【文章內容簡介】 項目機會分析。（1）市場剛性需求。鶴峰房地產開發(fā)2006年才起步，2009以來，經過國家房地產宏觀調控，現有舊宅套數8526套，在建套數1819套，2020年住房套數總需求量為19011套，缺口8666套。（2）國家政策放寬。未來十年，城市化水平的提高，是拉動中國經濟增長的主要空間，國家經過3年的宏觀調控，房地產調控政策已全部落地，從2012年起，對二、三線城市的房地產開發(fā)將從土地供應、融資貸款、首付比例等逐步放寬。（3）居民收入高速增長。2009年—2011年，鶴峰縣農村居民收由2848元提高到3838元，平均增長14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增長10%左右；居民用于房地產消費的購買力不斷增強。項目威脅分析。 （1）替代性產品供給加大。鶴峰商住房替代性產品主要來自政府建設的保障房，自2007年啟動保障房建設以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未來3年內，政府對保障房的投入仍將維持過去3年的平均水平。（2）行業(yè)競爭加強。鶴峰縣在建的房地產開發(fā)項目有長友大廈、容陽半島、保通新城C棟、恒海觀天下等4個樓盤，這些樓盤竣工后，可能就地轉入新的房地產開發(fā)，商品房供應量有增加的趨勢?？颇繖C 會威 脅外部條件2020年住房套數總需求量為19011套，缺口8666套。從2012年起，對二、三線城市的房地產開發(fā)將從土地供應、融資貸款、首付比例等逐步放寬。居民收入增加，農村居民進城欲望加強，購買力增加。在建與建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未來3年內，政府將會繼續(xù)投入保障房建設，造成潛在客戶流失。在建商品房開發(fā)項目竣工后，開發(fā)商可能就地轉入新的商品房開發(fā)，商品房供應量增加。 增長性戰(zhàn)略（SO戰(zhàn)略）。（1）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝；（2）配合項目鶴峰縣地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；（3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將公司客戶轉化為購買客戶；（4）強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。 多元性戰(zhàn)略（WT策略）（1）㎡，㎡的市場優(yōu)勢。（2）在鶴峰華龍半島商住小區(qū)南端，開發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項目，增加市場人氣指數。 整體形象定位。充分發(fā)揮華龍半島三面環(huán)水，一面靠山的自然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，突出“人與自然和諧相容”主題，強調綜合環(huán)境和居住方式協(xié)調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費性精品商住樓。 確立品牌特色。華農半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。（1）水中仙居。通過促進容美親水走廊建設，形成周邊常水靜水水面300畝以上，水陸面積比達到5：1。（2）開闊閑靜。小區(qū)建筑成線布置，3層以上住宅視野達到500米開外，東西兩面自然采光面積實現最大化。（3）功能清析。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內功能分區(qū)簡單清析，引導消費新朝流。 營銷策略 （1）銷售對象。偏好環(huán)境質量消費的消費群體。 （2）促銷范圍。以鶴峰轄區(qū)、鶴峰老藉人口為重點。（3）促銷途徑。廣告宣傳，預約認購。第四章 項目選址及建設條件.1項目選址地址名稱。華龍半島商住小區(qū)建設項目位于鶴峰縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。地址方位。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場。公共服務條件。距公共休閑區(qū)50米，實驗小學700米，鶴峰縣中心醫(yī)院1公里。 鶴峰縣地形、地貌、地震情況 鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地?？偟牡貏菔俏鞅?、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南——西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 根據國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112002）和《中國地震動參數區(qū)劃圖》（GB183062001）項目區(qū)地震基本烈度為6度，設計地震分組為第一組。 