【文章內(nèi)容簡介】 每客3080元的中檔為主，兼顧100元左右的中高檔，30元以下應(yīng)為精品小吃類。 業(yè)態(tài)可行性分析：l 隨著人們收入水平提高、可支配性收入增加、餐飲休閑娛樂的要求明顯提高，尤其是對生活在城市中的人，有良好的自然景觀和歷史文化古跡商業(yè)十分難得的稀缺資源。文殊院悠久的歷史文化、本項(xiàng)目古樸典雅的院落式建筑群形成的獨(dú)特時(shí)空，將城市久已缺失的懷舊風(fēng)情、景觀融入優(yōu)雅的就餐環(huán)境，迅速提升菜品、服務(wù)的附加值；既滿足現(xiàn)代餐飲追求特色經(jīng)營的商業(yè)理念，又滿足了消費(fèi)者尋求懷舊體驗(yàn)、感受老成都文化氛圍的消費(fèi)心理需求。l 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們逐步解決了基本生活問題后，餐飲休閑娛樂得到了較大的發(fā)展，可以說餐飲休閑娛樂現(xiàn)在正處于一個(gè)迅速擴(kuò)張的黃金季節(jié)，相對招商困難較小，經(jīng)營難度較小，一旦呈現(xiàn)，人氣旺。在成都，乃至全國，普遍的餐飲休閑消費(fèi)水平都集中在上述價(jià)格檔次之內(nèi)，大體量商業(yè)必須以滿足普遍的需求為基礎(chǔ)，方能得以生存和發(fā)展。據(jù)載，四川餐飲今年尚有四百億的空間。l 競爭日趨激烈，市場越來越細(xì)分，只有專業(yè)的和特色的才可能占據(jù)競爭的優(yōu)勢地位，只有別具一格的業(yè)態(tài)集聚，本項(xiàng)目才能得以長期的發(fā)展。l 餐飲企業(yè)實(shí)力支撐：川菜為中國八大菜系之一，用料廣泛，味多而深濃，以麻辣味為特色。宮爆雞丁、麻婆豆腐、燈影牛肉、怪味雞塊等最有特色。小吃品種極多，賴湯園、擔(dān)擔(dān)面、豆花面、宋嫂面、小籠蒸牛肉、蛋烘糕等均為傳統(tǒng)小吃。目前成都僅餐飲企業(yè)超過3萬家，年?duì)I業(yè)收入占社會商品零售額的1/6。川菜、火鍋不僅成為成都這個(gè)“美食之都”的亮麗風(fēng)景，而且連鎖全國，甚至走出了國門。成都食品產(chǎn)業(yè)科技實(shí)力強(qiáng)，集中了四川省的許多重要食品類高校和科研院所，人才濟(jì)濟(jì)，成果豐碩，是食品產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步的堅(jiān)強(qiáng)后盾。l 成都市民消費(fèi)能力支：依據(jù)權(quán)威的國家商務(wù)部2004年初公布的數(shù)字表明，在全國各大、中型城市居民生活中，成都市居民每月用于飲食方面的支出，%，居全國之冠。l 成都市民消費(fèi)愿望極強(qiáng)：成都市民對“吃”的渴望從未間斷，更是隨著各種外來菜系、飲食習(xí)慣、飲食方式的進(jìn)入，成都飲食業(yè)呈現(xiàn)消費(fèi)者選擇多樣，經(jīng)營商家百家爭鳴的景象。l 休閑業(yè)在成都的發(fā)展相對于國內(nèi)其他城市，發(fā)展歷史較為悠久，產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化。l 茶坊：茶文化在成都扎根已久，中國最早有關(guān)茶館的記載，就是關(guān)于成都的。蜀人喝茶的歷史已有2300多年。成都的茶樓，近年發(fā)展得非常迅速。曾經(jīng)消失了的茶館如雨后春筍般地出現(xiàn)，遍布大街小巷。