【正文】 地理位置原因以及商業(yè)業(yè)態(tài)組合等方面因素，澗西商業(yè)中心只能屬于次級(jí)（區(qū)域性）商業(yè)中 心、對(duì)西工、老城等地的輻射有限。 南昌路商業(yè)中心是今期新近崛起的商業(yè)中心，丹尼斯量販與百貨的先后開業(yè)，使該區(qū)域商業(yè)氛圍日漸濃郁，國際 SHOPPINGMALL 的運(yùn)作將與丹尼斯共同打造南昌路商業(yè)中洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =16= 心，考慮到南昌路板快、新區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，以及丹尼斯、建業(yè)等企業(yè)對(duì)商業(yè)以及房地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)力，南昌路商業(yè)中心崛起指日可待。 家樂福、新都匯、王府井為主 國際商街、中央百貨、世貿(mào)中心為主 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =15= 距上海市場不遠(yuǎn)的廣州市場同樣匯集了潤峰廣場（ 7 萬平方米）、大張形象店、廣州市場百貨大樓、愛新量販等當(dāng)?shù)刂虡I(yè)企業(yè)，與上海市場相互暉映共同打造洛陽西區(qū)的商業(yè)文化中心。上海市場步行街，是全省有名的繁華商業(yè)街，街長 300米，共有大型商業(yè)企業(yè) 30余家，個(gè)體工商戶 4000余家，從業(yè)人員達(dá)到萬余 人。 上海市場商業(yè)中心經(jīng)營商品以超市、中低檔百貨等為主，沃爾瑪入住東方國際廣場，待投入使用后，上海市場商業(yè)中心的地位將得到進(jìn)一步的加強(qiáng)與鞏固，但其輻射能力依然有限。與此同時(shí)，百貨樓商圈也同時(shí)向東西兩邊擴(kuò)張，東有洛陽國際商街（已經(jīng)開始 VIP 卡認(rèn)購），向西有國際貿(mào)易中心的銅鑼灣百貨、楓葉國際廣場底商，王府井商圈與百貨樓商圈將被打通并連成一體的趨勢將不可避免。 目前兩大商業(yè)中心競爭激烈，但存在互相連通，共同打造洛陽市級(jí)商業(yè)中心的潛力。 現(xiàn)階段王府井商業(yè)中心已經(jīng)形成了以王府井百貨、新都匯步行街、家樂福超市、王府井超市為代表的百貨、超市購物商業(yè)，以及奧斯卡影城、時(shí)代廣場、紗廠南路餐飲、休閑娛樂等提供服務(wù)的商業(yè)中心，經(jīng)營產(chǎn)品覆蓋日用百貨、中高檔商品以及餐飲娛樂服務(wù)等，依據(jù)現(xiàn)有業(yè)態(tài)分布，商業(yè)中心已經(jīng)基本成熟。 老城區(qū) 商業(yè)圈 王府井、百 貨樓商業(yè)圈 上海市場、廣 州市場商業(yè)圈 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =12= 西工區(qū)以前是洛陽市級(jí)商業(yè)中心，洛陽唯一的大型百貨商場百貨樓就在西工，并形成了以百貨樓為核心的百貨樓商業(yè)圈。 目前老城區(qū)重要的商業(yè)項(xiàng)目有，亞威金城北大街、八角樓金街。 在城市發(fā)展進(jìn)程中，目前以十字街、南大街、北大街為中心構(gòu)成了老城區(qū)的商業(yè)中心，集購物、娛樂、休閑、餐飲等為一體，經(jīng)營商品主要以百貨、古玩、字畫等，百貨類基本以中低檔商品為主體，丹尼斯百貨進(jìn)駐后，填補(bǔ)了老城區(qū)中檔大型百貨店的空白，一定程度上改變了商業(yè)格局。其中西工區(qū)位居洛陽城市中心，對(duì)洛陽其他各區(qū)均形成了較大的輻射能力，洛陽對(duì)西工的發(fā)展目標(biāo)也是將西工打造成為洛陽的商貿(mào)、物流中心，從西工在洛陽的地理位置、商貿(mào)業(yè)發(fā)展趨勢、西工現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)及發(fā)展趨勢看，西工最具備發(fā)展成為洛陽市級(jí)商業(yè)中心的條件。 中州路貫穿洛陽東西，是重要的交通主軸線，分布了洛陽最重要的商業(yè)中心，如老城的南、北大街，西工百貨樓商業(yè)中心、王府井商業(yè)中心，澗西的上海市場、廣州市場以及諸多的知名品牌專業(yè)店等，以百貨購物、餐飲及娛樂服務(wù)為主，是洛陽市中心最繁華、商業(yè)氛圍最濃郁、商業(yè)中心最集中的主干道。依托關(guān)林客運(yùn)站以批發(fā)為主導(dǎo)，兼顧市內(nèi)零售。 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =9= 第二部分 商業(yè)發(fā)展概況 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =10= 一．