【文章內(nèi)容簡介】 、長則一年之后才能交付使用，而保險(xiǎn)合同約定生效時(shí)間是貸款之日起開始計(jì)收，使得購買期房的消費(fèi)者在商品房還沒有交付使用時(shí)就已經(jīng)支付保險(xiǎn)費(fèi)了。因此，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的 期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險(xiǎn)公司沒有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任。權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等。 三是要求投保的條件過度。購房者尚未取得所預(yù)購住房的產(chǎn)權(quán)前，根本無權(quán)為產(chǎn)權(quán)尚不屬于自己的房屋投保；即使銀行為了防止信貸風(fēng)險(xiǎn)而要求購房者買保險(xiǎn)，也只能要求購房者購買信用保險(xiǎn)，該保險(xiǎn)將承擔(dān)購房者不能還款時(shí)的還款責(zé)任。 四是保險(xiǎn)費(fèi)率過度。目前，住房按揭保險(xiǎn)在出險(xiǎn)率極低的情況下卻一直維持著較高的費(fèi)率水平，存在“暴利”之嫌。 一次交清全部保險(xiǎn)費(fèi)不合理很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品保險(xiǎn)期限長達(dá)幾十年，保費(fèi)是按 年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭貸款的保險(xiǎn)費(fèi)普遍實(shí)行一次性躉交的方式，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)，無償占用了購房者幾十年的利息收入。 “游戲規(guī)則”有失公平消費(fèi)者認(rèn)為，按揭貸款保險(xiǎn)，把中原城市不常見的臺(tái)風(fēng)、冰凌、突發(fā)性山體滑坡、泥石流、海嘯、山崩、飛行物體及其他空中運(yùn)行物墜落等作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任，而把地震及地震次生原因責(zé)任險(xiǎn)等排除在外，失去了一些為按揭購房保駕護(hù)航的作用。 眾多消費(fèi)者還認(rèn)為，銀行在提供按揭貸款上處于強(qiáng)勢地位，雖然銀行制定的“游戲規(guī)則”沒有欺詐行為，但“游戲規(guī)則”是不 公平的。銀行的“不買保險(xiǎn)就不能辦理按揭貸款”的規(guī)定，讓人想起了前幾年買飛機(jī)票必須購買保險(xiǎn)的情況，這種捆綁式銷售保險(xiǎn)是違反消費(fèi)者自愿原則的，現(xiàn)在買飛機(jī)票已經(jīng)可以不買保險(xiǎn)了，住房按揭保險(xiǎn)也應(yīng)回歸公平！ 房產(chǎn)管理部門 銀行、保險(xiǎn)公司部分規(guī)定有失公平 對(duì)于消費(fèi)者對(duì)住房按揭貸款保險(xiǎn)的種種質(zhì)疑，房地產(chǎn)管理部門及專業(yè)人士是如何看待的呢？ “購房價(jià)并不是房子的實(shí)際價(jià)值，其中含有土地轉(zhuǎn)讓金、拆遷費(fèi)等額外費(fèi)用，而這些費(fèi)用在整個(gè)購房價(jià)中占到１／３以上，尤其是土地幾乎沒有滅失的可能，保險(xiǎn)公司把這些也 納入保險(xiǎn)費(fèi)用，明顯有違保險(xiǎn)價(jià)值說。從房地產(chǎn)交易發(fā)達(dá)的上海市調(diào)查的情況看，保險(xiǎn)公司的理賠率占保險(xiǎn)總數(shù)的萬分之零點(diǎn)幾，理賠率太低，這對(duì)買房者顯然有失公正。”鄭州市房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人如是說。 鄭州市房管局抵押辦張主任說，現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，銀行、保險(xiǎn)公司應(yīng)加快建立個(gè)人信用平臺(tái)系統(tǒng)，讓沒有誠信的人無機(jī)可乘，否則，如果有人存心騙貸，產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行也沒用。 一位房地產(chǎn)專家說，銀行為了防止風(fēng)險(xiǎn)而讓買房人埋單，表面上看來很有道理，其實(shí)這是銀行強(qiáng)加給消費(fèi)者頭上的不平等條約，因?yàn)椋y行的風(fēng)險(xiǎn)并不完全是買房人造成 的。 其一，開發(fā)商的欺詐行為可給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。其二，開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。