【文章內(nèi)容簡介】 天津市人口流動比重在經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的排名較低。直轄市近年拆遷量（單位：萬㎡） 城市 2002年 2003年 2004年 合計 上海 485 475 446 1406　 北京 232 185 　 天津 150 450 300 900　 重慶 135 326 138 599天津市歷年拆遷量和成交量對比（單位：萬㎡） 　 2002年 2003年 2004 商品房銷售總量 998 1672 2106 拆遷量 150 450 300 數(shù)據(jù)來源：天津市房管局天津近年拆遷量在四大直轄市中僅次于上海。城市建設(shè)帶動大量的城市拆遷，剛性需求拉動了整個天津住宅市場的快速增長。由于2008年前天津有眾多的市政工程上馬，每年拆遷量將保持在300萬㎡左右。行業(yè)收入狀況2003年天津市各行業(yè)年收入狀況（單位：元） 行業(yè) 合計 國有企業(yè) 集體企業(yè) 其他企業(yè) 總計 18648 19352 11285 19026 信息傳輸、計算機服務(wù)、軟件產(chǎn)業(yè) 33785 30212 13531 40929 金融業(yè) 26295 26290 20935 28964 電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 26085 24385 11921 32349 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè) 24545 24617 16329 25611 交通運輸、倉儲和郵政業(yè) 23748 22774 11158 32783 采 礦 業(yè) 23605 25261 13184 23880 公共管理和社會組織 21363 21490 16108 4243 房地產(chǎn)業(yè) 21253 19852 14259 22407 衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè) 20426 20768 12350 9220 文化、體育和娛樂業(yè) 19838 20188 11582 12456 建 筑 業(yè) 19609 19634 15099 21096 教 育 19226 19363 8973 4692 水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè) 17325 17146 8809 23691 制 造 業(yè) 16179 13941 9461 17540 批發(fā)和零售業(yè) 15606 18180 9636 16556 居民服務(wù)和、其他服務(wù)業(yè) 14492 17650 11057 13571 租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè) 13514 11302 14776 20599 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 13347 12627 9049 20580 住宿和餐飲業(yè) 12430 12177 9873 12975數(shù)據(jù)來源：《2004年中國統(tǒng)計年鑒》天津收入水平最高的是信息技術(shù)、計算機、軟件行業(yè)人員，其次是金融、保險的人員；其高收入的行業(yè)主要是國有壟斷性行業(yè)。高收入人群體數(shù)量2005年，天津地稅局圈定了14個行業(yè)對其高收入者進(jìn)行重點管理?廡┤嗽卑ń鶉凇⒈Ｏ鍘⒅と幸鄧艫ノ徊棵啪硪隕現(xiàn)拔袢嗽保壞緦?、悼w擰⑹汀⑹?、褳┦n⒑嬌鍘⑻泛凸煞葜破笠?、高袖涬H跗笠?、星级窚详等行亦圌势Aノ壞母弊芫硪隕現(xiàn)拔袢嗽?；蕯承年薪诸l鈉笠稻擼蛔闈蚓憷植恐械慕塘吩薄⒃碩鋇?。随t呤杖肴巳旱睦┐?，税伟d棵乓布喲罅碩愿呤杖胝叩惱鞴芰Χ齲氐慵囁氐母呤杖胝哂?7000人迅速增加到11000人。今年一季度，同比增加 ，增長 52%。個人所得稅增長的原因還包括：個體工商業(yè)戶規(guī)模擴大，利息、股息、紅利所得大幅增長及津城“洋打工”人數(shù)的增多。