【文章內(nèi)容簡介】 有占據(jù)十字路口之先天優(yōu)勢，但其與長安街沿線 八寶山公墓 隔路相見，一方面將催生目標客群對本項目產(chǎn)生強烈的心理抵觸性；另一方面許多經(jīng)營商戶、投資者因風水問題也將對該物業(yè)的選擇增加巨大障礙。此外，北京市第一中級人民法院、北京市人民檢察院等司法機關 均分布在玉泉西路附近， 此類部門的存在引發(fā)之消費抗拒心理將對娛樂業(yè)、涉及夜生活等經(jīng)營 業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大阻力。 而上述干擾因素在本項目東區(qū)物業(yè)中會因為地理位置、建筑形式等影響被弱化。因此，在地理位置上，東區(qū)物業(yè)價值高于西區(qū)。 2．交通因素 消費力決定商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況，潛在消費力是否充足是商業(yè)物業(yè)能否成功運作的關鍵因素，就本項目而言，較為便利的交通環(huán)境，將為本項目物業(yè)良好發(fā)展提供帶來大量人流的可能。 從道路交通方面考慮， 本項目地塊周邊道路組織系統(tǒng)較為發(fā)達和完善， 通過玉泉路、魯谷路、玉泉西路、長安街等干線 將使本項目成功與東部、西部及北部地區(qū) 良好連接， 此交通道路優(yōu)勢屬于本項目東、西區(qū)共同優(yōu)勢資源，不存在差異化傾向。 從公共交通方面考慮， 本項目東、西區(qū)同時擁有地鐵、公交車站等公共交通資源， 但 從目前現(xiàn)狀人流分析，地鐵交通對消費者消費吸引力遠大于公共交通。因此， 從交通狀況方面分析，本項目東、西區(qū)物業(yè)交通狀況基本趨同。但仍需指出，由于東區(qū)靠近城市中心、人口密度相對較大等因素影響， 東區(qū)交通產(chǎn)生之效果將略高于西區(qū)。 3．商業(yè)氛圍因素 從本項目東、西區(qū)現(xiàn)狀租金分析，東區(qū)物業(yè)平均租金約為35 元 /天 *平米，西區(qū)約為 23 元 /天 *平米，從二者租金可以看出，現(xiàn)狀 商業(yè)價值東區(qū)明顯高于西區(qū)；從現(xiàn)狀經(jīng)營商戶品牌分析，東區(qū)臨街店鋪較多且具有品牌效應，如大中電器、玉泉電器等，而西區(qū)臨街店鋪小而雜，經(jīng)營氛圍較差，無論從檔次、數(shù)量、品牌等方面而言均無法與東區(qū)相比，總體來講東區(qū)相對西區(qū)優(yōu)勢明顯。 4．建筑形式因素 受 總體規(guī)劃影響，西區(qū)商業(yè)以住宅底商居多，此種建筑形式將對經(jīng)營業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大的限制和局限，而東區(qū)規(guī)劃尚未最終確定，我司將 根據(jù)社區(qū)實際狀況確定物業(yè)建筑形式以適應相應之業(yè)態(tài)需求，從而為物業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。 5．開發(fā)時間因素 開發(fā)進度而言，我司認為本項目總體開發(fā)節(jié)奏相對較 為合理。西區(qū)物業(yè)以社區(qū)商業(yè)配套為主，以社區(qū)商業(yè)為基點并相應擴散的經(jīng)營策略，將逐漸培育西區(qū)及項目周邊之整體商業(yè)氛圍，并為東區(qū)大中型商業(yè)集群的發(fā)展提供市場支撐。同時，東區(qū)大中型商業(yè)物業(yè)的有效發(fā)展將具備影響較為廣闊商業(yè)輻射區(qū)域之能力，從而帶動西區(qū)商業(yè)物業(yè)升值。從開發(fā)時間分析，東、西區(qū)物業(yè)相輔相成、互相促進，但總體來看，受西區(qū)商業(yè)之鋪墊和烘托，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價值在開發(fā)時間因素上將高于西區(qū)物業(yè)。 6．