【文章內(nèi)容簡介】 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 ? 在建設期間，向開發(fā)商提供有關(guān)于施工工地形象包裝和前期推廣策略方面的顧問，編制相關(guān)方案，并派專人協(xié)助開發(fā)商落實。 ? 策劃并協(xié)助執(zhí)行各種提升項目知名度和企業(yè)品牌的活動。 （三）、 項目營銷策劃 目標 ? 通過策劃各種公關(guān) 和促銷活動，聚積項目的銷售勢能。 ? 制訂兼具市場沖擊力和最大利潤的價格，控制銷售節(jié)奏。 ? 全面提升項目知名度、美譽度，樹立開發(fā)商良好形象。 工作方式 ? 利用決策資源強大的信息平臺和中城置地的創(chuàng)新體系擬定營銷方案。 ? 以具備豐富操盤經(jīng)驗的專家團建議為指導，專案組發(fā)揮主觀能動性和整合能力進行策劃、跟進工作。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 基本流程 可類比項目、重點競爭 對手營銷策 略分析 確定推廣 銷售策略 細化項目 營銷思路 制定市場進入方案 推廣定位 推廣策略 營銷思路體現(xiàn) 銷售策略 營銷環(huán)境營造 入市時機選擇 價格策略 模擬方案演示 核心價格體現(xiàn) 形象定位 價格定位 廣告及媒介策略 推廣主題 市場推廣進度設計 客戶群再分析 賣點挖掘和展示 售樓部設計 示范單位設計 ? 分析可類比項目及重點競爭對手的營銷策略，做到知己知彼。 ? 制定詳實又具可修正性的推廣策略，重點確定廣告及媒介策略。 ? 細化項目營銷思路，進一步清晰項目應鎖定的目標客戶群，挖掘并展示項目賣點，制定更為具體的銷售策略并營造合適的營銷環(huán)境。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 ? 制定市場 進入方案，確定入市時機和推出市場的價格，進行模擬方案演示。 （四）、 項目銷售 執(zhí)行 目標 ? 保障項目的銷售目標如期完成，確保開發(fā)商利潤的獲得。 ? 力爭縮短銷售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個項目的再投資。 ? 盡量延長旺銷期 ? 全面樹立項目和開發(fā)商品牌。 工作方式 ? 重新整合項目專案組人才資源，調(diào)入專業(yè)銷售人才。 ? 具豐富操盤經(jīng)驗的 專案組與 開發(fā)商 密切溝通。 ? 緊跟銷售進度，進行每日小結(jié)，每周總結(jié)及每月評估，監(jiān)控銷售情況。 基本流程 劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容 協(xié)助開 發(fā)商制訂售樓工具及資料 培 訓 銷 售人員 提供物業(yè)管理建議 協(xié)助開發(fā)商交樓 尾盤銷售 ? 結(jié)合各項工作進度，劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容，盡可能客觀、全面地將各項工作內(nèi)容細化，但同時也要預留調(diào)整空間。 舉行各種促銷活動 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 ? 充分考慮項目特色和市場喜好，協(xié)助開發(fā)商制訂售樓工具及各種資料。 ? 對銷售人員（尤其是一線銷售人員）進行專業(yè)技能培訓和項目概況周期培訓 ? 在廣告的配合下，舉行各種促銷活動，強力進行銷售。 ? 在達成基本銷售目標后，針對性地進行尾盤銷售。 ? 協(xié)助開發(fā)商進行交樓事宜，為項目物業(yè)管理 提供切實可行的建議。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 四、 全 程營銷 前期 策劃綱要 步驟一：項目所在地初步市場情況調(diào)查 階段 A：宏觀環(huán)境分析 第一、經(jīng)濟環(huán)境。包含產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、城市化的進程、家庭收入和家庭支出的結(jié)構(gòu)等等。 第二、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策、戶籍政策。 第三、行業(yè)環(huán)境。主要內(nèi)容包括：城市規(guī)劃、行業(yè)管理方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展等等。 第四、人口環(huán)境。 第五、文化環(huán)境。 第六、技術(shù)環(huán)境。 階段 B：項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析 第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主 要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。 第二、市場現(xiàn)狀剖析。 第三、未來走勢預測。 階段 C：項目所在地板塊市場分析 第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。 第二、板塊功能定位。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認識。 第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。 步驟二：確定可類比項目，對可類比項目進行調(diào)研 階段 A：確定可類比項目并作深入的調(diào)查與分析 以事先制訂出的表格為主要的形式，派出專門人員負責對已確定的可類比項目跟進調(diào)查，以獲取基本情況及重要情報，然后進行分析整理以及對各個可類比項目作出針對性的評價。 階段 B：對可類比項目進行全面分析 對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標（包括售價、戶型、配套、推廣賣點、廣告投放等）、銷售業(yè)績（包括暢銷戶型的統(tǒng)計）等進行羅列、分析。 步驟三：項目的 SWOT 分析及總體策劃思路擬定 階段 A：項目的 SWOT 分析 從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、 機會和威脅分析。 階段 B：項目的總體策劃思路擬定 第一、戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目標及劃分實施步驟。 第二、軟件平臺的構(gòu)筑。達致項目戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺—— “營銷大環(huán)境”的構(gòu)筑，應從項目的規(guī)劃階段就開始著手。 第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現(xiàn)的功能定位及定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 項目結(jié)合周遍配套等所應實現(xiàn)的功能定位。 步驟四：項目核心價值體系的建立 第一、挖掘項目先天的最大價值。從市場時機、自身條件及區(qū)域價值等方面入手。 第二、賦予其適當且最大化的后天價值。 步驟五：項目的目標客戶群鎖定及分析 第一、 哪些人是買家（包括隱性、顯形兩類）？ 第二、買家要買什么樣的房？ 第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時候買房？ 第七、買家在哪里買房？ 要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。 步驟六：項目開發(fā)主題定位及形象定位 階段 A：項目開發(fā)主題定位 為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： A、該體系不僅是一個主題概念的提出； B、該體系緊扣項目與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機會點； C、立足于該項目資 源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上； D、具有充分的整合性，該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 最大價值，包容項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點； E、該體系能夠為項目及開發(fā)公司積累領先的市場聲望； F、該體系的深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆。 G、該體系能夠與項目的建設與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。 階段 B：項目形象定位 圍繞項目的開發(fā)主題定