【文章內容簡介】 建時使用土地為農民集體所有土地上的被拆遷住宅房屋土地使用證依法核準的土地使用面積大于合法建筑面積，區(qū)別下列不同情況增加補償：（一）土地使用面積在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面積的部分，按房屋所在區(qū)位價的30%計算；（二）房屋合法建筑面積超過135平方米，土地使用面積超過建筑面積的部分按每平方米60元的標準計算；（三）土地使用面積超過135平方米，建筑面積在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面積超過135平方米的，按每平方米60元標準計算。第五十八條 城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內被拆遷人，未能按《海門市農村村民建房用地管理暫行辦法》（海政發(fā)[2002]98號）文件的有關規(guī)定享受建房，應享受房屋建筑占地面積大于被拆遷房屋合法建筑面積的部分，按房屋所在區(qū)位價的80%標準增加補償。被拆遷房屋合法建筑面積大于人口享受建筑占地面積的不予補償。第五十九條 新建的住宅房屋自竣工之日（自批準建房之日增加建房施工期9個月）至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿5 年被拆遷的，按其建安成新價增加補償。標準如下：不滿1年（含1年）的增加19%；不滿2年（含2年）的增加18%；不滿3年（含3年）的增加17%；不滿4年（含4年）的增加16%；不滿5年（含5年）的增加15%。第六十條 農村居民要求分戶的，原則上以當時建房時各自享受的建房面積比例為準，分戶房屋單位為自然間。符合下列條件之一的，可按分戶處理，但分戶后一、二、三類區(qū)的被拆遷住戶補償額不足5萬元、四類區(qū)和其他地區(qū)不足4萬元的不追加補足。（一）被拆遷人雖持有一本房屋所有權證，但持有兩本農村宅基地使用證或具有兩份建房批復；（二）被拆遷人雖只有一本產權證、一本農村宅基地使用證，但其建房時子女的建房面積已在同一份建房批復中享受；目前兒子已結婚或女兒已招女婿，子女戶口均在當地并實際長期居住，且沒有享受過其他建房待遇，如房改、貨幣分房、購買經濟適用房、購買軍轉房等優(yōu)惠政策。第六十一條 被征用集體土地范圍內村組集體經濟組織的房屋拆遷，按房屋合法建筑面積建安成新價評估補償。第六十二條 對被拆遷人取得工商營業(yè)執(zhí)照和完稅證明，持續(xù)用作經營（商業(yè)、服務性行業(yè)）場所一年以上的住宅房屋，可按實際經營面積以房屋所在臨近道路非住宅房屋區(qū)位補償價的一定比例增加補償。其中1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%比例；5年以上（含5年）的，增加20%比例。第六十三條 房地產價格評估的修正因素（一）被評估住宅房屋建筑結構、等級、成新因素的修正。按《海門市各類被拆遷住宅房屋建筑結構、等級評估標準》（附表2）和《海門市各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3）《海門市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估；（二）評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《被拆遷成套住宅樓層增減系數》（附表7）對照評估；（三）被評估房屋環(huán)境因素的修正，根據被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育率（學校、幼兒園）、購物、就醫(yī)方面的因素進行修正，修正權重比在2%至2%之間；（四）對超出評估房屋結構等級條件以外的設施、設備和裝潢、裝修項目的評估補償，按《海門市房屋拆遷附屬設施、設備、裝飾、裝潢補償標準》（附表14）單列對照評估；（五）拆遷范圍確定并發(fā)布房屋拆遷公告之日起，對被拆遷房屋裝潢、裝修、改建、擴建的項目不予補償。