直轄市人均可支配收入及增長比較直轄市人均可支配收入（單位：元） 城市 2001年 2002年 2003年 2004年 平均增長速度 上海 12883 13250 14867 16683 % 北京 11578 12464 13883 15638 % 天津 8959 9338 10313 11467 % 重慶 6721 7238 8094 9221 %數(shù)據(jù)來源：《2004年天津統(tǒng)計公告》天津經(jīng)濟持續(xù)上漲，人民收入也持續(xù)上漲，%。家庭收入狀況分布數(shù)據(jù)來源：天津中原2004年泰達(dá)城調(diào)研報告在天津有購房意向的家庭中，家庭月收入在6000元以上的家庭占29%，若按揭購房的支出占家庭收入的1/3的話，月收入6000元以上的家庭可以貸款40萬以上?？紤]到舊物業(yè)的補償、收益及家庭原有的積蓄，該類家庭應(yīng)當(dāng)有能力購買總價50萬元以上的住房。直轄市人均居住消費及增長比較直轄市人均居住消費支出（單位：元） 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 平均增長速度 北京 925 % 天津 932 % 上海 1189 % 重慶 786 %數(shù)據(jù)來源：《2004年天津統(tǒng)計公告》天津市人均居住消費增長率在四大直轄市中位列首位，天津人對住宅需求強勁。直轄市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額及增長比較直轄市居民儲蓄余額（單位：元） 城市 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 平均增長速度 上海 % 北京 % 天津 % 重慶 1595 % 數(shù)據(jù)來源：《2004年天津統(tǒng)計公告》天津市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額平均增長速度與天津GDP平均增速基本保持一致，購買潛力比較大。世界500強進(jìn)駐數(shù)量比較天津市2004年世界500強企業(yè)進(jìn)駐量已達(dá)107家，與廣州相當(dāng)，超過深圳。購房主要關(guān)注因素數(shù)據(jù)來源：天津中原2005年春季房交會調(diào)研報告購房購房時主要關(guān)注因素依次是：地點位置、周邊環(huán)境配套、房屋質(zhì)量、交通和戶型。泰達(dá)城項目是具有較多優(yōu)勢的。期望戶型和面積被調(diào)查者原居住現(xiàn)狀和需求居室統(tǒng)計表 居室數(shù) 一居 二居 三居 四居及以上 現(xiàn)狀 意向 現(xiàn)狀 意向 現(xiàn)狀 意向 現(xiàn)狀 意向 比例（頻數(shù)比％） 13 67 55 18 2 數(shù)據(jù)來源：天津中原2004年泰達(dá)城調(diào)研報告購買1居、2居的需求呈現(xiàn)下降，而3居需求明顯上升，4居也有所上升。說明天津住宅市場已從單純居住型向追求改善性居住過渡。需求面積居室配比 1居 4660 11% 6180 10% 2居 7190 15% 91120 16% 3居 91130 15% 131160 18% 4居及以上 161190 8% 191以上 8% 合計 100%2居、3居是需求的主力，戶型面積在71160㎡為天津市場需求主力區(qū)間。期望單價數(shù)據(jù)來源：天津中原2004年泰達(dá)城調(diào)研報告從所能承受的期望價格來看，希望購買價格超過5000元/㎡%。期望總價家庭月收入 * 接受總價 Crosstabulation數(shù)據(jù)來源：天津中原2004年泰達(dá)城調(diào)研報告由上表可以看出月收入在3000～6000之間的人，大部分可以接受總房價在30～49萬，接受總價在50～79萬之間的人家庭月收入大部分在5000以上。建筑類型喜好數(shù)據(jù)來源：天津中原2004年泰達(dá)城調(diào)研報告%。住宅需求以本地人為主天津市流動人口比例較小，住房消費主要以本地人口為主。隨著天津經(jīng)濟的發(fā)展，外來投資的增多，外來人口的增加成為必然，對住房的需求將逐年增加。剛性需求穩(wěn)定2003年天津海河開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施?ㄉ韜禿笪８墓こ痰鈉舳?，蕼襄i旖蠆鵯棵馱觶矣捎?008年天津是奧運分賽場，大批市政工程要上馬，因此每年將保持300萬㎡的拆遷量，每年剛性需求將保持在600萬㎡。