【文章內(nèi)容簡介】 每客3080元的中檔為主，兼顧100元左右的中高檔，30元以下應為精品小吃類。 業(yè)態(tài)可行性分析：l 隨著人們收入水平提高、可支配性收入增加、餐飲休閑娛樂的要求明顯提高，尤其是對生活在城市中的人，有良好的自然景觀和歷史文化古跡商業(yè)十分難得的稀缺資源。文殊院悠久的歷史文化、本項目古樸典雅的院落式建筑群形成的獨特時空，將城市久已缺失的懷舊風情、景觀融入優(yōu)雅的就餐環(huán)境，迅速提升菜品、服務的附加值；既滿足現(xiàn)代餐飲追求特色經(jīng)營的商業(yè)理念，又滿足了消費者尋求懷舊體驗、感受老成都文化氛圍的消費心理需求。l 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們逐步解決了基本生活問題后，餐飲休閑娛樂得到了較大的發(fā)展，可以說餐飲休閑娛樂現(xiàn)在正處于一個迅速擴張的黃金季節(jié)，相對招商困難較小，經(jīng)營難度較小，一旦呈現(xiàn)，人氣旺。在成都，乃至全國，普遍的餐飲休閑消費水平都集中在上述價格檔次之內(nèi)，大體量商業(yè)必須以滿足普遍的需求為基礎(chǔ)，方能得以生存和發(fā)展。據(jù)載，四川餐飲今年尚有四百億的空間。l 競爭日趨激烈，市場越來越細分，只有專業(yè)的和特色的才可能占據(jù)競爭的優(yōu)勢地位，只有別具一格的業(yè)態(tài)集聚，本項目才能得以長期的發(fā)展。l 餐飲企業(yè)實力支撐：川菜為中國八大菜系之一，用料廣泛，味多而深濃，以麻辣味為特色。宮爆雞丁、麻婆豆腐、燈影牛肉、怪味雞塊等最有特色。小吃品種極多，賴湯園、擔擔面、豆花面、宋嫂面、小籠蒸牛肉、蛋烘糕等均為傳統(tǒng)小吃。目前成都僅餐飲企業(yè)超過3萬家，年營業(yè)收入占社會商品零售額的1/6。川菜、火鍋不僅成為成都這個“美食之都”的亮麗風景，而且連鎖全國，甚至走出了國門。成都食品產(chǎn)業(yè)科技實力強，集中了四川省的許多重要食品類高校和科研院所，人才濟濟，成果豐碩，是食品產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步的堅強后盾。l 成都市民消費能力支：依據(jù)權(quán)威的國家商務部2004年初公布的數(shù)字表明，在全國各大、中型城市居民生活中，成都市居民每月用于飲食方面的支出，%，居全國之冠。l 成都市民消費愿望極強：成都市民對“吃”的渴望從未間斷，更是隨著各種外來菜系、飲食習慣、飲食方式的進入，成都飲食業(yè)呈現(xiàn)消費者選擇多樣，經(jīng)營商家百家爭鳴的景象。l 休閑業(yè)在成都的發(fā)展相對于國內(nèi)其他城市，發(fā)展歷史較為悠久，產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化。l 茶坊：茶文化在成都扎根已久，中國最早有關(guān)茶館的記載，就是關(guān)于成都的。蜀人喝茶的歷史已有2300多年。成都的茶樓，近年發(fā)展得非常迅速。曾經(jīng)消失了的茶館如雨后春筍般地出現(xiàn)，遍布大街小巷。不同于以往的是，現(xiàn)代成都人經(jīng)營茶樓關(guān)注的不僅是茶品的高檔與否，而是茶樓的環(huán)境、喝茶的氣氛、服務的高雅……茶文化在成都有著堅實的市場基礎(chǔ)，而商務茶樓在本項目輻射區(qū)域內(nèi)可謂“缺失”，屈指可數(shù)的幾家“茶吧”也只能利用龐雜的人流、快餐式的服務招攬消費。文殊坊雍容懷舊的仿古院落、清馨宜人的環(huán)境，茶文化與禪學的結(jié)合不啻為都市人締造了一片都市桃源、夢里故鄉(xiāng)的意境，為身心疲憊的現(xiàn)代都市人提供了一個高品質(zhì)的靈魂休憩地。l 酒吧：成都現(xiàn)有酒吧聚集區(qū)主要在城南、芳鄰路、九眼橋和川大周邊，是青年消費者特別是“小資”一族最喜愛的娛樂場所，是現(xiàn)今成都休閑娛樂市場最具活力的業(yè)態(tài)。