【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有占據(jù)十字路口之先天優(yōu)勢(shì)，但其與長(zhǎng)安街沿線 八寶山公墓 隔路相見，一方面將催生目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理抵觸性；另一方面許多經(jīng)營(yíng)商戶、投資者因風(fēng)水問(wèn)題也將對(duì)該物業(yè)的選擇增加巨大障礙。此外，北京市第一中級(jí)人民法院、北京市人民檢察院等司法機(jī)關(guān) 均分布在玉泉西路附近， 此類部門的存在引發(fā)之消費(fèi)抗拒心理將對(duì)娛樂(lè)業(yè)、涉及夜生活等經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大阻力。 而上述干擾因素在本項(xiàng)目東區(qū)物業(yè)中會(huì)因?yàn)榈乩砦恢?、建筑形式等影響被弱化。因此，在地理位置上，東區(qū)物業(yè)價(jià)值高于西區(qū)。 2．交通因素 消費(fèi)力決定商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，潛在消費(fèi)力是否充足是商業(yè)物業(yè)能否成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素，就本項(xiàng)目而言，較為便利的交通環(huán)境，將為本項(xiàng)目物業(yè)良好發(fā)展提供帶來(lái)大量人流的可能。 從道路交通方面考慮， 本項(xiàng)目地塊周邊道路組織系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)和完善， 通過(guò)玉泉路、魯谷路、玉泉西路、長(zhǎng)安街等干線 將使本項(xiàng)目成功與東部、西部及北部地區(qū) 良好連接， 此交通道路優(yōu)勢(shì)屬于本項(xiàng)目東、西區(qū)共同優(yōu)勢(shì)資源，不存在差異化傾向。 從公共交通方面考慮， 本項(xiàng)目東、西區(qū)同時(shí)擁有地鐵、公交車站等公共交通資源， 但 從目前現(xiàn)狀人流分析，地鐵交通對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)吸引力遠(yuǎn)大于公共交通。因此， 從交通狀況方面分析，本項(xiàng)目東、西區(qū)物業(yè)交通狀況基本趨同。但仍需指出，由于東區(qū)靠近城市中心、人口密度相對(duì)較大等因素影響， 東區(qū)交通產(chǎn)生之效果將略高于西區(qū)。 3．商業(yè)氛圍因素 從本項(xiàng)目東、西區(qū)現(xiàn)狀租金分析，東區(qū)物業(yè)平均租金約為35 元 /天 *平米，西區(qū)約為 23 元 /天 *平米，從二者租金可以看出，現(xiàn)狀 商業(yè)價(jià)值東區(qū)明顯高于西區(qū)；從現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)商戶品牌分析，東區(qū)臨街店鋪較多且具有品牌效應(yīng)，如大中電器、玉泉電器等，而西區(qū)臨街店鋪小而雜，經(jīng)營(yíng)氛圍較差，無(wú)論從檔次、數(shù)量、品牌等方面而言均無(wú)法與東區(qū)相比，總體來(lái)講東區(qū)相對(duì)西區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。 4．建筑形式因素 受 總體規(guī)劃影響，西區(qū)商業(yè)以住宅底商居多，此種建筑形式將對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大的限制和局限，而東區(qū)規(guī)劃尚未最終確定，我司將 根據(jù)社區(qū)實(shí)際狀況確定物業(yè)建筑形式以適應(yīng)相應(yīng)之業(yè)態(tài)需求，從而為物業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 5．開發(fā)時(shí)間因素 開發(fā)進(jìn)度而言，我司認(rèn)為本項(xiàng)目總體開發(fā)節(jié)奏相對(duì)較 為合理。西區(qū)物業(yè)以社區(qū)商業(yè)配套為主，以社區(qū)商業(yè)為基點(diǎn)并相應(yīng)擴(kuò)散的經(jīng)營(yíng)策略，將逐漸培育西區(qū)及項(xiàng)目周邊之整體商業(yè)氛圍，并為東區(qū)大中型商業(yè)集群的發(fā)展提供市場(chǎng)支撐。同時(shí)，東區(qū)大中型商業(yè)物業(yè)的有效發(fā)展將具備影響較為廣闊商業(yè)輻射區(qū)域之能力，從而帶動(dòng)西區(qū)商業(yè)物業(yè)升值。從開發(fā)時(shí)間分析，東、西區(qū)物業(yè)相輔相成、互相促進(jìn)，但總體來(lái)看，受西區(qū)商業(yè)之鋪墊和烘托，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)值在開發(fā)時(shí)間因素上將高于西區(qū)物業(yè)。 