第六十四條 對處于城市規(guī)劃區(qū)邊緣的征地拆遷戶所在村組有條件在另處安排宅基地供其移地遷建住房，并經建設行政主管部門、國土行政主管部門同意的，按《海門市被拆遷房屋遷建補償標準》（附表8）對照評估。第六十五條 對非住宅房屋的評估采用路線價法。本方法的計算公式為，房屋拆遷補償額=被拆遷房屋建筑面積建安價補償額+區(qū)位價補償額。（一）建安補償價的確定，按《海門市非住宅房屋建筑結構評估標準》（附表5）和《海門市各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3）、《海門市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估。（二）區(qū)位補償的確定對商業(yè)鋪面等服務性行業(yè)用房，區(qū)位根據《海門市市區(qū)非住宅房屋路線（段）區(qū)類劃分》（附表15）確定，區(qū)位補償指導價按《非住宅房屋臨街狀態(tài)調整系數計算表》和《非住宅房屋樓層調整修正系數表》（附表9）進行修正后對照《海門市非住宅房屋拆遷區(qū)位補償指導價標準》（附表16）評估；對工業(yè)生產、倉儲、辦公室及公益事業(yè)等用途的房屋，區(qū)位按《海門市被拆遷住宅房屋區(qū)位補償基價》（附表1）確定，區(qū)位補償指導價按《海門市非住宅房屋（生產性工業(yè)企業(yè)）拆遷區(qū)位補償指導價》（附表17）對照評估。第六十六條 非住宅房屋的區(qū)位補償按其合法建筑面積計算，合法土地使用面積大于合法建筑面積的部分，按同類地段區(qū)位補償基價的25%計算補償。非住宅房屋區(qū)位補償的劃分確認：對房、地屬同一產權人，土地以劃撥方式取得的，其非住宅房屋區(qū)位價按前款予以補償；對房、地屬同一產權人，土地以出讓方式取得的，其非住宅房屋區(qū)位補償由兩部分組成：（1）按前款給予評估補償。（2）對出讓的土地按原登記用途由土地評估機構進行地價評估，并扣除已使用時間相應的出讓金及合法土地使用面積部分區(qū)位補償基價的25%后給予補償；對房、地分屬不同產權人，土地以劃撥方式取得的，對房屋的合法產權人，按房屋合法建筑面積部分區(qū)位補償基價75%的標準進行評估補償。對土地的合法使用權人按合法土地使用面積部分區(qū)位補償基價25%的標準進行評估補償；對房、地分屬不同產權人，土地為出讓方式取得的，對房屋的合法產權人，按房屋合法建筑面積部分區(qū)位補償基價75%的標準進行評估補償。對土地的合法使用權人，其非住宅房屋區(qū)位補償由兩部分組成：（1）按合法土地使用面積區(qū)位補償基價25%的標準進行評估補償；（2）對該出讓土地按原登記用途由土地評估機構進行地價評估，扣除已使用時間相應的出讓金及合法土地使用面積部分區(qū)位補償基價25%后的補償；對未辦理有關土地出讓、劃撥手續(xù)的原國有土地上的非住宅房屋，房屋合法產權人的區(qū)位價補償按房屋合法建筑面積部分區(qū)位補償基價75%的標準進行評估補償；對鎮(zhèn)集體土地上的非住宅房屋，房屋合法產權人的區(qū)位價補償，在按合法產權面積部分區(qū)位補償基價75%的標準進行評估的基礎上，扣除鎮(zhèn)集體土地轉為國有劃撥土地的費用后進行補償。第六十七條 兩面臨街的非住宅房屋，以區(qū)位等級級別高的臨街面路段區(qū)位補償指導價確定其區(qū)位補償額。第六十八條 拆遷租賃的非住宅房屋，由拆遷人按規(guī)定的價格評估后補償給被拆遷人，被拆遷人與承租人的租賃關系由租賃雙方按租賃合同和有關規(guī)定處理。第六十九條 拆遷原村組集體經濟組織集體土地上的非住宅房屋、租賃原集體土地上的房屋拆遷，按批準建筑面積的建安成新價評估補償。 