【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 府、美林湖為代表，除了住宅外，還有商用性建筑。2)住宅祥和佳苑、御龍灣為代表，只做住宅，且前期進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 板塊差異葉縣商品房住宅兩極分化比較嚴(yán)重，比較好的如高端小區(qū)九龍城、云宮首府、美林湖等，項(xiàng)目地理位置較好且宣傳到位，基本是開(kāi)盤(pán)房源就沒(méi)有了；比較不好的如恒基國(guó)際、美景家園等，各方面準(zhǔn)備不到位，且是小產(chǎn)權(quán)房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天客戶寥寥無(wú)幾。差距較明顯還是體現(xiàn)在小區(qū)質(zhì)量和服務(wù)上。 項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)葉縣房?jī)r(jià)均價(jià)在2800—3000元之間，較高的達(dá)3500元左右，較低的1900元左右。預(yù)計(jì)葉縣的房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)由于其市場(chǎng)需求而緩步上升，會(huì)由原來(lái)的六線城市價(jià)格上升為五線城市房?jī)r(jià)。由于現(xiàn)在大環(huán)境下的房?jī)r(jià)是需要抑制的，雖然對(duì)縣城沖擊不大，但也使得葉縣房?jī)r(jià)不可能有一個(gè)急速上漲的可能。但由于其剛性需求的緩步上升，房?jī)r(jià)必然會(huì)進(jìn)一步上漲。由此可見(jiàn)，在葉縣的投資是可行的?，F(xiàn)階段正處于葉縣政府大力推進(jìn)舊城改造階段，本項(xiàng)目的建設(shè)可以加快舊城改造步伐，推動(dòng)平頂山市葉縣的城市化進(jìn)程，早日改變城市形象，爭(zhēng)創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，符合平頂山市的發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)可以解決300多戶居民的住宅問(wèn)題和房地產(chǎn)投資需求。根據(jù)市場(chǎng)研究，該項(xiàng)目具有較好的社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行。 商品住宅客戶構(gòu)成分析 各種檔次商品住宅客戶分析本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)主要由葉縣本地消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客戶等三大客戶群組成。其中以葉縣本地房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體為主。目標(biāo)消費(fèi)群體具有相對(duì)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，重視舒適的生活環(huán)境，注重生活品質(zhì)和內(nèi)涵。葉縣人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢(shì)頭，葉縣本地市民房地產(chǎn)消費(fèi)目的主要以改善居住環(huán)境為主，但其消費(fèi)大多數(shù)又為剛性需求。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品組合及其發(fā)展前景分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體需具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻性的消費(fèi)意識(shí)和投資意識(shí)。因此本項(xiàng)目的客戶群體主要來(lái)源于葉縣本地私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、教師、企業(yè)高級(jí)管理技術(shù)人員、本項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體以及當(dāng)?shù)赝獬鰟?wù)工人員。 華豐金典項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)消費(fèi)群體具體特征表現(xiàn)為：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；擁有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力；屬于中高等收入水平人士；強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)；具有前瞻性的投資理念和眼光。 華豐金典項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分類(lèi)本項(xiàng)目主要有以下幾類(lèi)目標(biāo)客戶群構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主：這部分人是社會(huì)中先富起來(lái)的人，他們有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，關(guān)且有許多已是二次或三次置業(yè)，購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富，投資觀念強(qiáng)。他們注重社區(qū)的名氣和檔次，講究品味，注重生活品質(zhì)，注重環(huán)境，注重安全。