南湖板快補(bǔ)充調(diào)查報告及開發(fā)策略建議(編輯修改稿)
2025-07-17 13:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 8目名稱營銷特點(diǎn)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期目前銷售性質(zhì)6層現(xiàn)房基本售罄；小高層和7層現(xiàn)房在售現(xiàn)房銷售期房銷售在銷小高層框架已到10層左右多層期房銷售多層準(zhǔn)現(xiàn)房銷售多層和小高層均現(xiàn)房銷售少量現(xiàn)房尾盤銷售價格區(qū)間小高層1880－2550；7層2100－26501700－18001590－1800小高層1830－2050多層17801180－14501800－24601420－1690均價小高層2100多層230017501780小高層1900多層17501350左右2200折扣一次付款9696折按揭支持7成20年7成30年7成30年銷售率其去年推出的4棟多層已賣完，4棟小高層銷售率在40％左右；6棟7層建得最早，銷售較差銷售員號稱85％，估計銷售率65％左右前兩期已售罄，小高層銷控表顯示約40％，銷售不佳，第四期多層10％左右銷售比較差，中心花園處的3－6樓也沒有售出銷售部搬遷，未知95％賣場特點(diǎn)設(shè)在紅色會所內(nèi)；當(dāng)天有一定客流量賣場設(shè)置在玻璃會所內(nèi)，臨街會所造型有一定的標(biāo)志性；當(dāng)天客流量尚可設(shè)置在其經(jīng)典花園內(nèi)，當(dāng)天客流量不多賣場設(shè)置臨街商鋪內(nèi)，當(dāng)天銷售員只有2名，賣場客流少入口簡易售樓部，工地廣告牌東倒西歪，破爛不堪,有客戶電話咨詢設(shè)在臨街物業(yè)內(nèi)，主打廣告語小高層，南湖生活的新南湖“森林浴”；尊榮世家大地永恒，溫馨無限；坐享生活意趣，領(lǐng) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 9(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項(xiàng)目策劃小組9/11/20191碧云天和虹頂花園都在不同程度上采取了賣環(huán)境策略，但碧云天的環(huán)境目前已成形，數(shù)成熟社區(qū)，而虹頂花園的有很多概念成分，130棵種在100畝地上，森林的感覺有點(diǎn)過渡夸大。1在項(xiàng)目配套上，大型項(xiàng)目優(yōu)勢很明顯，而虹頂花園的會所，從營造標(biāo)志性建筑和提升項(xiàng)目檔次上來說，還是有一定效果。四、板塊在銷項(xiàng)目營銷推廣特點(diǎn)描述高度“森”活美景；家有森林，才是新生活房好，價廉略華錦風(fēng)情，新一代經(jīng)濟(jì)適用房——可持續(xù)發(fā)展熱銷戶型非本次調(diào)查重點(diǎn)，未深入調(diào)查消費(fèi)主體促銷活動(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)橋建項(xiàng)目策劃小組9/11/2019從上表的比較可分析出如下共性：目前南湖板塊在銷項(xiàng)目（分期）大部分屬于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，如果銷售順暢，估計2003年年中都會逐漸進(jìn)入銷售尾期；整個板塊的價格覆蓋區(qū)間1180－2650元，但多層均價集中于1700－1800元，小高層均價集中于1900－2300元；隨著江宏花園的售罄和華錦的性質(zhì)轉(zhuǎn)型，南湖板塊目前的銷售呈現(xiàn)“中間熱，兩頭冷”的特點(diǎn)，1750元/平米的價格線是目前市場接受得比較快的，高檔的碧云天大戶型、加州花園小高層和低檔成功花園均相對比較冷靜；從某種程度上，環(huán)境是提供差價支撐的重要因素，但中央花園對環(huán)境期望過高，也會走向難以被市場接受的極端；在賣場設(shè)置上，有會所的均設(shè)在會所內(nèi)，大部分調(diào)查成員對虹頂花園的賣場記憶深刻；在主打廣告語上，同萬科等品牌地產(chǎn)相比，似乎還難以體現(xiàn)專業(yè)素質(zhì)，大多缺乏個性和感染力。(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 10項(xiàng)目名稱中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期首期開發(fā)介入地點(diǎn)機(jī)場路和機(jī)場北路交匯處靠機(jī)場路機(jī)場路和機(jī)場三路交匯處最里角，靠近主干道規(guī)模小，屬寶安花園第3期，目前開發(fā)完畢機(jī)場三路與機(jī)場路交匯處功能分區(qū)特點(diǎn)高層靠路邊，減少棟距；小高層和高檔房放在中央公園周邊，保證性價比小高層靠邊；會所為門，入?yún)^(qū)見中心花園，沿機(jī)場路和機(jī)場三路商業(yè)設(shè)施后為多層，大部分小高層居中，其它小高層和高層靠規(guī)劃中的南湖中央廣場小高層靠邊，利用1－2層做商業(yè)或辦公設(shè)施沒有整體規(guī)劃圖從整個寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高層的特征建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對稱分期地塊特點(diǎn)先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑先外邊，后里邊，先會所，后住宅先沿街，后里邊先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜的感覺未知先近后遠(yuǎn)分期產(chǎn)品特點(diǎn)先多層，后小高層；先磚混，后框架；先中檔，后高檔，高層先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層先商業(yè)設(shè)施，后住宅，先多層，后高層先多層，后小高層，再多層未知先磚混，后框架產(chǎn)品設(shè)計變更其二期的小高層原規(guī)劃為8棟,實(shí)際有兩棟改六層目前暫無銷售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒有繪商業(yè)界，多次也少了1棟，不知是設(shè)計更改，還是欺騙消費(fèi)者未知原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為淡黃原外墻設(shè)計好象為白色調(diào)，而且使用大量落地窗，但現(xiàn)房主色調(diào)為黃色，且窗的感覺一般學(xué)校似乎有所調(diào)整五、 板塊在銷項(xiàng)目開發(fā)策略分析 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)
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