工程地質條件 （1）地質構造 鶴峰縣在地質上位于多種構造體系聯(lián)合、復合的部位，具有多期活動的特征，除北部地區(qū)受揚子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構造體系的東北向“多”字形構造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉構造的深刻影響，主構造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結構。 （2）地層巖性 項目區(qū)出露地層有第四系（Q）及白堊系正陽組(K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據物質組份及成因可分三層： ①沖洪積層(Qal十P1) ①1黃色、黃紅色、黃褐色粉質粘土，偶含巖石碎塊，稍粘粘，稍濕濕，軟塑可塑，～8米，一般厚度3～4米。 ①2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕飽和，中密密實，厚度一般23米，主要分布于槽谷中。 ②坡殘積層(Qdl+el): 主要由粉質粘土、砂質粘土夾碎石、碎質粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約13米。 ③冰嘖層（Qg1） 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細砂。卵石，漂石礫徑1025厘米，磨圓度好，分選性差。中密密實，干燥稍濕。，主要分布于殘丘上部。 2）白堊系中統(tǒng)正陽組（K2z) ①細砂巖 棕紅色、棕黃色長石石英細砂巖夾含鐵質細砂巖，中厚層構造，砂質結構，泥質膠結，膠結不緊密，屬軟弱極軟弱巖石。據區(qū)域地質資料，厚度＞50米。 （3）不良地質現象 項目區(qū)不良地質不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質災害，邊坡現狀穩(wěn)定。無特殊巖土分布，構造條件簡單，場地內未發(fā)現新構造運動及活動性斷裂等不良地質現象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。 水文地質條件 （1）含（隔）水層組 項目區(qū)分布的第四系①②1層粘性土為局部弱隔水層組，①2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽組（K1z）細砂巖向深部巖層完整為隔水層組。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。 （2）地下水補、徑、排特征 區(qū)內分布的含水層組主要為沖洪積層①2及④層淺部基巖裂隙水，主要接受大氣降水補給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。 （3）根據地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕性，對鋼結構有弱腐蝕性。 供電 華龍半島商住小區(qū)工程由鶴峰縣城區(qū)電網供電，10KV高壓線路已經接入小區(qū)，完全能夠滿足項目所需。 供水 由鶴峰縣自來水公司供給，供水管網已經接至場址附近，完全可以滿足項目要求。 排水 項目區(qū)市政排水設施完善。該建設項目的排水方式實行分流式，雨水通過小區(qū)內集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經過處理達標后再排入城市排水管道。 交通 項目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通便利，能夠滿足項目建設的需要。 通信 區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯(lián)，線路暢通。省、市聯(lián)網的電視網，寬帶網已建設完成，移動通信網絡已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 ，邊界長度約700米，于2012年1月17日至2012年2月15日在鶴峰縣國土資源儲備交易中心舉行的國有土地使用權拍掛牌出讓活動中竟得，出讓期限：商住房70年，批發(fā)零售等商業(yè)用房40年。第五章 建設規(guī)模及建筑設計 擬建商住樓8棟，其中：3號樓均按27層設計，；8號樓均按26層設計，；6號樓按23層設計。8棟商住樓的第12層為商業(yè)用房，3層以上均為商住房。停車位600個，其中地上100個，地下500個。其主要經濟技術指標如下： ㎡，㎡，㎡，其中：㎡，㎡。 ㎡，㎡。 停車位600個，其中：地上停車位100個，地下停車位500個。 居住戶數854戶。居住人數：2989人。建筑密度：58%；容積率：；綠地率25%。 