【文章內(nèi)容簡介】 26130180公攤：10%物業(yè)費：㎡月按揭：六成十五年占地面積10473㎡，中庭花園30000㎡，整體設計，歐洲古典建筑風格，由4幢住宅樓組成，1層店面，2—8層住宅戶型大多南北朝向、東西向少數(shù)、（標準型）整體布置適當鑫銀公寓廈門鑫星河房地產(chǎn)開發(fā)服限公司滄二路2R：61—111㎡3R：109—111㎡店鋪：18戶109111927661公攤：10%物業(yè)費：㎡月按揭：六成十五年規(guī)模較小，只有一棟，沒有綠化，一層店面，2—7層為住宅客廳，主臥帶陽，客廳面積約35㎡、主臥朝西南、客廳朝北信海花園廈信房地產(chǎn)發(fā)展公司滄二路鐘林路交匯（海福廣場對面）1R：50—55㎡2R：81—91㎡3R：89—108㎡樓中樓：139—185819189108公攤：10%物業(yè)費：㎡月按揭：七成十五年占地12664㎡，四棟八層，商住兩用樓宇，底層為沿街商場客廳帶陽臺、面積28㎡，主臥帶陽臺、結構較方正，浪費較少，多采光較好金茂花園海滄投總房地產(chǎn)有限公司滄一路1R：47—55㎡2R：55—88㎡3R：85—102㎡88551025574公攤：12%物業(yè)費：㎡月按揭：七成十五年位于滄一路，靠海四路段，幼兒園、學校、農(nóng)貿(mào)市場等，有近2000㎡中庭花園戶型為兩房居多，客廳為20—28㎡帶陽臺，主臥帶陽臺，露臺面積8—69㎡，多采光不好都市田園益馬房地產(chǎn)1R：45—58㎡2R：65—81㎡3R：110—130㎡4R：142㎡8158110142按揭：七成十五年較佳期中庭規(guī)劃名仕花園滄一路與海四路交匯處2R：85—89㎡3R：91—125㎡4R：150—175㎡85—89150—17591—125公攤：11%物業(yè)費：㎡月按揭：七成十年地處海滄繁華地段，占地面積10974㎡，總建筑面積26098㎡，100多個車位2R樓中樓，小面積超豪華，5個第一，澳洲名師規(guī)劃的新古典花園城堡，擁有亞熱帶椰林泳池的度假社區(qū)，規(guī)劃私人會所的星級社區(qū)，采用智能化安全系統(tǒng)封閉社區(qū)備注：以上各項目銷售均已接近尾聲，市場上住宅銷售有斷層狀況。五、市調分析1. 除未來海岸、綠苑小區(qū)配套設施較完善外，各項目基本上是共用社會配套設施，已建成的小區(qū)內(nèi)配套并不十分完善，造成生活不方便。而即將交付使用的期房與海滄現(xiàn)有配套距離較遠，而新的配套遠未跟上，這樣在未來幾年內(nèi)，區(qū)域生活性能差。2. 除未來海岸外，各項目產(chǎn)品無明顯特色，市場區(qū)隔不明顯，都是1R、2R、3R平面層配置，而3R成為主力市場需求產(chǎn)品。其中1R規(guī)劃范圍是： 46—67㎡ 主力面積是：50㎡2R規(guī)劃范圍是： 62—107㎡ 主力面積是：73——90㎡3R規(guī)劃范圍是： 96—140㎡ 主力面積是：100——115㎡3. 開發(fā)商注重產(chǎn)品的包裝，并輔以各類促銷活動，并冠以各種風格，如歐陸建筑、維多利亞風格、澳洲風格，或邀請體育界等名人現(xiàn)場作秀。4. 發(fā)展商較重視行銷策略，并在龍巖、三明進行廣告促銷活動，或設立售樓處，如未來海岸三明說明會，圓夢園龍巖產(chǎn)品介紹會，亞橋、銀都三明義演，旭日海灣三明設售樓處，收效很好。5. 個案絕大部分客源定位在：A. 周邊地區(qū)：如龍巖、三明、南平等。主要是因為價錢低，海滄前景等因素。B. 在海滄工作的年輕人及外地打工者。C. 國企易地改造的職工家庭。D. 島內(nèi)要求大面積套房的家庭。E. 公司自用。F. 海滄居民，這些人購房目的是自用或投資，目前投資、自用比例不相上下。隨著大廈門觀念的逐漸深入，海滄規(guī)劃的逐步落實，海滄房產(chǎn)客源已在慢慢的改變，島內(nèi)居民已開始關注該區(qū)域房產(chǎn)。6. 從海滄房產(chǎn)起步到目前處于發(fā)展階段的房產(chǎn)運行軌跡看，早期房產(chǎn)類型主要是以中低檔的較小規(guī)模的單一的多層住宅為主，而近期則出現(xiàn)走中高檔的較大的社區(qū)型產(chǎn)品，并配以中庭綠化，以小高層和多層搭配成較豐富的社區(qū)產(chǎn)品。7. 前面已提到，海滄店面的租金價值到目前還沒有完全顯現(xiàn)出來，月租金在20—40元／㎡，店面平均售價在5000－8000元／㎡不等，相對前幾年投資火爆相比，店面炒作市場冷清許多。