6．周邊配套因素 圖表 6：項(xiàng)目周邊配套對(duì)比分析表 區(qū)域狀況 東區(qū) 西區(qū) 住宅 戀舍長(zhǎng)安明珠、嘉德公寓、萬(wàn)德名苑、永 金星小 區(qū)、玉興苑、玉阜嘉園等 魯谷新居、永樂(lè)小區(qū)、魯谷小區(qū)等 寫字樓 玉泉大廈、長(zhǎng)安西點(diǎn)、九州大廈、康瀛 大廈、邦定大樓、長(zhǎng)春大廈等 中礎(chǔ)大廈、萬(wàn)商大廈、華聯(lián)大廈、 萬(wàn)國(guó)涉外寫字樓 賓館酒店 銀亞大酒店、長(zhǎng)峰假日酒店、五棵松飯店、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院招待所、猗興賓館、長(zhǎng)興賓館、鐵印賓館、海凌賓館、東清賓館、天天城招待所、比特賓館、四環(huán)賓館等 萬(wàn)匯源賓館、中鐵總公司招待所、玉泉園招待所等 餐飲娛樂(lè) 美食莊園、喜迎門酒樓、全聚德、盈福海海鮮城、天都圓、小肥羊、仙都酒家、今日港灣、平安酒樓、湘潤(rùn)芝酒樓等 德豐樓飯莊、新時(shí) 代大食堂等 商場(chǎng) 華普超市、國(guó)美電器城等 永樂(lè)百貨商場(chǎng)、西單連鎖店、銀河商城、魯谷商業(yè)城、匯海銀星商場(chǎng)、裕祥商場(chǎng)、紅葉商場(chǎng)等 從上述圖表資料及相應(yīng)分析可見，住宅物業(yè)方面，東區(qū)周邊住宅以新建、在建項(xiàng)目為主，而西區(qū)則以魯谷小區(qū)、永樂(lè)小區(qū)等中低檔現(xiàn)狀物業(yè)為主（新舊比約為 7:3 左右）；從住宅物業(yè)提供之消費(fèi)者素質(zhì)分析，東區(qū)消費(fèi)者從消費(fèi) 能力、理念等方面均強(qiáng)于西區(qū)消費(fèi)者；寫字樓、酒店、餐飲娛樂(lè)等物業(yè)方面，東區(qū)在數(shù)量、檔次等方面均略高于西區(qū)之現(xiàn)狀物業(yè)，此類配套物業(yè)提供之消費(fèi)者東區(qū)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西區(qū)；同時(shí)東區(qū)相對(duì)臨近奧林匹克 場(chǎng)館、大量機(jī)關(guān)、研究院、軍區(qū)辦事處等企事業(yè)單位，此部分消費(fèi)者消費(fèi)能力旺盛。 綜合因素分析，住宅、寫字樓、賓館酒店、商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施東區(qū)均比西區(qū)更加全面和完善，此部分物業(yè)將為東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)資源，由此而產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值明顯高于西區(qū)。 綜上所述，通過(guò)本項(xiàng)目東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)各種影響因素之比較分析發(fā)現(xiàn)，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)值將明顯高于西區(qū)，更具市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)將形成東、西區(qū)各具經(jīng)營(yíng)主題和特色，以東區(qū)大中型商業(yè)物業(yè)為主力、以西區(qū)社區(qū)商業(yè)為有效補(bǔ)充的商業(yè)格局，東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)的互相影響和拉動(dòng)，將協(xié)調(diào)東 、西區(qū)商業(yè)物業(yè)按各自方向均衡發(fā)展。通過(guò)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展角度分析，東區(qū)商業(yè)物業(yè)之綜合物業(yè)價(jià)值高于西區(qū)。 東、西區(qū)商業(yè)之互動(dòng)分析 商業(yè)物業(yè)講求市場(chǎng)氛圍的塑造及培育?，F(xiàn)階段該區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展十分落后，各種中小型、中低檔次臨街商鋪數(shù)量龐大，且尚不存在大中型品牌物業(yè)。市場(chǎng)現(xiàn)狀一方面對(duì)該區(qū)域商業(yè)氛圍的形成產(chǎn)生一定阻力；另一方面，也為該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的建設(shè)提供一定發(fā)展空間。 