建筑設計《民用建筑設計通則》 GB50352—2005《建筑設計防火規(guī)范》 GB50016—2006《高層民用建筑防火規(guī)范》GB50045—95（2005年版）《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》（GB504112007）《民用建筑節(jié)能設計標準》JGJ2695《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007—2002《建筑樁基設計規(guī)范》JGJ94—2008《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50009—2001《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068—2001；《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010—2002《建筑玻璃應用技術規(guī)程》（JGJ1132003，J2552003）《工程建設強制性條文》建筑04J801 結構04G103《屋面工程質量驗收規(guī)范》GB502072002建設單位提供的項目設計的相關資料和要求 設計理念 整體協(xié)調強調本片區(qū)建設和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。加強與周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調發(fā)展。 以人為本重點體現在住宅套型設計、建筑戶型，以關懷人為設計出發(fā)點。其設計原則突出住宅功能，而不是簡單地分室；設計中體現廚房、餐廳與起居室的結合，以及臥室與衛(wèi)生間、貯藏室的有機結合；功能分區(qū)明確，動靜流線清晰，互不交叉干擾，采光通風良好，完全做到“三明”（明廚、明衛(wèi)、明廳）。 獨具特色建筑設計在滿足城市規(guī)劃的前提下，設計出一個符合市場要求，獨具建筑特色的商業(yè)、居住大廈。既為鶴峰縣城的城市形象做出貢獻，又能為該地區(qū)帶來新的活力，使建設開發(fā)獲得成功。 規(guī)劃設計原則 （1）充分考慮城市核心地段的標志性，從城市界面著手分析，對空間、體量及城市景觀效果等多方面進行綜合考慮； （2）利于節(jié)地，最大限度的使區(qū)內的住宅擁有最多、最好的景觀面； （3）最大限度的降低較高容積率給地塊居住品質所帶來的影響，同時規(guī)劃設計中注重全新綠化空間的創(chuàng)造。為住戶提供一種自然、清新的居住環(huán)境，從而最大限度的體現對人居環(huán)境的關懷。 （4）根據當地的氣候特點，樹立“以人為本”的服務概念，為每個住戶提供優(yōu)美、溫馨的家園，追求與自然空氣、陽光的充分接觸，追求休閑空間的自然與開放。 根據地形特點，8棟商住樓房自南向北呈“一”字型布置，大樓前后兩面均向親水走廊。 雨水排水方式擬采用管道系統(tǒng)排水，排水組織方式為有組織排放。 管線綜合布置：各種管線必須地下敷設，且管線的敷設不應影響建筑物的安全，并防止管線受腐蝕、沉陷、振動、荷載等影響而損壞，根據其不同特性和要求綜合布置。給、排水管線沿建筑物及干道平行布置，給；供電管線擬采用地纜溝敷設方式，溝面設水泥蓋板。 建筑布局和間距應綜合考慮環(huán)保、防水、日照、防噪、衛(wèi)生等要求。該地塊規(guī)劃與設計應認真考慮污染防治措施及綜合大樓對生態(tài)保護的具體理念與措施。 城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以3口之家為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是趨勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。根據這一趨勢，華龍半島商住小區(qū)建設項目建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。 商業(yè)店鋪設計 本建筑12層設計為商業(yè)店鋪，其具體方案為： 一層設計為商業(yè)模式的單個店鋪，以開敞窨形式激發(fā)地區(qū)活力，實現和周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調發(fā)展：二層為大跨度整層敞開式購物中心。 住宅戶型設計 根據華龍半島商住小區(qū)建設項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，在戶型設計中將充分考慮以下因素： （1）套型面積分配合理：本小區(qū)建設分為4個戶型，A戶型建筑面積 90 平方米以下，B戶型建筑面積100 平方米以下，C戶型建筑面積 120 平方米以下，D戶型建筑面積 130 平方米以下。 （2）強調廳的重要性，本方案戶型中廳的最小面寬為4米，擴大廳的面積，做到全明廳設計。空間相連、通透的廳往往被劃成若干個功能區(qū)——起居室、餐廳、門廳，既是整體，又有分隔。 （3）完善廚房、衛(wèi)生間內部功能，提高使用率和舒適性。 （4）居室面積指標適當，大小居室比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥。 本項目采用現澆鋼筋混凝土框架結構。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現澆，填充墻采用加氣砼砌塊。 鋼筋混凝土基礎：墊層為C10細石泥凝土，基礎混凝土強度等級選用C25。 鋼筋混凝土結構：，其余現澆鋼筋混凝土梁、板、柱、樓梯等結構強度等級為C25。標高混凝土構件砼強度等級梁、板梯、柱、擋土墻C30梁、板梯、柱、擋土墻C25混凝土保護層厚度：環(huán)境條件