第二章 產(chǎn)品定位一、定位宗旨要想獲得最終的、全面的良好銷售業(yè)績，必須把握全程開發(fā)的有效市場容量及經(jīng)久的個案市場美譽度，而這兩個條件的達成僅僅憑借單一的市場區(qū)隔和簡單的產(chǎn)品價值提升是無法辦到的。唯有創(chuàng)造一種具有普遍認知和持久魅力的、令人向往的生活型態(tài)，以震撼市場，征服目標客群，才能真正解決存在的行銷困難。因此，著眼現(xiàn)有的市場，立足既有的資源，打破現(xiàn)有的市場壁壘，尋求更廣闊的市場空間，必須創(chuàng)造一種獨一無二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，跳出現(xiàn)有市場的競爭層次，實現(xiàn) “超越競爭” ——才是最根本的解決之道?！巴黄?、創(chuàng)新、超越”是我們的定位宗旨。二、目標市場定位跳出區(qū)域市場，立足全市是出發(fā)點之一；充分衡量基地承載力，確立中檔市場需求為主，中高檔市場需求為強力補充是出發(fā)點之二；以首次置業(yè)與二次置業(yè)換屋族做核心與主流的多元市場為目標，是出發(fā)點之三。由此，我們在傳統(tǒng)二維市場定位基礎上，構筑起一個符合市場發(fā)展方向，擁有雄厚市場基礎，順應市場潮流的更廣闊的三維市場空間。根據(jù)市場消化的基本原則，本項目即是海滄未來的CBD區(qū)，在海滄屬于絕對強勢地段。因此，在現(xiàn)有項目對外地中下層客戶的搶奪已進入白熱化。市場產(chǎn)品同質化嚴重的情況下，本案聚合項目所有的優(yōu)勢資源做中高檔項目同未來海岸并駕齊驅，同時又區(qū)別于未來海岸的產(chǎn)品，共同引領海滄房產(chǎn)市場，主動出擊，全面改變海滄房產(chǎn)現(xiàn)有的市場印象。我們的想法：吸引島內(nèi)工薪階層及周邊地區(qū)中上階層的客戶，讓他們改善居住條件，讓他們實現(xiàn)島內(nèi)所無法實現(xiàn)的居家夢想或居家品質。 目標客源定位根據(jù)海滄目前房產(chǎn)銷售客源的改變趨勢（即由外地為主轉為島內(nèi)與外地并舉）我們將本案的目標客戶設定為，低總價、多功能、高享受的一次置業(yè)和二次換房為主，客戶來源呈多樣化態(tài)勢，具體可界定為：A、 島內(nèi)急于買房的年輕白領（參照“海滄房地產(chǎn)研究部分”）B、 準白領，業(yè)務多年的工薪階層及小企業(yè)主C、 島內(nèi)工作（如湖里、濱北）的高級白領D、 島內(nèi)換房追求生活享受的較富裕層E、 島內(nèi)企業(yè)搬遷至海滄、杏林的中高級職員F、 閩南（泉州、漳州）及龍巖、三明地區(qū)的中上階層G、 臺灣人（臺資企業(yè)多）H、 在海滄跨國企業(yè)工作的高級白領I、 在海滄的公務員，企事業(yè)單位的職員總體特征為：以低總價優(yōu)勢吸引島內(nèi)的工薪階層和二次置業(yè)客源；以海滄的前景和良好的區(qū)位規(guī)劃吸引龍巖、三明、泉、漳等地區(qū)的中上階層；以地處海滄CBD區(qū)位優(yōu)勢吸引海滄工作的高薪或政府工作人員。其共有特征為：第一次支付能力強，對產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)劃、周邊環(huán)境較挑剔的與島內(nèi)同類產(chǎn)品相比較有較明顯優(yōu)勢的客源。面積配比建議早期在市場上起主導作用的是中低檔普通多層住宅，目前市場上起主導作用的是小高層住宅和別墅，這幾類物業(yè)銷售都較不錯，反映了海滄市場兼容性較強，如本案規(guī)劃延續(xù)以前的中低檔普通多層住宅，那么：A、 市場風險較低B、 利潤率低C、 銷售難度不大D、 客源容量逐步縮小E、 無法使項目與周邊未來規(guī)劃的實現(xiàn)相協(xié)調F、 項目不具備保值，增值的潛力或較低G、 目前的生活配套設施非常不健全，即不適合低檔收入居家如果本案與未來海岸同步規(guī)劃為別墅型、高層產(chǎn)品，使之成為海滄最高檔物業(yè)社區(qū)，則：A、 面對未來海岸的直接競爭，本項目很容易被市場遺忘B、 售價太高，總價更高，客源層小C、 銷售難度太大，銷售周期太長，項目風險大D、 客源很容易被未來海岸吸引走　　因此本案面積規(guī)劃將吸收兩類市場的優(yōu)點，走中高檔產(chǎn)品路線，用產(chǎn)品的差異化規(guī)避競爭，用新穎的產(chǎn)品