【正文】 兒園，會所，靠近大型超市，游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、特色會所大量商業(yè)設(shè)施大量商業(yè)設(shè)施臨街，網(wǎng)球場、籃球場、寬帶寬帶球場、泳池、學校、寬帶、紅外監(jiān)控小學、會所、超市、游泳池，網(wǎng)球場、籃球場物業(yè)管理城建物業(yè)麗島物業(yè)未知未知南湖物業(yè)寶安物業(yè)惠明物業(yè)梯(海量營銷管理培訓資料下載)橋建項目策劃小組9/11/2019從上表對比，可做如下共性分析：73為主，價格突破的比例，而經(jīng)濟適用房則加大54－207在套內(nèi)功能組合上，頂層復式是大多數(shù)項目的通用做法，但新開的虹頂花園是一個特例，它除頂層以外全部做成錯層，頂層退臺后反而成了帶露臺的盡管整個南湖板塊的整體環(huán)境優(yōu)勢并不明顯，但中央花園在該板塊內(nèi)的環(huán)境優(yōu)勢依然很明顯，其它項目在環(huán)境上大多缺乏很強的個性特征和視覺感染力；層現(xiàn)房基本售罄；小高層和1880－2550；717801180－14501800－24601420－1690均價小高層17501350成30年銷售率其去年推出的40％左右；665％左右前兩期已售罄，小高層銷控表顯示約40％，銷售不佳，第四期多層名，賣場客流少入口簡易售樓部，工地廣告牌東倒西歪，破爛不堪,有客戶電話咨詢設(shè)在臨街物業(yè)內(nèi)，主打廣告語小高層，南湖生活的新南湖“森林浴”；尊榮世家大地永恒，溫馨無限；坐享生活意趣，領(lǐng)碧云天和虹頂花園都在不同程度上采取了賣環(huán)境策略，但碧云天的環(huán)境目前已成形，數(shù)成熟社區(qū)，而虹頂花園的有很多概念成分，130在項目配套上，大型項目優(yōu)勢很明顯，而虹頂花園的會所，從營造標志性建筑和提升項目檔次上來說，還是有一定效果。2003元，但多層均價集中于元；在賣場設(shè)置上，有會所的均設(shè)在會所內(nèi)，大部分調(diào)查成員對虹頂花園的賣場記憶深刻；2期首期開發(fā)介入地點機場路和機場北路交匯處靠機場路機場路和機場三路交匯處最里角，靠近主干道規(guī)模小，屬寶安花園第85萬方左右，先多后少，本期開發(fā)量萬方每期1期是在第一期準現(xiàn)房時推出，目前屬于調(diào)整期在功能分區(qū)特點上，大部分將小高層和高層放在路邊，以減少棟距用地，只有中央花園將小高層放在中心花園處；在分期供應(yīng)產(chǎn)品數(shù)量上，每期萬的開發(fā)量，而新大地采取的卻是每期40％－80％之間，經(jīng)濟適用房的銷售居高，小高層的銷售居下。萬方萬方347萬方住宅，商鋪面積未知5期萬方左右12年增量預(yù)測3萬方3－5萬方增量上市時間預(yù)測2003估計月估計2003除中央花園、華錦花園和新大地以外，目前南湖花園板塊在銷項目基本上還處在第一期開發(fā)階段，而且規(guī)模不大（100年增量預(yù)測，可以初步預(yù)測萬方之間，如果20032的價格主線相比，我們對本公司的產(chǎn)品成本和價格自信度不是很高開發(fā)資金和技術(shù)保證如果公司沒有新的大型項目同時動工，資金和技術(shù)將不會形成制約對手策略選擇參照對手們大多選擇分期開發(fā)，這從一個方面說明南湖板塊的項目銷售基本上是“文火燉湯”，很難“一口吃下一個胖子”，特別是對于中高檔項目來說首開發(fā)點選擇進入通路的落實本項目旁邊的洛梁路和機三路雖然均準備建設(shè)，但機三路的建設(shè)速度比洛梁路的建設(shè)