【正文】 環(huán)與西五 環(huán)之間，石景山區(qū)東南側(cè)三區(qū)交界處，向北與海淀區(qū)相鄰、南接豐臺(tái)區(qū)，本項(xiàng)目東區(qū)地處玉泉路與魯谷路交叉路口東南側(cè)，長(zhǎng)安街沿線南側(cè)。由于工作方式較為細(xì)化、數(shù)據(jù)收集較為全面，因此將足以保證獲取資料的準(zhǔn)確性和可用性，后期 可行性分析報(bào)告將以此調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)展開。 調(diào)研及分析方法的確定 由于本項(xiàng)目地塊占地面積相對(duì)較大，未來發(fā)展之物業(yè)將有可能包括商業(yè)、寫字樓、酒店等多種形式，因此在調(diào)研過程中我司將在擬定之區(qū)域內(nèi)針對(duì)不同物業(yè)形式進(jìn)行分項(xiàng)調(diào)研、分類分析，具體調(diào)研及分析方法如下： ? 商業(yè)物業(yè)： 現(xiàn)階段本項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域范圍內(nèi)，商業(yè)活動(dòng)相對(duì)較為活躍，各種商業(yè)類物業(yè)包括 中小型 商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、臨街店鋪 、住宅底商 等形式均 有不同程度的分布 ，因此我司確定，此部分調(diào)研工作將按照 研究范圍內(nèi) 3不同區(qū)域 進(jìn)行，針對(duì)所需數(shù)據(jù)逐一進(jìn)行調(diào)查并對(duì) 具有參照性 的物 業(yè)（如 沃爾瑪山姆會(huì)員店、星座商廈 等）和商業(yè)分布密集街道（ 阜石路、玉泉路 等）進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，其中主要分析指標(biāo)將包括物業(yè)名稱、地理位置、經(jīng)營(yíng)狀況、租金價(jià)格、經(jīng)濟(jì)效益、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)（物業(yè) 形式、樓層數(shù)量、物業(yè)規(guī)模等因素）等；同時(shí)將統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金現(xiàn)狀特點(diǎn)、檔次比例構(gòu)成、業(yè)態(tài)分布比例等，為后期商業(yè)類物業(yè)分析提供基礎(chǔ)性資料和初步指導(dǎo)。基于此，綜合考慮本項(xiàng)目地塊可行性分析 報(bào)告所需之?dāng)?shù)據(jù)存在涉及物業(yè)類型較多、收集信息量較大、獲取信息難度較大、信息類型多種多樣等難點(diǎn)，同時(shí)必須保證獲取數(shù)據(jù)具有針對(duì)性和可利用價(jià)值，因此我司確定市場(chǎng)調(diào)研工作將采取如下方式進(jìn)行。 我司將根據(jù)上述三區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況分析提供之依據(jù)明確本項(xiàng)目現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境，并初步確定本項(xiàng)目之商業(yè)發(fā)展方向 。 此區(qū)域之消費(fèi)者將成為本項(xiàng)目物業(yè)之主要目標(biāo)客戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將主要圍繞此部分消費(fèi)者展開。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，是指以各類房地產(chǎn)物業(yè)為特定的商品對(duì)象，對(duì)其涉及的相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄等工作，并利用科學(xué)的研究與分析方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 行預(yù)測(cè)并得出對(duì)于整體發(fā)展策略、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等后期工作具有一定指導(dǎo)意義的有效結(jié)論。 本報(bào)告將在前期市場(chǎng)研究、分析的基礎(chǔ)上， 結(jié)合我司多年之商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目之實(shí)際可操作性，通過對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位所涉及的項(xiàng)目自身剖析、優(yōu)劣勢(shì)分析、商圈分析、目標(biāo)客群分析等細(xì)節(jié)，初步確定東區(qū)商業(yè) 物業(yè)之總體發(fā)展方向及相關(guān)各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，并進(jìn)行專業(yè)的闡述和論證。同時(shí)，為本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展制定了較為實(shí)效的市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)分布方案建議。 序 本報(bào)告是對(duì)遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目東區(qū)市場(chǎng)定位 的 集中論述，通過我司對(duì)該項(xiàng)目東區(qū)周邊區(qū)域環(huán)境系統(tǒng)深入的前期調(diào)研工作，對(duì)東區(qū)可能發(fā)展的四種商業(yè)物業(yè)（酒店物業(yè)、寫字樓物業(yè)、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)）進(jìn)行了系統(tǒng)的論證，并以此為基礎(chǔ)按三種不同的組合方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)東區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，進(jìn)而 對(duì)這三 種 商業(yè)物業(yè) 組合方式 所產(chǎn)生的投資規(guī)模、收益回報(bào)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理難度等方面的綜合考量、通過其各自優(yōu)劣 勢(shì) 比較來確定遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目東區(qū)未來發(fā)展方向。 目 錄 遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目東區(qū)市場(chǎng)定位報(bào)告 1. 前 言 ............................................... 1 .................................... 2 市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域的界定 ........................................... 2 市場(chǎng)調(diào)研方法的確定 ........................................... 3 調(diào)研方式的制定 ........................................... 3 調(diào)研及分析方法的確定 ..................................... 3 3. 區(qū)域環(huán)境分析 ........................................ 5 東區(qū)自身技術(shù)指標(biāo) ..................................... 5 地理位置分析 ............................................. 5 交通狀況分析 ............................................. 6 地塊性質(zhì)分析 ............................................. 9 物業(yè)規(guī)模及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo) .................................. 10 總結(jié)分析 ................................................. 10 項(xiàng)目功能分析 ................................................ 11 東、西區(qū)功能互動(dòng)分析 .................................... 11 東區(qū)自身可能之各物業(yè)功能互動(dòng)分析 ........................ 15 東區(qū)商業(yè)物業(yè)功能定位 .................................... 16 商圈分析 .................................................... 17 商圈劃分原則 ............................................ 17 測(cè)定商圈之重要性 ........................................ 