公務(wù)員：機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的職員，他們有較為穩(wěn)定的職業(yè)和可觀的收入，是社區(qū)中堅(jiān)階層。追求高質(zhì)量的生活空間，注重生活品質(zhì)，注重環(huán)境，注重安全，對(duì)配套服務(wù)要求高，重視子女素質(zhì)教育，同樣是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分。教師：教師已成為該區(qū)域房地產(chǎn)類(lèi)消費(fèi)的主流客群。他們注重社區(qū)的名氣和檔次，對(duì)社區(qū)的配套及服務(wù)要求較高。企業(yè)高級(jí)管理技術(shù)人員：這類(lèi)客戶職業(yè)收入穩(wěn)定且收入高，注重物業(yè)的居住氛圍和住宅檔次，較為接受新鮮事物和好的產(chǎn)品對(duì)物業(yè)的設(shè)計(jì)較注重品味，是目前此區(qū)域僅低于老師的房地產(chǎn)消費(fèi)人群。河南城建學(xué)院專(zhuān)科畢業(yè)設(shè)計(jì) 第4章 項(xiàng)目SWOT分析第4章 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于葉縣市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)附近，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，周邊政府部門(mén)，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全。 交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目距葉縣兩大主干道交匯處不遠(yuǎn)，交通便利，配套設(shè)施齊全，位于交通樞紐與黃金地段。 建筑風(fēng)格獨(dú)特項(xiàng)目在葉縣市場(chǎng)首先引入地中海異域風(fēng)情建筑風(fēng)格，引領(lǐng)葉縣市場(chǎng)人居生活方式； 戶型優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目戶型配比合理科學(xué)，充分對(duì)市場(chǎng)需求的主力戶型進(jìn)行了合理配置，并且戶型設(shè)計(jì)南北通透，功能分區(qū)明顯、干濕分離、潔污分區(qū)。 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂(lè)于一體。彌補(bǔ)了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，公平交易，沒(méi)有內(nèi)部操作。 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 市場(chǎng)容量小葉縣人口增長(zhǎng)緩慢，外來(lái)人口相對(duì)較少，市場(chǎng)容量小，近幾年新推出樓盤(pán)數(shù)量較多，且仍在不斷上漲中，外部競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，這將增加本項(xiàng)目的銷(xiāo)售難度。 項(xiàng)目綠化率%，而國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目用地的30%，未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，且綠化景觀不具特色，僅僅是小區(qū)的常規(guī)綠化，如草坪、道路綠化帶住宅前的綠地等。 項(xiàng)目容積率，人居密度較高，同時(shí)由于地塊限制樓間距相對(duì)較小。 道路條件項(xiàng)目緊臨葉魯路，大型車(chē)輛經(jīng)常由此通過(guò)，造成項(xiàng)目外部環(huán)境質(zhì)量較差。 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì) 交通條件的改善隨著葉縣縣城規(guī)劃的完善和實(shí)施，葉縣新行政中心的建設(shè)，將極大改善本項(xiàng)目的交通配套設(shè)施，擴(kuò)大市場(chǎng)輻射范圍 配套設(shè)施的完善隨著葉縣行政中心和經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，以及城北居住區(qū)域規(guī)模的形成，將推動(dòng)本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。 項(xiàng)目地塊的威脅 市場(chǎng)供給量大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈從2008年開(kāi)始，葉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量持續(xù)增加，特別是2011年，僅上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量就超過(guò)了去年全年的房源供給量，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力顯著增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 國(guó)家宏觀調(diào)控影響受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，投資類(lèi)需求銳減，增大了本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣難度。 本地居民收入整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲，而居民的收入沒(méi)有明顯看漲，本地區(qū)收入及購(gòu)買(mǎi)力不高。