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正文內(nèi)容

買房流程與注意事項(xiàng)(編輯修改稿)

2024-12-11 21:44 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 、長則一年之后才能交付使用,而保險(xiǎn)合同約定生效時(shí)間是貸款之日起開始計(jì)收,使得購買期房的消費(fèi)者在商品房還沒有交付使用時(shí)就已經(jīng)支付保險(xiǎn)費(fèi)了。因此,保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的 期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期,保險(xiǎn)公司沒有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任。權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等。 三是要求投保的條件過度。購房者尚未取得所預(yù)購住房的產(chǎn)權(quán)前,根本無權(quán)為產(chǎn)權(quán)尚不屬于自己的房屋投保;即使銀行為了防止信貸風(fēng)險(xiǎn)而要求購房者買保險(xiǎn),也只能要求購房者購買信用保險(xiǎn),該保險(xiǎn)將承擔(dān)購房者不能還款時(shí)的還款責(zé)任。 四是保險(xiǎn)費(fèi)率過度。目前,住房按揭保險(xiǎn)在出險(xiǎn)率極低的情況下卻一直維持著較高的費(fèi)率水平,存在“暴利”之嫌。 一次交清全部保險(xiǎn)費(fèi)不合理很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品保險(xiǎn)期限長達(dá)幾十年,保費(fèi)是按 年、按季,甚至按月收取的,而住房按揭貸款的保險(xiǎn)費(fèi)普遍實(shí)行一次性躉交的方式,剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán),無償占用了購房者幾十年的利息收入。 “游戲規(guī)則”有失公平消費(fèi)者認(rèn)為,按揭貸款保險(xiǎn),把中原城市不常見的臺(tái)風(fēng)、冰凌、突發(fā)性山體滑坡、泥石流、海嘯、山崩、飛行物體及其他空中運(yùn)行物墜落等作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任,而把地震及地震次生原因責(zé)任險(xiǎn)等排除在外,失去了一些為按揭購房保駕護(hù)航的作用。 眾多消費(fèi)者還認(rèn)為,銀行在提供按揭貸款上處于強(qiáng)勢地位,雖然銀行制定的“游戲規(guī)則”沒有欺詐行為,但“游戲規(guī)則”是不 公平的。銀行的“不買保險(xiǎn)就不能辦理按揭貸款”的規(guī)定,讓人想起了前幾年買飛機(jī)票必須購買保險(xiǎn)的情況,這種捆綁式銷售保險(xiǎn)是違反消費(fèi)者自愿原則的,現(xiàn)在買飛機(jī)票已經(jīng)可以不買保險(xiǎn)了,住房按揭保險(xiǎn)也應(yīng)回歸公平! 房產(chǎn)管理部門 銀行、保險(xiǎn)公司部分規(guī)定有失公平 對(duì)于消費(fèi)者對(duì)住房按揭貸款保險(xiǎn)的種種質(zhì)疑,房地產(chǎn)管理部門及專業(yè)人士是如何看待的呢? “購房價(jià)并不是房子的實(shí)際價(jià)值,其中含有土地轉(zhuǎn)讓金、拆遷費(fèi)等額外費(fèi)用,而這些費(fèi)用在整個(gè)購房價(jià)中占到1/3以上,尤其是土地幾乎沒有滅失的可能,保險(xiǎn)公司把這些也 納入保險(xiǎn)費(fèi)用,明顯有違保險(xiǎn)價(jià)值說。從房地產(chǎn)交易發(fā)達(dá)的上海市調(diào)查的情況看,保險(xiǎn)公司的理賠率占保險(xiǎn)總數(shù)的萬分之零點(diǎn)幾,理賠率太低,這對(duì)買房者顯然有失公正。”鄭州市房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人如是說。 鄭州市房管局抵押辦張主任說,現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是,銀行、保險(xiǎn)公司應(yīng)加快建立個(gè)人信用平臺(tái)系統(tǒng),讓沒有誠信的人無機(jī)可乘,否則,如果有人存心騙貸,產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行也沒用。 一位房地產(chǎn)專家說,銀行為了防止風(fēng)險(xiǎn)而讓買房人埋單,表面上看來很有道理,其實(shí)這是銀行強(qiáng)加給消費(fèi)者頭上的不平等條約,因?yàn)椋y行的風(fēng)險(xiǎn)并不完全是買房人造成 的。 其一,開發(fā)商的欺詐行為可給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。