【文章內(nèi)容簡介】 智帝策劃事業(yè)機構(gòu)投資商江西福昌實業(yè)公司開發(fā)商江西福昌實業(yè)公司總戶數(shù)別墅158套總356戶總建面積8萬平米銷售面積8萬平米一期投放量，約4０套，一期以400平米的聯(lián)排為主規(guī)劃面積段394450 主力面積段400平米單價14001700主力總價50幾萬成交戶數(shù)30戶樓層、層高別墅為3層、成交方 式以賣地為主工程進度正在施工的為沿街商鋪和多層。別墅有部分準備挖樁。交房日期未定。估計要根據(jù)商鋪的回籠資金。產(chǎn)品優(yōu)劣勢地段，車程5分鐘。位置比首府稍偏，利用旭日大道的邊門可以享受和首府一樣的地段條件，但畢竟是邊門。主入口的優(yōu)勢是沿三清山大道去市區(qū)更方便。但以上饒縣來衡量，它是屬于邊遠地帶。交通周邊道路寬敞，均為交通干道。旭日大道上公交車、打的尚可。周邊環(huán)境前門面對市場，周遭為一般商品房或民房，不太適合別墅的檔次和形象。沿旭日大道上的邊門稍強，但也屬一般。戶型功能合理，無特色，面積段偏大。價格目前單價較低，是因為前期樓盤形象不佳所累。總價適中。規(guī)劃圖紙規(guī)劃不錯，中央水景、組團庭院、建筑布局有序合理，規(guī)劃上感覺比較成熟，沒有明顯缺點。每戶采用南北雙進門，兩排組成組團庭院。問題是前期賣地，在執(zhí)行上失去控制權(quán)，導致規(guī)劃的落實陷入癱瘓。關(guān)鍵看開發(fā)商的資金回籠和扭轉(zhuǎn)局面的魄力。建筑現(xiàn)代風格加一點歐式。雙坡頂，略帶一點民居風格。每戶帶花園，大多帶車庫。景觀沿中央軸線設計寬闊的中央景觀帶，以水景為主形成三段式中央景觀。每個組團都帶有景觀型圍合庭院，生動活潑。配套一座會所，約1500平米，目前功能未定。物業(yè)設物業(yè)辦公樓一座，物業(yè)服務內(nèi)容未定。生活機能一般，主要是通過側(cè)門利用旭日大道贛東北樂園附近的服務資源。企劃包裝包裝定位藝墅傳家堡。強調(diào)精心打造富于藝術(shù)品位的精品別墅，價值恒久。主賣點有天有地１５８座定制式洋房，自作主張。主要突出量身定做的自由和個性化需要。推廣手段目前僅有圍墻、橫幅、簡單的公交車廣告。推廣水平水平一般。推廣的規(guī)模和力度也一般。主力客戶群體前期買地自建約30組客戶。分 析：本產(chǎn)品前期賣地產(chǎn)生的諸多問題使開發(fā)商對項目建設失去了控制，致使工程形象受損，給人一直不能動工的感覺。后續(xù)銷售停頓，估計給開發(fā)商的資金鏈造成較嚴重的問題，使得開發(fā)商很難繼續(xù)有較大投入來扭轉(zhuǎn)整個局面。所以，它的價格一直停留在一兩年前的水平上不來。雖然現(xiàn)在先推商鋪，真正把后面的別墅產(chǎn)品調(diào)整過來仍需要相當一段時間，如果我們動作快，在市場上已經(jīng)搶占先機，一期產(chǎn)品去化順利，它也很難對我們產(chǎn)生太大影響。案名君臨天下工地位置上饒市書務院路售樓處地址贛東北大道2號市區(qū)接待處贛東北大道2號投資商上饒市恒信實業(yè)有限公司開發(fā)商上饒市恒信實業(yè)有限公司建筑設計上海市第九建筑設計院總戶數(shù)110套，一批20多套企劃銷售上海弘策房地產(chǎn)咨詢有限公司一期投放量聯(lián)排、雙拼，約二十多套 規(guī)劃面積段240431主力面積段271聯(lián)排310雙拼單價聯(lián)排：3200雙拼：3600主力總價110萬開盤時間去年優(yōu)惠方式暫無。銷售率第一批基本售馨成交單價――－成交主力總價——成交主力房型310平米成交戶數(shù)20多戶樓層、層高3層，288平米帶夾層。 