洛陽商業(yè)整體格局 洛陽商業(yè)整體呈現(xiàn)城南、城北兩大專業(yè)市場群，市中心商業(yè)中心沿洛陽東西走向中軸線 —— 中州路分布的格局。 9月末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，比年初增加 。 分析：洛陽市 經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)了企業(yè)效益的提高和城鎮(zhèn)居民收入的增加，給洛陽市消費(fèi)品市場平穩(wěn)快速發(fā)展提供了有力保障。 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =8= 2021年 1～ 9月份洛陽市限額以上批發(fā)貿(mào)易企業(yè)消費(fèi)品零售額累計(jì)完成 ，同比增長 %，比限上、限下批零貿(mào)易企業(yè)總體增速快了 個(gè)百分點(diǎn)，比個(gè)體貿(mào)易業(yè)增速快了 。 2021年 1～ 9月洛陽市家用電器、汽車、家具類及服裝鞋帽針紡織類零售額分別增長 %、 %、 %。且居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)逐月攀升，對(duì)消費(fèi)品市場增長也起到一定拉動(dòng)作用。 2021年前三季度，洛陽市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長 %，同比加快，增幅居全省第 3，高于全省平均水平，增幅創(chuàng) 2021年以來新高。 從行業(yè)分布看， 2021全年洛陽市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長 %，比上年增速提高了 ； 住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，同比增長 %。其中， 2021年洛陽城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年同期增長 %，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 %，比上年提高了 。根據(jù)《洛陽市“十一五”規(guī)劃綱要》：到“十一五”末的 2021 年，洛陽洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =7= 國民生產(chǎn)總值突 2200億元，人均 GDP達(dá)到 （約 4342美元），房地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。前三季度，洛陽市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 ，增長 %，高于全省平均增速 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。 2021 年上半 年洛陽 GDP 達(dá) 億元，同比增長 %,在崗職工平均工資 8936元，增長 23%，城市居民可支配收入口 6910元，增長 15%，顯現(xiàn)出整體良好的運(yùn)行態(tài)勢。 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =6= 洛陽的目標(biāo)是將洛陽打造成為中西部最具商業(yè)潛力的城市，成為中西部的中心商業(yè)城市，在政策扶持下，洛陽城市輻射力、影響力將得到更大提升，商業(yè)發(fā)展將大有可為。 9.“十一五”規(guī)劃發(fā)展 洛陽“十一五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)：工業(yè)強(qiáng)市 、 旅游強(qiáng)市， GDP、財(cái)政收入均翻一倍，城市人口達(dá)到 260萬。洛陽經(jīng)濟(jì)資源富集，工業(yè)、科技實(shí)力雄厚，是中西部重要的工業(yè)城市。經(jīng)過五十多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為擁有機(jī)械電子、石油化工、冶金、建材、輕紡、食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)、 40 多個(gè)工業(yè)門類、6000多家工業(yè)企業(yè)的新興城市。距鄭州國際機(jī)場 170公里，有高速公路連接。公路運(yùn)輸快捷暢通。洛陽鐵路口岸已建成投入使用。國家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)共１處，自然保護(hù)區(qū)共４處。洛陽是中國首批公布的歷史文化名城，文物古跡眾多，自然風(fēng)光秀麗。 5．歷史與人文景觀 洛陽是中國建都最早、朝代最多、歷史最長的古都。洛陽出土文物數(shù)量占全省的三分之一，約占全國的十分之一。 