周邊配套因素 圖表 6：項目周邊配套對比分析表 區(qū)域狀況 東區(qū) 西區(qū) 住宅 戀舍長安明珠、嘉德公寓、萬德名苑、永 金星小 區(qū)、玉興苑、玉阜嘉園等 魯谷新居、永樂小區(qū)、魯谷小區(qū)等 寫字樓 玉泉大廈、長安西點、九州大廈、康瀛 大廈、邦定大樓、長春大廈等 中礎大廈、萬商大廈、華聯(lián)大廈、 萬國涉外寫字樓 賓館酒店 銀亞大酒店、長峰假日酒店、五棵松飯店、軍事醫(yī)學科學院招待所、猗興賓館、長興賓館、鐵印賓館、海凌賓館、東清賓館、天天城招待所、比特賓館、四環(huán)賓館等 萬匯源賓館、中鐵總公司招待所、玉泉園招待所等 餐飲娛樂 美食莊園、喜迎門酒樓、全聚德、盈福海海鮮城、天都圓、小肥羊、仙都酒家、今日港灣、平安酒樓、湘潤芝酒樓等 德豐樓飯莊、新時 代大食堂等 商場 華普超市、國美電器城等 永樂百貨商場、西單連鎖店、銀河商城、魯谷商業(yè)城、匯海銀星商場、裕祥商場、紅葉商場等 從上述圖表資料及相應分析可見，住宅物業(yè)方面，東區(qū)周邊住宅以新建、在建項目為主，而西區(qū)則以魯谷小區(qū)、永樂小區(qū)等中低檔現(xiàn)狀物業(yè)為主（新舊比約為 7:3 左右）；從住宅物業(yè)提供之消費者素質(zhì)分析，東區(qū)消費者從消費 能力、理念等方面均強于西區(qū)消費者；寫字樓、酒店、餐飲娛樂等物業(yè)方面，東區(qū)在數(shù)量、檔次等方面均略高于西區(qū)之現(xiàn)狀物業(yè)，此類配套物業(yè)提供之消費者東區(qū)將遠遠高于西區(qū)；同時東區(qū)相對臨近奧林匹克 場館、大量機關、研究院、軍區(qū)辦事處等企事業(yè)單位，此部分消費者消費能力旺盛。 綜合因素分析，住宅、寫字樓、賓館酒店、商場、餐飲娛樂等配套設施東區(qū)均比西區(qū)更加全面和完善，此部分物業(yè)將為東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供相當數(shù)量的消費資源，由此而產(chǎn)生商業(yè)價值明顯高于西區(qū)。 綜上所述，通過本項目東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)各種影響因素之比較分析發(fā)現(xiàn)，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價值將明顯高于西區(qū)，更具市場發(fā)展?jié)摿?，未來將形成東、西區(qū)各具經(jīng)營主題和特色，以東區(qū)大中型商業(yè)物業(yè)為主力、以西區(qū)社區(qū)商業(yè)為有效補充的商業(yè)格局，東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)的互相影響和拉動，將協(xié)調(diào)東 、西區(qū)商業(yè)物業(yè)按各自方向均衡發(fā)展。通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，從長遠經(jīng)營、發(fā)展角度分析，東區(qū)商業(yè)物業(yè)之綜合物業(yè)價值高于西區(qū)。 東、西區(qū)商業(yè)之互動分析 商業(yè)物業(yè)講求市場氛圍的塑造及培育。現(xiàn)階段該區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展十分落后，各種中小型、中低檔次臨街商鋪數(shù)量龐大，且尚不存在大中型品牌物業(yè)。市場現(xiàn)狀一方面對該區(qū)域商業(yè)氛圍的形成產(chǎn)生一定阻力；另一方面，也為該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的建設提供一定發(fā)展空間。 本項目西區(qū)物業(yè)在社區(qū)商業(yè)配套基礎上進行相應擴散，業(yè)態(tài)齊全，涉及餐飲娛樂、服裝服飾、家居用品、便民服務等各行業(yè)，不僅能夠 滿足社區(qū)內(nèi)消費者多方位、多層次的生活需求，同時便捷完善的商業(yè)設施對周邊人群也將產(chǎn)生一定吸引，通過西區(qū)先期的開發(fā)建設，遠洋山水商業(yè)物業(yè)將在消費者心目中樹立形象并產(chǎn)生一定影響力，項目及周邊整體商業(yè)氛圍也將由此逐漸形 成。 屆時，商業(yè)氛圍的日趨成熟，使該區(qū)域?qū)⒕哂幸欢ㄉ虡I(yè)底蘊，消費者也對遠洋山水商業(yè)項目具有較強消費認知度，較好的商業(yè)基礎為東區(qū)物業(yè)良好運營提供前提。另一方面項目東區(qū)物業(yè)在經(jīng)營策略上與西區(qū)物業(yè)完全不同，脫離于社區(qū)，而放眼更多的輻射人群，為其提供除基本生活所需以外的其他消費形式，未來 將形成各類商業(yè)經(jīng)濟要素的聚集體，無論規(guī)模、檔次都將與西區(qū)產(chǎn)生較大差異。錯位經(jīng)營也使東區(qū)除擁有西區(qū)之目標客群外，對更大輻射范圍內(nèi)人群增添了強有力的吸引，符合自身定位，使項目自身價值得以最大化體現(xiàn)。從而也促進西區(qū)商業(yè)物業(yè)的升值。 