房地產(chǎn)科技發(fā)展策略(編輯修改稿)
2025-07-18 23:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 舉其主要成因如次： 一、產(chǎn)業(yè)變動快速 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃開發(fā)者在過去的臺灣地區(qū)往往背負(fù)有過多的土地利用的原罪，過去一般土地規(guī)劃的學(xué)者專家由土地的角度觀察工業(yè)用的土地開發(fā)方式，往往不符社會正義公平的原則，有圖利工業(yè)廠商的行為模式，被視為土地利用的叛徒，但在工業(yè)區(qū)利用者的廠商角度而言，卻仍嫌工業(yè)區(qū)的土地利用開發(fā)速度無法配合其產(chǎn)業(yè)需求，同時欠缺土地利用的彈性，土地開發(fā)的遲緩與欠缺彈性，往往是影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。 為何同一件開發(fā)事項，由不同角度來看卻有如此不同的結(jié)果呢？其主要成因在于一般土地學(xué)者觀察土地利用系由住宅或生活的角度來看，而人類的生活型態(tài)數(shù)百年來始終如一，變動不大；但是生產(chǎn)行為的模式卻完全不然。百年來人類由農(nóng)業(yè)社會快速轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)社會，即使十年前的工業(yè)型態(tài)也與目前大不相同，因此對于土地利用的方式與需求也大不相同。過去開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)系因應(yīng)當(dāng)時的產(chǎn)業(yè)型態(tài)從事規(guī)劃開發(fā)，隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的改變，過去的產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的各種服務(wù)功能往往無法符合新型態(tài)的產(chǎn)業(yè)需要，例如：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地需要價廉，高科技產(chǎn)業(yè)更需質(zhì)高，因此造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)永必須隨時調(diào)整變動，以符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動的腳步。 二、園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)難預(yù)測 產(chǎn)業(yè)型態(tài)變動快速，目前已能為大多數(shù)土地專家所能接受，但接下來大家又會問，難道規(guī)劃開發(fā)者無法有效預(yù)測并預(yù)為因應(yīng)嗎？雖然大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)專家或規(guī)劃者很不愿意承認(rèn)，但事實上其答案卻是：產(chǎn)業(yè)的發(fā)展型態(tài)確實是很難正確的預(yù)測。臺灣于一九七０年代開始在做十大建設(shè)時，當(dāng)年的高科技產(chǎn)業(yè)是石油化學(xué)與鋼鐵冶煉工業(yè)（雖然一九七０年美國已有航天員登陸月球的創(chuàng)舉，但即使到今天，那仍然算是尖端科技，而非能被大多數(shù)人類運用于生活的高科技產(chǎn)業(yè)），而一九八０年代開始計算機(jī)被大量運用，由傳統(tǒng)的大型主機(jī)開始，直到迷你的個人計算機(jī)形成主流，也只有十?dāng)?shù)年的時間，由一九九０年代開始，個人計算機(jī)的快速進(jìn)展，也完全改變了生產(chǎn)作業(yè)的型態(tài)與大多數(shù)人的生活方式。而相關(guān)的，近十年來的無線通訊興起，也大大的改變?nèi)祟惖纳盍?xí)性。而這些變動雖有跡可尋，但變動速度卻往往是十分快速，在以基礎(chǔ)工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)時代，對于工業(yè)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)著重于大規(guī)模的土地供給，而電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)，需要廠房規(guī)模相對較小，但對于生產(chǎn)環(huán)境的要求卻遠(yuǎn)較傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為高，同時對于外圍配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求也增加了許多，例如：研發(fā)用地需求、物流用地需求、雙語學(xué)校需求、……等，因此規(guī)劃上如無法配合，將無法符合廠商設(shè)廠需求。而未來生物科技的發(fā)展，可以想象的其對土地利用的需求也將與過去會有所不同，因此無論規(guī)劃者如何英明，要能一次規(guī)劃出一個能永續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，確實是一個不可能的任務(wù)。 三、產(chǎn)業(yè)特性之異質(zhì)化傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)容納的產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，其余土地的利用則皆為公共設(shè)施用地，對于工業(yè)發(fā)展的相關(guān)配合性土地利用型態(tài)，則都想象成廠商會自行利用鄰近的都市計劃或區(qū)域計劃的相關(guān)土地使用，因此很少會對于工業(yè)區(qū)內(nèi)的土地利用加以規(guī)劃設(shè)廠用地以外的使用。而現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)已與過去有很大的不同，產(chǎn)品的價值鏈中，制造生產(chǎn)所占的比例逐漸降低，取而代之的是過程中運籌管理、物流、上下游產(chǎn)業(yè)的鏈接所衍生的附加價值，也因此未來工業(yè)區(qū)將不再只是工業(yè)發(fā)展所需的用地，而應(yīng)該有更多的土地利用型態(tài)同時并存，互相搭配，以創(chuàng)造更高的產(chǎn)業(yè)附加價值。所以未來園區(qū)的型態(tài)將以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的型態(tài)發(fā)展，而不會只有工業(yè)使用，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)將會有許多異質(zhì)化的產(chǎn)業(yè)共存，如何能規(guī)劃配合各種異質(zhì)化產(chǎn)業(yè)均能接受的園區(qū)以吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的必然趨勢。四、產(chǎn)業(yè)用地需求不同產(chǎn)業(yè)型態(tài)會對產(chǎn)業(yè)用地有不同的需求，例如：重化工業(yè)的產(chǎn)業(yè)用地需要冷卻用水及港埠運送原料及成品，因此對于濱海地區(qū)有港埠設(shè)施的工業(yè)用地有較高的需求，同時此類工業(yè)著重于平面的土地利用，其或許是露天的管線設(shè)施，或許是單層高度達(dá)二、三十公尺的廠房設(shè)施，規(guī)劃時增加其容積率并無實質(zhì)功用，其對于建蔽率的需求遠(yuǎn)較容積率為高。而半導(dǎo)體電子工業(yè)則著重于防塵與潔凈的生產(chǎn)空間，對于鹽害與風(fēng)砂較大的濱海地區(qū)，接受度比較低。至于生物科技產(chǎn)業(yè)，也有其特殊的用地需求，因此隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的轉(zhuǎn)變，以及產(chǎn)業(yè)價值鏈的分配型態(tài)不同，對于產(chǎn)業(yè)用地的需求是隨時在改變的，因此很難有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃能符合所有產(chǎn)業(yè)于各不同時點的需求。五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新困難臺灣地區(qū)開發(fā)工業(yè)區(qū)已有逾三十年的歷史，許多當(dāng)年的優(yōu)良質(zhì)量工業(yè)區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)變動與設(shè)施的老舊已成為亟待更新改善的工業(yè)區(qū)，但在既有區(qū)內(nèi)廠商生產(chǎn)發(fā)展階段不同，個別營運狀況也不同的情形下，要決定一個時點將區(qū)內(nèi)工廠停止生產(chǎn)去辦理更新確實不易。同時臺灣地區(qū)土地私有制的情形下，要去取得已由廠商購買的土地或協(xié)商廠商共同辦
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