不同于以往的是，現(xiàn)代成都人經(jīng)營茶樓關(guān)注的不僅是茶品的高檔與否，而是茶樓的環(huán)境、喝茶的氣氛、服務(wù)的高雅……茶文化在成都有著堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)，而商務(wù)茶樓在本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)可謂“缺失”，屈指可數(shù)的幾家“茶吧”也只能利用龐雜的人流、快餐式的服務(wù)招攬消費(fèi)。文殊坊雍容懷舊的仿古院落、清馨宜人的環(huán)境，茶文化與禪學(xué)的結(jié)合不啻為都市人締造了一片都市桃源、夢里故鄉(xiāng)的意境，為身心疲憊的現(xiàn)代都市人提供了一個(gè)高品質(zhì)的靈魂休憩地。l 酒吧：成都現(xiàn)有酒吧聚集區(qū)主要在城南、芳鄰路、九眼橋和川大周邊，是青年消費(fèi)者特別是“小資”一族最喜愛的娛樂場所，是現(xiàn)今成都休閑娛樂市場最具活力的業(yè)態(tài)。酒吧本身很強(qiáng)調(diào)經(jīng)營特色，其個(gè)性較強(qiáng)，不同特色的酒吧有不同的消費(fèi)人群，其市場適應(yīng)能力很強(qiáng)。酒吧業(yè)是成都休閑娛樂業(yè)中唯一出現(xiàn)大規(guī)模集中的業(yè)態(tài)。隨著酒吧文化逐漸深入人心，新消費(fèi)方式得到大眾認(rèn)可，成都酒吧業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，在分布上表現(xiàn)出了很強(qiáng)的離心趨勢。與本項(xiàng)目較為相似的錦里的成功，已經(jīng)間接證明了項(xiàng)目選擇酒吧作為主力經(jīng)營品項(xiàng)在未來將會有發(fā)展的良好態(tài)勢，但錦里因?yàn)槠漤?xiàng)目體量太小的局限性，導(dǎo)致其它配套業(yè)態(tài)缺乏，終究沒辦法匯聚成一個(gè)自成一體的商圈。改造后的“文殊院歷史文化保護(hù)片區(qū)”占據(jù)成都中央?yún)^(qū)域，輻射范圍廣；文殊院街、五岳宮街東西向主通道的貫通，人民北路單行的取消，將使區(qū)域交通更加便利。這為酒吧的大量引入和集中奠定了優(yōu)良的區(qū)位、交通、建筑、人文基礎(chǔ)。活力、浪漫、“小資情調(diào)”、 中西文化將完美的結(jié)合在夜色下的文殊坊。從而營造出 “白天火爆，夜晚熱鬧”的經(jīng)營場面。l 電影院及相關(guān)業(yè)態(tài)：城中心電影院線對大眾精神文化消費(fèi)的消化能力已趨于飽和；而“天府廣場以北、一環(huán)路內(nèi)”尚無一家上規(guī)模上檔次的電影院，以影視娛樂為主要產(chǎn)品的商業(yè)區(qū)域更是缺失已久，本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)消費(fèi)者對電影文化消費(fèi)的渴望一直不能得到就近滿足。電影市場的快速崛起和文化消費(fèi)供需的長期不平衡，為電影院及其附屬娛樂業(yè)態(tài)的成功經(jīng)營給出了肯定的答案。l “文殊院歷史文化保護(hù)片區(qū)”改造將會對“人中商圈”的現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境起到根本性的變革，甚至全成都的休閑娛樂布局也會受到文殊坊項(xiàng)目影響。電影院、電影相關(guān)產(chǎn)品銷售、電玩、KTV歌城的集中設(shè)置，使文殊坊整體的消費(fèi)年齡層更廣、經(jīng)營時(shí)間更長，對本項(xiàng)目中央休閑區(qū)CED的定位給予了更為全面的補(bǔ)充。