第五章 附 則第七十條 在本市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實施房屋拆遷并需要對被拆遷人補償、安置的，可參照本細則執(zhí)行。第七十一條 本細則自印發(fā)之日起實施。海政發(fā)（2004）17號《海門市城市房屋拆遷補償安置實施細則》同時廢止。印發(fā)之日前已領取房屋拆遷許可證并實施的拆遷項目，按原細則規(guī)定執(zhí)行。第七十二條 本細則由海門市人民政府負責解釋。附表1海門市被拆遷住宅房屋區(qū)位補償基價區(qū)位等級被拆遷住宅房屋地段范圍（附區(qū)位類別圖）基價（元/M2）一類區(qū)以珠江路電視塔路口起順時針向西，經人民路、長江路、秀山路、圩角河、人民西路、海興路、新海路、圩角河、海門河、日新河、絲綢路、珠江路以內的區(qū)域。680二類區(qū)海門河、日新河的交匯處向東至瑞江路，向南至南海路，向西至嘉陵江路，向南至十三號橫河，向西至圩角河向北至秀山路、向西至新開港河，向北至新海西路，向東至鋼廠北側橫河以內的除一類區(qū)以外的區(qū)域630三類區(qū)一類、二類區(qū)以外的本市規(guī)劃區(qū)范圍內的其它地區(qū)550四類區(qū)三廠鎮(zhèn)、青龍化工園區(qū)屬鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍內的。其它按其它地區(qū)標準執(zhí)行340其它地區(qū)海門鎮(zhèn)城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的其它地區(qū)，各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場。230附表6被拆遷成套住宅樓層增減系數樓層樓層系數%層次 三層樓四層樓五層樓六層樓六層樓有閣樓系數系數系數系數系數底層79111112二層+7+5+3+34三層0+10+11+1212四層6+8+1615五層1100六層2019閣樓說明：表中沒有加黑的數字為原系數，加黑的數字為增加和調整的系數*底層為住宅。*如果被拆遷的成套住宅樓是商品房，樓層修正系數應根據市物價局原已核準的該幢商品房銷售價格系數予以修正?！堞ぁ堋３商鬃≌瑯欠块g距比，則底層、二層樓層增減系數在規(guī)定系數上下浮4%；，底層樓層增減系數在規(guī)定的系數上增加3%；，底層在規(guī)定系數上增加5%。附表7被拆遷成套住宅樓層增減系數 總層數系數%層次五層六層七層系數系數系數車庫車庫車庫車庫二764三+8＋9＋10四+10＋12＋14五11＋3＋7六18－5七–22*底層為車庫。*如果被拆遷的成套住宅樓是商品房，樓層修正系數應根據市物價局原已核準的該幢商品房銷售價格系數予以修正?！堞ぁ堋３商鬃≌瑯欠块g距比，則第二層、第三層的樓層增減系數在規(guī)定系數上下浮4%；，第二層的樓層增減系數在規(guī)定的系數上增加3%；，第二層在規(guī)定系數上增加5%。成套住宅底層車庫補償標準規(guī) 格補償標準（元/m2）底層敞開式大車庫1000底層自行車車庫600其它車庫磚混結構450磚木結構220附表8 海門市被拆遷房屋遷建補償費標準房屋結構框架結構磚混結構磚木結構簡易結構等 級一二三一二三一二補償標準元/m2600380330280200180150150120附表9 非住宅房屋臨街狀態(tài)調整系數計算表被拆遷房屋臨街寬度（米）被拆遷房屋 深度（米）求取的寬度與進深度系數值區(qū)位基價調整系數（%）按實測量，測量數保留至小數點后兩位按實測量，測量數保留至小數點后兩位+20%+10%+5%0所計算的系數值保留至小數點后兩位5%10%附注：求取臨街面寬與進深的系數公式：被拆遷房屋臨街寬度247。被拆遷房屋進深度=臨街寬度與房屋進深系數。臨街狀態(tài)調整系數的計算，只適用于被拆遷非住宅房屋的底層房屋。非住宅房