酒吧本身很強調(diào)經(jīng)營特色，其個性較強，不同特色的酒吧有不同的消費人群，其市場適應能力很強。酒吧業(yè)是成都休閑娛樂業(yè)中唯一出現(xiàn)大規(guī)模集中的業(yè)態(tài)。隨著酒吧文化逐漸深入人心，新消費方式得到大眾認可，成都酒吧業(yè)進入了一個高速發(fā)展的時期，在分布上表現(xiàn)出了很強的離心趨勢。與本項目較為相似的錦里的成功，已經(jīng)間接證明了項目選擇酒吧作為主力經(jīng)營品項在未來將會有發(fā)展的良好態(tài)勢，但錦里因為其項目體量太小的局限性，導致其它配套業(yè)態(tài)缺乏，終究沒辦法匯聚成一個自成一體的商圈。改造后的“文殊院歷史文化保護片區(qū)”占據(jù)成都中央?yún)^(qū)域，輻射范圍廣；文殊院街、五岳宮街東西向主通道的貫通，人民北路單行的取消，將使區(qū)域交通更加便利。這為酒吧的大量引入和集中奠定了優(yōu)良的區(qū)位、交通、建筑、人文基礎(chǔ)。活力、浪漫、“小資情調(diào)”、 中西文化將完美的結(jié)合在夜色下的文殊坊。從而營造出 “白天火爆，夜晚熱鬧”的經(jīng)營場面。l 電影院及相關(guān)業(yè)態(tài)：城中心電影院線對大眾精神文化消費的消化能力已趨于飽和；而“天府廣場以北、一環(huán)路內(nèi)”尚無一家上規(guī)模上檔次的電影院，以影視娛樂為主要產(chǎn)品的商業(yè)區(qū)域更是缺失已久，本項目輻射范圍內(nèi)消費者對電影文化消費的渴望一直不能得到就近滿足。電影市場的快速崛起和文化消費供需的長期不平衡，為電影院及其附屬娛樂業(yè)態(tài)的成功經(jīng)營給出了肯定的答案。l “文殊院歷史文化保護片區(qū)”改造將會對“人中商圈”的現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、整體經(jīng)濟環(huán)境起到根本性的變革，甚至全成都的休閑娛樂布局也會受到文殊坊項目影響。電影院、電影相關(guān)產(chǎn)品銷售、電玩、KTV歌城的集中設(shè)置，使文殊坊整體的消費年齡層更廣、經(jīng)營時間更長，對本項目中央休閑區(qū)CED的定位給予了更為全面的補充。l 有水休閑：中央休閑區(qū)其實跟一般的休閑定位是有本質(zhì)區(qū)別的，中央休閑區(qū)更側(cè)重于各種配套功能的補充和完善。作為中央休閑區(qū)，并且處于城市CBD規(guī)劃區(qū)域之內(nèi)，商務休閑將是其中不可或缺的重要板塊，而有水休閑則是目前商務休閑之中主要的配套形式。所以，作為中央休閑區(qū)具備相當規(guī)模的有水休閑業(yè)態(tài)，是必須的。l 迪吧：中央休閑區(qū)致力于一種“24小時的動態(tài)經(jīng)濟”，“夜間經(jīng)濟”將是其重要的表現(xiàn)形式，所以項目夜間的消費人群數(shù)量必須是非常充足的，否則夜間經(jīng)濟就難成規(guī)模。夜間的業(yè)態(tài)定位必須具備相當重的娛樂特色。而超大型迪吧常集酒吧、清吧、歌城于一體，具有很強的集納作用。旅游民俗旅游者是本項目的一個重要消費對象。以具有強烈民族、民俗、地域特色的旅游精品和禪宗文化的特色產(chǎn)品進行大集聚，打造一個旅游民俗購物的天堂。