【文章內(nèi)容簡介】 項目周邊優(yōu)美雄偉的高黎貢山和流沙河的立體景觀，打造一個具有地方建筑特色的溫泉度假旅游項目，小橋流水、鳥語花香、四季如春、周邊景觀動植物多姿多彩，實現(xiàn)人與自然的真正和諧共處。 本項目規(guī)劃設(shè)計依據(jù)上述原則和思路本著公平、公開、公正的原則邀請國內(nèi)外高水平專業(yè)機構(gòu)進行設(shè)計方案比選，最終選擇最佳設(shè)計方案。 經(jīng)比選后最終選擇的設(shè)計方案的建設(shè)規(guī)模為81000平方米，占地面積為600畝。（詳見初步設(shè)計方案） 五、項目投資回報分析溫泉康體SPA：占地100畝，建設(shè)大眾型溫泉浴場12000平米，國際溫泉康體SPA6000平米，高級溫泉水會3000平米。最高接待能力5600人/日，總投資6880萬、日均接待量1000人次、年接待量36萬人次，年營業(yè)收入5600萬。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2666002總建筑面積M2210003接待規(guī)模人次/日5600溫泉出水量5000立方/日4建筑密度％165容積率0．356綠化系數(shù)％687建設(shè)總工期年38總投資萬元58809年經(jīng)營收入萬元5600日均營業(yè)收入16萬（1000人次，為容量的20%）10營業(yè)成本萬元1825部分優(yōu)惠11稅費總額萬元800部分減免12利潤總額萬元377513稅后利潤萬元297514投資利潤率％3815財務(wù)內(nèi)部收益率％36所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元21800 戶外運動休閑公園：占地面積400畝，為休閑主題運動休閑公園及會所。最高接待能力1600人/日、總投資6080萬元、日均接待人次600人、年營業(yè)收入1800萬。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2266000400畝2總建筑面積M230003接待規(guī)模人次/日16004建筑密度％5日均接待人次6006綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年28總投資萬元41209年經(jīng)營收入萬元1800日均營業(yè)收入5萬（600人次）10營業(yè)成本萬元480部分優(yōu)惠11稅費總額萬元200部分減免12利潤總額萬元132013稅后利潤萬元112014投資利潤率％2015財務(wù)內(nèi)部收益率％18所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元9800溫泉度假酒店：占地面積約100畝，規(guī)劃五星級客房500套左右，具備舉辦大型商務(wù)會議功能。平均開房率65%、總投資28000萬、年營業(yè)收入6800萬。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M266660100畝2總建筑面積M2600003客房規(guī)模套500100棟產(chǎn)權(quán)式別墅4建筑密度％255容積率0．456綠化系數(shù)％657建設(shè)總工期年3二期8總投資萬元280009年經(jīng)營收入萬元8943平均開房率為65%（500元/間）10營業(yè)成本萬元1825部分優(yōu)惠11稅費總額萬元800部分減免12利潤總額萬元711813稅后利潤萬元631814投資利潤率％2315財務(wù)內(nèi)部收益率％28資產(chǎn)融資50%16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元488004．瑪御谷產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店總投資收益分析：，采用分兩期滾動式開發(fā)和組合融資相結(jié)合的資本運作方式。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2400000600畝2總建筑面積M2810003總接待規(guī)模人次/日5000各項目景點人次之和4建筑密度％105容積率0．26水景綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年38總投資萬元380009年經(jīng)營收入萬元13980溫泉SPA+戶外運動休閑公園+溫泉酒店10年營業(yè)成本萬元630011稅費總額萬元2680部分減免12經(jīng)營項目年收益萬元568013投資利潤率％1814財務(wù)內(nèi)部收益率％25資產(chǎn)融資50%16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝8%）萬元48200 六、項目實施進度1. 建設(shè)工期整個項目總工期為2年3個月。2. 實施進度安排本項目預(yù)計于2007年10月動工，2009年12月完工并全部投入運營。具體進度安排如下：2007年8月，項目可行性報告及立項報告編制及申報；2007年9月，完成項目立項批準、方案設(shè)計并開始征地；2007年9月，完成開工前申報工作，完成施工圖設(shè)計，并準備工程招標；2007年10月，前期工程開始動工，并進行一期主體工程開工準備，2008年1月，前期工程完工，并開始一期主體工程施工；2009年2月，開始設(shè)備安裝工程施工；2009年12月，全部工程完工并全部投入運營。 七、融資方案本項目融資主體為既有項目法人騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司，同時，可新設(shè)項目法人進行融資。本項目的主要資金渠道有：（1）項目法人自有資金。（2）國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金。 本項目資本金來源主要為國內(nèi)外企業(yè)入股的資金和個人入股的資金。 