4． 自然資源 洛陽市礦產(chǎn)資源十分豐富，其中鉬礦儲(chǔ)量居國內(nèi)首位，鋁土礦、白鎢、黃鐵礦、水泥灰?guī)r、硅石、水晶、耐火粘土、白云炎等儲(chǔ)量居全省前列，另外還擁有 3個(gè)省級(jí)煤田。洛陽市地處豫西黃土丘陵區(qū)，為新生代形成的凹陷盆地。年平均氣溫 176。 洛陽市人口中有漢、回、滿、蒙古等 32 個(gè)民族，其中漢族人口約占全市總?cè)丝诘?%；少數(shù)民族中，回族人口最多， 2021 年末，洛陽市總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，其中市區(qū)人口達(dá)到 153萬人。 2．人口結(jié)構(gòu) 洛陽轄 1市 8縣 6區(qū)， 即：偃師市、孟津縣、新安縣、宜陽縣、伊川縣、嵩縣、欒川縣、汝陽縣、洛寧縣以及吉利區(qū)、郊區(qū)和市區(qū)內(nèi)的澗西、西工、老城、瀍河四區(qū)， 全市總面積 15208 平方公里， 占全省總面積的 9%。０５′之間。００′，北緯３３176。 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =3= 第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)研究 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =4= 一 .城市背景 1．地理位置 洛陽雄踞黃河中游，橫跨南北兩岸，西依秦嶺，東臨嵩岳，南望伏牛，北靠太行，是我國南北方交替的過渡地帶，位于東經(jīng)１１１176。如何打造既具有魅力又有活力的項(xiàng)目還沒有真正破題。 以洛陽新一輪的城市規(guī)劃、區(qū)域商業(yè)定位、上海市場商圈周邊開發(fā)的持續(xù)進(jìn)行為契機(jī)，項(xiàng)目勢必將迎來新一 輪的發(fā)展高潮，面臨洛陽市澗西區(qū)內(nèi)的新勢，項(xiàng)目如何主動(dòng)去應(yīng)對(duì)這個(gè)千載難逢的戰(zhàn)略機(jī)遇期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身的超常規(guī)發(fā)展，是本次策劃咨詢要解決的核心問題。洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =1= 洛陽項(xiàng)目 市場報(bào)告 洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =2= 前 言 一個(gè)城市有一個(gè)城市的機(jī)遇，一個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)項(xiàng)目的宿命?；厥浊犄攘哦悸尻枎浊Ф嗄甑陌l(fā)展，時(shí)間輪回到今天，洛陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了絕好的歷史機(jī)遇：洛陽宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、澗西區(qū)域戰(zhàn)略地位的提升和上海商業(yè)市場商圈的崛起、振興、成熟和市場消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變及其項(xiàng)目的危機(jī)和壓力等都為項(xiàng)目的發(fā)展提供了巨大的空間。 目前考慮項(xiàng)目商圈邊貿(mào)優(yōu)勢無法真正轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，自項(xiàng)目發(fā)展的主觀能動(dòng)性不足，單純依賴于外部機(jī)遇的垂青，對(duì)自身的綜合優(yōu)勢考慮不足，面臨著新一輪跨越式發(fā)展的瓶頸。 我們認(rèn)為，制定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的基本出發(fā)點(diǎn)在于“把握天時(shí)、強(qiáng)化地利、挖掘人和”，近幾千年來洛陽澗西區(qū)雖然取得了長足的發(fā)展，但在目前洛陽市區(qū)商業(yè)的版圖上，澗 西區(qū)的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)活力遠(yuǎn)沒有釋放出來，我們必須看到，形勢正賦予項(xiàng)目在澗西核心商圈以新的使命和更為精彩的角色。１５′至１１３176。３５′到３５176。 東距鄭州 148公里，西距西安 324公里，北隔 黃河與濟(jì)源市相鄰，南連平頂山與于南陽。 其中市區(qū)面積 544平方公里。 3．自然氣候 洛陽市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣 候，四季分明，季節(jié)轉(zhuǎn)換明顯。 