其三，由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議等。 同時(shí)，銀行本身也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。如銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時(shí)不嚴(yán)格造成風(fēng)險(xiǎn)。銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效從而危及銀行權(quán)益。在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi)，由于國家政 策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖給購房人一定補(bǔ)償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地。而這些本應(yīng)由銀行、開發(fā)商來付的保險(xiǎn)費(fèi)卻讓買房人來付是不公正的。 房地產(chǎn)專家指出，抵押住房貸款保險(xiǎn)作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其合同當(dāng)事人應(yīng)該作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體，而目前保險(xiǎn)公司卻設(shè)定銀行為第一受益人，明顯有失公平。如果發(fā)生了不可抗力，造成損失，首先應(yīng)該考慮修復(fù)財(cái)產(chǎn)損失，其次再賠付給銀行。保險(xiǎn)規(guī)定應(yīng)該改一改了 。 商業(yè)銀行 貸款形成風(fēng)險(xiǎn)銀行理應(yīng)是第一受益人 記者以消費(fèi)者的身份詢問了省會(huì)一些商業(yè)銀行。記者問：“既然是購房人買的保險(xiǎn)，為什么第一受益人是銀行呢？”某商業(yè)銀行有關(guān)人士回答：“個(gè)人向銀行申請(qǐng)房屋貸款時(shí)，由于沒有金融證券抵押在銀行，而是把房屋產(chǎn)權(quán)證作為質(zhì)押品進(jìn)行貸款，事實(shí)上已形成個(gè)人與銀行之間的還貸關(guān)系。除借款人應(yīng)正常向銀行償還本金和利息外，作為銀行，貸款給個(gè)人也形成一定風(fēng)險(xiǎn)，受益人當(dāng)然應(yīng)該是銀行?！? 記者又就“辦住房按揭貸款就必須買住房按揭保險(xiǎn)，否則就無法申請(qǐng)到貸款，住房保險(xiǎn)豈不 成了按揭貸款‘強(qiáng)制搭配商品’購房人可不可以不買住房按揭保險(xiǎn)”等問題詢問了某商業(yè)銀行，該商業(yè)銀行有關(guān)人士表示：“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在銀行采用按揭方式購買的住房，按揭期間必須向保險(xiǎn)公司投保，萬一住宅遭遇火災(zāi)等災(zāi)難造成損毀，由保險(xiǎn)公司賠付，以保障銀行的利益?！? 對(duì)于“根據(jù)個(gè)人住房按揭保險(xiǎn)的條款，一旦發(fā)生保險(xiǎn)賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買房者是第二受益人。購買保險(xiǎn)者并不是保險(xiǎn)的最大受益者，這合理嗎”的問題，某商業(yè)銀行稱“這得問保險(xiǎn)公司”。 保險(xiǎn)公司 不投保不放貸款是銀行規(guī)定的 銀行將 “皮球”踢給了保險(xiǎn)公司。 根據(jù)《保險(xiǎn)法》第四條規(guī)定，從事保險(xiǎn)活動(dòng)必須遵守法律、行政法規(guī)，遵循自愿和誠實(shí)守信的原則。既然是自愿，購房者當(dāng)然有不買保險(xiǎn)的權(quán)利，為什么這份銀行為第一受益人的保險(xiǎn)要由購房者來埋單？ 對(duì)記者提出的問題，一些保險(xiǎn)公司工作人員都表示了這樣的看法：保險(xiǎn)公司的一些業(yè)務(wù)需要銀行來配合，為什么“不買保險(xiǎn)就辦不了貸款”、“業(yè)主投保第一受益人是銀行”等問題，恐怕還得問銀行。 保險(xiǎn)公司方面又把“皮球”踢給了銀行 律師、專家 弱勢群體的利益不容漠視 河南文豐律 師事務(wù)所執(zhí)行主任王登巍和開物律師事務(wù)所鄭州分所律師申繼東認(rèn)為，按揭保險(xiǎn)是“霸王條款”。根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，從事保險(xiǎn)活動(dòng)必須遵循自愿的原則，銀行要求購房人必須到其指定的保險(xiǎn)公司投保，違反了保險(xiǎn)自愿的原則，侵犯了消費(fèi)者的選擇權(quán)和公平交易權(quán)。 保險(xiǎn)人要求投保人在房產(chǎn)尚不存在、自身還不可能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任