【文章內(nèi)容簡介】 （1）目標(biāo)公司基本情況* 目標(biāo)公司的簡介，包括歷史沿革以及現(xiàn)狀。* 目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等政府批件。* 目標(biāo)公司及其所投資的公司的股權(quán)架構(gòu)圖。* 目標(biāo)公司的主營業(yè)務(wù)情況及未來發(fā)展目標(biāo)（2）治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況* 目標(biāo)公司組織架構(gòu)圖。* 目標(biāo)公司股東會、董事會、監(jiān)事會的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股東會、董事會決議、記錄等文件。* 目標(biāo)公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介。* 目標(biāo)公司與員工之間勞動合同的簽訂情況及工資、福利情況。* 目標(biāo)公司內(nèi)部管理規(guī)章和制度。（3）資產(chǎn)（權(quán)益）、負(fù)債情況* 目標(biāo)公司資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明。* 目標(biāo)公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。* 目標(biāo)公司以自身資產(chǎn)對外提供擔(dān)保的情況。* 與上述權(quán)益、負(fù)債情況相關(guān)的合同等法律文件。（4）納稅情況* 目標(biāo)公司目前適用的稅項(xiàng)及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。* 目標(biāo)公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目情況* 目標(biāo)公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、具體位置、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目用途、開竣工日期、工程進(jìn)度等。* 與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件、批復(fù)文件及已取得的證書，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等的批文。* 目標(biāo)公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中簽訂的有關(guān)合同及其履行情況（6）重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項(xiàng)* 除前面所列合同以外的其他重大合同（如貸款、擔(dān)保、銷售、合作合同等）。* 目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭議事項(xiàng)或存在預(yù)期將要進(jìn)入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對處置結(jié)果和影響的預(yù)測，并提供有關(guān)的法律文件。（7）其他收購方或轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為有其他需要說明的事項(xiàng)或需要提供的文件資料。6，盡職調(diào)查結(jié)論通過法律與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，收購方應(yīng)對所收集信息的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預(yù)計(jì)產(chǎn)生的后果進(jìn)行深入、細(xì)致的分析研究，全面、清晰地掌握目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)或潛在的法律與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就收購的可行性、收購條件及風(fēng)險(xiǎn)問題提出最終的法律與財(cái)務(wù)意見，并提出針對性的解決方案與建議。與一般的公司收購不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購，其最終的著眼點(diǎn)在于項(xiàng)目公司擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因而盡職調(diào)查很重要的一點(diǎn)就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性作出判斷。國家對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施嚴(yán)格審批與監(jiān)管，判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。一般而言，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)獲得計(jì)劃主管部門的立項(xiàng)批復(fù)，規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國有土地使用證，建設(shè)主管部門的施工許可，房管部門的銷售許可。如系集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，則存在征地與拆遷補(bǔ)償問題，應(yīng)審查項(xiàng)目之征地手續(xù)是否齊備，就鄉(xiāng)村集體及農(nóng)民個(gè)人的補(bǔ)償問題是否已達(dá)成協(xié)議并落實(shí)。若通過盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在根本性且無法克服的缺陷，如項(xiàng)目公司不擁有對應(yīng)的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)系違法取得，或項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)重違反國家與地方的整體規(guī)劃，或嚴(yán)重資不抵債等，則宜放棄收購行為。但在房地產(chǎn)市場上，大量項(xiàng)目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。包括：征地補(bǔ)償手續(xù)不齊全、不規(guī)范；早已簽訂土地使用權(quán)出讓合同甚至已辦理國有土地使用證，但尚未交清土地出讓金；項(xiàng)目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處；已開工但尚未取得施工許可；已銷售但尚未取得銷售許可等。這類項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，但如未構(gòu)成根本性障礙，且當(dāng)?shù)卣鞴懿块T認(rèn)可補(bǔ)辦相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，也可繼續(xù)收購行為，但宜要求轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目公司在收購?fù)瓿汕巴晟葡嚓P(guān)手續(xù)。如不能在收購?fù)瓿汕巴晟?，則應(yīng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)在一定期限內(nèi)完善，如未能作到，或因該等障礙給受讓方或項(xiàng)目公司造成損失，則相應(yīng)扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓金或要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應(yīng)將收購中所涉及的方方面面問題囊括進(jìn)去，最大限度避免收購方風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購?fù)ǔＩ婕敖痤~巨大、交易安排復(fù)雜，但實(shí)踐之中，不少股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同區(qū)區(qū)數(shù)頁，條款簡單粗放，雙方權(quán)利義務(wù)的約定籠統(tǒng)且不具可操作性。