本項(xiàng)目西區(qū)物業(yè)在社區(qū)商業(yè)配套基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)擴(kuò)散，業(yè)態(tài)齊全，涉及餐飲娛樂(lè)、服裝服飾、家居用品、便民服務(wù)等各行業(yè)，不僅能夠 滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)者多方位、多層次的生活需求，同時(shí)便捷完善的商業(yè)設(shè)施對(duì)周邊人群也將產(chǎn)生一定吸引，通過(guò)西區(qū)先期的開發(fā)建設(shè)，遠(yuǎn)洋山水商業(yè)物業(yè)將在消費(fèi)者心目中樹立形象并產(chǎn)生一定影響力，項(xiàng)目及周邊整體商業(yè)氛圍也將由此逐漸形 成。 屆時(shí)，商業(yè)氛圍的日趨成熟，使該區(qū)域?qū)⒕哂幸欢ㄉ虡I(yè)底蘊(yùn)，消費(fèi)者也對(duì)遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目具有較強(qiáng)消費(fèi)認(rèn)知度，較好的商業(yè)基礎(chǔ)為東區(qū)物業(yè)良好運(yùn)營(yíng)提供前提。另一方面項(xiàng)目東區(qū)物業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上與西區(qū)物業(yè)完全不同，脫離于社區(qū)，而放眼更多的輻射人群，為其提供除基本生活所需以外的其他消費(fèi)形式，未來(lái) 將形成各類商業(yè)經(jīng)濟(jì)要素的聚集體，無(wú)論規(guī)模、檔次都將與西區(qū)產(chǎn)生較大差異。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)也使東區(qū)除擁有西區(qū)之目標(biāo)客群外，對(duì)更大輻射范圍內(nèi)人群增添了強(qiáng)有力的吸引，符合自身定位，使項(xiàng)目自身價(jià)值得以最大化體現(xiàn)。從而也促進(jìn)西區(qū)商業(yè)物業(yè)的升值。 東區(qū)自身可能之各物業(yè)功能互動(dòng)分析 本項(xiàng)目東區(qū)規(guī)劃占地 公頃，地塊長(zhǎng)（南北）約為 750 米，寬（東西）約為 310 米。整個(gè)規(guī)劃地塊呈現(xiàn)“刀把狀”，但地塊相對(duì)比較方正，并且地塊兩側(cè)均臨主要道路，這對(duì)于寫字樓、酒店和商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)經(jīng)營(yíng)均十分有利。 商業(yè)物業(yè)與住宅的互動(dòng) 本項(xiàng)目為大型居住型社區(qū)，東、西區(qū)總占地 公頃，建筑面積高達(dá) 150萬(wàn)平米，未來(lái)入住人群約 3 萬(wàn)人左右。強(qiáng)大的住宅客戶資源成為為本商業(yè)物業(yè)重要的消費(fèi)支撐點(diǎn)。同時(shí)，獨(dú)立商業(yè)物業(yè)及作為社區(qū)商業(yè)配套的住宅底商也為住戶提供了便捷完善的購(gòu)物環(huán)境。 商業(yè)與酒店、寫字樓的互動(dòng) 寫字樓和酒店主要功能是為客戶提供辦公和休息的空間，因此，各種配套服務(wù)就顯得更為重要。優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)會(huì)為客戶帶來(lái)極大的便利：休閑娛樂(lè)設(shè)施提供更多的商務(wù)活動(dòng)空間；餐飲設(shè)施提日常或商務(wù)就餐；商業(yè)設(shè)施提供舒適的購(gòu)物 環(huán)境等。因此良好的配套會(huì)在很大程度上提高物業(yè)的檔次、品位，促進(jìn)寫字樓的租售進(jìn)度及酒店的入住率。 反過(guò)來(lái)，寫字樓及酒店又會(huì)給商業(yè)物業(yè)各種服務(wù)帶來(lái)部分客戶群，是商業(yè)消費(fèi)者一個(gè)較為穩(wěn)定的客戶來(lái)源，但這部分的消費(fèi)者在數(shù)量上只占據(jù)少數(shù)。 酒店與寫字樓的互動(dòng) 北京作為首都，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心為一體之城市結(jié)構(gòu)，其功能輻射范圍是全方位性的。本項(xiàng)目之酒店與寫字樓二者之間應(yīng)是互換、互融，寫字樓之需求客戶多為中小型公司，或外地駐京辦事處及一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。由寫字樓內(nèi)入住公司為酒店帶來(lái)部分客戶。而酒店因具備 齊全的設(shè)施（大型餐飲、娛樂(lè)、多功能廳）也為寫字樓內(nèi)的客戶提供其物業(yè)范圍內(nèi)缺乏的服務(wù)。 圖表 6：各物業(yè)功能互動(dòng)示意圖 東區(qū)商業(yè)物業(yè)功能定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目東西區(qū)商業(yè)價(jià)值對(duì)比分析及東區(qū)可能發(fā)展之物業(yè)的互動(dòng)分析，可以得出結(jié)論，本商業(yè)物業(yè)提供之功能將主要立足于三個(gè)方面： ? 服務(wù)于項(xiàng)目自身住宅、酒店、寫字樓等物業(yè)； ? 