18 商圈分析之重點(diǎn)因素 ...................................... 19 本項(xiàng)目商圈分析 .......................................... 19 SWOT 分析 ....................................... 31 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 ...................................... 31 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)劣勢(shì)分析 ...................................... 34 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)分析 ...................................... 37 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)威脅分析 ...................................... 39 本項(xiàng)目東區(qū)優(yōu)勢(shì)與之機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)合分析 ............................ 46 本項(xiàng)目東區(qū)劣勢(shì)與威脅結(jié)合分析 ................................ 47 ................................. 50 總體環(huán)境分析 ................................................ 50 宏觀 市場(chǎng)分析 ............................................ 50 總體市場(chǎng)分析 ............................................. 50 主題商業(yè)（購(gòu)物中心）發(fā)展可行性分析 .......................... 52 交通 分析 ................................................ 52 區(qū)域供需關(guān)系分析 ........................................ 55 租、售價(jià)格現(xiàn)狀分析 ...................................... 59 購(gòu)物中心開發(fā)之可行性論證 ................................ 60 總體規(guī)劃思路與原則 ...................................... 61 東、西區(qū)大型商業(yè)互動(dòng)分析 ................................ 62 規(guī)模確定 ................................................ 64 酒店物業(yè)發(fā)展可行性論證 ...................................... 71 外部環(huán)境分析 ............................................. 71 本項(xiàng)目酒店物業(yè)之發(fā)展規(guī)劃 ................................ 76 酒店物業(yè)之風(fēng)險(xiǎn)投資 ....................................... 84 寫字 樓物業(yè) 發(fā)展可行性論證 .................................... 86 市場(chǎng)環(huán)境 ................................................ 86 規(guī)劃建議 ................................................ 87 規(guī)模建議及定價(jià) .......................................... 88 社區(qū)商業(yè) 發(fā)展可行性論證 ...................................... 90 外向型社區(qū)商業(yè) .......................................... 90 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè) .......................................... 93 關(guān)于 社區(qū)商業(yè) 街 .......................................... 94 6. 東區(qū)商業(yè)物業(yè)總體規(guī)劃建議 .................................. 97 方案一 ..................................................... 97 基本業(yè)態(tài)布局 ............................................ 97 酒店 銷售渠道、定價(jià)及收益 ................................ 98 寫字樓物業(yè)總體規(guī)劃建議 ................................. 111 方案二 ..................................................... 101 購(gòu)物中心總體規(guī)劃建議 ................................... 101 社區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃建議 ................................... 109 品牌商家進(jìn)駐之發(fā)展方案 ................................. 112 方案二 經(jīng)濟(jì)效益分析 ..................................... 113 方案三 .................................................... 117 主題及規(guī)模 ............................................. 117 業(yè)態(tài)組合 ............................................... 117 業(yè)態(tài)布局 ............................................... 117 方案評(píng)述 ............................................... 122 7. 東區(qū)發(fā)展規(guī)劃總結(jié) .................................. 124 附件 1：調(diào)研提綱 附件 2：消費(fèi)者調(diào)研問卷、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果 附件 3：商戶調(diào)研表格、商戶調(diào)研結(jié)果 通過前期詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研及資料收集、整理等工作，我司對(duì)本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面、深入的 了解，并通過分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。 在后續(xù)工作中，我司將根據(jù)本項(xiàng)目總體發(fā)展之需要，以項(xiàng)目自身素質(zhì)及周邊商業(yè)環(huán)境為前提，在延續(xù)東區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上制定本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)總體發(fā)展策略，以期為本項(xiàng)目運(yùn)作提供實(shí)效性建設(shè)意見。 我司堅(jiān)信，通過科學(xué)的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏，為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確合理的發(fā)展規(guī)劃建議， 最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，從整體上提高本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而為貴方針對(duì)項(xiàng)目東區(qū)公建物業(yè)之決策提供指導(dǎo)依據(jù)。 市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域的界定 本項(xiàng)目地塊位于石景山區(qū)玉泉南路西側(cè)、魯谷路南側(cè)、魯谷西街東側(cè)圈定之矩形區(qū)域，根據(jù)其地理位置、商業(yè)狀況、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)分析將 圍繞下圖紅線圈定之區(qū)域 展開 ，東起西四環(huán)、南到吳家村路、西至西五環(huán)路、北到阜石路 。 圖表 1：本項(xiàng) 目商圈劃分示意圖