東區(qū)自身可能之各物業(yè)功能互動分析 本項目東區(qū)規(guī)劃占地 公頃，地塊長（南北）約為 750 米，寬（東西）約為 310 米。整個規(guī)劃地塊呈現(xiàn)“刀把狀”，但地塊相對比較方正，并且地塊兩側均臨主要道路，這對于寫字樓、酒店和商場的規(guī)劃設計及開發(fā)經(jīng)營均十分有利。 商業(yè)物業(yè)與住宅的互動 本項目為大型居住型社區(qū)，東、西區(qū)總占地 公頃，建筑面積高達 150萬平米，未來入住人群約 3 萬人左右。強大的住宅客戶資源成為為本商業(yè)物業(yè)重要的消費支撐點。同時，獨立商業(yè)物業(yè)及作為社區(qū)商業(yè)配套的住宅底商也為住戶提供了便捷完善的購物環(huán)境。 商業(yè)與酒店、寫字樓的互動 寫字樓和酒店主要功能是為客戶提供辦公和休息的空間，因此，各種配套服務就顯得更為重要。優(yōu)質(zhì)的配套服務會為客戶帶來極大的便利：休閑娛樂設施提供更多的商務活動空間；餐飲設施提日常或商務就餐；商業(yè)設施提供舒適的購物 環(huán)境等。因此良好的配套會在很大程度上提高物業(yè)的檔次、品位，促進寫字樓的租售進度及酒店的入住率。 反過來，寫字樓及酒店又會給商業(yè)物業(yè)各種服務帶來部分客戶群，是商業(yè)消費者一個較為穩(wěn)定的客戶來源，但這部分的消費者在數(shù)量上只占據(jù)少數(shù)。 酒店與寫字樓的互動 北京作為首都，集政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心為一體之城市結構，其功能輻射范圍是全方位性的。本項目之酒店與寫字樓二者之間應是互換、互融，寫字樓之需求客戶多為中小型公司，或外地駐京辦事處及一些個體經(jīng)營者。由寫字樓內(nèi)入住公司為酒店帶來部分客戶。而酒店因具備 齊全的設施（大型餐飲、娛樂、多功能廳）也為寫字樓內(nèi)的客戶提供其物業(yè)范圍內(nèi)缺乏的服務。 圖表 6：各物業(yè)功能互動示意圖 東區(qū)商業(yè)物業(yè)功能定位 根據(jù)對項目東西區(qū)商業(yè)價值對比分析及東區(qū)可能發(fā)展之物業(yè)的互動分析，可以得出結論，本商業(yè)物業(yè)提供之功能將主要立足于三個方面： ? 服務于項目自身住宅、酒店、寫字樓等物業(yè)； ? 服務于項目周邊的住宅、寫字樓等物業(yè)； ? 項目周邊商業(yè)物業(yè)設施缺乏，本案地鐵、公交等便利的交通將直接擴大本項目輻射區(qū)域，本項目將服務于項目輻射范圍內(nèi)的所有有效消費者。 鑒于此，本項目商 業(yè)物業(yè)功能將分為三個層次，堅持三步走的策略，最大限度挖掘項目商業(yè)價值。 本項目功能的三個層次： 功能之一為遠洋山水項目自身的商業(yè)配套；功能之二為周邊消費群體的購物中心；功能之三為外來消費群體的餐飲、購物、休閑、娛樂等綜合服務中心。 三步走策略即：先立足項目自身，重點開發(fā)項目周邊消費群體，最大限度的挖掘外來消費資源，實現(xiàn)項目商業(yè)部分開發(fā)價值的最大化。 圖表 8：項目功能示意圖 商圈分析 商圈劃分原則 商圈的定義： 在現(xiàn)代商業(yè)市場中商業(yè)物業(yè)進行銷售活動的空間范圍，它是由消費 者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的。簡而言之，商圈就是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業(yè)場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。 根據(jù)北京市商業(yè)市場現(xiàn)狀，一般將商業(yè)物業(yè)（具有一定規(guī)模）商圈劃分為三個層次，即主要商圈、次要商圈、邊際商圈。主要商圈（ primary）是指最接近商業(yè)物業(yè)并擁有高密度顧客群的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的客流量大約有 50－ 70%來自于主要商圈；次要商圈（ secondary）位于主要商圈之外，顧客光顧率適中，一般這一區(qū)域的顧客約占此商業(yè)物業(yè)客流量的 15－ 30%；邊際商圈位于次要商圈 之外圍，屬于商業(yè)物業(yè)的邊緣輻射范圍，在此商圈內(nèi)顧客購物比率相對較低，一般商業(yè)物業(yè) 10%左右的目標消費者來自于邊際商圈。 值得一提的是，隨著經(jīng)濟的發(fā)展， 尤其是交通工具的高速發(fā)展帶來的整體交通便利程度的提高，使得大型商業(yè)物業(yè) 商圈內(nèi)涵 也隨之發(fā)生了相應變化，衡量商圈的標準不再是單單考慮空間距離因素，利用時間距離來衡量商圈之影響范圍變得更具有實際指導意義。 