服務(wù)于項(xiàng)目周邊的住宅、寫字樓等物業(yè)； ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)設(shè)施缺乏，本案地鐵、公交等便利的交通將直接擴(kuò)大本項(xiàng)目輻射區(qū)域，本項(xiàng)目將服務(wù)于項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的所有有效消費(fèi)者。 鑒于此，本項(xiàng)目商 業(yè)物業(yè)功能將分為三個(gè)層次，堅(jiān)持三步走的策略，最大限度挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 本項(xiàng)目功能的三個(gè)層次： 功能之一為遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目自身的商業(yè)配套；功能之二為周邊消費(fèi)群體的購(gòu)物中心；功能之三為外來(lái)消費(fèi)群體的餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等綜合服務(wù)中心。 三步走策略即：先立足項(xiàng)目自身，重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體，最大限度的挖掘外來(lái)消費(fèi)資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)部分開發(fā)價(jià)值的最大化。 圖表 8：項(xiàng)目功能示意圖 商圈分析 商圈劃分原則 商圈的定義： 在現(xiàn)代商業(yè)市場(chǎng)中商業(yè)物業(yè)進(jìn)行銷售活動(dòng)的空間范圍，它是由消費(fèi) 者的購(gòu)買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的。簡(jiǎn)而言之，商圈就是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。 根據(jù)北京市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，一般將商業(yè)物業(yè)（具有一定規(guī)模）商圈劃分為三個(gè)層次，即主要商圈、次要商圈、邊際商圈。主要商圈（ primary）是指最接近商業(yè)物業(yè)并擁有高密度顧客群的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的客流量大約有 50－ 70%來(lái)自于主要商圈；次要商圈（ secondary）位于主要商圈之外，顧客光顧率適中，一般這一區(qū)域的顧客約占此商業(yè)物業(yè)客流量的 15－ 30%；邊際商圈位于次要商圈 之外圍，屬于商業(yè)物業(yè)的邊緣輻射范圍，在此商圈內(nèi)顧客購(gòu)物比率相對(duì)較低，一般商業(yè)物業(yè) 10%左右的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)自于邊際商圈。 值得一提的是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 尤其是交通工具的高速發(fā)展帶來(lái)的整體交通便利程度的提高，使得大型商業(yè)物業(yè) 商圈內(nèi)涵 也隨之發(fā)生了相應(yīng)變化，衡量商圈的標(biāo)準(zhǔn)不再是單單考慮空間距離因素，利用時(shí)間距離來(lái)衡量商圈之影響范圍變得更具有實(shí)際指導(dǎo)意義。 我司在確定遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目商圈范圍時(shí)，將運(yùn)用本劃分商圈之理論及重點(diǎn)考慮因素對(duì)本項(xiàng)目商圈測(cè)定進(jìn)行分析及論證。 測(cè)定商圈之重要性 針對(duì) 大型商業(yè)物業(yè)之商圈 分析，將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展空間給予充分的闡述及論證，通過(guò)深入的分析與研究，將使得影響本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之客觀環(huán)境因素透明化和清晰化，并明確項(xiàng)目總體發(fā)展方向。測(cè)定商圈之重要性具體表現(xiàn)如下： A. 科學(xué)測(cè)定商圈是大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)選址的基礎(chǔ)。選址是關(guān)系商業(yè)物業(yè)生存發(fā)展的根本策略，而商業(yè)物業(yè)選址必須以商圈的測(cè)定作為前提和條件。通過(guò)商圈分析，可以尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)缺陷，明確項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，保證項(xiàng)目的成功開發(fā) B. 