【文章內(nèi)容簡介】 21201910192017301720155014401300二級252022702220200019501760175015801550140012701140鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級252022702220200019501760175015801550140012701140二級240021602100189018301650163014701430129011501035全鋼結(jié)構(gòu)一級252022702220200019501760175015801550140012701140二級241021702110190018401660164014801440130011601040磚混結(jié)構(gòu)一級237021302070186018001620160014401400126011201010二級230020702000180017301560153013801330120010509502．戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準(zhǔn)價格(元/m2)類別區(qū)位級別一類二類三類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級169015201600144014401300二級152013701430129012701140鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級152013701430129012701140二級140012601310118011501040全鋼結(jié)構(gòu)一級152013701430129012701140二級141012701320119011601040磚混結(jié)構(gòu)一級137012301280115011201010二級13001170121010901050950注：（1）上列基準(zhǔn)價格已含廠房及全部附屬設(shè)施（總圖范圍內(nèi)除生產(chǎn)設(shè)備外）所有費(fèi)用。（2）當(dāng)容積率P＞1時，按所在拆遷區(qū)位基準(zhǔn)價格乘以修正系數(shù)K計算：修正系數(shù)K=+。3．天寧、鐘樓區(qū)一般辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格(元/m2)區(qū)位一類二類三類四類五類六類基準(zhǔn)價格4500405035503200238018504．戚墅堰區(qū)一般辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格(元/m2)區(qū)位一類二類三類基準(zhǔn)價格260022501850附件四：標(biāo)準(zhǔn)房屋限定條件（一）標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋（成套）為客觀確定被拆遷房屋市場價格的基準(zhǔn)價格，估價機(jī)構(gòu)對每一拆遷項(xiàng)目均應(yīng)選擇設(shè)定至少一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，位置由估價機(jī)構(gòu)根據(jù)具體情況設(shè)定，實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)如下：1．結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、單元式住宅二等；2．層次：多層住宅樓中的標(biāo)準(zhǔn)層；3．建筑面積：50M2—80M2；4．套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5．成新：八成新；6．建筑年代：1980年—1995年間；7．裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛(wèi)電照）。（二）非住宅——具備使用條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋其中營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務(wù)類、娛樂類、商場類具備營業(yè)條件的用房；非營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書室館等公共性的用房。1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次： ⑴非營業(yè)用房：多層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層，工業(yè)及倉儲用房除外；⑵營業(yè)用房：一層；3. 成新：六成新；4．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。附件五：可比實(shí)例選擇要求及說明1．可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象所處的拆遷區(qū)位相同、與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋建造年代相近且地理位置鄰近；2．可比實(shí)例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3．可比實(shí)例應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)房屋的面積、環(huán)境相當(dāng)；4．可比實(shí)例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型；5．可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；6．可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，兩者差異不得超過二十四個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7．選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量；8．選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應(yīng)超過30%；9．每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。附件六：住宅房屋基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。（三）房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1．實(shí)體因素修正系數(shù)（1）住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)a. 可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計算公式:〔1＋（可比實(shí)例建安工程重置價格單價—標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價）/4500〕100 :〔1－（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價—評估對象房屋建安工程重置價格單價）/4500〕100（2）住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新率標(biāo)準(zhǔn)房屋30%39%40%49%50%59%60%69%70%79%80%89%90%100%八成新758585939397979898100100101101105（3）住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)969899100101102（4）住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設(shè)備及設(shè)施采光通風(fēng)取值范圍98100981009810099100（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1．區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表序號因素項(xiàng)目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)分考察項(xiàng)目評分等級一等二等三等四等1自然環(huán)境10自然景觀、風(fēng)向a11空氣污染、噪音、水文a122規(guī)劃設(shè)計10建筑或小區(qū)布局a21建筑密度、外型等a22綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a233物業(yè)管理10物業(yè)管理情況a314交通條件30離市中心區(qū)的距離a41離市區(qū)主干道的距離a42公交線路情況a435教育醫(yī)療設(shè)施20所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況a51醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a526商業(yè)配套設(shè)施20重要商業(yè)配套設(shè)施a612．區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項(xiàng)目內(nèi)容考察項(xiàng)目一 等二 等三 等四 等1自然環(huán)境自然景觀公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。 附近周圍無綠化，擁擠、環(huán)境稍差。環(huán)境污染空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹?、靠近車站、機(jī)場等，有噪音。2規(guī)劃設(shè)計建筑或小區(qū)布局布局合理、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局稍好，排列整齊。布局一般。任意布置、擁擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%40%，外型美觀。建筑密度在40%50%，外型比較整齊。建筑密度在5060%，外型陳舊。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂。室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，基本無公共活動空間。無綠化，無公共活動空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理情況。全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類區(qū)位(離市中心區(qū)近)位于三類區(qū)位(離市中心區(qū)較近)位于四類區(qū)位(離市中心區(qū)較遠(yuǎn))位于五、六類區(qū)位(離市中心區(qū)遠(yuǎn))離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道的距離在500米以內(nèi)。離市區(qū)主干道的距離在5001000米之間。離市區(qū)主干道的距離在10002000米之間。離市區(qū)主干道的距離在2000米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)100200米內(nèi)，有12條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在200500米之間。距離公交線路的距離在500米以上。5教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況屬于省級及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院1000米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院1000米－2000米。距市級及以上醫(yī)院2000米－2500米。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級購物中心、商場等商業(yè)配套設(shè)施。在400800米范圍內(nèi)有大型商場及區(qū)級商業(yè)設(shè)施。在800米范圍內(nèi)有大型商場，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。3．基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明