【文章內(nèi)容簡介】 開的，開到虧本為止，代表了這個市場飽和了，現(xiàn)在市場能容納到多少家中介公司，沒有人可以回答一個準(zhǔn)確的數(shù)字，我們只知道在過去我們公司是無畏而之的，當(dāng)我們的總監(jiān)覺得這個市場還有容納量可以開店，這個店以后能賺錢我們多多少少會相信員工的眼光就允許他開，因?yàn)槲覀兪莵碜杂谙愀?，想?dāng)年很多人也不知道香港能開多少店才會飽和，就是因?yàn)閬y開這個做法所以才形成了我們比較快速的擴(kuò)張，快速擴(kuò)張到我們在97年最高峰的時候300家，那個時候已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋掉對手了，那個時候可能是一個瓶頸，但是由于每個階段的市場都會不一樣，今天是一個瓶頸可能過了三年以后就不是一個瓶頸了，現(xiàn)在為止我覺得上海所有的代理公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有到一個瓶頸，反過來就像各位同行所說的，最重要是看每家公司的高層用什么樣的方式方法來管理好公司。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 我們講擴(kuò)張不停的開店，在開店的過程中一定會面臨經(jīng)營的問題，這個經(jīng)營的問題可能是當(dāng)初開的店的位置開得不對，也可能是選人沒選對或許還有其他的問題，有開店就一定會有關(guān)店，柯總您是如何下決定這個店是不是該經(jīng)營下去？易居臣信總經(jīng)理柯博仁： 我們先來談一下市場，像公房市場應(yīng)該是開在小區(qū)，面積也不需要大，在公司把這種店是定為7級店，另外一種店是定為A級店是做商品房為主導(dǎo)，一手房準(zhǔn)備交房了中介公司大舉進(jìn)入，這個時候就看寫先卡位卡得好，交通要道的口子上，以至于在這個板塊上開一家店還是開兩家店，一個是在小區(qū)的交通要道，另外是在小區(qū)附近賣場開一家店，這個區(qū)域板塊簽約是到這里來簽的，有的門店開下來市和區(qū)做接待區(qū)，辦公點(diǎn)可能是在民用住宅。再來一種是屬于豪宅或者是別墅的一部分，我們就落實(shí)在寫字樓里面。面臨到門店有問題要調(diào)整第一個是合同到期，房租漲得太高了，第二個是遇到動遷，第三個是整個市場起了一個變化，因?yàn)槿渴亲杂眯偷目腿?，它只剩下只能做租賃市場的時候，換房的概率比較少，我們可以知道這幾個小區(qū)換房的概率高不高，概率不高的情況下我們會做一個轉(zhuǎn)移，基本上門店好壞我是用這樣的調(diào)整。再來門店好與不好還有一點(diǎn)風(fēng)水。上海的中介開到多少是飽和，我是認(rèn)為應(yīng)該是以年度計(jì)劃來談，新房的供應(yīng)量多少，入住率達(dá)到多少我們中介就能開到多少，住宅是70年的時間，要看上海供應(yīng)量的量體，也就是未來市場人口的增長力度會增長到多少，可能上海到2010年世博會以后外來人口會更多，有可能會突破3000萬，這樣的需求我們還分兩類，一種是自用型的，一種是投資型的，市場很好，資金很多有幾套房子買下來做長期投資，所以這樣的市場情況之下我們是認(rèn)為開門店數(shù)會在區(qū)域板塊里面越開越多，如果是自住型的客人我們會銳減一些門店，門店的增長應(yīng)該是按照這個方面做衡量比較合適。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 我看到一個數(shù)字，上海的存量房市場大致是400萬套，400萬套的存放房市場，我們上海去年的交易量不到20萬套，也就是說參與二手房交易的量占了存量的只有5%，如果以這樣的比例來算的話，柯總是從臺灣來的，臺灣的市場和上海的市場相比，5%算不算一個活躍程度，今后是不是還可以向10%或者更多來進(jìn)行突破？易居臣信總經(jīng)理柯博仁： 臺灣的市場基本是分幾塊，一個是自用型，一個是投資型，另外一塊是叫投機(jī)型的，還有一個是屬于度假型的產(chǎn)品，如果一個人擁有三套房，通常第一套房是自用的，第二套房是投資型的，第三套房可能會是渡假型的，如果消費(fèi)水平達(dá)到這樣階段的話會有這樣的選擇。