點(diǎn)是，通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)互補(bǔ)，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，提高整體經(jīng)濟(jì)效益。我國的物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，適時地組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，對于推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要?！　〖瘓F(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)管理已進(jìn)入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點(diǎn)集中體現(xiàn)在管理水平和服務(wù)質(zhì)量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍。要改變這種局面，滿足人們對生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團(tuán)乃至整個物業(yè)管理行業(yè)的管理服務(wù)水平得到明顯提高?！　〖瘓F(tuán)化發(fā)展有利于實現(xiàn)規(guī)模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面。按照市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和價值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應(yīng)當(dāng)是最大限度地獲得利潤。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會效益、環(huán)境效益的同時，也應(yīng)當(dāng)追求經(jīng)濟(jì)效益。但是，眼下物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一兩個物業(yè)項目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)輸血來維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過集團(tuán)的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，盡而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益?！　〖瘓F(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬?、技術(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的關(guān)鍵，這是因為，市場經(jīng)濟(jì)是競爭經(jīng)濟(jì)，競爭的最終結(jié)果是人才的競爭。也就是說，誰擁有了物業(yè)管理人才，誰就擁有物業(yè)管理的未來。物業(yè)管理是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才短缺的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)在“三多三少”：一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才，特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才少。這種人才結(jié)構(gòu)不合理的局面如果得不到改變，勢必影響物業(yè)管理向高水平發(fā)展。組建物來企業(yè)集團(tuán)，可以通過對集團(tuán)成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新組織和調(diào)整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中集團(tuán)成員企業(yè)人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才保持最佳結(jié)合?！　〖瘓F(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于規(guī)模小，資金、人才有限，技術(shù)力量弱等原因，往往只能局限于物業(yè)管理，難以向其它經(jīng)營領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，通過集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，可