【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程決定結(jié)果已成為管理人員普遍接受的公理。業(yè)務(wù)管理的本質(zhì)就體現(xiàn)在為實(shí)現(xiàn)預(yù)期的業(yè)務(wù)成果，我們必須傾力關(guān)注其形成過(guò)程。業(yè)務(wù)過(guò)程是形成產(chǎn)品的基本的價(jià)值鏈，各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的設(shè)計(jì)、責(zé)權(quán)劃分、工作關(guān)系的建立，以及資源調(diào)配，均應(yīng)以業(yè)務(wù)過(guò)程運(yùn)作需要確定。業(yè)務(wù)管理整體效益和水平的提升，直接取決于相關(guān)業(yè)務(wù)過(guò)程的有效性(目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度)、效率(投入產(chǎn)出比)和適應(yīng)性(隨環(huán)境變化而易于調(diào)整)。業(yè)務(wù)過(guò)程導(dǎo)向原則要求我們以顧客需求為前提，持續(xù)地確定、分析、改進(jìn)關(guān)鍵業(yè)務(wù)的責(zé)任、方法和要求，將相關(guān)資源（人力、信息、物資）合理地安排到一系列有機(jī)的價(jià)值活動(dòng)中，以產(chǎn)生期望的成果。第三節(jié) 3 效率與控制平衡原則效率與控制是企業(yè)管理中必然存在的一對(duì)矛盾，有效地把握控制與效率的平衡正是管理水平的體現(xiàn)?？刂频哪康脑谟陬A(yù)防問(wèn)題的發(fā)生，消除或降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，控制的代價(jià)是管理成本的增加和運(yùn)作效率的下降，因此控制與效率的平衡在企業(yè)管理中非常重要。控制的操作表現(xiàn)為業(yè)務(wù)運(yùn)作的規(guī)范化，但任何規(guī)范的要求都必須以合理化為前提，因此針對(duì)不同的業(yè)務(wù)運(yùn)作，需要根據(jù)其技術(shù)成熟程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、工作人員能力和經(jīng)驗(yàn)，以及以往過(guò)失的經(jīng)歷，進(jìn)行全面的分析和評(píng)估，從而決定控制程度和方式。效率與控制平衡的原則，要求工程管理部綜合考慮發(fā)展機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)控制、眼前效益與長(zhǎng)遠(yuǎn)效益等諸多因素，從而決定質(zhì)量與進(jìn)度的有機(jī)匹配。第四節(jié) 4 持續(xù)改進(jìn)原則持續(xù)改進(jìn)是企業(yè)管理追求的永恒目標(biāo)，有效的業(yè)務(wù)管理必須具有自我評(píng)價(jià)、自我完善的能力。實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)需要正視業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)可能存在的問(wèn)題，充分認(rèn)識(shí)、理解現(xiàn)實(shí)狀況與預(yù)期目標(biāo)之間的差距，根據(jù)顧客評(píng)價(jià)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、內(nèi)部運(yùn)作，以及發(fā)展的需要，清晰界定業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中有待改進(jìn)的事項(xiàng)。永無(wú)止境的事業(yè)追求決定了中信人必須保持務(wù)實(shí)進(jìn)取的精神，不斷完善業(yè)務(wù)管理運(yùn)作，為顧客提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。持續(xù)改進(jìn)原則要求各級(jí)管理人員必須戒除滿足現(xiàn)狀的心態(tài)，關(guān)注業(yè)務(wù)管理運(yùn)作的實(shí)際狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，從而有效預(yù)防問(wèn)題的發(fā)生或再發(fā)生。三、基本工作準(zhǔn)則第五節(jié) 1 顧全大局原則項(xiàng)目決策必須執(zhí)行局部利益服從整體利益、部門利益服從公司利益的原則。第六節(jié) 2 招標(biāo)信息公開披露原則任何招標(biāo)除要求必須提前公開披露招標(biāo)信息或參照政府招投標(biāo)規(guī)定進(jìn)行信息公布，即以報(bào)刊媒體、網(wǎng)站、公開發(fā)函及傳真等渠道公開發(fā)布信息，否則不得向外披露任何招標(biāo)信息。 第七節(jié) 3自律原則在任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，公司所有人員除遵守員工守則外，不得利用職務(wù)謀利、接受贈(zèng)品等。第八節(jié) 4 保密原則商業(yè)機(jī)密、重大經(jīng)營(yíng)決策等的參與人必須嚴(yán)格履行保密義務(wù)。四、業(yè)務(wù)信息管理第九節(jié) 1 總則本章所述業(yè)務(wù)信息是指工程管理部開展業(yè)務(wù)過(guò)程中所需要或產(chǎn)生的市場(chǎng)資源信息、項(xiàng)目合作方信息和工程技術(shù)信息等。包括但不限于如下5類：1) 組織類工程信息，如建筑業(yè)的組織信息、項(xiàng)目參與方的組織信息、與建筑業(yè)有關(guān)的組織信息和專家信息等。2) 管理類工程信息，如與投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理和信息管理有關(guān)的信息。