l 有水休閑：中央休閑區(qū)其實(shí)跟一般的休閑定位是有本質(zhì)區(qū)別的，中央休閑區(qū)更側(cè)重于各種配套功能的補(bǔ)充和完善。作為中央休閑區(qū)，并且處于城市CBD規(guī)劃區(qū)域之內(nèi)，商務(wù)休閑將是其中不可或缺的重要板塊，而有水休閑則是目前商務(wù)休閑之中主要的配套形式。所以，作為中央休閑區(qū)具備相當(dāng)規(guī)模的有水休閑業(yè)態(tài)，是必須的。l 迪吧：中央休閑區(qū)致力于一種“24小時(shí)的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)”，“夜間經(jīng)濟(jì)”將是其重要的表現(xiàn)形式，所以項(xiàng)目夜間的消費(fèi)人群數(shù)量必須是非常充足的，否則夜間經(jīng)濟(jì)就難成規(guī)模。夜間的業(yè)態(tài)定位必須具備相當(dāng)重的娛樂特色。而超大型迪吧常集酒吧、清吧、歌城于一體，具有很強(qiáng)的集納作用。旅游民俗旅游者是本項(xiàng)目的一個(gè)重要消費(fèi)對象。以具有強(qiáng)烈民族、民俗、地域特色的旅游精品和禪宗文化的特色產(chǎn)品進(jìn)行大集聚，打造一個(gè)旅游民俗購物的天堂。A、四川民間、民俗特產(chǎn)：吃的： 郫縣豆瓣、漢源花椒、合江荔枝、朱砂蓮、通江銀耳、燈影牛肉、成都鳳尾酥、蟲 草 鴨 、橋牌豆腐乳、廣元核桃、瀘州桂圓、敘府芽菜、臨江寺豆瓣、保寧醋、天池藕粉、宜賓竹蓀、渠縣黃花、蒼溪雪梨 忠州豆腐乳、新繁泡菜、彭州香花醋、五香牛肉干、松花皮蛋、內(nèi)江蜜餞、合川桃片喝的： 五糧液酒、郎酒、劍 南 春、文 君 酒、瀘州老窖特曲、寶蓮大曲、峨眉竹葉青、蒙頂貢茶、龍都香茗藥材： 杜仲、川貝母、川楝子、川木香、茯苓、雄黃、熊膽、巴豆、附子、黃連、白芍、側(cè)耳根、香巴戟、川牛膝、大足冬尖、川烏、麥冬工藝品：楠竹涼椅、火繪畫、崇慶竹編、會理綠陶、成都竹絲瓷胎、隆昌美術(shù)陶器、江安竹簧雕刻、四川藤器、苴卻硯、萬龍土陶瓶、南充竹簾畫、漆器、自貢手藝拔染、自貢龔扇、彝族漆器、峨眉羅漢竹手、綿竹年畫、捏相、蜀錦、鵑城風(fēng)箏、獅子雕刻、儀隴剪紙、成都麻紙、廣元白花石刻、成都的金銀制品B、云南民族特產(chǎn)；聞名遐邇的蒼山大理石，產(chǎn)于云南大理，郭沫若曾以蒼山韻風(fēng)月，奇石吐云煙的詩句稱贊它，其水花石色彩鮮明，光潔度高，具清涼消暑作用。那被稱為“蒼山白玉”的白石，不僅光潔度可與漢白玉媲美，且具有吸墨特點(diǎn)，可作為傳世真跡的繪畫材料。彩花石除了可能作家具、裝飾品外，還可單獨(dú)成為一件精美的擺投。它氣勢雄渾，紋絡(luò)千變?nèi)f化、有的方圓有幾米大小。這類石料經(jīng)過能工巧匠的精雕細(xì)琢，簡直象一幅幅形態(tài)生動(dòng)的風(fēng)物寫生和絕妙的天然風(fēng)景畫。在大理石品種中，以彩花石中的水量花石最為名貴。古典名著《聊齋志異》和《紅樓夢》中都有它的描繪、普洱茶，歷史悠久；云南煙草，中外馳名；洱海弓魚，素負(fù)盛名；奶制品乳扇，白族的風(fēng)味佳饌；云南宜威火腿，南國名產(chǎn)，與浙江金華火腿齊名；云南雞樅，位列云南三四十種菌子中第一；云南特產(chǎn)白藥，譽(yù)滿中外；云南砂仁產(chǎn)量，全國第二；云南窨酒，是麗江納西族人民的傳統(tǒng)佳釀，年產(chǎn)百噸以上，譽(yù)傳中外；漾濞核桃，５００多年的歷史，年產(chǎn)２００來萬斤，半數(shù)出口，遠(yuǎn)銷歐、美、中近東各國；劍川木雕，目前北京人民大會堂云南廳當(dāng)門擺著的那張大屏風(fēng)，就是其代表性佳作；阿昌刀，素有柔可繞指，剁鐵如泥的美譽(yù)；滇西騰沖，素有玉器之城的美稱，年產(chǎn)騰沖玉器達(dá)幾十萬件 C、貴州民族特產(chǎn)：茶：濃香尖細(xì)、形似雀舌的都勻細(xì)毛尖茶；能與西湖龍井茶比美的湄紅茶；翠綠濃香的遵義毛峰茶等。