其二,開發(fā)商由于經(jīng)營不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行,必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行,銀行信貸資產(chǎn)受到損害。其三,由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議等。 同時(shí),銀行本身也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。如銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時(shí)不嚴(yán)格造成風(fēng)險(xiǎn)。銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效從而危及銀行權(quán)益。在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國家政 策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地,雖給購房人一定補(bǔ)償金,但數(shù)額不足以清償銀行貸款,使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地。而這些本應(yīng)由銀行、開發(fā)商來付的保險(xiǎn)費(fèi)卻讓買房人來付是不公正的。 房地產(chǎn)專家指出,抵押住房貸款保險(xiǎn)作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),其合同當(dāng)事人應(yīng)該作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體,而目前保險(xiǎn)公司卻設(shè)定銀行為第一受益人,明顯有失公平。如果發(fā)生了不可抗力,造成損失,首先應(yīng)該考慮修復(fù)財(cái)產(chǎn)損失,其次再賠付給銀行。保險(xiǎn)規(guī)定應(yīng)該改一改了 。 商業(yè)銀行 貸款形成風(fēng)險(xiǎn)銀行理應(yīng)是第一受益人 記者以消費(fèi)者的身份詢問了省會(huì)一些商業(yè)銀行。記者問:“既然是購房人買的保險(xiǎn),為什么第一受益人是銀行呢?”某商業(yè)銀行有關(guān)人士回答:“個(gè)人向銀行申請(qǐng)房屋貸款時(shí),由于沒有金融證券抵押在銀行,而是把房屋產(chǎn)權(quán)證作為質(zhì)押品進(jìn)行貸款,事實(shí)上已形成個(gè)人與銀行之間的還貸關(guān)系。除借款人應(yīng)正常向銀行償還本金和利息外,作為銀行,貸款給個(gè)人也形成一定風(fēng)險(xiǎn),受益人當(dāng)然應(yīng)該是銀行?!? 記者又就“辦住房按揭貸款就必須買住房按揭保險(xiǎn),否則就無法申請(qǐng)到貸款,住房保險(xiǎn)豈不 成了按揭貸款‘強(qiáng)制搭配商品’購房人可不可以不買住房按揭保險(xiǎn)”等問題詢問了某商業(yè)銀行,該商業(yè)銀行有關(guān)人士表示:“根據(jù)有關(guān)規(guī)定,在銀行采用按揭方式購買的住房,按揭期間必須向保險(xiǎn)公司投保,萬一住宅遭遇火災(zāi)等災(zāi)難造成損毀,由保險(xiǎn)公司賠付,以保障銀行的利益?!? 對(duì)于“根據(jù)個(gè)人住房按揭保險(xiǎn)的條款,一旦發(fā)生保險(xiǎn)賠償,銀行將是第一受益人,而貸款買房者是第二受益人。購買保險(xiǎn)者并不是保險(xiǎn)的最大受益者,這合理嗎”的問題,某商業(yè)銀行稱“這得問保險(xiǎn)公司”。 保險(xiǎn)公司 不投保不放貸款是銀行規(guī)定的 銀行將 “皮球”踢給了保險(xiǎn)公司。 根據(jù)《保險(xiǎn)法》第四條規(guī)定,從事保險(xiǎn)活動(dòng)必須遵守法律、行政法規(guī),遵循自愿和誠實(shí)守信的原則。既然是自愿,購房者當(dāng)然有不買保險(xiǎn)的權(quán)利,為什么這份銀行為第一受益人的保險(xiǎn)要由購房者來埋單? 對(duì)記者提出的問題,一些保險(xiǎn)公司工作人員都表示了這樣的看法:保險(xiǎn)公司的一些業(yè)務(wù)需要銀行來配合,為什么“不買保險(xiǎn)就辦不了貸款”、“業(yè)主投保第一受益人是銀行”等問題,恐怕還得問銀行。 保險(xiǎn)公司方面又把“皮球”踢給了銀行 律師、專家 弱勢群體的利益不容漠視 河南文豐律 師事務(wù)所執(zhí)行主任王登巍和開物律師事務(wù)所鄭州分所律師申繼東認(rèn)為,按揭保險(xiǎn)是“霸王條款”。根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定,從事保險(xiǎn)活動(dòng)必須遵循自愿的原則,銀行要求購房人必須到其指定的保險(xiǎn)公司投保,違反了保險(xiǎn)自愿的原則,侵犯了消費(fèi)者的選擇權(quán)和公平交易權(quán)。 保險(xiǎn)人要求投保人在房產(chǎn)尚不存在、自身還不可能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任
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