速度估計要快消費者便利性的提供從目前來看，盡管從機場二路和機三路進入我們的項目實際距離一樣，但心理距離似乎后者要短，而且機三路的新世紀寶安花園街景和檔次比新大地要好，更容易讓客戶形成好的購物心情項目功能分區(qū)我們的總體規(guī)劃要求主入口放在機三路，包括我們的售樓中心也在機三路主入口處競爭對手策略選擇參考對手大部分將臨路地塊做為第一期，它從一個側(cè)面說明，營造一個好的街面形象是吸引客戶的重要舉措之一，特別是在眾多項目“同臺競技”前提下，和消費者拉近距離是更有利的選擇一、項目開發(fā)策略影響要素分析20024－64－5個月才能下結(jié)論延期對開發(fā)成本的影響延期太長會造成土地資金成本的增加，也會傳達給消費者一些不良印象（是否資金危機？）競爭對手策略選擇參考對手們大多選擇在項目開發(fā)分期選擇上，分比合好：在南湖板塊，我們的總盤量雖然不大，但在南湖板塊總體需求基本穩(wěn)定、大量項目同臺競爭的前提下，各項目能分得的“市場蛋糕”都相對比較小，而且這“蛋糕”的大小并不以開發(fā)商意志為轉(zhuǎn)移，也不和開發(fā)商的推盤數(shù)量成比例，最終起決定作用的還是事先準確的客戶、產(chǎn)品定位和良好的性價比。期（具體看市場反響）。(海量營銷管理培訓資料下載)橋建項目策劃小組9/11/2019點之一，有了好的街面形象，更有利于我們進行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷售熱點。在首開發(fā)量上，先少后多：從對手推盤規(guī)律看來，對于我們的中規(guī)模項目來說，首推在首開發(fā)時間上，按部就班：從對手的推盤時間預(yù)測來看，我們的開發(fā)和推盤時間基本上能和對手形成時間差，從而避免“過渡”正面沖突所帶來的惡性價格競爭和促銷效果彼此抵消（消費者的注意力和購買力都是有限的）；從公司準備工作的到位情況來說，也不應(yīng)該為了搶進度去縮短前期準備工作時間，保證前期工作的質(zhì)量，才是縮短后期工程進度的前提。個月（估計是月）再重新分析競爭市場的特點，確定合適的市場時機。銷售場所問題：從我們對競爭對手的調(diào)查體會看來，寬敞、明亮且富有個性化的賣場雖然不是達成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費者信心，看到檔次差的賣場總以為其項目檔次也很差，從某種程度上說，賣場是期房銷售時項目身份的象征，所以，對南湖都市桃源來說，首先是解決售樓建設(shè)時間提前的問題，我們的賣場初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計，該樓的建設(shè)和裝修至少需要月，那幺它的的開工最好在部分環(huán)境先行問題：環(huán)境越來越成為南湖項目的重要賣點，特別是當項目主體工程建設(shè)過程中，銷售現(xiàn)場適當?shù)沫h(huán)境營造，將使銷售眼前一亮，對項目的未來充滿美好憧憬，從而加大訂單決心，據(jù)我們了解，要做到項目所有環(huán)境先行在技術(shù)上可能難以做到，所以我們提部分環(huán)境先行，一是區(qū)外環(huán)境先開發(fā)成本管理：開發(fā)成本是我們對本次開發(fā)策略策劃相對不自信的地方，因此，在南湖都市花園的成本管理上，我們一定要加大成本管理力度，一是從設(shè)計開始把關(guān)，二是嚴格進行施工承包和材料設(shè)備選購招標，三是加強管理程序規(guī)范，避免違背科學程序帶來的返工現(xiàn)象，四是加強現(xiàn)場簽證和工程預(yù)決算管理。(海量營銷管理培訓資料下載)