著名果品：有威寧 大黃梨、興義大紅袍桔子、羅甸黃果、清鎮(zhèn)酥李等，貴州又是含維C比水果之王猻猴桃高610倍的野生水果刺梨的生產(chǎn)地。林特產(chǎn)：有香菇、木耳、竹參等。中藥材；天麻、杜仲、茯苓、何首烏、五倍子、湄潭百合、食用 覃竹參是貴州著名特產(chǎn)，富含蛋白質(zhì)和16種氨基酸，自古為山珍貢品。酒：仁懷所產(chǎn)茅臺酒以其晶瑩芳香，聞名遐邇，成為國內(nèi)外市場的酒中明珠，有國酒 之稱。遵義董公寺茅臺鎮(zhèn)窯酒稱董酒，也曾多次評為國家名酒。貴州名酒還有習(xí)水大曲酒、 鴨溪窯酒及加入幾十味名貴中藥的平壩、朱昌窯酒等。 食品：名產(chǎn)有威寧火腿、獨(dú)山鹽 酸菜、三穗板鴨、銅仁綠豆粉等。傳統(tǒng)工藝特產(chǎn)：蠟染是安順、黔東南苗、布依、仡 佬族婦女創(chuàng)制的古老的民間實(shí)用藝術(shù)品。其他還有苗族刺繡和桃花，大方漆器、玉屏簫笛等民族樂器，平塘牙舟土陶等。思州石硯已有1000年的歷史，與我國“端硯”、“歙硯”等名硯相提并論特別是在日本深受歡迎。 僅云貴川三省的旅游民俗特產(chǎn)就多不勝數(shù)，加上其他省和國外的，吸引一大批具有強(qiáng)烈民族、民俗、地域特色的旅游精品和禪宗文化的特色產(chǎn)品、打造一個(gè)旅游購物的天堂并不是一個(gè)夢，而且，隨著人們消費(fèi)能力和消費(fèi)口味的不斷提高，相信對這類產(chǎn)品的需求會越來越大。五、招商策略（一）招商對象分類：以品牌餐飲休閑、旅游民俗特色購物為主，滿足品牌餐飲休閑特色購物、在本片區(qū)的布點(diǎn)需求，可以降低項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；吸引其它新品牌餐飲休閑、旅游民俗特色購物入住，滿足成都市以外品牌餐飲休閑、特色購物在本市的布點(diǎn)需求，增加本項(xiàng)目的新鮮性和吸引力；優(yōu)先吸引具有發(fā)揮禪宗文化和老成都的民俗文化特色等的創(chuàng)意餐飲休閑、旅游民俗特色購物項(xiàng)目入住。（二）商家心理分析商家心理分析基本可分四類。一類是成熟型，既看好這個(gè)地段又對自己的經(jīng)營有信心的，他們也是在尋找合適的機(jī)會和合適的條件，這類商家，廣告、促銷、介紹對其作用有限，重要的還是條件；二類是猶豫型，既在看好這個(gè)地段和對自己的經(jīng)營有信心這兩點(diǎn)上，只有一方面的信心，這類商家，也處于可以與不可以之間，廣告、促銷、介紹對其作用較大，關(guān)鍵是要搞清楚其擔(dān)心的是哪一方面,然后做有針對性的工作；三類是沖動(dòng)型，這種商家也是兩極分化，一種是新開店的，想法早已有了，苦于沒有合適的機(jī)會，廣告、促銷、介紹對其作用較大，一般是較小的客戶，另一種也是財(cái)大氣粗者，感覺好就敢試一下，這類商家，人員介紹對其作用較大。四類是投機(jī)型，這類商家也是經(jīng)驗(yàn)較豐富，敢于也善于冒風(fēng)險(xiǎn)，但不是我們的目標(biāo)對象，這類以轉(zhuǎn)租為目的的也屬于順手牽羊或是意外收獲，由于我們的管控，這類商家基本可以排除。以上分類也是相對而言，所有的商家也是要經(jīng)過深思熟慮才下單的，只不過由于各人的個(gè)性、經(jīng)驗(yàn)、資金、所掌握的信息的差異而導(dǎo)致有不同的投資區(qū)別，不管怎樣，大部分商家還是需要廣告來吸引其眼球和注意力的。