3) 經(jīng)濟(jì)類工程信息，如建設(shè)物資的市場(chǎng)信息、項(xiàng)目融資的信息等。
4) 技術(shù)類工程信息，如與設(shè)計(jì)、施工和物資有關(guān)的技術(shù)信息等。
5) 法規(guī)類信息等。、維護(hù)和完善業(yè)務(wù)信息共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部業(yè)務(wù)信息全面收集、快速傳送和充分利用。工程管理部應(yīng)定期向公司領(lǐng)導(dǎo)書面匯報(bào)各項(xiàng)目工作進(jìn)度，同時(shí)抄報(bào)給相關(guān)業(yè)務(wù)部門，從而為公司的決策提供有力的支持。 業(yè)務(wù)信息管理必須堅(jiān)持完整、真實(shí)、準(zhǔn)確、快速的原則。第十節(jié) 2 業(yè)務(wù)信息管理網(wǎng)絡(luò) 工程管理部具體負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的信息收集、整理和歸檔以及對(duì)外傳遞。，并以書面形式及時(shí)報(bào)文員，文員負(fù)責(zé)各項(xiàng)目、各專業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)信息的歸總和傳遞。 所有負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)信息收集、整理和傳遞的工作人員，必須遵循公司保密制度。第十一節(jié) 3 業(yè)務(wù)信息需求識(shí)別 業(yè)務(wù)信息調(diào)查一般每半年進(jìn)行一次。在日常管理過(guò)程中，工程管理部根據(jù)工作需要，可臨時(shí)組織業(yè)務(wù)信息需求識(shí)別工作。 業(yè)務(wù)信息識(shí)別應(yīng)根據(jù)工作需要考慮，以下方面的羅列可作為參考：a) 行業(yè)信息178。 政策法規(guī)及其執(zhí)行程序變化；178。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)；178。 新產(chǎn)品、新材料、新技術(shù)、新工藝的最新資料。b) 市場(chǎng)需求/競(jìng)爭(zhēng)信息178。 擬開發(fā)及在建（在售）項(xiàng)目信息；178。 市場(chǎng)需求信息，特別是當(dāng)?shù)責(zé)徜N樓盤的信息；178。 區(qū)域市場(chǎng)信息（城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、代表性樓盤，以及基本地理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；178。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息（各地主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展動(dòng)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)銷手法等）。c) 市場(chǎng)資源信息178。 市場(chǎng)價(jià)格；178。 潛在供應(yīng)商、承包商、服務(wù)商信息；178。 土地資源信息?！稑I(yè)務(wù)信息報(bào)送控制表》，并由工程管理部經(jīng)理審核。第十二節(jié) 4 業(yè)務(wù)信息的收集與傳遞 工程管理部必須按《業(yè)務(wù)信息報(bào)送控制表》中規(guī)定的時(shí)間周期，收集、整理、報(bào)送規(guī)定格式的業(yè)務(wù)信息。，對(duì)未按規(guī)定時(shí)間報(bào)送的發(fā)出書面報(bào)送督促函。 工程管理部業(yè)務(wù)信息管理 工程管理部應(yīng)在遵循公司統(tǒng)一規(guī)定的前提下，明確規(guī)定各類業(yè)務(wù)信息收集的責(zé)任、范圍、資料形式，以及編號(hào)、報(bào)送和歸檔要求。 所有業(yè)務(wù)信息均應(yīng)經(jīng)《業(yè)務(wù)信息報(bào)送控制表》中規(guī)定的人員審查確認(rèn)，保證報(bào)送信息的真實(shí)有效。當(dāng)正常的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作完成后，該項(xiàng)目組人員應(yīng)認(rèn)真整理并書面反饋所在項(xiàng)目的各合作方相關(guān)的信息資料，如總、分包商實(shí)力、設(shè)計(jì)勘察監(jiān)理單位業(yè)務(wù)能力和配合程度、甲供材料及設(shè)備供應(yīng)商信息（質(zhì)量、價(jià)格、配合情況）等。