A、四川民間、民俗特產(chǎn)：吃的： 郫縣豆瓣、漢源花椒、合江荔枝、朱砂蓮、通江銀耳、燈影牛肉、成都鳳尾酥、蟲 草 鴨 、橋牌豆腐乳、廣元核桃、瀘州桂圓、敘府芽菜、臨江寺豆瓣、保寧醋、天池藕粉、宜賓竹蓀、渠縣黃花、蒼溪雪梨 忠州豆腐乳、新繁泡菜、彭州香花醋、五香牛肉干、松花皮蛋、內(nèi)江蜜餞、合川桃片喝的： 五糧液酒、郎酒、劍 南 春、文 君 酒、瀘州老窖特曲、寶蓮大曲、峨眉竹葉青、蒙頂貢茶、龍都香茗藥材： 杜仲、川貝母、川楝子、川木香、茯苓、雄黃、熊膽、巴豆、附子、黃連、白芍、側(cè)耳根、香巴戟、川牛膝、大足冬尖、川烏、麥冬工藝品：楠竹涼椅、火繪畫、崇慶竹編、會理綠陶、成都竹絲瓷胎、隆昌美術(shù)陶器、江安竹簧雕刻、四川藤器、苴卻硯、萬龍土陶瓶、南充竹簾畫、漆器、自貢手藝拔染、自貢龔扇、彝族漆器、峨眉羅漢竹手、綿竹年畫、捏相、蜀錦、鵑城風箏、獅子雕刻、儀隴剪紙、成都麻紙、廣元白花石刻、成都的金銀制品B、云南民族特產(chǎn)；聞名遐邇的蒼山大理石，產(chǎn)于云南大理，郭沫若曾以蒼山韻風月，奇石吐云煙的詩句稱贊它，其水花石色彩鮮明，光潔度高，具清涼消暑作用。那被稱為“蒼山白玉”的白石，不僅光潔度可與漢白玉媲美，且具有吸墨特點，可作為傳世真跡的繪畫材料。彩花石除了可能作家具、裝飾品外，還可單獨成為一件精美的擺投。它氣勢雄渾，紋絡千變?nèi)f化、有的方圓有幾米大小。這類石料經(jīng)過能工巧匠的精雕細琢，簡直象一幅幅形態(tài)生動的風物寫生和絕妙的天然風景畫。在大理石品種中，以彩花石中的水量花石最為名貴。古典名著《聊齋志異》和《紅樓夢》中都有它的描繪、普洱茶，歷史悠久；云南煙草，中外馳名；洱海弓魚，素負盛名；奶制品乳扇，白族的風味佳饌；云南宜威火腿，南國名產(chǎn)，與浙江金華火腿齊名；云南雞樅，位列云南三四十種菌子中第一；云南特產(chǎn)白藥，譽滿中外；云南砂仁產(chǎn)量，全國第二；云南窨酒，是麗江納西族人民的傳統(tǒng)佳釀，年產(chǎn)百噸以上，譽傳中外；漾濞核桃，５００多年的歷史，年產(chǎn)２００來萬斤，半數(shù)出口，遠銷歐、美、中近東各國；劍川木雕，目前北京人民大會堂云南廳當門擺著的那張大屏風，就是其代表性佳作；阿昌刀，素有柔可繞指，剁鐵如泥的美譽；滇西騰沖，素有玉器之城的美稱，年產(chǎn)騰沖玉器達幾十萬件 C、貴州民族特產(chǎn)：茶：濃香尖細、形似雀舌的都勻細毛尖茶；能與西湖龍井茶比美的湄紅茶；翠綠濃香的遵義毛峰茶等。著名果品：有威寧 大黃梨、興義大紅袍桔子、羅甸黃果、清鎮(zhèn)酥李等，貴州又是含維C比水果之王猻猴桃高610倍的野生水果刺梨的生產(chǎn)地。林特產(chǎn)：有香菇、木耳、竹參等。中藥材；天麻、杜仲、茯苓、何首烏、五倍子、湄潭百合、食用 覃竹參是貴州著名特產(chǎn)，富含蛋白質(zhì)和16種氨基酸，自古為山珍貢品。酒：仁懷所產(chǎn)茅臺酒以其晶瑩芳香，聞名遐邇，成為國內(nèi)外市場的酒中明珠，有國酒 之稱。遵義董公寺茅臺鎮(zhèn)窯酒稱董酒，也曾多次評為國家名酒。貴州名酒還有習水大曲酒、 鴨溪窯酒及加入幾十味名貴中藥的平壩、朱昌窯酒等。 食品：名產(chǎn)有威寧火腿、獨山鹽 酸菜、三穗板鴨、銅仁綠豆粉等。傳統(tǒng)工藝特產(chǎn)：蠟染是安順、黔東南苗、布依、仡 佬族婦女創(chuàng)制的古老的民間實用藝術(shù)品。其他還有苗族刺繡和桃花，大方漆器、玉屏簫笛等民族樂器，平塘牙舟土陶等。思州石硯已有1000年的歷史，與我國“端硯”、“歙硯”等名硯相提并論特別是在日本深受歡迎。 僅云貴川三省的旅游民俗特產(chǎn)就多不勝數(shù)，加上其他省和國外的，吸引一大批具有強烈民族、民俗、地域特色的旅游精品和禪宗文化的特色產(chǎn)品、打造一個旅游購物的天堂并不是一個夢，而且，隨著人們消費能力和消費口味的不斷提高，相信對這類產(chǎn)品的需求會越來越大。五、招商策略（一）招商對象分類：以品牌餐飲休閑、旅游民俗特色購物為主，滿足品牌餐飲休閑特色購物、在本片區(qū)的布點需求，可以降低項目的經(jīng)營風險；吸引其它新品牌餐飲休閑、旅游民俗特色購物入住，滿足成都市以外品牌餐飲休閑、特色購物在本市的布點需求，增加本項目的新鮮性和吸引力；優(yōu)先吸引具有發(fā)揮禪宗文化和老成都的民俗文化特色等的創(chuàng)意餐飲休閑、旅游民俗特色購物項目入住。（二）商家心理分析商家心理分析基本可分四類。