建筑結(jié) 構(gòu)框架工程進度一期結(jié)構(gòu)封頂交房日期07年底 產(chǎn)品優(yōu)劣勢地段地屬市區(qū)，地段很好，房屋建在山上，屬于鬧中取靜之地。交通正面道路干凈寬敞。車流量稀少，步行200米可達主干道，交通便利。周邊環(huán)境 正面隔一條馬路即是信江，兩側(cè)山上樹木林立，景觀好。價格高。屬于上繞市場最高端產(chǎn)品。規(guī)劃小區(qū)建在山上，布局稍感緊湊。生活機能出行方便。主賣點 地段、產(chǎn)品高端，但傳聞風水不好影響銷售。分 析：產(chǎn)品高端，宣傳包裝尚可，它的地段和價格都是上饒首席、但美中不足布局稍顯局促，并且傳聞風水不佳極大影響了后期銷售。案名帶湖花城工地位置 江西上饒三清山大道228號售樓處地址贛東北大道79號（上饒影城旁）市區(qū)接待處和售樓處合一。投資商中國永通集團　江西江灣實業(yè)有限公司開發(fā)商江西江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計——物業(yè)管理顧問杭州卓盛物業(yè)企劃銷售浙江宏泰企劃占地面積８６萬平米１３００畝總建面積８５萬平米銷售面積８５萬方總戶數(shù)——容積率綠化率60％一期投放量 ６００戶小高層２００戶聯(lián)排４６套 雙拼２套規(guī)劃面積段258――323（別墅）主力面積段278（別墅）單價（小高層）１６００分 析：這個樓盤主推的還是多層和小高層，別墅以聯(lián)排為主，體量不大，目前別墅去化率只有60％左右。小高層抗性原因及他們的化解對策值得后續(xù)持續(xù)關(guān)注。 （二）需求市場分析 目前上饒在售別墅的客戶來源比較窄、分布比較廣，主要是部分政府領導及一部分礦主和中型以上私營企業(yè)主，區(qū)域涉及上饒市及各下屬各縣。在目前購房消費有以下特征：☆目前在上饒市別墅項目，區(qū)域客戶分布較廣，主力客群是本居住在上繞市區(qū)的區(qū)域客戶占60％，區(qū)域外屬上饒地區(qū)的客戶占30％左右，外來客戶10％左右?！钅壳霸谝奄徺I別墅的客群職業(yè)分布，政府公務員所占比重為最高，達30%。他們集中在36－45這個年齡段，表明他們普遍經(jīng)歷了幾十年奮斗，現(xiàn)身居要職，經(jīng)濟實力相對雄厚和穩(wěn)定，對購置不動產(chǎn)的意識較強。其余職業(yè)如礦主、私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)干部、異地上饒人分布較為平均各為15％左右。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，私營業(yè)主及異地上饒人將成為主力客群，潛力巨大?！钤谀壳霸谑蹌e墅中，面積都在220－－320平方米之間，比例大致在80%左右，產(chǎn)品集中雙拼和聯(lián)排，只有少量獨棟。在這兩類產(chǎn)品中因私密性高，他們對雙拼的接受度更強?！畋敬谓诸^問卷調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)有購買別墅意向的客戶年齡集中在25－35這個年齡段，主要是自己成功創(chuàng)業(yè)的私營業(yè)主有了一定經(jīng)濟能力，他們普遍已經(jīng)購置住房，年輕接受能力強，注重思想和生活趣味，期望在一至兩年內(nèi)買上一套別墅居住。 需求市場結(jié)論：通過對目前在售項目及未來項目的了解，未來區(qū)域市場的別墅是有相當需求的，除了部分國家公務員，我們特別關(guān)注到隨著上饒的經(jīng)濟迅猛發(fā)展，一定會產(chǎn)生一批年輕的私營業(yè)主，對于高品質(zhì)項目，一定會受到他們的追捧，最終會成為高端市場的生力軍。另外