第十三節(jié) 5 業(yè)務(wù)信息的分析與利用 經(jīng)匯總、整理、分析后的業(yè)務(wù)信息資料，進(jìn)行編號(hào)、登記、歸檔。信息利用方式和途徑包括但不限于：a) 建立并共享使用業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)；b) 書面形式信息資料備查；c) 發(fā)布業(yè)務(wù)信息匯編資料。五、項(xiàng)目施工管理1 總則 項(xiàng)目施工管理包括項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段、工程竣工驗(yàn)收階段及工程移交的全過(guò)程管理，內(nèi)容包括工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、材料設(shè)備、安全文明生產(chǎn)等、檔案資料。 為有效保證開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量和工期符合預(yù)期要求，工程管理部必須在嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的作業(yè)流程和工作指引文件的前提下，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度，以及相關(guān)方（施工單位、監(jiān)理單位）管理水平等實(shí)際情況，有針對(duì)性地制訂項(xiàng)目工程各項(xiàng)管理制度和措施。 項(xiàng)目施工管理必須堅(jiān)持計(jì)劃先行，建立全面工作計(jì)劃體系，以工程進(jìn)度計(jì)劃為主線，適時(shí)制（修）訂各專業(yè)、各階段的工作計(jì)劃，以有效協(xié)調(diào)、促進(jìn)各專業(yè)管理工作。 在項(xiàng)目施工的全過(guò)程管理中，本管理制度的執(zhí)行應(yīng)注意結(jié)合其他管理制度的要求。第十四節(jié) 2 分則由于施工管理是涉及多階段、多專業(yè)的系統(tǒng)工作，本手冊(cè)在后續(xù)章節(jié)中按項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段、工程驗(yàn)收、工程竣工后的總結(jié)工作、工程移交與保修等階段來(lái)編排。其中“項(xiàng)目施工階段”是時(shí)間最長(zhǎng)、影響最大的核心階段，又按施工進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制、材料設(shè)備質(zhì)量控制、安全文明生產(chǎn)、項(xiàng)目技術(shù)資料管理、溝通協(xié)調(diào)及服務(wù)監(jiān)督、其他要求等內(nèi)容編排。第十五節(jié) 具體內(nèi)容見《施工準(zhǔn)備工作內(nèi)容》。第十六節(jié) 項(xiàng)目施工階段 施工進(jìn)度控制 具體內(nèi)容見《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制指引》。 工程質(zhì)量控制具體內(nèi)容見《工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求》。 材料設(shè)備質(zhì)量控制具體內(nèi)容見《材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定》、《材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引》。具體內(nèi)容見《施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別與控制》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引》、《工程事故處理指引》、《施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn)》。 項(xiàng)目技術(shù)資料管理具體內(nèi)容見《工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求》。具體內(nèi)容見《溝通協(xié)調(diào)及服務(wù)監(jiān)督指引》。 其他要求 甲方代表每天應(yīng)編寫甲方代表工作日志，準(zhǔn)確、詳盡記錄當(dāng)天發(fā)生的一切有關(guān)施工管理方面的工作內(nèi)容。，從工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工地形象、工程檔案資料、安全文明生產(chǎn)等方面認(rèn)真檢查，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，并形成書面記錄，以保證工程的順利進(jìn)展。 