收入持續(xù)增加隨著天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，不但吸引了眾多跨國企業(yè)來津投資，而且?guī)恿颂旖蛉司杖胨降某掷m(xù)穩(wěn)定的增長,高收入人群增長迅速。而且消費者的儲蓄增長基本與天津GDP增長一致，貨幣也較為充足，使得天津的房地產(chǎn)市場，始終保持了強勁的發(fā)展態(tài)勢。收入房價比中等水平，購買力強，而且對外地人在津購房吸引力大。改善性需求為主人們當(dāng)前對居住的要求已不再是單純的居住功能，過去以居住1居和2居為主，現(xiàn)在人們更多地要改善自己的居住環(huán)境，向3居和4居過渡。供給分析（數(shù)據(jù)來源：本節(jié)數(shù)據(jù)均來自各項目實地調(diào)研） 2005年天津市內(nèi)在典型售項目分析根據(jù)天津住宅項目分布特點，我們在市內(nèi)六區(qū)選擇了24個典型的在售項目進(jìn)行分析。（在售項目情況見附件四）區(qū)域分布狀況區(qū)域分組項目數(shù)量和規(guī)模分布 區(qū)域 合計 和平 河西 南開 河?xùn)| 紅橋 河北 項目個數(shù)（個） 24 4 9 5 3 2 1 個數(shù)比例 100% 17% 38% 21% 13% 8% 4% 項目規(guī)模（萬㎡） 規(guī)模比例 100% 3% 26% 29% 27% 12% 4%在售項目中河西、南開、河?xùn)|項目最多，而且總體規(guī)模最大。紅橋區(qū)在售項目規(guī)模大約有92萬㎡。規(guī)模分組狀況在售項目中，30萬以上的大盤項目比重最大。容積率和建筑類型分布狀況容積率分組數(shù)量和規(guī)模分布 容積率 合計 1以下 23 3以上 項目個數(shù)（個） 24 4 4 5 8 3 個數(shù)比例 100% 17% 17% 21% 33% 13% 項目規(guī)模（萬㎡） 規(guī)模比例 100% 30% 19% 19% 28% 4%容積率在2~3的比重最大，50%的項目為高層建筑產(chǎn)品，2005年天津住宅市場高層成為市場主流。價格分布狀況售價在6000元以上的高檔住宅占在售項目的37%，高檔住宅供應(yīng)增加的原因：近年土地成本和建安成本的增加是住宅價格上漲的原因之一；天津人收入持續(xù)增加，特別是高收入群體的增長迅猛，人們追求居住的改善和舒適，成為高收入群體的購房的直接因素。以前天津高檔樓盤供應(yīng)奇缺，而且高檔樓盤僅僅是價格高，而品質(zhì)低?，F(xiàn)在眾多的外地知名開發(fā)企業(yè)來津投資，和天津知名開發(fā)企業(yè)一起為天津高收入者提高了更多的高品質(zhì)和高附加值的產(chǎn)品。由于現(xiàn)今國內(nèi)投資渠道較少，而股市的持續(xù)低迷，使天津高收入群體選擇住宅投資成為必然，而高檔住宅恰恰又是保值、增值的最佳產(chǎn)品，因此市場增加了對高檔住宅的供給。 2005年后供給增量分析市內(nèi)六區(qū)在售項目未開發(fā)量2005年在售項目未開發(fā)量 項目名稱 區(qū)位 總建筑面積 已開發(fā)面積 未開發(fā)量 建筑類型 海河大道 河北 高層 太陽城4期 河?xùn)| 多層、高層 陽光星期八 河?xùn)| 高層 萬科水晶城 河西 多層、別墅、高層 海天馨苑 河西 多層、別墅 海逸長洲 河西 別墅、高層 白樓仕嘉 河西 高層 陽光100國際新城 南開 高層 時代奧城 南開 高層 天江格調(diào) 南開 多層、別墅、高層河西和南開區(qū)在售項目中有大量的未開發(fā)住宅將在今后上市，建筑產(chǎn)品也以高層為主。預(yù)計2005年上市新盤2005年預(yù)計上市新盤 項目名稱 區(qū)位 項目地址 開發(fā)商 建筑面積 容積率 建筑類型 華門明筑 和平 南門外大街與升安大街交口 天津市安吉拉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 誠基中心 和平 南京路 天津泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 北斗星城 河北 新開路與金鐘河大街交口 天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 高層 海河新天地 河?xùn)| 新開路 天津遠(yuǎn)馳房地產(chǎn)開發(fā)有