【文章內(nèi)容簡介】 均價(jià)8020元帶有一定的片面性。因此我們在開發(fā)銷售時(shí)，所制定的價(jià)格必須堅(jiān)持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。l 目前市場上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計(jì)劃在年底開盤上市。但目前其開發(fā)程度有點(diǎn)過度了。很明顯，目前之所以單身公寓單價(jià)較高，是因?yàn)樵瓉韱紊砉τ谑袌鰜碚f較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價(jià)高于周邊普通公寓的單價(jià)，而這一價(jià)差會隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價(jià)格單項(xiàng)高是暫時(shí)的。同時(shí)，前面說的：投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn)5—10%的下降幅度。因此，對于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且，隨著一些樓盤（黃浦青年匯、MYCITY和藍(lán)朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。l 由此可見，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場的空白點(diǎn)在于高品質(zhì)的中檔價(jià)位的樓盤。而顯然本案符合這一特點(diǎn)。因?yàn)楸景笇儆陟o安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時(shí)，被國際麗都城和靜安楓景這兩個代表個案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時(shí)，被長壽路沿線的個案再次分流。那么，做高價(jià)位的樓盤就顯得有點(diǎn)“懸”了。二、 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目地塊情況序號項(xiàng)目內(nèi)容1名稱靜安茗園2發(fā)展商上海中華新苑置業(yè)有限公司3地理位置位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路，屬于市中心地段，周邊配套齊全。4暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。5用地性質(zhì)住宅用地6容積率7地塊情況地塊形狀為扇形。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。8周邊情況位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。項(xiàng)目周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）。 178。 說明：a) SWOT分析法能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。b) SWOT分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個方面。就一個房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂的內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（Weakness），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項(xiàng)目在市場競爭中的優(yōu)勢。c) 我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析（尤其是噪音方面），導(dǎo)致售價(jià)偏高Opportunity機(jī)會分析Threat威脅分析，有時(shí)間機(jī)遇O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策 Strength（優(yōu)勢分析）178。 本項(xiàng)目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。178。 本項(xiàng)目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。與未來靜安區(qū)“一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項(xiàng)目日后帶來眾多的市場關(guān)注。（尤其是噪音方面）178。 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。可見本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。178。 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。178。 本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)過多年建設(shè)，無論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。178。 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。178。 步行至長壽路、亞新生活廣場最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。178。 主要公交線路在江寧路和長壽路上。 江寧路上主要有：550輕紡市場——昌平路 112大華新村——人民廣場112萬里城——人民廣場 112管弄新村——人民廣場113西區(qū)火車站——新客站 36東新路——魯班路68昌平路——乾溪新村 19提藍(lán)橋——澳門路738大華新村——南京西路 長壽路上主要有： 106上海北站——上海西站 36東新路——魯班路63吳淞路——銅川路 13提藍(lán)橋——曹家渡104龍華——上海站 41龍華——天目東路40長樂路——華陰路 105昌化路——真光新村708桃浦七村——安遠(yuǎn)路 768共和路——蓮花公寓830管弄新村——康健新村 178。 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產(chǎn)品的要求也越來越高，本項(xiàng)目由于還處于動工打樁階段，但仍可以有時(shí)間對目前市場中客戶的實(shí)際需求進(jìn)行討論和修改。采用最為市場接受的產(chǎn)品，對小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整，從而取得最大限度的市場認(rèn)同，為未來項(xiàng)目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。178。 本項(xiàng)目規(guī)劃在8萬多平米，屬于較小規(guī)模。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大型規(guī)模由于滾動開發(fā)帶來的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來長期建設(shè)對已入住的業(yè)主的生活帶來的不方便。178。 由于項(xiàng)目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。有效的規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)。 Weakness（劣勢分析）178。 由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。178。 在本項(xiàng)目附近的公交路線較少，都要步行5~10分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經(jīng)常堵車。，導(dǎo)致售價(jià)偏高178。 由于項(xiàng)目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設(shè)計(jì)的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目成本居高不下。178。 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。178。 由于項(xiàng)目周邊原是老式居民區(qū)，相對環(huán)境與人文有所欠缺。而且，目前項(xiàng)目西邊的九九大舞臺對多少有些影響。178。 同時(shí)，其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒有。所以，未來業(yè)主將要步行5分鐘以上的路才能到達(dá)。178。 由于本項(xiàng)目體量、規(guī)劃較小，導(dǎo)致內(nèi)部有些設(shè)施將不能建造或者說相對功能不是十分完善，受到一定的限制。178。 相對大盤的推廣，缺少一點(diǎn)知名度。178。 隨著消費(fèi)者的不斷成熟，在住宅消費(fèi)中對品牌的關(guān)注也越來越多，就