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理要求按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十七節(jié) 工程驗(yàn)收第十八節(jié) 具體內(nèi)容見《分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求》、《項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn)》、《項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn)》。第十九節(jié) 工程竣工后的總結(jié)工作第二十節(jié) 具體內(nèi)容見《工程竣工總結(jié)編制指引》。第二十一節(jié) 工程移交與保修第二十二節(jié) 具體內(nèi)容見《工程移交與保修指引》。施工準(zhǔn)備工作內(nèi)容第二十三節(jié) 1 工程管理部的基本工作內(nèi)容1) 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)從工程部挑選專業(yè)工程師組成工程項(xiàng)目部，確定甲方代表工作職責(zé)和相關(guān)要求。2) 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)按《施工準(zhǔn)備》作業(yè)流程及相關(guān)指引的規(guī)定，聯(lián)合各相關(guān)方（施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商等）進(jìn)行必要的施工準(zhǔn)備工作，并于項(xiàng)目開工報(bào)告簽發(fā)前完成。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)重點(diǎn)組織項(xiàng)目部成員參加對(duì)施工圖紙和施工組織設(shè)計(jì)的審查、學(xué)習(xí)施工合同等工作。3) 制定各種施工管理制度和管理措施質(zhì)量管理制度及獎(jiǎng)懲措施、質(zhì)量通病防治措施、監(jiān)理管理辦法（即針對(duì)監(jiān)理管理的具體措施）、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)制度、現(xiàn)場(chǎng)大檢查制度、工程檔案管理制度，制定完成后報(bào)公司備案。4) 工程管理部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制訂書面的項(xiàng)目施工過(guò)程質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃，明確施工過(guò)程中各質(zhì)量監(jiān)控點(diǎn)、監(jiān)控方式及控制責(zé)任，在確定施工過(guò)程監(jiān)控點(diǎn)時(shí)，應(yīng)綜合考慮施工工序的質(zhì)量特性、顧客關(guān)注程度、可能的技術(shù)措施，以及相關(guān)方（施工、監(jiān)理）的能力和配合表現(xiàn)。對(duì)施工過(guò)程中的隱蔽工程、關(guān)鍵工序、影響景觀的施工部位，以及對(duì)進(jìn)度和成本有重大影響的施工過(guò)程，必須作為重點(diǎn)質(zhì)量監(jiān)控點(diǎn)，計(jì)劃制定完畢后嚴(yán)格實(shí)施。5) 跟蹤開發(fā)部完成開工前的報(bào)建手續(xù)，含各種臨時(shí)手續(xù)的辦理。6) 跟蹤開發(fā)部辦理施工許可證、備案證。7) 定位放線基本坐標(biāo)控制點(diǎn)、高程控制點(diǎn)的確定和保護(hù)。8) 施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平的確認(rèn)。9) 協(xié)助制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，作為樓書的重要內(nèi)容，并將交樓標(biāo)準(zhǔn)備案。10) 工地形象的要求及確定、實(shí)施。如工地圍欄、工地大門、門崗、門衛(wèi)室、甲方代表辦公室、監(jiān)理辦公室、施工單位辦公室、暫（臨）舍、材料堆放場(chǎng)地、材料堆放要求、施工場(chǎng)地（圍欄、標(biāo)牌、施工器具等）、施工道路、施工通道（含參觀、檢查、看樓、工作通道）、警示牌（大小、顏色、字體、位置、高低等）、宣傳標(biāo)語(yǔ)、胸牌、工地出入證等一系列有關(guān)工地形象的內(nèi)容，均應(yīng)做出具體的形象規(guī)定和要求，并應(yīng)以書面文件確定對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量總目標(biāo)進(jìn)行分解、細(xì)化。11) 各種計(jì)劃的制定工程管理部負(fù)責(zé)組織或配合相關(guān)部門編制相應(yīng)的專業(yè)工作計(jì)劃。需要編制的專業(yè)工作計(jì)劃包括（不限于）：總體施工計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、階段施工計(jì)劃、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、承包商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、