C，年平均降水量 607毫米，年相對(duì)濕度 68%，年平均無箱期 220天，年平均日照時(shí)數(shù) 2204． 9小時(shí)，年平均風(fēng)速 1．７米／秒。主要河流除黃河干流外， 還有洛河、伊和、澗河、 瀍河 、北汝河、老灌河和白河等，分屬于黃河、淮河、長江三大水系。除自然資源外， 洛陽市還有豐富的人文景觀，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，洛陽發(fā)現(xiàn)的古文化遺址有 327 處，現(xiàn)有古墓群 500 余座（群），大中小型石窟造像 8 處，碑刻、墓志2300余方、館藏文物 40多萬件。此外，以龍門石窟人文景觀為主，與伊闕自然景觀相結(jié)合的國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)龍門幾乎與洛陽齊名，每年都吸引著大批中外游客，而“甲天下”的洛陽牡丹及每年一度的洛陽牡丹花會(huì)更是名揚(yáng)天下。先后有夏、商、東周、東漢、曹魏、西晉、隋、唐、 后梁、后唐、后晉等十幾個(gè)王朝在此建都，歷時(shí) 1300多年?，F(xiàn)有國家級(jí)文物保洛陽項(xiàng)目市場報(bào)告 =5= 護(hù)單位６處，省級(jí)４４處，市縣級(jí)１０００余處，出土文物近４０萬件。 6. 城市交通 鐵路：兩大鐵路干線隴海、焦枝線在此交匯，同時(shí)又是第二條歐亞大陸橋（連云港— 鹿特丹）的重要一站，可直接發(fā)貨運(yùn)往中亞、東歐、西歐等國家及世界其他地區(qū)。 公路：橫貫東西的 310國道和縱貫?zāi)媳钡?207國道縱橫交錯(cuò)，鄭汴洛高速 公路、洛三高速公路、洛屆高速公路在此匯合。 航空：洛陽機(jī)場是國內(nèi)凈空條件最好的二級(jí)機(jī)場，已開通洛陽至北京、上海、廣州、深圳、大連、西安、重慶等城市的航線以及通往香港和日本岡山的包機(jī)。 7. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 洛陽是新中國首批重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市之一。 8. 工業(yè)基礎(chǔ) 洛陽工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是新中國重點(diǎn)建設(shè)的老工業(yè)基 地之一，是河南省重點(diǎn)建設(shè)的新型工業(yè)城市和先進(jìn)制造業(yè)基地。 “ 一五 ” 時(shí)期，全國 156項(xiàng)重點(diǎn)工程有 7項(xiàng)安排在這里，現(xiàn)已成為以先進(jìn)制造業(yè)基地為依托，機(jī)械制造、冶金建材、石油化工、煤電鋁、鎢鉬鈦、硅材料等六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)為支撐的重要工業(yè)基地。在 2021年 GDP突破 2021億大關(guān)，城市人口幾乎在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻一倍，城市經(jīng)濟(jì)、人口、 規(guī)模與 2021 年的鄭州基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，城市規(guī)模迅速擴(kuò)張，新增人口帶來的商業(yè)消費(fèi)需求，蘊(yùn)藏商業(yè)發(fā)展很大的機(jī)會(huì)。 二 .洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2021年全市生產(chǎn)總值達(dá) ，增長 %，位居全國第 45位，中部地區(qū)第4 位，全口徑財(cái)政收入達(dá)到 ，增長 %，并入選《福布斯》 “ 中國大陸最佳商業(yè)城市榜 ” 。 2021 年前三季度洛陽市生產(chǎn)總值 1146 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年同期增長%，高于全國和全省平均增速，已連續(xù) 19個(gè)季度保持在 15%以上高位運(yùn)行。 2021 年年以來，洛陽市工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)出較高的 增長態(tài)勢。 分析： 2021 年以來，洛陽市工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了快速增長的良好態(tài)勢，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模總量和效益水平實(shí)現(xiàn)大幅躍升，大中型工業(yè)企業(yè)全面發(fā)力，成為拉動(dòng)洛陽市工業(yè)增長的重要力量。 三 .消費(fèi)市場運(yùn)行情況