【文章內(nèi)容簡介】 21201910192017301720155014401300二級252022702220200019501760175015801550140012701140鋼混結構（排架）一級252022702220200019501760175015801550140012701140二級240021602100189018301650163014701430129011501035全鋼結構一級252022702220200019501760175015801550140012701140二級241021702110190018401660164014801440130011601040磚混結構一級237021302070186018001620160014401400126011201010二級230020702000180017301560153013801330120010509502．戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準價格(元/m2)類別區(qū)位級別一類二類三類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結構（框架）一級169015201600144014401300二級152013701430129012701140鋼混結構（排架）一級152013701430129012701140二級140012601310118011501040全鋼結構一級152013701430129012701140二級141012701320119011601040磚混結構一級137012301280115011201010二級13001170121010901050950注：（1）上列基準價格已含廠房及全部附屬設施（總圖范圍內(nèi)除生產(chǎn)設備外）所有費用。（2）當容積率P＞1時，按所在拆遷區(qū)位基準價格乘以修正系數(shù)K計算：修正系數(shù)K=+。3．天寧、鐘樓區(qū)一般辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準價格(元/m2)區(qū)位一類二類三類四類五類六類基準價格4500405035503200238018504．戚墅堰區(qū)一般辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準價格(元/m2)區(qū)位一類二類三類基準價格260022501850附件四：標準房屋限定條件（一）標準住宅房屋（成套）為客觀確定被拆遷房屋市場價格的基準價格，估價機構對每一拆遷項目均應選擇設定至少一套標準住宅，位置由估價機構根據(jù)具體情況設定，實體標準如下：1．結構類型：混合結構、單元式住宅二等；2．層次：多層住宅樓中的標準層；3．建筑面積：50M2—80M2；4．套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5．成新：八成新；6．建筑年代：1980年—1995年間；7．裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛(wèi)電照）。（二）非住宅——具備使用條件的標準房屋其中營業(yè)用房標準房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務類、娛樂類、商場類具備營業(yè)條件的用房；非營業(yè)用房標準房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書室館等公共性的用房。1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等；2. 層次： ⑴非營業(yè)用房：多層建筑中的標準層，工業(yè)及倉儲用房除外；⑵營業(yè)用房：一層；3. 成新：六成新；4．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。附件五：可比實例選擇要求及說明1．可比實例應選擇與估價對象所處的拆遷區(qū)位相同、與設定的標準房屋建造年代相近且地理位置鄰近；2．可比實例必須是磚混結構的多層一般裝修住宅房屋；3．可比實例應與標準房屋的面積、環(huán)境相當；4．可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型；5．可比實例的交易類型應選取一般買賣的二手房交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格；6．可比實例的成交日期應與估價時點接近，兩者差異不得超過二十四個月，一般應選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例；7．選用的可比實例的數(shù)量應為3個及以上數(shù)量；8．選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應超過30%；9．每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。附件六：住宅房屋基準價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。（三）房屋實體因素修正系數(shù)1．實體因素修正系數(shù)（1）住宅結構因素修正系數(shù)a. 可比實例修正為標準房屋結構因素修正系數(shù)計算公式:〔1＋（可比實例建安工程重置價格單價—標準房屋建安工程重置價格單價）/4500〕100 :〔1－（標準房屋建安工程重置價格單價—評估對象房屋建安工程重置價格單價）/4500〕100（2）住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新率標準房屋30%39%40%49%50%59%60%69%70%79%80%89%90%100%八成新758585939397979898100100101101105（3）住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)969899100101102（4）住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設備及設施采光通風取值范圍98100981009810099100（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1．區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表序號因素項目內(nèi)容標準分考察項目評分等級一等二等三等四等1自然環(huán)境10自然景觀、風向a11空氣污染、噪音、水文a122規(guī)劃設計10建筑或小區(qū)布局a21建筑密度、外型等a22綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a233物業(yè)管理10物業(yè)管理情況a314交通條件30離市中心區(qū)的距離a41離市區(qū)主干道的距離a42公交線路情況a435教育醫(yī)療設施20所在學區(qū)學校情況a51醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況a526商業(yè)配套設施20重要商業(yè)配套設施a612．區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項目內(nèi)容考察項目一 等二 等三 等四 等1自然環(huán)境自然景觀公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。 附近周圍無綠化，擁擠、環(huán)境稍差。環(huán)境污染空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹?、靠近車站、機場等，有噪音。2規(guī)劃設計建筑或小區(qū)布局布局合理、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。布局稍好，排列整齊。布局一般。任意布置、擁擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%40%，外型美觀。建筑密度在40%50%，外型比較整齊。建筑密度在5060%，外型陳舊。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂。室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，基本無公共活動空間。無綠化，無公共活動空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理情況。全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類區(qū)位(離市中心區(qū)近)位于三類區(qū)位(離市中心區(qū)較近)位于四類區(qū)位(離市中心區(qū)較遠)位于五、六類區(qū)位(離市中心區(qū)遠)離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道的距離在500米以內(nèi)。離市區(qū)主干道的距離在5001000米之間。離市區(qū)主干道的距離在10002000米之間。離市區(qū)主干道的距離在2000米以上。公交線路情況距離公交站點100米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點100200米內(nèi)，有12條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在200500米之間。距離公交線路的距離在500米以上。5教育醫(yī)療設施所在學區(qū)學校情況屬于省級及以上重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于市級及以上重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于區(qū)級及以上重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。一般中小學學區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況距市級及以上醫(yī)院1000米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院1000米－2000米。距市級及以上醫(yī)院2000米－2500米。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設施在400米范圍內(nèi)有大型的市級購物中心、商場等商業(yè)配套設施。在400800米范圍內(nèi)有大型商場及區(qū)級商業(yè)設施。在800米范圍內(nèi)有大型商場，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點。3．基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明