通過(guò)商圈分析，可以了解項(xiàng)目所在區(qū)域（石景山地區(qū)及附近相應(yīng)影響范圍內(nèi)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，為本項(xiàng)發(fā)展提供市場(chǎng)指 導(dǎo)意見 C. 通過(guò)商圈分析，可以具體了解商圈內(nèi)消費(fèi)者的構(gòu)成及其消費(fèi)特點(diǎn)，從而為商業(yè)物業(yè)進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、確定經(jīng)營(yíng)方針和進(jìn)行經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)奠定良好基礎(chǔ) D. 可以深入了解決定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之地理環(huán)境、交通狀況及相關(guān)因素，并以此為后期規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)提供指導(dǎo)性建議 商圈分析之重點(diǎn)因素 外部環(huán)境因素 ? 商業(yè)物業(yè)聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成 ? 家庭與人口因素（消費(fèi)者因素） ? 交通狀況因素 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 ? 地理位置因素 ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃因素 內(nèi)部環(huán)境因素 ? 本項(xiàng)目總體規(guī)模因素 ? 本項(xiàng)目整體檔次定位因素 ? 本項(xiàng)目 商業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與性質(zhì)因素 ? 本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平因素 ? 本項(xiàng)目東、西區(qū)影響與依托因素 在市場(chǎng)調(diào)研中 ，我司針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)影響區(qū)域范圍內(nèi)之上述區(qū)域交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)者狀況、商業(yè)物業(yè)分布等眾多環(huán)節(jié)進(jìn)行了調(diào)查與研究。本項(xiàng)目商圈分析中，我司將利用市場(chǎng)調(diào)研成果，針對(duì)上述重點(diǎn)分析對(duì)象進(jìn)行深入的分析與論證，以市場(chǎng)商業(yè)局勢(shì)為基礎(chǔ)，得出有效結(jié)論從而對(duì)東區(qū)大型綜合性商業(yè)物業(yè)發(fā)展給予指導(dǎo)。 本項(xiàng)目商圈分析 商圈界定 商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)將受到項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境、目標(biāo)客戶、消費(fèi)能力、市場(chǎng)容量等諸多因素的 制約和影響，項(xiàng)目附近各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的存在與發(fā)展將直接決定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的最終定位。 因此，本項(xiàng)目商圈分析將根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域界定之范圍為指導(dǎo)和依據(jù)，以本項(xiàng)目所在地為重心，圍繞項(xiàng)目周邊有效影響區(qū)域（面積約為 平方公里之商圈范圍及西部區(qū)域）內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開。 圖表 9：本項(xiàng)目商圈劃分示意圖 商圈劃分方案：以本項(xiàng)目地塊為中心，依次以 、 應(yīng)圍合區(qū)域劃分為本項(xiàng)目主要商圈、次要商圈、輻射商圈（本項(xiàng)目實(shí)際商圈為不規(guī)則之橢圓形區(qū)域，在符合項(xiàng)目所在地實(shí)際狀況的前提下，擬定本項(xiàng)目商圈為以本 項(xiàng)目為圓心的同心圓區(qū)域），本項(xiàng)目商圈分析將以此商圈劃分為基礎(chǔ)和依據(jù)進(jìn)行分析和論證。 重點(diǎn)研究范圍：本項(xiàng)目主要研究范圍為上圖紅線圈定之區(qū)域，東起西四環(huán)路、南到吳家村路、西至西五環(huán)路、北到阜石路，此區(qū)域之消費(fèi)者將成為本項(xiàng)目物業(yè)之主要目標(biāo)客戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將主要圍繞此部分之