工業(yè)用地出讓實(shí)行彈性年限和后評(píng)價(jià)之必要性探討(編輯修改稿)
2025-07-15 23:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 各占50%，這充分說明了這種用地制度更有利于開發(fā)區(qū)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地的集約使用，也最大可能地放大了集約使用土地帶來的綜合效應(yīng)。一般開發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)，盡管與用地企業(yè)在簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同中已經(jīng)明確規(guī)定了企業(yè)的投資強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)要求和企業(yè)如要轉(zhuǎn)讓土地，只能轉(zhuǎn)讓給開發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的內(nèi)容，但如果仍是實(shí)行一次性五十年的土地使用期，開發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的集約用地主動(dòng)權(quán)仍沒有得到實(shí)質(zhì)性的加強(qiáng)。（2）帶走土地增值在五十年的土地使用期模式下，當(dāng)這些企業(yè)（土地使用權(quán)人）愿意轉(zhuǎn)讓工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)的稀缺性和影響土地價(jià)值的一般因素、區(qū)域因素的良性變化，若干年后，使土地升值。在權(quán)益轉(zhuǎn)讓時(shí)，增值的價(jià)值會(huì)隨尚剩余的使用年限通過市場(chǎng)機(jī)制被原企業(yè)帶走。這類土地的增值一般不是由于企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的成果，而是在國家和上海市整體經(jīng)濟(jì)大發(fā)展對(duì)土地需求量快速增加、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施大提高的背景下，土地發(fā)生增值。由于經(jīng)濟(jì)地理的變化，近年來一些開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，部分開發(fā)區(qū)的某些企業(yè)不專注搞工業(yè)產(chǎn)業(yè)，而利用占有的級(jí)差土地、或低價(jià)獲得的工業(yè)用地，打著發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的幌子，搞起了工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營獲取超額利潤。例如位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)泗磚南路255號(hào)的“名企公館產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園”，占地面積265畝，建筑面積28萬平方米。其工業(yè)用地市場(chǎng)成交價(jià)在35萬元/畝左右，樓面地價(jià)僅為339元/平方米；2011年其房屋平均售價(jià)6,500元/平方米左右。通過估價(jià)技術(shù)中的剩余法的測(cè)算，其建安成本、利息和稅費(fèi)等約為3,724/平方米，利潤為2,437元/平方米，其項(xiàng)目銷售利潤率可達(dá)到38%，是正常利潤率的二倍。通過取得低價(jià)的工業(yè)用地，以發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為表象，以牟取工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利率為實(shí)質(zhì)目的，所謂的工業(yè)房地產(chǎn)暴利就是這樣形成的。這類情況在上海乃至在全國 天津“工改住”大行其道 總部園區(qū)熱賣“辦公別墅. 《中國房地產(chǎn)報(bào)》A11，不在少數(shù)，在新的形勢(shì)下，如何反房地產(chǎn)暴利、如何進(jìn)一步提高土地集約利用和保障新興產(chǎn)業(yè)、特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)用地，放在了土地管理部門的面前。二、土地出讓實(shí)行“彈性年限+后評(píng)價(jià)”制度建議“十二五”期間，我國進(jìn)入了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段—“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。為發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供土地資源保障，以及提高土地集約利用程度等是土地管理部門服務(wù)好國民經(jīng)濟(jì)的重要任務(wù)之一。土地資源是有限的，尤其是優(yōu)良區(qū)位的土地資源。土地產(chǎn)出效益的高低不是企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，但應(yīng)該是代表國家工業(yè)土地管理者的開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)關(guān)注的焦點(diǎn)，是國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的焦點(diǎn)，應(yīng)該放到此層面來認(rèn)識(shí)：有限的土地資源是否得到了有效使用？有效使用的標(biāo)準(zhǔn)是什么？開發(fā)區(qū)與企業(yè)的關(guān)系好比是“鐵打的營盤，流水的兵”。開發(fā)區(qū)是“營盤”，土地管理部門要緊緊把握土地資源的有效利用。有效利用土地包括支持發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。工業(yè)土地一次性長(zhǎng)期出讓，不利于對(duì)實(shí)際被低效利用的土地進(jìn)行有效處置；企業(yè)是“兵”，企業(yè)要流動(dòng)。低效的企業(yè)要及時(shí)被淘汰出開發(fā)區(qū)，高效的企業(yè)要及時(shí)吸引進(jìn)開發(fā)區(qū)。從2008年1月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號(hào)文）提出要研究建立土地利用狀況、用地效益和土地管理績(jī)效等評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，加快開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約評(píng)估工作以來，我國基本上有了一個(gè)評(píng)定土地利用效益的體系（《開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》等），對(duì)各開發(fā)區(qū)土地利用效益的高低有了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)說法。關(guān)于如何對(duì)被評(píng)價(jià)為土地利用效益低下的土地進(jìn)行有效處置，目前還沒有一套行之有效的體系。上海市規(guī)劃和國土資源管理局的“關(guān)于《規(guī)劃土地政策支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整若干意見》部分操作口徑的通知”（滬規(guī)土資綜[2010)952號(hào)]），提出了工業(yè)用地出讓“年限在法定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，可以結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)，分別設(shè)定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限”，這種彈性土地使用年限可視為對(duì)提高工業(yè)用地集約利用從源頭上管理的積極探索和深化有關(guān)規(guī)定。“彈性土地使用年限”政策設(shè)計(jì)上是符合
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