我司在確定遠洋山水商業(yè)項目商圈范圍時，將運用本劃分商圈之理論及重點考慮因素對本項目商圈測定進行分析及論證。 測定商圈之重要性 針對 大型商業(yè)物業(yè)之商圈 分析，將對項目發(fā)展空間給予充分的闡述及論證，通過深入的分析與研究，將使得影響本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之客觀環(huán)境因素透明化和清晰化，并明確項目總體發(fā)展方向。測定商圈之重要性具體表現(xiàn)如下： A. 科學測定商圈是大型商業(yè)物業(yè)進行科學選址的基礎。選址是關系商業(yè)物業(yè)生存發(fā)展的根本策略，而商業(yè)物業(yè)選址必須以商圈的測定作為前提和條件。通過商圈分析，可以尋找市場機會，發(fā)現(xiàn)并彌補缺陷，明確項目未來發(fā)展重點，保證項目的成功開發(fā) B. 通過商圈分析，可以了解項目所在區(qū)域（石景山地區(qū)及附近相應影響范圍內(nèi)）經(jīng)濟發(fā)展及商業(yè)發(fā)展狀況，為本項發(fā)展提供市場指 導意見 C. 通過商圈分析，可以具體了解商圈內(nèi)消費者的構成及其消費特點，從而為商業(yè)物業(yè)進行目標市場定位、確定經(jīng)營方針和進行經(jīng)營預測奠定良好基礎 D. 可以深入了解決定本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之地理環(huán)境、交通狀況及相關因素，并以此為后期規(guī)劃、經(jīng)營提供指導性建議 商圈分析之重點因素 外部環(huán)境因素 ? 商業(yè)物業(yè)聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成 ? 家庭與人口因素（消費者因素） ? 交通狀況因素 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構因素 ? 地理位置因素 ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃因素 內(nèi)部環(huán)境因素 ? 本項目總體規(guī)模因素 ? 本項目整體檔次定位因素 ? 本項目 商業(yè)經(jīng)營重點與性質(zhì)因素 ? 本項目開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理水平因素 ? 本項目東、西區(qū)影響與依托因素 在市場調(diào)研中 ，我司針對本項目商業(yè)影響區(qū)域范圍內(nèi)之上述區(qū)域交通、周邊環(huán)境、消費者狀況、商業(yè)物業(yè)分布等眾多環(huán)節(jié)進行了調(diào)查與研究。本項目商圈分析中，我司將利用市場調(diào)研成果，針對上述重點分析對象進行深入的分析與論證，以市場商業(yè)局勢為基礎，得出有效結論從而對東區(qū)大型綜合性商業(yè)物業(yè)發(fā)展給予指導。 本項目商圈分析 商圈界定 商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營將受到項目周邊商業(yè)環(huán)境、目標客戶、消費能力、市場容量等諸多因素的 制約和影響，項目附近各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的存在與發(fā)展將直接決定本項目商業(yè)物業(yè)的最終定位。 因此，本項目商圈分析將根據(jù)市場調(diào)研區(qū)域界定之范圍為指導和依據(jù)，以本項目所在地為重心，圍繞項目周邊有效影響區(qū)域（面積約為 平方公里之商圈范圍及西部區(qū)域）內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動展開。 圖表 9：本項目商圈劃分示意圖 商圈劃分方案：以本項目地塊為中心，依次以 、 應圍合區(qū)域劃分為本項目主要商圈、次要商圈、輻射商圈（本項目實際商圈為不規(guī)則之橢圓形區(qū)域，在符合項目所在地實際狀況的前提下，擬定本項目商圈為以本 項目為圓心的同心圓區(qū)域），本項目商圈分析將以此商圈劃分為基礎和依據(jù)進行分析和論證。 重點研究范圍：本項目主要研究范圍為上圖紅線圈定之區(qū)域，東起西四環(huán)路、南到吳家村路、西至西五環(huán)路、北到阜石路，此區(qū)域之消費者將成為本項目物業(yè)之主要目標客戶，商業(yè)經(jīng)營活動將主要圍繞此部分之