（三）招商策略 基本策略 （1）以大品牌商家?guī)?dòng)小品牌商家，即大品牌商家優(yōu)先（2）詳細(xì)評估商家的成熟度和成長性，即優(yōu)質(zhì)商家優(yōu)先（3）提供開盤和后續(xù)經(jīng)營預(yù)案，為招商掃清道路（4）進(jìn)行形象推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，為招商鋪路 特殊政策 優(yōu)質(zhì)品牌商家可以一家一策，由招商部門提供對象（四）商家進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)主力店主力店是業(yè)態(tài)規(guī)劃中的明星，應(yīng)具有鮮明的經(jīng)營特色，能有力吸引消費(fèi)者關(guān)注，激勵(lì)周邊商家良性競爭，增強(qiáng)區(qū)域“磁石效應(yīng)”，提高項(xiàng)目整體檔次等方面有著較大的優(yōu)勢。主力店的特點(diǎn)：a、價(jià)位：提供中（高）檔次消費(fèi)b、規(guī)模：經(jīng)營場所規(guī)模大c、特色：經(jīng)營場所風(fēng)格獨(dú)特，經(jīng)營特色鮮明， d、管理：商家實(shí)力雄厚，經(jīng)營管理水平高，具有較好的成熟度 e、品牌：品牌認(rèn)知度高、有較大的消費(fèi)號召能力f、創(chuàng)新：具有名牌產(chǎn)品，商品和服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定，能不斷推出新產(chǎn)品 次主力店作為滿足大眾消費(fèi)的主要載體，與主力店可能存在消費(fèi)檔次上的一定差異，但這不不妨礙次主力店商家通過不斷改善提供的產(chǎn)品和服務(wù)適應(yīng)市場消費(fèi)趨勢，刺激消費(fèi)者消費(fèi)欲望。次主力店的特點(diǎn)：a、價(jià)位：提供中（高）等檔次消費(fèi)b、規(guī)模：經(jīng)營場所規(guī)模較大c、特色：經(jīng)營場所特色鮮明，能展現(xiàn)自身經(jīng)營主題和消費(fèi)檔次d、管理：經(jīng)營管理水平有的可能低于主力店，但能根據(jù)經(jīng)營情況適時(shí)調(diào)整；而有的專業(yè)化水平可能會超過主力店e、品牌：獲得自身目標(biāo)消費(fèi)者認(rèn)可，具有一定的市場占有率f、創(chuàng)新：產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定，能不斷推出新產(chǎn)品一般店鋪一般店鋪的特點(diǎn)a、價(jià)位：以大眾消費(fèi)為經(jīng)營基礎(chǔ)，依托較大的人流量實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值b、規(guī)模：經(jīng)營場所規(guī)模較小c、特色：特色鮮明，能跟隨潮流較快對提供的商品和服務(wù)作出調(diào)整d、管理：主要依賴商品特色維持經(jīng)營，不易做大e、品牌：有些具有傳統(tǒng)品牌，有些屬于新創(chuàng)f、創(chuàng)新：一般（五）商鋪?zhàn)赓U流程流程示意圖接待流程商鋪預(yù)定流程會審流程簽約流程一、 接待流程主動(dòng)迎接商家進(jìn)入招商中心請商家入座、上茶水借助圖文、錄象資料向商家介紹項(xiàng)目情況根據(jù)商家需求心理及經(jīng)營品類，向商家介紹業(yè)態(tài)規(guī)劃 有租賃意向請商家進(jìn)入現(xiàn)場，招商人員隨行解答 無租賃意向商家離開前填寫《來訪登記表》送商家出門 有租賃意向