某國際區(qū)住宅類產(chǎn)品市場定位分析(編輯修改稿)
2025-07-18 18:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 定價過高，營銷風(fēng)險相對較大。二、 東山墅產(chǎn)品類型：別墅目前價格：26500元/平米，最低總價約為850萬元。地段：東山墅地處朝陽公園東北方向，東山墅占地100公頃，整體規(guī)劃為11大半島組團(tuán)，共計(jì)155席獨(dú)棟別墅，以80萬平米的綠化面積、創(chuàng)造出離四環(huán)最近的，密度最低的而且還是創(chuàng)造風(fēng)格最獨(dú)特的別墅項(xiàng)目。交通：東山墅位于國賓道（東四環(huán)），CBD（中央商務(wù)區(qū)）北端，與首都機(jī)場高速路相連，與長安街交叉，是距紫禁城和長安街最近的別墅；毗鄰“中央公園”（朝陽公園）；使館區(qū)、燕莎商圈與麗都商圈拱鄰左右。產(chǎn)品特點(diǎn)：東山墅并沒有象中央別墅區(qū)的各個項(xiàng)目那樣，把別墅建筑的就和部隊(duì)士兵站排一樣的整齊劃一羅列在社區(qū)里，而是充分照顧到別墅與景觀的自然關(guān)系，別墅與別墅之間的隱秘關(guān)系，項(xiàng)目與外界的隔絕關(guān)系。東山墅的建筑師將世界先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與風(fēng)格帶進(jìn)項(xiàng)目中，成就了它世界級建筑風(fēng)貌。豪宅內(nèi)除設(shè)有游泳池、桑拿、健身區(qū)、小影院、酒吧間、雪茄房等一般別墅必備的空間外，還有聽水門廳、冥想室、藥浴、蒸汽浴、儲酒間、男女主人獨(dú)立的豪華衛(wèi)生間、衣帽間、洗浴室以及私家碼頭、私家水岸線等迎合高品位階層專屬的國際化設(shè)計(jì)。這種奢華的人性化設(shè)計(jì)理念深得高端客戶的歡心。綜合評價：東山墅作為別墅類項(xiàng)目與我項(xiàng)目之間是沒有對比性的，但按照別墅類產(chǎn)品的使用功能來說，東山墅是目前我見過的最好的別墅了，因?yàn)闁|山墅與中央別墅區(qū)的其他產(chǎn)品相比較而言，從社區(qū)設(shè)計(jì)、別墅設(shè)計(jì)乃至細(xì)微的人性化設(shè)計(jì)無不體現(xiàn)細(xì)致入微、奢華含蓄的特點(diǎn)。三、 觀湖國際產(chǎn)品類型：板樓目前價格：起價11200元/平米，均價15800元/平米地段：觀湖國際是離我項(xiàng)目最近的一個同類項(xiàng)產(chǎn)品了，地段就在朝陽公園橋的東北角，與我項(xiàng)目僅一墻之隔。裝修：提供精裝修。不過樣板間裝修缺乏創(chuàng)新，門套顏色與整體裝修風(fēng)格不符。同類項(xiàng)分析：觀湖國際與我項(xiàng)目都是板樓，這也是朝陽公園地區(qū)比較稀缺的產(chǎn)品，但觀湖國際的板樓主體設(shè)計(jì)并不是想象中的通透性良好的產(chǎn)品，所有戶型都是以玄關(guān)作為南北向的唯一空氣流動空間，所謂的動靜分離并沒有體現(xiàn)生活化、人性化這兩方面。以200平米左右的三居室主力戶型來看，把每天使用率最高的起居室設(shè)計(jì)在北側(cè)，且沒有任何南向采光（南向全被衛(wèi)生間的墻所遮擋），戶型設(shè)計(jì)感覺中間狹長，類似于葫蘆形狀。實(shí)際房間的使用率未能達(dá)到80％以上，且在大戶型當(dāng)中，臥室之間的輕質(zhì)墻不能有效保證房間私密性。最重要的一點(diǎn)是，所有的戶型都沒有在直觀感覺上給人寬敞的感覺。物業(yè)服務(wù)：該樓盤最大的風(fēng)險在于物業(yè)管理。開發(fā)商打算使用國興的關(guān)聯(lián)公司三吉利物業(yè)管理公司管理小區(qū)物業(yè)。目前聲稱的戴德梁行僅僅是一年的顧問關(guān)系，而且業(yè)主入住時肯定是三吉利。開發(fā)商在簽約時不肯承諾物業(yè)公司用哪家，較一般的國內(nèi)物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高。如果按照這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，15000元的房子，以后物業(yè)維護(hù)成本也要相應(yīng)提高，這還是未知數(shù)。園林設(shè)計(jì)：在規(guī)劃中能看到項(xiàng)目中有一個人工湖，但按照整個項(xiàng)目的樓宇布局上看，這么大的湖面，如果沒有水泵是肯定不行的，如果建立水泵站，那么這個水泵站放到哪里都會影響周邊業(yè)主的生活。樓間距：從規(guī)劃上看，樓間距未能達(dá)到1：，北側(cè)的樓為能夠達(dá)到采光要求，樓體本身向動偏斜了15度左右。社區(qū)配套：在社區(qū)的南北區(qū)中間規(guī)劃有一所學(xué)校。還有一個雙會所：個性化運(yùn)動會所，以體育健身為主并結(jié)合多種休閑娛樂為一體的綜合性會所，包括陽光標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場、健身中心等設(shè)施；綠色生態(tài)主題會所，位于小區(qū)入口處，作為社區(qū)綠化平臺的結(jié)束和延伸在整個社區(qū)中，一個生活性會所，為業(yè)主提供完善的生活服務(wù)。但具體綠色生態(tài)主體會說的使用功能尚未確定。項(xiàng)目存在的抗性：9三個樓距離四環(huán)邊上的公交車站特別近，低層住戶會有影響，大概在9～11層的高度，是灰塵沉積層，基本上四環(huán)汽車的尾氣類的物質(zhì)都在這個高度范圍。觀湖國際恰好把四環(huán)噪音、空氣污染全部給予
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