某國(guó)際區(qū)住宅類產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析(編輯修改稿)
2025-07-18 18:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定價(jià)過(guò)高，營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。二、 東山墅產(chǎn)品類型：別墅目前價(jià)格：26500元/平米，最低總價(jià)約為850萬(wàn)元。地段：東山墅地處朝陽(yáng)公園東北方向，東山墅占地100公頃，整體規(guī)劃為11大半島組團(tuán)，共計(jì)155席獨(dú)棟別墅，以80萬(wàn)平米的綠化面積、創(chuàng)造出離四環(huán)最近的，密度最低的而且還是創(chuàng)造風(fēng)格最獨(dú)特的別墅項(xiàng)目。交通：東山墅位于國(guó)賓道（東四環(huán)），CBD（中央商務(wù)區(qū)）北端，與首都機(jī)場(chǎng)高速路相連，與長(zhǎng)安街交叉，是距紫禁城和長(zhǎng)安街最近的別墅；毗鄰“中央公園”（朝陽(yáng)公園）；使館區(qū)、燕莎商圈與麗都商圈拱鄰左右。產(chǎn)品特點(diǎn)：東山墅并沒(méi)有象中央別墅區(qū)的各個(gè)項(xiàng)目那樣，把別墅建筑的就和部隊(duì)士兵站排一樣的整齊劃一羅列在社區(qū)里，而是充分照顧到別墅與景觀的自然關(guān)系，別墅與別墅之間的隱秘關(guān)系，項(xiàng)目與外界的隔絕關(guān)系。東山墅的建筑師將世界先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與風(fēng)格帶進(jìn)項(xiàng)目中，成就了它世界級(jí)建筑風(fēng)貌。豪宅內(nèi)除設(shè)有游泳池、桑拿、健身區(qū)、小影院、酒吧間、雪茄房等一般別墅必備的空間外，還有聽(tīng)水門廳、冥想室、藥浴、蒸汽浴、儲(chǔ)酒間、男女主人獨(dú)立的豪華衛(wèi)生間、衣帽間、洗浴室以及私家碼頭、私家水岸線等迎合高品位階層專屬的國(guó)際化設(shè)計(jì)。這種奢華的人性化設(shè)計(jì)理念深得高端客戶的歡心。綜合評(píng)價(jià)：東山墅作為別墅類項(xiàng)目與我項(xiàng)目之間是沒(méi)有對(duì)比性的，但按照別墅類產(chǎn)品的使用功能來(lái)說(shuō)，東山墅是目前我見(jiàn)過(guò)的最好的別墅了，因?yàn)闁|山墅與中央別墅區(qū)的其他產(chǎn)品相比較而言，從社區(qū)設(shè)計(jì)、別墅設(shè)計(jì)乃至細(xì)微的人性化設(shè)計(jì)無(wú)不體現(xiàn)細(xì)致入微、奢華含蓄的特點(diǎn)。三、 觀湖國(guó)際產(chǎn)品類型：板樓目前價(jià)格：起價(jià)11200元/平米，均價(jià)15800元/平米地段：觀湖國(guó)際是離我項(xiàng)目最近的一個(gè)同類項(xiàng)產(chǎn)品了，地段就在朝陽(yáng)公園橋的東北角，與我項(xiàng)目?jī)H一墻之隔。裝修：提供精裝修。不過(guò)樣板間裝修缺乏創(chuàng)新，門套顏色與整體裝修風(fēng)格不符。同類項(xiàng)分析：觀湖國(guó)際與我項(xiàng)目都是板樓，這也是朝陽(yáng)公園地區(qū)比較稀缺的產(chǎn)品，但觀湖國(guó)際的板樓主體設(shè)計(jì)并不是想象中的通透性良好的產(chǎn)品，所有戶型都是以玄關(guān)作為南北向的唯一空氣流動(dòng)空間，所謂的動(dòng)靜分離并沒(méi)有體現(xiàn)生活化、人性化這兩方面。以200平米左右的三居室主力戶型來(lái)看，把每天使用率最高的起居室設(shè)計(jì)在北側(cè)，且沒(méi)有任何南向采光（南向全被衛(wèi)生間的墻所遮擋），戶型設(shè)計(jì)感覺(jué)中間狹長(zhǎng)，類似于葫蘆形狀。實(shí)際房間的使用率未能達(dá)到80％以上，且在大戶型當(dāng)中，臥室之間的輕質(zhì)墻不能有效保證房間私密性。最重要的一點(diǎn)是，所有的戶型都沒(méi)有在直觀感覺(jué)上給人寬敞的感覺(jué)。物業(yè)服務(wù)：該樓盤最大的風(fēng)險(xiǎn)在于物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)商打算使用國(guó)興的關(guān)聯(lián)公司三吉利物業(yè)管理公司管理小區(qū)物業(yè)。目前聲稱的戴德梁行僅僅是一年的顧問(wèn)關(guān)系，而且業(yè)主入住時(shí)肯定是三吉利。開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)不肯承諾物業(yè)公司用哪家，較一般的國(guó)內(nèi)物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高。如果按照這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，15000元的房子，以后物業(yè)維護(hù)成本也要相應(yīng)提高，這還是未知數(shù)。園林設(shè)計(jì)：在規(guī)劃中能看到項(xiàng)目中有一個(gè)人工湖，但按照整個(gè)項(xiàng)目的樓宇布局上看，這么大的湖面，如果沒(méi)有水泵是肯定不行的，如果建立水泵站，那么這個(gè)水泵站放到哪里都會(huì)影響周邊業(yè)主的生活。樓間距：從規(guī)劃上看，樓間距未能達(dá)到1：，北側(cè)的樓為能夠達(dá)到采光要求，樓體本身向動(dòng)偏斜了15度左右。社區(qū)配套：在社區(qū)的南北區(qū)中間規(guī)劃有一所學(xué)校。還有一個(gè)雙會(huì)所：個(gè)性化運(yùn)動(dòng)會(huì)所，以體育健身為主并結(jié)合多種休閑娛樂(lè)為一體的綜合性會(huì)所，包括陽(yáng)光標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心等設(shè)施；綠色生態(tài)主題會(huì)所，位于小區(qū)入口處，作為社區(qū)綠化平臺(tái)的結(jié)束和延伸在整個(gè)社區(qū)中，一個(gè)生活性會(huì)所，為業(yè)主提供完善的生活服務(wù)。但具體綠色生態(tài)主體會(huì)說(shuō)的使用功能尚未確定。項(xiàng)目存在的抗性：9三個(gè)樓距離四環(huán)邊上的公交車站特別近，低層住戶會(huì)有影響，大概在9～11層的高度，是灰塵沉積層，基本上四環(huán)汽車的尾氣類的物質(zhì)都在這個(gè)高度范圍。觀湖國(guó)際恰好把四環(huán)噪音、空氣污染全部給予
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