投機(jī)型可以在04年看得到期房轉(zhuǎn)賣，但是現(xiàn)在上海這方面的管控期房轉(zhuǎn)賣是不可能做的，未來兩三套房做長期投資收租金回報是有可能的，銀行的貸款額度利率達(dá)到一定的高度的時候出租的房子去還銀行貸款的利率還不起的時候那這個時候市場就會出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，香港最高的時候銀行貸款利率達(dá)到13億，那時候買房子出租還貸就劃不來，所以要看銀行還貸利率調(diào)整的情況。美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司總經(jīng)理馮泓睿： 市場會在什么情況下飽和？以前香港在97之前可以說是百花齊放，很多不同的中介公司，當(dāng)時的情況大家都搞擴(kuò)張，經(jīng)過金融風(fēng)暴之后香港市場有4家大公司，成交量超過70%多，什么原因會促使這個問題？香港這么小，人口有600萬，經(jīng)過金融風(fēng)暴和非典之后，香港的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很快，然后企業(yè)壟斷的情況就出現(xiàn)了，為什么企業(yè)會壟斷，有些公司會倒閉，有些公司被收購，不是市場飽和不飽和，市場會經(jīng)歷很多不同的風(fēng)風(fēng)雨雨，這些企業(yè)在這些風(fēng)雨里面能不能撐得住，躲不過這個船就沉下去了，躲過了從1艘船變成了5艘船，一個企業(yè)什么情況下不應(yīng)該再開店，我覺得最重要是企業(yè)的管理能力是否飽和了，一個企業(yè)不是做一年，可能是做50年甚至百年，企業(yè)越多越大，可以壟斷這個市場，今年不好不等于明年不好，明年不好不等于第三年不好，市場永遠(yuǎn)有一個規(guī)律，到一個最低谷的時候都會有一個復(fù)蘇。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 我們在座的幾位老總都想把公司越做越大，我們漢宇也不例外，以漢宇現(xiàn)在的管理能力和后臺支持的能力，我們漢宇到今年年底能開多少家店？上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理施宏睿： 我剛才說了經(jīng)營兩個字，我們是直接投資方，我們要面對很現(xiàn)實(shí)的問題，如果經(jīng)營不善，我們面對的是實(shí)實(shí)在在的虧損，而且我們在經(jīng)營的部分上更加慎重，有了慎重可能我們就會更看重管理，我們的管理理念是如果覺得市場有，而我們沒有管理能力的話，作為我們來說會請更好的老總來幫忙管，談到漢宇能經(jīng)營到多少一個要看市場，市場能容許經(jīng)營多少，第二個當(dāng)我經(jīng)營了這個市場，我們自己早就把企業(yè)定性為全國的房地產(chǎn)服務(wù)綜合企業(yè)，又會選擇什么時候跳出上海，做其他的地區(qū)，甚至?xí)x擇什么樣的時間段作為全國房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，而這個時間性如果問我雄心壯志，我還是覺得企業(yè)很年輕，而我也不老，所以我們未來的道路還是蠻長遠(yuǎn)的，而且這個行業(yè)也確實(shí)需要活力，全國的成熟地區(qū)會因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營的年還是很年輕，從一手到次新房變成二手這個階段走的路還是很長，如果現(xiàn)在只告訴你一個數(shù)字，以這個數(shù)字封頂?shù)脑挘蚁胛业钠髽I(yè)就只能到這里就為止了。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 的確作為一個集權(quán)化的管理機(jī)構(gòu)開自己的直營店，始終會受到一個市場的限制，人才的限制，經(jīng)營管理水平的限制等等，以21世紀(jì)這樣的模式，您認(rèn)為是否不存在這些限制？21世紀(jì)中國不動產(chǎn)高級總裁張衛(wèi)平： 因?yàn)槲覀兪翘卦S經(jīng)營，每一個區(qū)域會調(diào)動當(dāng)?shù)丶用苏叩姆e極性或者做生意的主觀能動性，和自己息息相關(guān)，所以這樣會千方百計(jì)的去解決問題，市場不好的時候怎么來調(diào)整，市場好的時候怎么來發(fā)展，因?yàn)橹苯雍徒?jīng)濟(jì)利益掛鉤的，而且就極大的發(fā)揮個人創(chuàng)業(yè)和經(jīng)營生意的方式。