這樣的合同遺留問題甚多，極容易產(chǎn)生糾紛，而糾紛一起，對于投資金額巨大、開發(fā)時(shí)間緊迫的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，往往會產(chǎn)生災(zāi)難性后果。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同主要應(yīng)包括以下十二個(gè)方面的內(nèi)容：7．股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載有轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證聲明與保證作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對受讓方的承諾，意味著一旦違反或被發(fā)現(xiàn)不實(shí)，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)不利的后果，因而一般宜詳盡地約定各項(xiàng)聲明與保證。一般情況下至少應(yīng)包括：（1）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)、權(quán)益（包括項(xiàng)目）不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的關(guān)于項(xiàng)目公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目的介紹、資料如實(shí)披露了項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況，保證未隱瞞、遺漏目標(biāo)公司的任何對外負(fù)債。（3）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。（4）項(xiàng)目公司近年來未被行政部門處以行政處罰，在可預(yù)見的限度內(nèi)，亦無被行政部門處罰的可能性。（5）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司已按規(guī)定足額繳納各項(xiàng)應(yīng)納稅費(fèi)，不存在欠繳稅費(fèi)情形。（6）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已足額按照其所認(rèn)繳的出資額向項(xiàng)目公司履行出資義務(wù)，且無抽回出資之情形。（7）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方保證自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至受讓方選出之新一屆董事會對項(xiàng)目公司實(shí)行實(shí)際控制前，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不會批準(zhǔn)通過或單方作出有可能增加項(xiàng)目公司負(fù)債、義務(wù)、責(zé)任或風(fēng)險(xiǎn)的議案或行為（包括增加董事、管理人員或員工薪酬，非正常地聘任員工，非正常地向員工發(fā)放福利等情況），或通過對項(xiàng)目公司未分配利潤進(jìn)行分配的決議，或促使項(xiàng)目公司作出其正常業(yè)務(wù)以外的行為。8．付款安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方的義務(wù)單一地體現(xiàn)在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金付出后，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。因而在付款安排上，對于受讓方而言，宜分階段支付并拉長付款過程，同時(shí)注意雙方義務(wù)的對接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方方支付一定款項(xiàng)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購并非在辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對較長，很多潛在的問題與債務(wù)可能會在開發(fā)過程中逐漸暴露，一旦受讓方過早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款付清，將有可能遭受不必要的損失。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，過一定期限，甚至待項(xiàng)目開發(fā)全部完成后再行支付，以抵扣因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方遺留下來的問題導(dǎo)致的支出。但無論怎樣拉長付款過程，總避免不了風(fēng)險(xiǎn)，那么，有沒有最大限度地避免付款風(fēng)險(xiǎn)的方法呢？筆者建議，可以采取資金監(jiān)管的方式，即付款方將資金付至雙方認(rèn)可的第三方（如公證處或律師事務(wù)所），雙方共同委托第三方對股權(quán)轉(zhuǎn)讓金進(jìn)行監(jiān)管，由第三方嚴(yán)格按照約定的條件向轉(zhuǎn)讓方支付相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓金。9．股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務(wù)方為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。因而，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中有必要約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)工商變更手續(xù)，受讓方提供配合，同時(shí)，須約定一定的辦理期限，逾期視為違約。在某些情況下，對應(yīng)受讓方的付款進(jìn)度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會要求分期辦理股權(quán)過戶手續(xù)。10.公司治理與員工的安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新安排，具體而言，應(yīng)該約定如下事項(xiàng)：各股東的股權(quán)比例；各股東的表決權(quán)比例、分紅權(quán)比例、增資認(rèn)購權(quán)比例；公司通過重大事項(xiàng)及其他事項(xiàng)所需要的表決權(quán)比例；股東會議事規(guī)則；法定代表人；董事會構(gòu)成及議事規(guī)則；監(jiān)事會（或監(jiān)事）的構(gòu)成及議事規(guī)則；公司利潤分配及虧損彌補(bǔ)規(guī)則等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中一個(gè)重大的問題，是公司原有員工如何安排。在股權(quán)移交過程中，最佳的作法是避免過大的震蕩，盡量爭取平穩(wěn)過渡，因而如無特殊情況，項(xiàng)目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定為宜。待平穩(wěn)過渡完成后，可根據(jù)對人員的考察情況及開發(fā)經(jīng)營的需要，考慮適當(dāng)調(diào)整。11．資產(chǎn)剝離房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購，有時(shí)并不意味著全盤接受該公司的資產(chǎn)，出于商業(yè)上的考慮，或出于降低法律風(fēng)險(xiǎn)的考慮，某些資產(chǎn)會被排除出收購的范圍之列，這就需要作出資產(chǎn)剝離方面的安排。根據(jù)資產(chǎn)的不同形態(tài)，可以采取不同的資產(chǎn)剝離方式。剝離首選法律意義上的剝離方案，即項(xiàng)目公司與股權(quán)受讓方不再作為上述剝離項(xiàng)目或資產(chǎn)及其相應(yīng)合同之相關(guān)主體。這種剝離主要針對可分割或易于分割資產(chǎn)，如房屋、設(shè)備、知識產(chǎn)權(quán)等。具體操作上，雙方可以簽訂協(xié)議，約定在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)移交，或前往有關(guān)登記部門辦理過戶手續(xù)。而如基于稅費(fèi)或其他操作層