本項目的債務(wù)資金主要為信貸融資，主要為政策性銀行和商業(yè)銀行提供的貸款。 本項目將爭取通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項目建設(shè)。 同時，本項目一些大型設(shè)備可選擇采用融資租賃的融資方式。（1） 資金來源的可靠性分析 ，分兩期投入。由于本項目的融資主體具有很強的實力，并有企業(yè)和財團的支持，加上政策支持，資金來源能確保項目建設(shè)順利進行。（2）融資結(jié)構(gòu)分析 ，占總投資的40%，占總投資的60%，根據(jù)本項目投資的特點，資本金和債務(wù)資金的比例是安全合理的。股本中由騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司占最大股份，將成為股本資金及時到位的強有力保障，并能保證項目的后續(xù)資金。（3）融資成本分析 本項目資本金籌集費很低，同時，由于股東和政府支持，債務(wù)資金融資成本也較低，所以本項目的融資成本低于同類項目。（4）融資風(fēng)險分析本項目融資方案的實施可能受到以下風(fēng)險因素的影響：資金供應(yīng)可能出現(xiàn)資金不落實，導(dǎo)致建設(shè)工期拖長，工程造價升高，原定投資效益目標難以實現(xiàn)的風(fēng)險。本項目出現(xiàn)上述風(fēng)險的可能性較小。利率水平隨著金融市場和政策變動。本項目建設(shè)期出現(xiàn)利率變動的可能性較大，應(yīng)充分考慮對本項目投資回報的影響。 八、財務(wù)評價（1）財務(wù)價格采用變動價格：以現(xiàn)行價格每年3%上漲。（2）稅費：綜合稅率按營業(yè)收入的20%計算（3）利率：以現(xiàn)行利率平均值6%計算（4）項目計算期：20年（5）經(jīng)營容量：年營業(yè)收入容量為3億元2. 財務(wù)評價報表項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項目合計2010201120122013201420152016201720182019123456789101現(xiàn)金流入1408881．1營業(yè)收入114888688880009000100001100012000130001400015000160001．2回收固定資產(chǎn)余值2500025002500250025002500250025002500250025001．3回收流動資金10005005001．4其他現(xiàn)金流入27001001001001502002503004005006002現(xiàn)金流出730002．1建設(shè)投資2500025002500250025002500250025002500250025002．2流動資金100010002．3經(jīng)營成本2750023002400250026002700280029003000310032002．4銷售稅費110008008509009501000110012001300140015002．5增值稅35002002202502803003504004505005502．6其他現(xiàn)金流出5000100010001000100010003凈現(xiàn)金流量6788845885800650068007200780078008000880089004累計凈現(xiàn)金流量458893881588822688298883768845488512885908867888財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=18%資本金收益率=25%（折現(xiàn)率按7%計算）投資回收期為六年本項目開始經(jīng)營后，每年凈現(xiàn)金流逐漸增加，可用于償還債務(wù)的資金第一年3000萬，第二年4000萬，第三年5000萬，第四年6000萬，第五年7000萬，五年內(nèi)還清所有債務(wù)本息，因此本項目償債能力良好。本項目財務(wù)評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，有一定程度的不確定性。（1）敏感性分析序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)臨界值1游客接待量10122010萬人2游客消費量101515600元/人3價格水平10131882%4建設(shè)投資10528280005利率及稅費10815（2）盈虧平衡分析 本項目盈虧平衡點較低，約30%的盈利儲備，項目適應(yīng)市場變化的能力較強，抗風(fēng)險能力也較強。4. 財務(wù)評價結(jié)論 通過以上各項數(shù)據(jù)分析，本項目的財務(wù)方案是可行的，具有較好的投資回報水平和財務(wù)生存能力。 九、場址選擇 項目選址位于騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂村委會澡塘村民小組區(qū)域，項目用地150畝（詳見附圖1）。距騰沖縣城12公里，通過三級柏油路（5公里）和三級彈石路（7公里）與項目相連。 項目占地為騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂村委會澡塘村民小組集體未利用土地和部分農(nóng)田。規(guī)劃區(qū)為保山市騰沖縣北海鄉(xiāng)新樂村委會下村與澡塘村交界范圍。屬北海溫泉主要出水區(qū)，四季如春、風(fēng)光綺麗、蒼翠蔥郁，區(qū)內(nèi)地形特點為：地形起伏、主要為緩坡地、處于大盈江上游、水源充足。 項目周邊環(huán)境：擬建場地周邊有稻田、玉米地、灌木林地、疏林地，耕地為低產(chǎn)輪歇坡地。周邊村寨居民與工業(yè)、商業(yè)區(qū)有一定距離。場地圍界內(nèi)無高壓電網(wǎng)、主干交通線、光纜通信設(shè)施及其它建構(gòu)筑物等附著物。 經(jīng)過對三種場址選擇方案的比較分析，各方案具有以下優(yōu)缺點：第一號方案：將項目設(shè)于靠近主路的選址方案 優(yōu)點：基礎(chǔ)設(shè)施投入較少；