從門店來說也是這樣的，現(xiàn)在我們經(jīng)紀(jì)人半年以后就不斷的往上跳，其實(shí)在美國沒有三到四年根本到不了經(jīng)理這個級別，有發(fā)展，有欲望以后有自己當(dāng)老板創(chuàng)業(yè)的欲望，給你一個問題，資金解決讓你自己去開店，從這范圍來說是一個優(yōu)勢。 當(dāng)然從整個管理來說的話是一套，把自己確定一個區(qū)域公司可能還好說，如果確定一個全國性的公司來說這個數(shù)字和自己運(yùn)營系統(tǒng)有多深，有多扎實(shí)，運(yùn)營系統(tǒng)，管控系統(tǒng)，知識系統(tǒng)有多大，培養(yǎng)人才的機(jī)制是什么樣的，當(dāng)然我們是多元化的，我們有從香港的，有從美國的，有本地的，有國外海歸的團(tuán)隊(duì)，這個機(jī)制都決定了以后不是存在市場飽和的問題，而是自己發(fā)展的定位，所以我覺得還是自己公司的管理水平，運(yùn)營完善的問題。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 我們上半部分談了在本區(qū)域內(nèi)擴(kuò)張的一系列問題，我們留出一些時間談跨區(qū)域的擴(kuò)張，我們知道中原是最早進(jìn)入中國大陸的外資企業(yè)之一，目前來講在全國多少個城市有分公司？上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強(qiáng)： 現(xiàn)在在23個城市有我們獨(dú)立的分公司，搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 中原進(jìn)入某一個城市或者不進(jìn)入某一個城市的標(biāo)志是什么？上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強(qiáng)： 由于在整個中國大陸里面，不同的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況都不一樣，一般我們是先做一手起家的，在香港可能很多同行都知道我們主要是以做二手業(yè)務(wù)為主，但是在中國剛好是相反的，我們進(jìn)入一個城市的時候，一般來說我們是先做開發(fā)商的生意，幫他們做營銷代理，幫他們做前期的調(diào)研，幫他們做策劃，幫他們做后期廣告的企劃，還有幫他們在在售樓處里面賣房子，其實(shí)大家看到現(xiàn)在存在比較活躍的二手房市場的一些城市真的能滿足于我們這一類的，成本比較高，中高檔為主的中介公司的城市是不多的，所以我們23家分公司當(dāng)中，其實(shí)大部分的獨(dú)立分公司他們的主營業(yè)務(wù)還是以一手為主，等到這個城市一手房成熟帶動二手房慢慢萌芽的時候我們才開始我們的二手房的業(yè)務(wù)，所以可以這樣說，現(xiàn)在23個城市有二手房業(yè)務(wù)的一些獨(dú)立分公司可能只有10個分行，有一些可能還在虧本的經(jīng)營狀態(tài)當(dāng)中，因?yàn)檫@個市場還不算很成熟，我們也是交了很多年的學(xué)費(fèi)熬到今天他們才開始二手房為當(dāng)?shù)氐恼?，媒體、老百姓所接受，我們才比較容易做起來，如果現(xiàn)在說到中國業(yè)務(wù)量比較大，而且是比較適合我們這一類型的公司能開拓二手房業(yè)務(wù)的就是天津、北京、上海、廣州、深圳、成都，這幾個對我們中原來說二手房交易流程比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 剛才談到一手房先進(jìn)入，二手房跟進(jìn)的模式，據(jù)我了解上海的二手房市場中原來講是比一手做得好一些？上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強(qiáng)： 對，的確是這樣的情況，我們剛剛進(jìn)入上海的時候也是先做一手房的，但是隨著市場的改變，整個二手房市場非?；钴S，我們就開始覺得是適當(dāng)?shù)臅r候可以開展我們的老本家，二手房的業(yè)務(wù)，我們一開始的時候也是摸著石頭過河，搜房二手房集團(tuán)副總經(jīng)理韋志軍： 中原的23個城市里面有哪幾個城市二手房收入超過一手房的？上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強(qiáng)： 剛才我所說的6個最適合我們這一類型的代理中介公司當(dāng)中，我們是有5個