海外鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式的思考(編輯修改稿)
2025-07-17 12:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 單一的交通解決方案，TOD整體解決方案規(guī)模更大，解決民生問(wèn)題更全面，經(jīng)濟(jì)引擎效應(yīng)更顯著，政治影響更深遠(yuǎn)，且通過(guò)PPP模式能夠達(dá)到不激增目標(biāo)國(guó)財(cái)政投資又實(shí)現(xiàn)高鐵修建和城市開(kāi)發(fā)升級(jí)雙目的，可一舉改變壓價(jià)競(jìng)標(biāo)的境況；(6)、路內(nèi)、路外項(xiàng)目互為項(xiàng)目外固定資產(chǎn)，提供更多的抗風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題化解手段；(7)、TOD整體解決方案能夠引導(dǎo)目標(biāo)國(guó)對(duì)城市的規(guī)劃布局，樹(shù)立基于TOD開(kāi)發(fā)理念的城市開(kāi)發(fā)思路，在其自有項(xiàng)目和城市建設(shè)中得到推廣，形成中資企業(yè)海外成績(jī)。4 主流開(kāi)發(fā)模式簡(jiǎn)析 三模式的介紹(1)、日本模式：以私營(yíng)公司為主體，軌道交通+房地產(chǎn)共同發(fā)展的模式。私營(yíng)公司利用軌道交通逐步拓展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，最終形成以房地產(chǎn)和各類(lèi)商業(yè)為主、軌道運(yùn)營(yíng)為輔的收益結(jié)構(gòu)。圖1 日本模式結(jié)構(gòu)示意圖(2)、新加坡模式：政府強(qiáng)力主導(dǎo)項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)，從行政角度整體的規(guī)劃和管控，起到了很好的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一實(shí)施、功能互補(bǔ)的效果。圖2 新加坡模式結(jié)構(gòu)示意圖(3)、香港模式：公私合營(yíng)(PPP)“政府引導(dǎo)，企業(yè)推動(dòng)”的雙驅(qū)動(dòng)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，已經(jīng)獲得較為成功的雙贏局面。目前國(guó)內(nèi)多地軌道交通項(xiàng)目尤其是地鐵、輕軌交通項(xiàng)目均采用該模式。圖3 香港模式結(jié)構(gòu)示意圖 三模式的對(duì)比分析表1 三模式的對(duì)比分析表模式類(lèi)型特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)共同點(diǎn)日本模式(私營(yíng)主導(dǎo))私營(yíng)公司提前購(gòu)入土地，同時(shí)推進(jìn)軌道+沿線土地綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，政府給予相應(yīng)政策支持私營(yíng)公司自主權(quán)大，市場(chǎng)化充分對(duì)于公司規(guī)劃能力、融資能力、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能力要求高與政府合作的私營(yíng)公司掌握土地的規(guī)劃?rùn)?quán)、出讓權(quán)和收益權(quán)，利用TOD綜合開(kāi)發(fā)收益支持軌道交通的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)由于TOD綜合開(kāi)發(fā)帶有一定的政策性，因此政府在除土地外，需提供稅收等方面的政策支持都需深度研究當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，采取恰當(dāng)?shù)哪Ｊ杰壍澜煌ǖ某掷m(xù)建設(shè)發(fā)展與沿線綜合開(kāi)發(fā)息息相關(guān)。TOD的開(kāi)發(fā)有效地再推動(dòng)軌道交通的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)新加坡模式(政府主導(dǎo))政府全面主導(dǎo)軌道和沿線土地綜合開(kāi)發(fā)，僅有部分沿線開(kāi)發(fā)對(duì)外承包可以對(duì)城市進(jìn)行整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)管控政府高度集權(quán)，對(duì)政府的專業(yè)技術(shù)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力要求高香港模式(公私合營(yíng))PPP模式政府給予私營(yíng)公司土地補(bǔ)助，同時(shí)將軌道的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)委托給私營(yíng)公司，政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，私營(yíng)公司自負(fù)盈虧雙方合作，可以利用政府優(yōu)勢(shì)+市場(chǎng)化運(yùn)作，達(dá)到共贏合作前需進(jìn)行詳細(xì)洽淡，對(duì)雙方的權(quán)責(zé)和風(fēng)險(xiǎn)分配清晰界定許多海外國(guó)家土地或私有，或?qū)儆谡腿w公民，甚至規(guī)定外國(guó)企業(yè)不可參加政府土地拍賣(mài)。若采用日本模式，就意味著中國(guó)企業(yè)將以外國(guó)私營(yíng)公司的身份逐一從散戶手中購(gòu)地或租地，土地獲取難度極大、獲取成本推高、獲取周期加長(zhǎng)，且私營(yíng)化建設(shè)運(yùn)營(yíng)由于與政府無(wú)利害關(guān)系，一旦遇到戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂和毀約等有關(guān)政治和非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)根本無(wú)從抵抗。若采用新加坡模式，很多目標(biāo)國(guó)不具備與項(xiàng)目相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)水平和管理能力，也無(wú)能力籌集建設(shè)需要的資金，項(xiàng)目失敗風(fēng)險(xiǎn)極大；一旦失敗卻很可能由中國(guó)企業(yè)買(mǎi)單。采用香港模式(PPP)，政府僅需要提供政策優(yōu)惠和確保特許經(jīng)營(yíng)的效力延續(xù)性，只承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)資金由實(shí)施主體負(fù)責(zé)籌集，實(shí)施主體自主性極大，需承擔(dān)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；權(quán)利與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)公平、可控。以埃塞俄比亞為例，該國(guó)政府已加入世界銀行附屬的多邊投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)（MIGA）及《國(guó)際投資糾紛解決公約》(ICSID)；采用PPP模式，一旦遇到政策、政治和非商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)將具有更大的
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