河南城建學(xué)院專(zhuān)科畢業(yè)設(shè)計(jì) 第5章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位第5章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料項(xiàng)目名稱(chēng)恒基國(guó)際開(kāi)發(fā)公司河南天河置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置廣安大道與葉廉路交匯處售樓電話03758678666占地面積㎡建筑面積16萬(wàn)㎡產(chǎn)品類(lèi)別高層營(yíng)銷(xiāo)/代理全案代理車(chē)位配比3:1綠化率30%物業(yè)費(fèi)容積率交付日期2014年工程進(jìn)度在建銷(xiāo)售均價(jià)無(wú)優(yōu)惠措施一次性付款優(yōu)惠1%主力戶型96㎡兩室兩廳一衛(wèi)，129㎡三室兩廳一衛(wèi)，142㎡三室兩廳兩衛(wèi)，183㎡四室兩廳兩衛(wèi)廣告語(yǔ)永生珍藏 盛世豪宅；一個(gè)階層的尊居夢(mèng)想；一座城市的榮耀 一個(gè)家庭的夢(mèng)想項(xiàng)目配套周邊配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、武術(shù)學(xué)校、樂(lè)易購(gòu)超市、文化廣場(chǎng)內(nèi)部配套：水電氣齊全案場(chǎng)表現(xiàn)案場(chǎng)冷清，置業(yè)顧問(wèn)無(wú)統(tǒng)一著裝當(dāng)前銷(xiāo)售階段及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)正在排號(hào)，無(wú)優(yōu)惠活動(dòng)綜合評(píng)價(jià)房源較多，但地理位置一般，升值空間較小 項(xiàng)目名稱(chēng)九龍華府開(kāi)發(fā)公司御龍房地產(chǎn)項(xiàng)目位置昆陽(yáng)大道與葉魯路交匯處售樓電話03758213777占地面積約3萬(wàn)㎡建筑面積約15萬(wàn)㎡產(chǎn)品類(lèi)別高層、底商營(yíng)銷(xiāo)/代理外聘車(chē)位配比:1綠化率35%物業(yè)費(fèi)暫無(wú)容積率交付日期2013年工程進(jìn)度工程地基施工階段銷(xiāo)售均價(jià)暫無(wú)優(yōu)惠措施暫無(wú)主力戶型㎡兩室兩廳一衛(wèi)，㎡三室兩廳一衛(wèi)，㎡三室兩廳兩衛(wèi)項(xiàng)目配套金蘋(píng)果幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、銀杏超市、行政單位等。案場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)統(tǒng)一服裝，但職業(yè)顧問(wèn)講解較全面，態(tài)度一般當(dāng)前銷(xiāo)售階段及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)預(yù)售階段，正在排號(hào)綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目表現(xiàn)一般，雖地理位置較好，但銷(xiāo)售人員素質(zhì)一般 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析①A樓（點(diǎn)式樓）A樓是商住兩用的，14層為商用，建筑面積達(dá)4000多㎡；528層為住宅，A樓上有兩種戶型，㎡㎡小戶型。㎡大戶型是三室兩廳兩衛(wèi)+一個(gè)觀景房，㎡小戶型兩室兩廳一衛(wèi)。②B、C樓（點(diǎn)式樓）B、C樓各28層，為住宅樓有兩個(gè)戶型，㎡㎡的小戶型。㎡的大戶型三室兩廳兩衛(wèi)+一個(gè)觀景房；㎡小戶型兩室兩廳一衛(wèi)+一個(gè)小書(shū)房。③D樓（板式樓）D樓也是28層住宅，是標(biāo)準(zhǔn)的單元式住宅，㎡戶型，為三室兩廳兩衛(wèi)+小書(shū)房。 綜合評(píng)判本項(xiàng)目與同時(shí)期同類(lèi)型項(xiàng)目相比，優(yōu)點(diǎn)較明顯，戶型齊全，從90余平方米的兩室到約140平方米的三室都有；地理位置較好，位于葉縣的門(mén)戶之所在。缺點(diǎn)也較明顯，地塊面積不大，僅13余畝；內(nèi)、外部環(huán)境不好。總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目可以就自身建筑風(fēng)格的獨(dú)一無(wú)二和良好的服務(wù)作為賣(mài)點(diǎn)，在開(kāi)盤(pán)前做好準(zhǔn)備工作，可以取得較好的成績(jī)。 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位華豐金典小區(qū)是葉縣第一個(gè)引進(jìn)地中海風(fēng)格的項(xiàng)目，在葉縣獨(dú)一無(wú)二。本項(xiàng)目將打造一個(gè)高檔化、優(yōu)美型、時(shí)尚型的高端小區(qū)，主要針對(duì)葉縣縣區(qū)及周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)，還有部分平頂山市區(qū)的投資者。 小區(qū)購(gòu)買(mǎi)人群定位收入層級(jí)職業(yè)分布所需房屋類(lèi)型葉縣縣區(qū)周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)平頂山市區(qū)高個(gè)體戶、企業(yè)主個(gè)體戶、企業(yè)主企事業(yè)單位高收入者大戶型，三室或者四室（130左右）中高企事業(yè)單位高收入者企事業(yè)單位高收入者、個(gè)體戶自由職業(yè)者、企事業(yè)單位中等收入者大戶型，大三室（120左右）中等企事業(yè)單位普通職工在外務(wù)工人員小戶型，小三室或者兩室（90100左右） 功能定位華豐金典小區(qū)主要作為一個(gè)住宅小區(qū)使用，為了業(yè)主和用戶的方便，A樓的1—4層為商用，預(yù)計(jì)構(gòu)造一條商業(yè)風(fēng)情街。 