一類是成熟型，既看好這個地段又對自己的經(jīng)營有信心的，他們也是在尋找合適的機會和合適的條件，這類商家，廣告、促銷、介紹對其作用有限，重要的還是條件；二類是猶豫型，既在看好這個地段和對自己的經(jīng)營有信心這兩點上，只有一方面的信心，這類商家，也處于可以與不可以之間，廣告、促銷、介紹對其作用較大，關(guān)鍵是要搞清楚其擔心的是哪一方面,然后做有針對性的工作；三類是沖動型，這種商家也是兩極分化，一種是新開店的，想法早已有了，苦于沒有合適的機會，廣告、促銷、介紹對其作用較大，一般是較小的客戶，另一種也是財大氣粗者，感覺好就敢試一下，這類商家，人員介紹對其作用較大。四類是投機型，這類商家也是經(jīng)驗較豐富，敢于也善于冒風險，但不是我們的目標對象，這類以轉(zhuǎn)租為目的的也屬于順手牽羊或是意外收獲，由于我們的管控，這類商家基本可以排除。以上分類也是相對而言，所有的商家也是要經(jīng)過深思熟慮才下單的，只不過由于各人的個性、經(jīng)驗、資金、所掌握的信息的差異而導致有不同的投資區(qū)別，不管怎樣，大部分商家還是需要廣告來吸引其眼球和注意力的。（三）招商策略 基本策略 （1）以大品牌商家?guī)有∑放粕碳遥创笃放粕碳覂?yōu)先（2）詳細評估商家的成熟度和成長性，即優(yōu)質(zhì)商家優(yōu)先（3）提供開盤和后續(xù)經(jīng)營預案，為招商掃清道路（4）進行形象推廣，擴大項目影響，為招商鋪路 特殊政策 優(yōu)質(zhì)品牌商家可以一家一策，由招商部門提供對象（四）商家進駐標準主力店主力店是業(yè)態(tài)規(guī)劃中的明星，應具有鮮明的經(jīng)營特色，能有力吸引消費者關(guān)注，激勵周邊商家良性競爭，增強區(qū)域“磁石效應”，提高項目整體檔次等方面有著較大的優(yōu)勢。主力店的特點：a、價位：提供中（高）檔次消費b、規(guī)模：經(jīng)營場所規(guī)模大c、特色：經(jīng)營場所風格獨特，經(jīng)營特色鮮明， d、管理：商家實力雄厚，經(jīng)營管理水平高，具有較好的成熟度 e、品牌：品牌認知度高、有較大的消費號召能力f、創(chuàng)新：具有名牌產(chǎn)品，商品和服務質(zhì)量穩(wěn)定，能不斷推出新產(chǎn)品 次主力店作為滿足大眾消費的主要載體，與主力店可能存在消費檔次上的一定差異，但這不不妨礙次主力店商家通過不斷改善提供的產(chǎn)品和服務適應市場消費趨勢，刺激消費者消費欲望。次主力店的特點：a、價位：提供中（高）等檔次消費b、規(guī)模：經(jīng)營場所規(guī)模較大c、特色：經(jīng)營場所特色鮮明，能展現(xiàn)自身經(jīng)營主題和消費檔次d、管理：經(jīng)營管理水平有的可能低于主力店，但能根據(jù)經(jīng)營情況適時調(diào)整；而有的專業(yè)化水平可能會超過主力店e、品牌：獲得自身目標消費者認可，具有一定的市場占有率f、創(chuàng)新：產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定，能不斷推出新產(chǎn)品一般店鋪一般店鋪的特點a、價位：以大眾消費為經(jīng)營基礎(chǔ)，依托較大的人流量實現(xiàn)其商業(yè)價值b、規(guī)模：經(jīng)營場所規(guī)模較小c、特色：特色鮮明，能跟隨潮流較快對提供的商品和服務作出調(diào)整d、管理：主要依賴商品特色維持經(jīng)營，不易做大e、品牌：有些具有傳統(tǒng)品牌，有些屬于新創(chuàng)f、創(chuàng)新：一般（五）商鋪租賃流程流程示意圖接待流程商鋪預定流程會審流程簽約流程一、 接待流程主動迎接商家進入招商中心請商家入座、上茶水借助圖文、錄象資料向商家介紹項目情況根據(jù)商家需求心理及經(jīng)營品類，向商家介紹業(yè)態(tài)規(guī)劃 有租賃意向請商家進入現(xiàn)場，招商人員隨行解答 無租賃意向商家離開前填寫《來訪登記表》送商家出門 有租賃意向