建筑風(fēng)格定位地中海異域風(fēng)情主題社區(qū)是本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位，以葉縣房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)空白點(diǎn)展現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、浪漫的地中海風(fēng)情文化生活，樹(shù)立高尚社區(qū)形象。 項(xiàng)目主題定位根據(jù)項(xiàng)目特性和華豐園的一貫特點(diǎn)，項(xiàng)目主題定為：“愛(ài)琴海孕育的經(jīng)典，浪漫，優(yōu)雅，迷人，一切盡在華豐金典。”分期主題：第一期為“海風(fēng)拂面的幸福家園”，第二期為“生活就像一場(chǎng)邂逅”，第三期為“全新家庭生活的領(lǐng)跑者”。河南城建學(xué)院專(zhuān)科畢業(yè)設(shè)計(jì) 第6章 價(jià)格及價(jià)格策略第6章 價(jià)格及價(jià)格策略 價(jià)格厘定標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目作為一個(gè)高端小區(qū)，價(jià)格厘定參考葉縣同期房地產(chǎn)價(jià)格，可能會(huì)略高。采取一樓一價(jià)，一層一價(jià)，一戶一價(jià)的制定標(biāo)準(zhǔn)。 價(jià)格走勢(shì)策略 定價(jià)依據(jù)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，除了項(xiàng)目主題定位外，價(jià)格定位同時(shí)也是一個(gè)足以影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗與否的重要因素。在樓市競(jìng)爭(zhēng)幾近白熱化的今天，樓盤(pán)價(jià)格定位競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越突出，是否能正確進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位，是房地產(chǎn)項(xiàng)目是否順利進(jìn)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而樓盤(pán)價(jià)格的定位并不是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿，而完全應(yīng)該依據(jù)市場(chǎng)最為現(xiàn)實(shí)的走勢(shì)，充分結(jié)合市場(chǎng)情況綜合定價(jià)。 華豐金典項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位“低開(kāi)高走，穩(wěn)步慢跑”是本項(xiàng)目理想的價(jià)格定位。低價(jià)入市，形成有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格，使項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比達(dá)到合理水平，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的社會(huì)認(rèn)同。鑒于當(dāng)前葉縣房?jī)r(jià)漲幅趨緩，要為投資類(lèi)購(gòu)房者留下適當(dāng)?shù)纳悼臻g，以“物超所值”的態(tài)勢(shì)取得區(qū)域市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，以低價(jià)入市，穩(wěn)步慢跑的價(jià)格策略拉動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售局面，同時(shí)有效縮短銷(xiāo)售周期。隨后分期分批定價(jià)，通過(guò)不同的推廣階段及工程進(jìn)度和示范區(qū)域的配合，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)拉升價(jià)格。最后需要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況采取不同措施。 價(jià)格 平均價(jià)格四棟高層的均價(jià)為2800—3200元。 分期價(jià)格第一期：2888元起價(jià)，有優(yōu)惠活動(dòng)。第二期：2999元起價(jià)，有第一期的潛在影響。第三期：3188元起價(jià)，項(xiàng)目尾盤(pán)，再造聲勢(shì)。 優(yōu)惠價(jià)格本項(xiàng)目共分三期，每期開(kāi)盤(pán)時(shí)都有優(yōu)惠活動(dòng)，優(yōu)惠價(jià)格視每期的銷(xiāo)售價(jià)格而定，分兩種情況，第一種是直接在價(jià)格上降價(jià)的優(yōu)惠，第二種是給客戶一定的補(bǔ)償作為優(yōu)惠，再算出一個(gè)實(shí)際優(yōu)惠價(jià)格。 樓層差價(jià)每層樓的差價(jià)是根據(jù)每棟樓每一層的面積不同、分?jǐn)偯娣e的不同所制定的，本項(xiàng)目的層差價(jià)為40元/層。河南城建學(xué)院專(zhuān)科畢業(yè)設(shè)計(jì) 第7章 銷(xiāo)售策略第7章 銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)